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首创安置房变性，秘勇激活沉睡盘 文/北京进深 林振兴曾经京城有头有脸的首创置业，自从退市，被装进首创城发之后，在帝都就跟“小透明”似的。但眼下，首创城发却在一个项目上铺天盖地做宣传。它，就是位于大兴的禧悦兴城。禧悦兴城看似陌生，它其实是一个现房项目，背后故事颇为曲折，经历了变“性”与更名。这个项目的前身是首创·美伦湾，规划5000余套房源，项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。而后，首创大兴项目，几经波折。业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间。再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。最后，改成商品房入市。另据项目销售透露，该项目最初是给东城区做定向安置，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置，所以（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。眼下，禧悦兴城5000多套现房即将入市。这个体量，相当于目前北京市场6-7个商品房供应量。但现在大兴“好房子”项目遍地，禧悦兴城本身就是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大。不仅在产品上“落后”其他新盘，禧悦兴城在价格上也不具优势。销售告诉进深君，禧悦兴城在建委备案价在3.5-3.6万元/㎡，实际售价在3.1-3.5万元/㎡。但目前，旁边同首创开发的二手回迁房——美澜湾，已在3万元/㎡以下。01大兴现在的“好房子”，卷上新高度。比如，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。赠送上，大兴新盘也是毫不手软，甚至有的本地项目为了增加“黑科技”，开盘后还调规。 禧悦兴城虽然也有远见，它有1.34米阳台。但是阳台算面积，不赠送，这点上，它就被很多大兴新盘直接秒杀。无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，禧悦兴城都远远不如当下的“好房子”。它的主力户型包括65平一居、90平两居和114平三居。 具体来看看，65平一居，户型狭长，通透性和采光都很一般；尤其是客厅不在最南面，会有遮挡；卧室带阳台，明厨暗卫；厨房紧邻主卧，会有油烟。90平两居，有两类户型图。 一类也是偏狭长型，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，同样是暗卫。 另一类则是阶梯型，因为缺角多，造成面积浪费，例如入户门到餐厅那片区域，仍是暗卫。比较奇葩的是，65平卫生间都是干湿分离，为何90平却没做干湿分离？ 114平三居，又又又是狭长型，但它是所有户型里最顺眼的，缺点就不多说了，同上。网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，一把将人穿越回五、六年前。看完项目，不少购房人称，“5000大户回迁房，还不如北京城里买个小一点。” 实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。商业配套较为缺乏，目前也就是社区商业配套，最近的大兴大悦春风里也要3公里左右。以至于，有购房者在社交平台上写了一首打油诗，“回家的路弯弯曲曲，下雨即看海，5000多户的大社区，200米的地铁10块起，你买买试试。”02禧悦兴城的开发商是首创华业房地产，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。 其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为 12.87% 、5.83%、5.41%。是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。 今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。03首创城发，还有土地储备风险。另一家北京老牌国企首开都已不“躺平”，在央视大裤衩边上拿地了，首创城发在京城仍然按兵不动。债券中期报告都黑纸白字暗示，如果首创城发不能及时获得项目开发所需的土地，未来项目将无法开展，从而制约公司的发展，影响公司的收入及经营业绩的持续增长。但硬币有正反两面。得益于，首创城发上半年未在北京拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的6214万元，上涨至今年6月底的80.59亿元。截至 2025 年 6 月末，首创城发合并报表口径的资产负债率为 82.91%。同期，首创城发合并报表范围内公司有息债务余额为868.87 亿元。 包括了公司信用类债券为412.84亿元，银行贷款为210.58亿元，非银行金融机构贷款为89.60亿元，其他有息债务为155.85亿元。其中，到期1年以内（含）的有息债为192.43亿元。此外，首创城发合并报表范围内发行的境外债券余额 11.94 亿元美元，其中 1 年以内(含)到期本金规模为 2.44 亿元美元。截至6月底，首创城发在手的现金及现金等价物余额154.33亿元。钱包是鼓的，卖房大动作有了，首创城发在京城拿地还会远吗？去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视。
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首创安置房变性，秘勇激活沉睡盘 文/北京进深 林振兴曾经京城有头有脸的首创置业，自从退市，被装进首创城发之后，在帝都就跟“小透明”似的。但眼下，首创城发却在一个项目上铺天盖地做宣传。它，就是位于大兴的禧悦兴城。禧悦兴城看似陌生，它其实是一个现房项目，背后故事颇为曲折，经历了变“性”与更名。这个项目的前身是首创·美伦湾，规划5000余套房源，项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。而后，首创大兴项目，几经波折。业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间。再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。最后，改成商品房入市。另据项目销售透露，该项目最初是给东城区做定向安置，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置，所以（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。眼下，禧悦兴城5000多套现房即将入市。这个体量，相当于目前北京市场6-7个商品房供应量。但现在大兴“好房子”项目遍地，禧悦兴城本身就是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大。不仅在产品上“落后”其他新盘，禧悦兴城在价格上也不具优势。销售告诉进深君，禧悦兴城在建委备案价在3.5-3.6万元/㎡，实际售价在3.1-3.5万元/㎡。但目前，旁边同首创开发的二手回迁房——美澜湾，已在3万元/㎡以下。01大兴现在的“好房子”，卷上新高度。比如，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。赠送上，大兴新盘也是毫不手软，甚至有的本地项目为了增加“黑科技”，开盘后还调规。 禧悦兴城虽然也有远见，它有1.34米阳台。但是阳台算面积，不赠送，这点上，它就被很多大兴新盘直接秒杀。无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，禧悦兴城都远远不如当下的“好房子”。它的主力户型包括65平一居、90平两居和114平三居。 具体来看看，65平一居，户型狭长，通透性和采光都很一般；尤其是客厅不在最南面，会有遮挡；卧室带阳台，明厨暗卫；厨房紧邻主卧，会有油烟。90平两居，有两类户型图。 一类也是偏狭长型，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，同样是暗卫。 另一类则是阶梯型，因为缺角多，造成面积浪费，例如入户门到餐厅那片区域，仍是暗卫。比较奇葩的是，65平卫生间都是干湿分离，为何90平却没做干湿分离？ 114平三居，又又又是狭长型，但它是所有户型里最顺眼的，缺点就不多说了，同上。