商业观察
观察项目 | 广州SKP
作者 | 福贵
图源 | 摄图网（已获授权）
传了4年，SKP终于要进广州了！这次的概率非常大！
多方信息源基本可以实锤，广州马场引入的商业都在指向SKP。
一是消息源于广州官方媒体，在广州日报发布的消息中，马场地块规划已经审议通过，明确写道“这片土地将依托‘黄金三角’区位优势，规划打造世界顶级的城央公园，引入‘顶奢百货+高端酒店+特色体验’一体化消费链，构建功能复合、生态融合、全球视野的世界级城市活力极核。”
并且该消息被转载在广州市人民政府网站政务服务栏目上，可以说是官方明牌了，可信度很高。
而顶奢百货，按照这几年广州官媒、政府工作报告等披露的信息显示，广州一直在推动SKP入驻，所以可以认为顶奢百货是指SKP系商业。
截取自广州政府网站
二是根据公开的效果图，其中一栋楼宇的建筑风格与SKP系商业非常相似，特别是图中还标有一个很大的“S”。
就像华润万象系商业，很多元素都是一个模子刻出来的，一眼就能看出来。
可以对比SKP已开业项目的建筑立面，建筑线条和logo形状，都是一样的，就差直接写上广州SKP了。
目前公开的效果图
武汉SKP
三是从业内人士得到的消息来看，马场的商业将由SKP运营。
多方信息互相印证，让SKP入穗从猜测变成了大概率事件。广州高端商业的王炸要来了。
01
4年期待
广州SKP终于要来了
引入像SKP这样具有标杆意义的高端商场，是近年来许多城市，特别是一线和新一线城市，积极推动本地商业提档升级、建设国际消费中心城市的重要一步。
前些年，SKP成功外扩，在北京之外打造了西安SKP。且在2020年超越了英国哈罗德百货，登上全球高端百货第一宝座，一时风头无两。
那一时期，多个城市都在传要引入SKP，如广州、成都、武汉、杭州、昆明、合肥、呼和浩特等，每一次消息传出，都会引起市场广泛关注。
然而，受大环境影响，SKP外扩速度受到一定阻碍，成都SKP、武汉SKP相继开业，原计划今年底开业的杭州SKP，推迟到2027年。
尽管不时仍有SKP要进驻其他城市的传闻出现，但大多未能取得实质性进展。
SKP要进广州的消息，从2021年开始几乎每年都会传一轮，而且每次都有相当官方的信息来源。
最早是在2021年8月，中国政府采购网发布的《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》中，就明确提出计划对广州天河区马场地块进行功能提升发展策划项目招标，地块功能定位将对标北京SKP等国际著名CBD，算是首次释放出信号。
目前公开的效果图
到2022年，在第八届中国广州国际投资年会上，华润、北京华联、太古三大商业巨头共同透露，将推动万象城、SKP、太古里落户广州。
更关键的是，在该届投资年会上，广州市政府与北京华联集团签署了战略框架协议，明确将在广州建设华南首个SKP项目。
2023年初，广州天河发布官方微信消息称，天河区将加快商圈重点项目建设，重点服务对接北京华联SKP、华润集团等意向投资企业，全力推动企业落地落户。
天河绿链效果图
再到2024年的广州市政府工作报告，也明确列出了推动SKP等商业载体建设。期间还传出SKP已入驻广州IFC办公的消息。
这也让市场猜测，SKP项目团队在广州设立办公点，为未来可能的商场落地进行前期筹备、招商和协调工作。
而近期的最新进展，则包括马场地块规划审议通过，以及越秀集团作为做地主体，配合收回地块并支付约100亿元补偿款（具体以批复为准）等实质性动作。
目前公开的效果图
一连串的消息，让业内普遍认为，基本可以确定SKP会落地马场地块，且从流传的效果图来看，项目已大量使用SKP标志性设计元素，只等官方确权拿地。
也有观点指出，项目虽地处广州市区核心，很期待正式亮相，只是重新启动需要一定时间，真正入场不会很快。
02
万象城+双太古+SKP+K11
广州商业很热闹
若SKP最终官宣落地马场，广州这座城市的商业将会变得更加热闹，将重塑广州的高端零售格局，但也意味着竞争会更加激烈。
一位广州业内人士曾坦言，广州虽位列四大一线城市，但是商业发展非常慢，很多年没有明显变化。
这一印象主要在于，很长一段时间里，广州能称得上顶级奢场的仅有太古汇一家。
其它热门商场如天河城、天环广场、正佳广场、万菱汇等，都是经营多年，且大多集中于天河路-珠江新城商圈，没有多少后起之秀涌现。
而且按照广州城市经济来看，广州2024年的GDP为3.1万亿元，社会消费品零售总额为1.11万亿元、600万资产富裕家庭达16.64万户。
相较深圳，2024年的GDP为3.68万亿元，社会消费品零售总额为1.06万亿元、600万资产富裕家庭达17.55万户。
两座城市经济差距不大，但深圳早早就开出两家顶奢商业。在这一层面，广州高端市场发展确实慢。
广州商业格局真正剧变，都发生在近几年，这也将是广州下一轮商业腾飞时刻。
一是相较年轻的广州K11通过持续调改升级，成功引入Gucci、Balenciaga、Brunello Cucinelli、BALMAIN、TOD’S、Christian Louboutin、Yohji Yamamoto等国际一线品牌，打破了广州多年来只有一家奢场的格局。
二是按目前进展，聚龙湾太古里一期将于年底开业，白鹅潭万象城计划在明年亮相，再加上可能入局的SKP，广州高端商业即将形成“万象城+双太古（汇、里）+K11+SKP”的多强并立局面。
从布局上看，这些重点项目均落在近三十年发展的核心天河区与传统繁华的荔湾区。
这不仅能推动天河商业能级再上一个台阶，也有望激活荔湾等老城区的商业活力，有利于推动广州商业从单核聚集向多极均衡发展。
总体而言，广州正在从单一奢场引领进入顶级商场群雄逐鹿的新阶段。
竞争固然会加剧，但更重要的意义在于，它将与现有项目形成呼应与互补，共同做大广州高端消费的市场容量，进一步推动湾区商业发展。
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