网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，一把将人穿越回五、六年前。看完项目，不少购房人称，“5000大户回迁房，还不如北京城里买个小一点。” 实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。商业配套较为缺乏，目前也就是社区商业配套，最近的大兴大悦春风里也要3公里左右。以至于，有购房者在社交平台上写了一首打油诗，“回家的路弯弯曲曲，下雨即看海，5000多户的大社区，200米的地铁10块起，你买买试试。”02禧悦兴城的开发商是首创华业房地产，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。 其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为 12.87% 、5.83%、5.41%。是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。 今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。03首创城发，还有土地储备风险。另一家北京老牌国企首开都已不“躺平”，在央视大裤衩边上拿地了，首创城发在京城仍然按兵不动。债券中期报告都黑纸白字暗示，如果首创城发不能及时获得项目开发所需的土地，未来项目将无法开展，从而制约公司的发展，影响公司的收入及经营业绩的持续增长。但硬币有正反两面。得益于，首创城发上半年未在北京拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的6214万元，上涨至今年6月底的80.59亿元。截至 2025 年 6 月末，首创城发合并报表口径的资产负债率为 82.91%。同期，首创城发合并报表范围内公司有息债务余额为868.87 亿元。 包括了公司信用类债券为412.84亿元，银行贷款为210.58亿元，非银行金融机构贷款为89.60亿元，其他有息债务为155.85亿元。其中，到期1年以内（含）的有息债为192.43亿元。此外，首创城发合并报表范围内发行的境外债券余额 11.94 亿元美元，其中 1 年以内(含)到期本金规模为 2.44 亿元美元。截至6月底，首创城发在手的现金及现金等价物余额 154.33亿元。钱包是鼓的，卖房大动作有了，首创城发在京城拿地还会远吗？去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视。
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三间房双子权益分割：金茂控股满曜70%，保利控股朝观天珺70% 北京进深 徐迪9月17日，中国金茂（00817.HK）公告披露两项交易：出售北京朝新股权；增资收购北京满茂股权。增资一，2025年9月16日，中国金茂间接全资附属公司北京方兴亦城置业有限公司（简称“北京亦城”）与保利（北京）房地产开发有限公司（简称“保利房地产”）及北京朝新善筑置业有限公司（简称“北京朝新”）签订增资协议。据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京朝新增资。其中，北京亦城投入增资价款3.5亿元，保利房地产增资21.5亿元。增资完成后，北京朝新注册资本增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股30%及70%。增资二，北京亦城与保利房地产及北京满茂置业有限公司（简称“北京满茂”）签订增资协议。据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京满茂增资。其中，北京亦城增资21.5亿元，保利房地产增资3.5亿元。增资完成后，北京满茂注册资本将增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股70%及30%。2025年2月11日，北京亦城及保利房地产以50%:50%的比例组成联合体，以总价87.295亿元摘得北京朝阳区三间房1202-0006、0007地块及1205-0007地块的土地使用权，并以上述比例分别合资设立相应项目公司，即北京朝新、北京满茂。三间房项目总占地面积约6.9万平方米，规划计容建筑面积约17.29万平方米。其中，北京朝新标的地块成交价款为43.095亿元，项目占地面积约3.22万平方米，规划计容建筑面积约为8.08万平方米，将开发为可售住宅项目，打造为保利“天字系”产品：保利朝观天珺，及配套幼儿园，计划于2027年1月竣工。北京满茂标的地块成交价款为44.2亿元，项目占地约3.68万平方米，规划计容建面约9.21万平方米。将开发为可售住宅项目，打造金茂“满”系产品：金茂满曜，计划于2026年12月竣工。交易完成后，中国金茂及保利房地产可增加于各自操盘项目的股权比例，有利于促进其各自操盘项目开发工作顺利进行。 保利朝观天珺规划7栋11-25F洋房、高层，共541套房源，户型为92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居。6月10日开盘，目前网签77套，成交均价8.3万/㎡。金茂满曜规划19栋8-26F洋房、高层，共计719套房源。6月16日开盘，目前网签185套，成交均价7.8万/㎡。两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。定价逻辑上，两个项目形成“高低配”错位入市，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群，千万级上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。使用率方面，金茂满曜94%-98%，朝观天珺则是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。相关公司：金茂服务hk00816
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设备平台‘进屋’ 昌平地铁盘使用率激增 如果说去年的北七家、今年的马池口，都没现有地铁，新盘的设备平台进屋也就进屋了。那么，如果我跟大家说，北邵洼的地铁新盘设备平台也‘进屋’了呢？当然，这只是我的猜测，最终是不是如此请以项目公示为准。起源。2025年9月16日相关网站发布了CP00-1101-0033、0036地块R2二类居住用地A33基础教育用地项目的报规公示。结合图，我们来说事情。第一，去看报规图我截取楼栋的南侧，没有展示出地窗这样能代表有下跃的意图。所以我理解至少我截取的楼栋无下跃。 第二，楼栋北侧，12.15数字上方有一黑色长方块。如果该楼栋无下跃，那么这个黑框是设备平台的可能性比较高。 第三，图中标注得比较清楚，从南向阳台中间位置到楼栋北侧某一位置的距离是12.15米。 第四，根据这个12.15米，我们大致能盲猜，从阳台边缘到楼栋北侧边缘的长度约8、8.5米的样子。 第五，通常情况下，如上图这样三面宽的三居，边侧自南向北的排布为主卧、主卫、次卧。通常情况下主卧进深不低于4米、主卫不低于1.7米、次卧不低于3.3米，合计9米。第六，上图我盲猜的北到南的进深大致8米或8米多，没到最低标准的9米。所以北侧那个设备平台，干什么用的？我个人盲猜，‘进屋’把整体进深拉到9米用的。因为，不这么干，整体户型的进深数据对不上。所以，既然我上边截图的楼栋是这么干的，我问大家一个问题，下边这个楼栋北向是啥？ 况且，这类户型的最新做法是边飘窗偷满，而上图明显北向的侧边无边飘窗，为什么？假如我盲猜的是真。那也就意味着，昌平地铁沿线开始出现设备平台‘进屋’的现象了。我很早就说过，相比较于阳台‘进屋’，设备平台‘进屋’才是最横的。因为，阳台算半面积、设备平台不算产权面积。说白了，假如阳台增加使用率3%，给同样面积的设备平台就是增加6%~假如我盲猜的是真，昌平的好房子使用率又要升高了~真好！想了解昌平所有好房子新盘信息，具体询问今天写的这个新盘信息，都后台可以私信。
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海宸元境！中建壹品海淀新盘案名出炉 北京进深 徐迪 9月17日，中建壹品[元境]系联袂首发。北京海淀宝山项目案名为：海宸元境。元点之上，境界全开。 全洋房社区，大面积泛会所空间中建壹品0016地块占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。楼栋采用了点状布局，南排3栋紧贴用地红线，楼栋东西间距仅有1.8米，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。 正门在小区西侧，另在东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。整体建筑风格偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。 项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。下沉庭院不在大门口，而在小区正中央位置，被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡，整体景观也是以中轴对称展开。南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。户型设计：刚改为主，赠送加码中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量140㎡-180㎡大户型产品。感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。中建壹品对这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。 要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。中建项目比隔壁金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，因为有轮廓线遮挡，不太能确定。此外，中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。拿地回溯：双子分家，贴脸开大6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。 地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。相关公司：中建壹品
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海淀新盘被指大门夸张，中建壹品：提升城市形象界面 北京进深 徐迪 9月17日，中建壹品海淀宝山0016地块设计方案反馈意见采信情况通告。项目方案于8月29日-9月8日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，主要集中在楼栋布局、间距、日照、小区出入口、配套设施等方面。一、关于楼栋布局、间距、日照、大门、小区出入口等问题公众反馈意见：1、9#、10#、11#住宅楼的侧向山墙间距不足2米，违反消防设计规范。2、9#、10#、11#住宅楼连续长度达到150米，对城市界面产生严重的遮挡。对绿地公园产生压抑感，影响绿地公园通风和休闲感受。3、9#、10#、11#形成连塔，与北侧建筑间距应按照1.6倍计算，目前间距仅1.2倍，不满足北京市规划设计通则的规范要求。4、3、7#住宅楼北侧5#楼未错开法线，建筑间距不满足规范要求。5、S4#配套楼为养老驿站，南侧是否有采光窗？若有窗户与南侧11#住宅楼间距不足18米，产生视线干扰。且不满足日照间距及时间的计算。若无开窗，不满足养老设施规范要求，请明确养老意见主要采光面及日照时间。6、S4#配套楼西南侧距离11#住宅楼间距不满足消防间距要求。7、人行主要大门做在城市干路方向，车流量大，人行交通形成安全隐患。且面对保障房做这么夸张的大门，不利于人民共同富裕的原则，影响社会平衡。出租汽车站位于人行入口处，未进行人车分流，进一步产生交通危险。建设单位意见：1、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目9#、10#、11#楼较高一面外墙均为防火墙，满足防火间距要求。2、9#、10#、11#楼并未连续，9#和10#楼间距约1.79m，10#和11#楼间距约1.8m，为三栋各自独立的建筑，三栋建筑层数从8层至11层，高低错落，具有丰富的天际线变化，城市形象良好，且与城市存在一个公园作为缓冲，不会对城市界面产生遮挡。公园三面开敞，不影响公园通风。本项目的楼栋设置不会对公园内部人员活动产生影响。3、11#楼为塔式建筑，9#、10#楼均为板式建筑，不形成连塔，11#楼按照1.2倍计算建筑间距，9#、10#楼按照1.6倍计算建筑间距，满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。4、3#、7#楼与5#楼在法线方向上均已错开。满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。5、养老建筑在面对住宅楼的南侧处不开窗，不存在视线干扰情况。养老用房主要采光面位于西侧，满足《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450-2018对老年人休息室冬至日2小时的日照要求。6、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目11#西侧山墙为防火墙，满足防火间距要求。7、小区大门虽然面向宝山中路，但未破路设置机动车出入口，且大门与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；小区大门作为一个小区乃至周边城市形象界面的提升展示空间，优质的大门品质有助于提升区域整体的环境品质与空间认同感，并非刻意强调差异。优质的大门城市界面设计也是着眼于协同提升整体区域环境的品质，塑造高品质的公共空间、建筑形象、环境感受，通过全面提升来实现更高层次的均衡与协调。优质的建成环境是全体人民共享城市发展成果的体现。出租车停车场站为访客临时使用，设置于小区围墙外，确保小区内部人车分流。二、关于配套设施相关问题公众反馈意见：1、根据设计平面图来看，目前配套小型商服只有一个位置在地块东北角。核心问题比如配套九年一贯制学校位于地块的西北方向，学生上下学主要途径为经过宝山中路向北，现状位置不利于学生经过便利店。另外3#、5#、8#楼从西门出入的居民途径便利店的路径也不方便。2、请明确小区都配置了哪些配套设施，都有哪些需要移交？3、关于S2配套楼，地上就1层，还有一部分为挑空，请问是户内挑空，还是户外挑空？挑空面积是多少，如何计算S2配套楼建筑面积？4、建议地上补充沿街底商，满足附近居民生活需求。5、养老的入口也在干路上，首先不安全，其次噪音很大，不利于老年人休息。和住宅楼挨着那么近,有视线干扰和噪音。建设单位意见：1、小型商服的服务客群不仅面对学生，也会面对周边所有居民，目前小型商服的位置位于周边住宅小区相对居中的位置，可以辐射至整个项目和周边住宅区，且本项目东侧设有人行出入口，居民可以通过次入口便捷的到达便利店处。2、本项目地上配建有小型商服、物业服务用房、社区养老服务驿站、社区卫生服务站等配套设施，其中社区养老服务驿站和社区卫生服务站需要移交相关单位。3、S2配套楼户内挑空，挑空面积约30平米，S2配套楼按照相关规范计算面积。4、本项目配置小型商服约10.15㎡（位于地上S1#配套楼东侧），满足《北京市人民政府关于印发<北京市居住公共服务设施配置指标>和<北京市居住公共服务设施配置指标实施意见>的通知》（京政办法〔2015〕7号）、《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》（京商务规字〔2018〕6号）要求。5、养老的入口虽然面向宝山中路，但养老入口与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；养老休息室窗均采用中空玻璃窗，可有效避免噪声影响；养老建筑在面对住宅楼的南侧不开窗，不存在视线干扰情况。 全洋房社区，大面积泛会所空间中建壹品0016地块占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。楼栋采用了点状布局，南排3栋紧贴用地红线，楼栋东西间距仅有1.8米，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。正门在小区西侧，另在东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。整体建筑风格偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。 项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。下沉庭院不在大门口，而在小区正中央位置，被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡，整体景观也是以中轴对称展开。南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。户型设计：刚改为主，赠送加码中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量140㎡-180㎡大户型产品。感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。中建壹品对这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。 要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。中建项目比隔壁金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，因为有轮廓线遮挡，不太能确定。此外，中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。拿地回溯：双子分家，贴脸开大6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。 地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。相关公司：中建壹品
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高达249.9米！北京将添新城市商业综合体 伴随着最后一根钢结构组件精准落位，位于运河商务区的超高层地标建筑“运河天”主体钢结构，日前正式封顶。副中心将添一座总高达249.9米的城市商业综合体。 站在东关大桥远眺，运河天的楼栋沿大运河一字排开，宛如一艘整装待发的帆船。在新华东街与故城东路十字路口可以看到，此次完成封顶的“船帆”是运河天核心业态之一——超甲级滨水写字楼运河天玺。近250米的建筑高度，不仅一举刷新运河商务区现有天际线，更使其成为目前北京城市副中心在建项目中最高的在建写字楼，与国贸CBD隔空相望，在长安街东首形成一道极具辨识度的城市天际轮廓线。 效果图 仅供参考鹏瑞利集团运河天项目总监姚云飞介绍——该写字楼遵循绿建三星认证与LEED金级认证双重绿色标准，从建筑材料选用到能源循环利用，全方位践行低碳环保理念。未来将为世界500强企业、头部总部机构提供匹配国际水准的5A级办公场地，助力运河商务区构建高端产业集聚的“强磁场”。 效果图 仅供参考据介绍，运河天即通州综合商业项目，由鹏瑞利集团与信德集团联合打造，总建筑面积超过41万平方米。包含12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼、5万平方米高端酒店式公寓，构建起一座多元业态城市综合体。今年开始分阶段完工，预计2026年9月对外开放。 目前，近13万平方米的商业MALL正处于紧锣密鼓的建设中。“项目已经启动招商，未来这里将引入精品超市、高化美妆、高端餐饮、主理人品牌等多品类业态，兼顾日常消费与品质体验，满足项目自身及周边办公、居住人群的需求。”姚云飞说。 双轨交汇，运河天是一个典型的TOD（以公共交通为导向）项目。这座商业综合体紧邻新华大街，无缝衔接地铁6号线通运门站，未来还将与地铁S6号线、远期规划的M103线实现换乘。同时，项目距离北京城市副中心站仅2公里，与京津冀地交通联动便利。项目前身是“运河ONE大船项目”，其地下空间与瓮城遗址公园地下部分共同组成通运门站一体化项目。“市民从商场出来就能看到瓮城遗址公园，未来这里也会有一座博物馆与大家见面。”姚云飞说。来源：北京发布、北京通州发布
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约16万㎡宅地入市！西海岸4宗地块11.2亿成交 继9月15日，位于西海岸灵山湾北部珠光路和邻近西客站东岳中路的2宗住宅用地被青岛公元置业有限公司及青岛华盛房地产有限公司（青岛海投）成功拍得后。今日（9月17日），西海岸新区再推4宗住宅地块，最终均以底价成交。其中，朝阳山片区3034地块由城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司拿下，3035地块被青岛灵山湾开发建设有限公司拍得；镜台山南片区2宗地块由青岛公元置业有限公司以4.5亿元总价斩获，这也是公元置业在9月15日拍得珠光路后，再度“出手”。据统计，这4宗地块总占地面积约16万m²，总建筑面积约30.8万m²，进一步为区域住宅市场补充供应。 【朝阳山片区地块】朝阳山片区此次出让的2宗地块总占地面积约82457㎡，从规划指标及周边市场来看，大概率延续区域“小高层 +高层”的产品格局。 3034号地块位于胶州湾东路北、兰东路西，占地10144m²，规划建筑面积25360m²，容积率2.5，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3381元/m²，起始总价8574.216万元，竞买保证金1714.8432万元，保证金缴纳比例为20%。 3035号地块位于胶州湾路北、山海路西，是该片区此次出让的“主力地块”。占地72313m²，规划建筑面积166319.9m²，容积率2.3，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，拍卖起始楼面地价3457元/m²，起始总价57496.7894万元，竞买保证金11499.3579万元，保证金缴纳比例为20%。地块较大的体量为打造规模化社区提供了空间。 从周边市场来看，目前地块周边在售商品住宅项目主要有明月听澜等，主要为小高层、高层，价格约在9000元/m²。结合此次2宗地块2.3-2.5的容积率，未来大概率也将延续这一产品路线，以小高及高层产品为主，与周边在售项目形成“互补式供应”，进一步满足区域首置或刚改需求。 周边配套情况1、道路交通：现状胶州湾东路、两河路、兰东路为已建成道路。2、教育与医疗：现状周边有6处幼儿园，5所小学，4所初中，2处高等教育用地；现状周边有1处区级社会福利院（西海岸社会福利院，改扩建2400床），规划1处区级综合医院（330床）、1处社区卫生服务中心。3、文体设施：规划周边有2处社区文化服务中心，1处区级体育中心，1处社区级体育中心。4、商业设施：现状周边有生态观光园，沿胶州湾东路和两河路分布有部分商业设施。5、城市公园绿地：现状周边沿两河分布公园绿地。【镜台山南片区地块】该片区的2宗地块均位于镜台山路东、两河路西，与9月15日拍出的珠光路地块相距不远。地块总占地面积77416m²，容积率仅约1.5，显著低于朝阳山片区，为打造低密高品质社区创造了条件。 3038号地块占地11545m²，规划建筑面积17317.5m²，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3962元/m²，起始总价6861.1935万元，竞买保证金1372.2387万元，保证金缴纳比例为20%。 3039号地块占地65871m²，规划建筑面积98806.5m²，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3962元/m²，起始总价39147.1353万元，竞买保证金7829.4271万元，保证金缴纳比例为20%。 目前，地块周边在售的项目也以低密产品为主，如天一镜台山、爱乐之城等，产品主要类型包括洋房、联排及叠拼别墅等，叠拼售价集中在13000-15000元/m²，小高层均价约在9500元/m²左右。此次出让的2宗地块容积率与周边项目匹配度高，未来产品或进一步升级，如打造“四代宅”产品、优化户型尺度等，以差异化竞争抢占区域改善市场份额。 周边配套情况1、道路交通：现状周边镜台山路、两河路、兰东路、星海滩路为已建成道路。2、教育与医疗：规划周边有3处幼儿园，3处小学，1处初中，1处医院，1处养老院。3、文体设施：规划周边有3处社区级文化服务中心和1处街道级体育活动中心。4、商业设施：规划周边沿镜台山路分布有商业设施。5、城市公园绿地：规划周边沿两河、星海滩路分布有滨河绿地和大型公园绿地。
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北京买房：理清思路，购房建议1654 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:我想问下您对于沙河高教园这个板块如何看待，已入手地铁新盘。当时主要考虑大学城也是昌平的开发重点，包括后面规划的商业、公园、地铁等配套，但是时间要拉很久。我也不是投资，自住，应该要10年左右的维度才能换房了，这个板块能跟上北京的整体幅度吗？A：1、沙河高教园挺好的啊，到目前为止板块价格走势和大盘基本一致。或者说地铁沿线的普宅肯定跟随大盘，其他小区的弱点儿。北京大多数周边新区板块都这样儿，沙河算相对不错的，但也不特殊。2、您买的是哪个盘啊？既然已经入手就别太琢磨了，没什么意义。常规建议是无论做什么事还是买什么东西，做之前需要大胆假设+小心求证。而既然已经做了或买了，那就最好学习“国宝帮”，只接受自己认可的信息，不中听的负面消息直接屏蔽就得了，否则也是徒增烦恼。3、另外也别太纠结规划，没实现之前谁也不敢保证。只能说所有新盘的定价都是根据规划完成之后的价值制定的，也就是透支了一部分地段儿价值。如果规划提前完成或增加了产业等大型配套，那就算赢。按期保质保量完成，那就实现预期的拉平。如果拖延或减少了配套，那就陪着站岗。这种事儿无论是土地方还是开发商都无法预测，只能等着看。4、再有一点，虽然说房产的价值由地段儿决定，但也得看具体楼盘。北京作为大地段儿够牛叉的了吧？但具体到楼盘的价格走势呢，跑输鹤岗的都有。东西城核心区按说地段儿最牛，但跑输大盘的有的是。所以还是具体问题具体分析吧，纠结太宏观的意义不大。5、总之既然已经买了，而且是自住为主，那就踏踏实实住着吧，没必要太多的纠结，过些年再看吧。仅供参考。二Q:请问，21年我们购入了通州潞苑珠江丽景顶层两居，房价285，23年左右涨到320，这两年一直跌，挂牌价格250左右，跌的有点心疼，地铁龙旺庄站27年开通，地铁开通价格会回暖吗？A：1、珠江丽景的顶层两居，那这是典型的自住为主啊，常住的话没必要太纠结房价的短期波动，什么时候想换房时再说吧。2、地铁开通，常规来讲对整个板块的影响不大。因为地铁规划不是秘密，其价值在消息一公布就已经体现在价格之中了。开通的时候确实是兑现了预期，虽然不会说“利好出尽是利空”，但想再拉动价值也不太容易。尤其是北京的市区+近郊，基本都被地铁覆盖，早就不是稀缺配套了，很难让买家再为了坐地铁而多掏钱。这跟远郊和燕郊什么的不是一个概念，达不到雪中送炭的程度。这就问问自己吧，地铁开通时，是愿意加价购买这里呢，还是按原价购买其他地铁沿线的？3、当然，如果楼栋离地铁很近，比如步行15分钟范围内，那有可能既拉动房租，也提高房价，但幅度也不会太大。也就是说这种地段儿的房子主要还是靠北京大盘的力量，单独一个地铁或其他配套的影响不太大。仅供参考。三Q:请问，我有北京户口，目前在北京有两套房。一套在顺义，13年购入的小三居（梅香街片区的商品房），当时是公积金贷款（80万）买的，现在还在还贷款，每月4000元左右。目前是出租的状态，每月租金才3000+，还不够贷款，再加上物业费和暖气费，目前每月是亏损的状态；第二套是20年用孩子奶奶的名字在朝阳买的学区房（安慧北里片区的一居室），目前贷款已经还完了。现在奶奶自住，我们带孩子在附近租房。想咨询一下后续的房子的处置问题：1：出售顺义的房子，再凑一凑在朝阳这边换一套小房子；2：出售顺义的房子，钱先拿着，继续租房；3：两套房子都出售，一次性在朝阳这边买一个大一点的；4：其他更合适的方案。您这边有什么好的建议？A：1、您是这么定义赔赚的啊？这还是头一次听说。那您要是一直自住没出租呢？这么多年光掏物业费和取暖费了，岂不是赔的更惨？梅香街的商品房，中海的？常规来说，2013年您买入的时候也就2万多一平吧，现在怎么的也得3/4万。虽然价格走势略落后于大盘，但怎么也算不上亏损吧？2、房子是用来住的，既然顺义的房子住不上，而且租金也不划算，那就置换成能自住的呗。另外既然是梅香街的商品房，如果是中海或中建的那几个国际，这种房在顺义就属于典型的郊区改善，从自住角度很合适。但从投资角度一般不建议，无论出租还是升值都会略落后于市区。3、卖房套现+继续租房，那这就是算账的事儿了。现在北京市区的平均租金收益率为1.8%，其中朝石丰“非学区房”的小户型收益更高，最高能到2.5%以上。而现在国债的收益是1.8%，各大行定期五年是1.5%左右吧。所以如果卖房套现之后，能找到超过1.8%的稳定收益理财，那就拿着钱租房。如果没用这种渠道，那就买一套性价比高的非学区房自住。这自己算账吧，主要看自己的理财能力。4、两套房都出售。安慧北里的有没有学区溢价啊？如果有的话算算账，先看高不高，然后再看跟置换税费相比值不值？如果溢价比较高，那常规建议是趁着高峰期还没过去之前置换，否则明年之后就是低谷期了，是否能撑住溢价看政策。反正学区房自住的话性价比不高，出租的话收益率偏低（溢价部分没人付租金），投资角度则是溢价部分有风险。5、我没什么建议，只是列出这些情况供参考。不过房子是用来住的，还是先多考虑自住吧，手里两套房却租房也不是长久之计。仅供参考。四请问，在您推荐下去看了西三旗的老破小了，也计算了，确实是没什么学区溢价。但是有一个很现实的问题，就是以我的首付，在不影响现在生活的情况下只能买小户型，或者是朝向不好和顶层的，感觉不太合适。所以想问问还有什么推荐的板块或小区？章哥：1、既然西三旗不合适，那就只能再往北看看昌平了呗，回龙观是常规选项，房价相对低，也没有学区溢价。2、另外您不是还没要孩子吗？小户型两口子应该也够住吧，等孩子该上学了再换也来得及。仅供参考。再问：我是想一步到位的，所以根本就没考虑回龙观。想让您推荐的是没有学区溢价的学区房，面积大些的，环境差不多就行。章哥：1、那这就谈不上推荐了，而是无奈的选择。海淀山后就有，比西三旗的学区溢价还低，居住的性价比更高，但都离地铁远，合适吗？2、另外也可以看看永定路学区西部，也有房价相对低的，但综合下来没比西三旗强多少，两边差不多吧。仅供参考。还问：您说的这些都都早就看过了，不合适，我想要的是交通方便的，然后再兼顾其他。当然最主要的就是价格了。章哥：1、那我可真没什么办法了，您的要求偏高，在海淀几乎无法实现，除非是捡漏儿。这要不还是找中介吧，让他们看看有没有超值的房子。我不是中介，找房帮不上忙。最后一问：那我既然信任您，就是想请您帮我找到合适的房子，否则我就直接找中介了。您还是上心吧，要不就介绍个靠谱儿的中介。章哥：1、怎么弄的我好像欠您的是似的？这我就直说吧，您的要求太高了，非得要在海淀买没有溢价的学区房，相当于到奢侈品店里买没有品牌价值的衣服，除非是特价到骨折，否则几乎不可能。2、而且您这还有其他要求，交通，学区，环境，面积，户型，那这首付怎么可能啊？我帮不上忙，还是直接找中介吧。多说两句，经常有这种网友咨询，几乎就是明知不可为而为之，最后把找不到合适房子的责任推给我了，就好像我真的欠他们钱似的。这网友的态度已经算比较正常的了，其他的动辄翻脸的有的是，跟“国宝帮”一个做派……五Q:请问，我混迹帝都也十多年了，虽然没买房但也经常关注。在我看来，北京房价经过了三年大跌，现在的均价应该在四万元左右了。虽然我没有数据，但一是我不盲目相信某些部门的为了政绩的数据，二是我认为做市场调研应该从常识出发，而不是拘泥于刻板数字。从常识讲，北京最大的人口聚集区在哪里？首先自然是天通苑和回龙观了，之后是四环外和五环沿线，这里至少居住了80%的北京人口，而四环内绝不超过20%。那观察四环外的房价就应该以五环沿线为中间线，而回天则就是最典型的板块。所以既然这里的均价为4万左右，那北京的均价也就是4万左右。A：1、咱讨论这些没什么意义吧？就跟讨论平均财富或平均工资似的，或者是高考平均分，争论半天也改变不了自己的数字啊，争论这些干嘛？2、或者说您是想表达什么吧？是想说北京的房价跌的太狠了是吗，从最高峰6万多跌到了4万，是这意思吗？那也行，都是个人的观点，无所谓对错，只要自己认可就是真理。不过说实话，这所谓的均价涨跌无所谓的。比如我家吧，管他6万还是4万呢，反正我家现在住的还能卖10万。而且我是当年1万多买的，他就是跌到2万我都无所谓。当然，如果真的跌到2万我会非常高兴的，立马儿凑出所有的钱再买几套给孩子留着。3、总之您说的有一定道理，至少是有您自己的道理，我就不跟你掰扯了，意义不大。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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在出租房内发现违法行为！房山一出租房主被处罚！ 出租房屋不是“一租了之”，房屋出租人、中介机构等责任主体要按照规定主动向公安机关申报住房、租住人员身份等信息。同时定期检查房屋使用情况，避免您的房屋内窝藏违法犯罪人员，或被用于实施违法犯罪活动，切勿只租不管。如发现相关问题，请及时向公安机关进行举报。案例警示1：近期，房山公安分局拱辰派出所民警在辖区一出租房屋内查处一违法窝点。经查，房屋出租人王某未履行定期检查责任，未按规定登记承租人信息，对房屋使用情况不监督、不清楚，致使房屋内发生违反治安管理的案件。公安机关依法责令王某限期改正，并予以行政罚款的处罚。案例警示2：近期，房山公安分局琉璃河派出所民警发现在辖区一出租房内存在违法招聘的行为。经进一步工作查明，该房屋出租人李某未履行定期检查责任，致使出租房屋被利用从事违法活动，存在治安隐患。公安机关依法责令李某限期改正，并予以行政罚款的处罚。法规提示 《北京市住房租赁条例》《北京市住房租赁条例》第十三条第一款第一项规定：出租住房应当遵守下列规定：房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。《北京市住房租赁条例》第六十三条第二款规定：违反本条例第十三条第一款第（一）项规定，出租房存在治安隐患的，由公安机关责令限期改正，可处三千元以上三万元以下罚款。警方提示只租不管“甩手房东”当不得！尽心尽责做好安居“主人翁”！请广大房屋出租人、承租人积极履行相应责任为平安社区建设贡献力量查看自主申报操作指南查看来京职工信息申报指南查看线上反映线索操作指南信息来源：房山公安分局编辑：王侠 王晓菊审核：巴金鹏 谢文婧 王文锋看看房山邻居们都在聊什么？欢迎房山邻居们畅所欲言~■说明：本文由家住房山编辑整理发布，转载请注明 ■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■图片来源于网络，版权归原作者所有，若侵权，请联系删除■来 源 ：北京房山 素材来自网络仅供参考，侵删关注家住房山看房山大事小情，搜身边吃喝玩乐！======= 房山邻友圈！=======商务微信：jiasupao2014
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龙湖恩祥凌云颂赠送破上限！1.8米进深阳台+侧边飘窗 北京进深 徐迪 9月16日，龙湖恩祥·凌云颂所在的昌平南邵0033地块总平图公示。项目占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中：地上计容面积5.74万㎡，包括住宅、配套公共服务设施等；地上不计容建面807.37㎡，包括架空层、邻里中心。地下建面3.45万㎡，包括配套机动车库、人防工程、自行车库、设备用房及戊类库房等。住宅部分规划24栋7-15F洋房+小高层产品，共580户，户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。 楼栋呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局对称。11层洋房为主，中间穿插六栋7层矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。南北中轴的两栋：5#、18#楼为15层，这也是小区仅有的两栋小高层产品。 正门位于小区西区正中央位置，占地超800平米的门庭空间，顶部挑空设计。穿过邻里中间是下沉庭院，昌平芯首个新规双会所住宅：两座邻里中心配套楼，两栋首层架空，两块室外运动场地，都在下沉庭院周围。另外在小区南侧中央位置还有一处次入口，挨着规划绿地，穿过公园回家。 赠送方面预计会突破昌平新房上限。 1、内嵌阳台：1.2-1.8米进深；2、南向飘窗、转角飘窗，侧边飘窗尺度很大，几乎占了整面墙；3、北向空间标注不清晰，或为挑空平台。如果是采光井的话，也可能有大量首层下跃产品。 7月31日，凌云颂所在昌平新城东区二期0033、0036，四期0044地块以13.69亿元底价成交。 受让方为民营房企北京恩祥集团，由河北太行钢铁集团旗下明芳地产持股99%。龙湖旗下代建品牌龙智造为项目提供建造管理服务。这是一宗“宅产配”组合地块，位于昌平南邵镇，包含3幅子地块： ①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。住宅地块总价11.6亿元，折合楼面价约2.02万元/㎡。②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；③0044地块为商业用地，总价2.09亿元。是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间。 地块位于南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。根据昌平新城东区(南邵组团)1101街区0024等地块规划综合实施方案，0026地块范围内有一座菩萨庙，东侧为伯哈智墓。组团内还规划有包括机构养老服务设施、残疾人托养所和社区助残服务中心在内的社会福利用地，与公交中心站和变电站共同位于街区东北角。整个街区公园绿地占比约21%，围绕在地块周边。 地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。目前网签689套，全盘去化率57%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的78折。随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。
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地铁直达！“小站公园”昌平宜家，十一试营业！ 各位亲：由京投发展打造的TOD生活方式中心 小站公园STATION PARK主体已完工10月1日就要试营业啦~ 作为北京首个非标社区商业空间，这4个亮点，从通勤便利到带娃、家居、日常社交全覆盖！ 01宜家设计订购中心 北方首店 不用再跑远“宜家设计订购中心”北方首店就在小站公园 这里能享受到1v1全屋设计服务——不管是小户型想省空间，还是想装出自己喜欢的风格，设计师都能给你定制方案，高效利用家里每一寸地方；逛累了还能去瑞典风味美食站，吃口地道的宜家美食。以后不用再跨区跑宜家，在家门口就能把“理想家”的想法落地，这幸福感满满啊！02中庭藏着“亲子快乐星球” 小站公园西中庭与“可能有书”综合阅读空间合作 打造了HOME GALLERY外广场则是与新锐艺术家“下腰女孩”IP联手打造的口袋公园 效果图艺术化的健身器材、有趣的互动装置，让孩子和老人都能在这里找到乐趣。这里不仅是游乐场，更是一个让全家人都能放松的公共客厅。 效果图不光户外，商场里也有亲子专属空间：「超级植物公司」豌豆店昌平首店是儿童潮流生活集合店，衣服、生活用品都透着植物新芽的活力，颜值超高；还有「好奇物种工作站」昌平首店，能让娃近距离接触上百种萌宠异宠，专业老师还会带自然课，边玩边学，再也不怕娃周末在家“拆家” 啦~03每周都有新活动 开业期间将举办丰富活动联动北京头部咖啡市集-咖啡青年节打造“亚洲咖啡风味巡游”邀请国际和国内顶尖咖啡品牌快闪不出北京即可喝到全亚洲的咖啡风味 除此之外，还有花植展览、北京路演计划音乐会、宠物活动、亲子巡游等丰富活动。开业后，这里每周会适时举办小型艺术展览、宠物交友会、周四放映厅、二手循环市集、邻里音乐会、手工workshop、养生小课堂、小站运动会等社群文化活动。04社区连桥+地铁直达 最让人眼前一亮的，必须是公园悦府小区专属连桥——计划和商场同步开通！以后住在公园悦府的邻居，不用穿马路、不用绕远路！ 不光如此商场还无缝直连地铁8号线平西府站B口、D口坐地铁来逛吃出了站就是商场门 小站公园无缝直连地铁8号线平西府站，是京投发展继京西山系微度假目的地檀谷之后开发的全新商业产品线。项目负责人此前表示，大量的主题空间、公共策展、外摆座位和休息区，让小站公园首先是一个社区公共空间，其次才是一个商业体。同时，通过大胆“去零售化”，80%以上的面积留给了餐饮和生活方式体验。 位于二层的“小站食集”同时融入美食和游戏元素，既是集合各种美食的社区食堂，也是能随时玩耍的桌游客厅。三层的屋顶区域设计了美食、博物、运动三个主题天台，美食天台将名厨川菜与在地氛围相融合，带来兼具烟火气和浪漫感的川式家庭料理；博物天台联合魔力自然动物博物馆，带来上百种萌宠异宠和自然博物教育课程；运动天台打破“盒子”的天花板，让热爱运动的人们能大口呼吸。位于地下一层的烟火街市集合多家网红小吃品牌，以及法式传统面包坊、精品咖啡等餐饮品牌，带来丰富多元的美食选择。据悉，小站公园还引入北京首家宜家设计订购中心和超市品牌微风市集。儿童书店、室内儿童乐园、青少年体能训练、艺能培训等亲子业态，也将为亲子家庭提供有温度的空间。昌平首个火星宠物超市还将与小站公园联合打造宠物友好商业体，让毛孩子们也能尽情撒欢。 开业后，这里每周会适时举办小型艺术展览、宠物交友会、周四放映厅、二手循环市集、邻里音乐会、养生小课堂、小站运动会等社群文化活动，让这里真正成为周边居民的“第二客厅”。10月1日期待去小站公园逛逛看~●家住昌平往期精彩：看看邻居们都在团什么？■说明：本文由家住昌平编辑整理发布，转载请注明■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■部分图文信息整理自：北京昌平等部分图片来自网络仅供参考，侵删关注家住昌平！ 看昌平大事小情，搜周边吃喝玩乐！=======昌平的邻友圈！=======商务微信：jiasupao2014
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合生35亿缦系豪宅被锁了 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。最近，合生创展的缦系鼻祖，缦合北京收到两个消息。先看“好消息”：北京新京润房地产有限公司（简称“新京润”）公示了6002地块的规划综合实施方案，被视为缦合北京二期。这预示着，从霄云路8号到缦合北京，已卖了17年的老盘，终于老树发新枝。再看"坏消息"：缦合北京一期2#刚领取预售证才半月，就有53套房源显示“不可售”，占比47%。截至目前，2#已经网签两套——1单元2801和1单元2802，另有一套已经预订，每套528平米，网签价格12.5万元/平米，单套总价6600万元。它们是顶着最高预售参考价卖的。据此判断，这53套房源的货值超过35亿元。它们是不是被司法冻结了呢？在花姐看来，这两则消息对购买缦合北京的富豪们，都是坏消息。1、二期的确是来了，合生创展证明自己还有新地块，会有新产品，但它位于一期正南面，挡住了老业主们看朝阳公园的风景；2、新领证的2#，有接近半数的房源不明不白地变成“不可售”，导致购房者的风险增加，信心受影响。其在建工程及土地使用权也为抵押状态。这座京城东四环老牌顶豪，正可谓是：屋漏偏逢连夜雨。 一期老业主被挡住朝阳公园初看6002地块的规划方案，一片绿油油，点缀一抹黄色，像极了一幅油画。那抹黄色，就是缦合北京二期。这是一个巨无霸地块，用地面积10.07公顷，建筑规模约22.47万平方米，容积率2.23，限高80米。美中不足的是，这块地“不正”，东偏南45度，长宽分别为560米和180米，狭长。从朝向上，它不如缦合北京一期。对于二期6002地块，花姐根据资料归纳几个特点：1、建筑高度。一期限高100米，二期限高80米，建筑高度降低了；2、街坊路。二期有两条街坊，将地块一分为三，尤其是被分割的北面地块，进深只有40米左右。地块内的两条街坊路，长度至少700米，是容积率杀手。有关街坊路的线位、线型、宽度，最终以交评意见及最终审定方案为准。3、由于地块狭长、且呈东南45度朝向，花姐做了一个强排方案推测：A、楼栋朝向和地块朝向一致，东偏南45度；B、共计规划12#住宅，每栋楼约22层，层高3.6；此外，这种楼栋朝向，可以做到户户看朝阳公园。不过，缦合北京一期的业主就惨了，景色被挡。 新京润的建面之谜随着6002地块规划方案公示，一个疑问来了。合生创展是什么时候拿下新京润的？在北京朝阳路霄云路上，有一座老别墅，京润水上花园，它的开发商主体是北京京润房地产有限公司（简称“京润”），总建面34万平米，含双拼和别墅。京润成立于1993年1月，注册资本2亿元，法人、董事长陈清祥。它的母公司为香港吉润国际集团有限公司。而缦合北京一、二期的主体公司新京润，成立于2006年6月，注册资本43666万美元，它的母公司为香港吉润置业投资有限公司。这两个“吉润”看似很像，实则不是一个控股股东。实际上，目前新京润持有的缦合北京一、二期地块，是合生创展从京润手上购买的，时间应该是在2008年。而不是网传的2004年。花姐查询合生创展2008年年报，当时，合生创展持有新京润80%股份，新京润的建筑面积94.6万平米，可供销售面积89.196万平米。缦合北京一期建面20万平米，二期22.47万平米，还有50万平米去哪儿了？截至2024年底，合生创展对新京润的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股权到底由谁持有？ 官司拖累缦合北京新品缦合北京2#53套房源被锁，到底是什么原因呢？这或许与新京润官司缠身有关。企查查显示，新京润涉及司法案件，多达207起。从去年9月开始，新京润地产曝出有7条被执行人记录，累计执行标的为9.65亿元。新京润地产和法人张宇翔，有两次被限制高消费的记录。此外，新京润地产旗下的缦庭合苑酒店，运营公司的股权也被冻结了。进入今年7月份以来，新京润地产累计欠税总金额约为2.17亿元，涉及增值税、城市维护建设税、企业所得税和土地增值税等四项。在各种利空之下，新领证的2#房源是个硬通货。据称，2#是一期最后一栋可售住宅，剩下的1#将打造成酒店式公寓、只租不售。2#有两个单元、31层，共计112套顶级豪宅，其中主力户型529平米、108套，顶层四合院1060平米、4套。（详见《合生缦系鼻祖，寻112位亿万富豪》）千万别小看这112套房子，总建面6.14万平米，单套6300万元，总货值约74亿元。在2#领证之前，新京润取过四次预售证，分别是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。这些房源的售卖情况，没有公开数据。此外，新京润的控股股东合生创展，日子也不好过。今年上半年，合生创展营业额为64.71亿港元；归母亏损为17.32亿港元。截至上半年底，总资产约为2567亿港元，流动资产总额约为1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%。好在，合生创展老板朱孟依有个好女儿，朱榕桔在2019年将"霄云路8号"改名为“缦合北京”，成为“缦系”的发端。但，新京润需要直面一个问题，先把那堆官司处理好。
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京沪房地产走向两个极端：一个涨价去库存，一个以商补住 京沪房地产差距拉大：上海卖了757万㎡住宅，北京仅390万㎡上海楼市靠豪宅，北京靠商铺？2025数据揭示两大城市分化上海住宅销售是北京2倍！2025最新数据颠覆传统认知北京写字楼开工增40%，上海豪宅卖疯：楼市冰火两重天 2025年1-7月京沪两地的房地产数据刚刚公布，一组数字让市场瞠目结舌：上海商品房销售面积达到920.92万平方米，北京却只有601万平方米。更让人惊讶的是住宅销售——上海卖出757.43万平方米，北京仅389.8万平方米，还下降了6.8%。两座超一线城市，在房地产赛道走出了截然不同的曲线。很多人说上海楼市是“茅台模式”，靠的是高总价豪宅和强劲的外来购买力；北京则是“馒头逻辑”，依赖写字楼、商铺等非住宅物业支撑大局，住宅市场反而表现平淡。这种分化背后，其实是城市发展模式、人口结构和政策导向的深度博弈。先看销售端。上海今年前七个月的商品房销售面积同比微增0.1%，几乎可以忽略不计，但要知道这是在单价高企的基础上实现的。根据市场机构监测，上海新建住宅均价已突破6.8万元/平方米，核心区域如黄浦、徐汇的项目普遍超过12万元。而且豪宅市场热度惊人，总价3000万以上的房源上半年成交超过千套，翠湖天地等顶豪项目甚至有报价逼近30万元/平方米。这些买家多数来自长三角地区，企业主、金融从业者占比较大，他们看中的是上海作为经济中心的聚集效应。反观北京，住宅销售面积不仅规模小，还出现6.8%的同比下降。但办公楼和商业营业用房分别增长9.3%和13.8%，撑起了整体数据。有人说，北京楼市正在“去住宅化”，转向商用物业驱动。例如海淀中关村、朝阳CBD等区域写字楼空置率持续下降，环球影城周边商业项目迎来爆发期。但从房价看，北京新建住宅均价约5.48万元/平方米，与上海差距明显，且高端项目如万柳书院等价格出现松动，部分房源较前期高点回调超过10%。 再看开发端。上海新开工面积下降30.3%，其中住宅降幅31.4%，看上去像是大幅收缩，但实际上企业把精力更多投向存量地块开发和高端项目。徐汇滨江、前滩等区域仍有地王项目陆续启动，楼板价超过13万元/平方米的地块并不罕见。开发商敢于在这些区域押注，本质上是对上海高净值人群购买力的长期看好。北京则呈现另一番景象。新开工面积仅微降2.6%，住宅部分下降4%，但办公楼新开工增长39.7%，商业营业用房增长44.1%。这说明北京正在调整供应结构，通过增加商业用地平衡市场。值得注意的是，北京房屋竣工面积增长25%，住宅竣工增长8.9%，商业营业用房竣工增长1.4倍，可见此前投入的项目正在集中交付。这种“以商补住”的策略，与上海形成鲜明对比。为什么两座城市会出现如此大的差异？首先是购买力来源不同。上海依托长三角城市群，周边高收入人群可以通过落户政策便捷进入市场；北京则受户籍限制更严，外来购房需求主要以工作居住证方式导入，门槛较高。其次是土地供应策略：上海核心区仍有宅地放出，但北京五环内几乎无新增住宅用地，企业只能通过旧改、城市更新等方式获取资源。最后是城市功能定位：上海作为经济中心，金融、贸易、航运产业集聚，高收入岗位密集；北京疏解非首都功能后，部分产业外迁，购房需求结构发生变化。 但无论哪座城市，房地产市场最终都要回归居住属性。上海的挑战在于如何避免豪宅市场过度金融化，防止价格泡沫向刚需市场传递；北京的课题则是如何稳住住宅基本盘，避免商办物业供应过剩。两地都需要在“房住不炒”的框架下探索新的平衡点。有业内人士指出，京沪楼市分化反映的不仅是房地产问题，更是城市发展模式的差异。上海走的是市场驱动、资本聚集的路径，北京则更强调功能优化和空间重组。这两种模式各有优劣，未来谁能更好地实现“住有所居”“职住平衡”，谁就能在长期竞争中占据主动。对于普通购房者而言，没必要过分纠结短期数据波动。无论是上海还是北京，核心地段的优质资产依然抗跌，而郊远区域、同质化严重的项目则存在风险。自住看配套，投资看流量，这个原则在任何市场都适用。
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假如太阳宫卖18万一平米…要要要闹起开闹~ 周末吧，有个粉丝朋友留言说太阳宫还未入市的地块未来要卖18万一平米。记得当时我给粉丝回复是，我觉得能卖100万一平米~因为他先开的玩笑~借这事儿来给大家简单讲讲太阳宫地块吧。先说结论，好房子拉满的前提下，能卖13万一平米就不错。我就这么认知的。18万这个留言之后，我问了酒仙桥、黄杉木的业务员朋友，问他们觉得太阳宫能卖多少钱~给哥们儿我的回复特别统一，听说18万一平米。言外之意，俺们也是听说要卖18万一平米，但这事儿俺们真滴是听说。我心说，没有好人。简单给大家普及一个历史知识——2022年太阳宫大地块的起拍楼面价7.67万元/平米，成交楼面价是8.8万元/平米，让卖11.7万元/平米，产权共有方占10%产权价格。假如说，即将拍卖的小地块真能卖18万元/平米，楼面价多少算合理？我理解13、14万元/平米。但是，我们回到现实。太阳宫小地块的起拍楼面价是7.18万元/平米，比3年前的大地快起拍价格低了差不多5000元/平米。逻辑对么？这是要卖18万的样子么？我个人的看法要是真有开发企业看到了18万一平米，起拍楼面价就应该直接10万+起拍，有必要弄个比上把还低的起拍价格么？再说点实在的，我问了一个投拓的老炮儿，太阳宫地块有看到13万元/平米卖价的企业么？老炮儿回，有吧…反正他司没看到那么高。所以问题来了，太阳宫新地块未来卖多钱？1 如果起拍价格附近成交，可以卖10万、11万一平米，可能么？答案是绝不可能，太阳宫要卖这价格酒仙桥、黄杉木能同意么？要这价格，人家那边的开发商就把地拿了护盘了。所以，那边那几个都说，哎呀我们都听说太阳宫要卖18万一平米~2 咱也别18万，15万有可能吗？我理解也够呛，这要15万一平米，往下划拉4、5万一平米您去买酒仙桥、黄杉木店不行么？三环外与四环外的核心板块真支持20%以上的价差？我个人看法是肯定不支撑。3 多少钱合理？那不就剩下13万左右了么？比13低的太多，四环那哥几个过来护盘了，高于13万太多，拿了风险高…也多说一句，放心吧太阳宫小地块肯定能拍的红红火火，我算了算拍100手，差不多刚到3年前的起拍楼面价~关注朝阳新盘信息，关注太阳宫地块信息，都可以找小秘书vx：jiayefangtan29咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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"凶宅"别墅将法拍：曾发生坠亡事件 原买家解约胜诉 日前，红星新闻记者从阿里拍卖平台看到，河南商丘一别墅将在9月29日进行司法拍卖，起拍价2675200元，评估价3344000元，起拍价为评估价的8折。 标的物介绍中提到，该案涉小区物业垃圾清运人员进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。裁判文书网信息显示，买家贾某购买该房屋后，开发商未在约定时间交房，且交房前发生了意外死亡事件。贾某起诉要求退房，一审、二审均胜诉，并在今年5月发起执行。9月16日，负责拍卖的法官告诉红星新闻记者，此前的坠亡事件已经不存在纠纷，房子目前无人居住。 图为拍卖界面截图商丘一别墅评估价八折上线法拍此前有垃圾清运人员在房屋内坠亡拍卖信息显示，别墅位于商丘市睢阳区，房屋面积298.73平方米，为联排别墅，共四层，带院子及2个地下车位。别墅起拍价为2675200元，评估价为3344000元，起拍价为评估价的8折。评估报告中提到，该小区道路通达，停车方便，周边配套成熟，周边自然环境状况较好，居住人口素质较高，社会治安状况较好。在介绍中还提到，本案执行依据的判决书查明：该案涉小区物业垃圾清运人员进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。该标的物存在非正常死亡事故。 标的介绍中提到有非正常死亡当地房产交易平台显示，该小区单价为每平方米8552元，近一年最高曾达到每平方米11000余元，但目前没有房屋在出售。购房人因延迟交房和坠亡要求解约胜诉开发商被强制执行并限高红星新闻记者在裁判文书网上找到该案二审判决书，判决书中提到，2021年5月贾某与开发商签订了购房合同，总价款为3700000元，合同约定在2021年12月31日前交房。2024年9月，贾某以逾期交房为由向开发商发送了书面解除合同通知书。2024年8月，小区物业外包的垃圾清运人员崔某进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。法院认为，开发商逾期交房近二年，行为明显已构成违约，贾某享有合同解除权。案涉房屋因开发商管理疏忽导致垃圾清运人员崔某在案涉房屋电梯井坠亡，按传统风俗习惯，必然对贾某造成心理阴影，案涉房屋属于大宗商品，若继续履行合同，将明显对贾某造成显失公平的结果。一审法院判定合同解除，开发商退还相应购房款、贷款及利息、维修基金等。二审维持原判。 图为涉事房屋图片红星新闻记者在天眼查平台看到了拍卖信息中提到的执行裁定书，开发商被执行1592848元，此金额与判决书中提到的购房款、贷款、利息、维修基金、案件受理费等相加基本一致。天眼查还显示，商丘市梁园区人民法院还向开发商发布了限制消费令，其中提到，开发商未执行和贾某的那份纠纷的判决，“未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务”，被采取限制消费措施。9月16日，商丘市梁园区人民法院负责该拍卖的崔法官告诉红星新闻记者，房屋涉及的坠亡事件已经不存在纠纷。房屋目前无人居住，此前合同已经解约，本次拍卖的房子属于该开发商。红星新闻记者 刘亚洲
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从2.7万/㎡到0.9万/㎡，南通这个小区业主彻底坐不住了 你敢信！新东区标杆大盘中海翠湖溪岸，法拍房起拍价竟跌穿万元底线！9月5日，该小区28幢101室遭司法拍卖——建面约130㎡小高层+建面约126㎡地下室，起拍价仅150.5万。结果？流拍！ 要知道，中海翠湖溪岸小高层2020年开盘均价高达约2.7万/㎡，地下室均价7500元/㎡。以此估算这套法拍房购入价或近400万，如今起拍价尚不及购入价一半，却依然无人接盘。从拍卖页面看，一拍其实已经吸引到2人报名、超280人设置提醒，超8000次围观。这说明，这套法拍房有一定吸引力和关注度，但最终并未能成交。潜在买家或是在等更低的底价，或是不敢轻易涉足“法拍”这趟浑水。按照规则，这套法拍房将在9月21日进行二拍，起拍价进一步降至120.4万。这个价格是什么概念呢？ 上文提到，当年地下室均价7500元/㎡，也就是说仅地下室购入价就要90万左右，而现在“住宅+地下室”打包仅120万出头。即便将地下室视作“赠品”，起拍价120.4万，住宅建面约130㎡，算下来住宅单价也不到9300/㎡。五年时间，房价从2.7万/㎡跌到不足1万/㎡，回调幅度之大堪称惨烈。除了28幢101室之外，中海翠湖溪岸另外两套将于本周开拍的法拍房，目前也都无人问津。 法拍房虽因特殊属性常低于市场价，但如此跌幅已非寻常。它像一记重锤，狠狠砸向中海翠湖溪岸乃至整个新东区的二手市场。目前中海翠湖溪岸二手房挂牌量为91套，挂牌均价约1.9万/㎡，部分低楼层报价已下探至1.3万/㎡左右。 今年以来小区成交的7套二手房，成交价也只在1.5万–1.6万/㎡徘徊。一旦法拍房“破万”成常态，二手房价会不会继续塌陷？ 作为新东区具有标杆意义的大型住区，中海翠湖溪岸的深度回调，无疑将对整个板块产生蝴蝶效应。以下为新东区主要次新房最新二手房行情，后续态势我们持续观察。• 观山樾观山樾，去年9月一期交付，今年6月二期交付，目前累计成交3套二手房，详情如下——建面约143㎡中楼层，成交价约1.91万/㎡建面约116㎡中楼层，成交价约1.62万/㎡建面约143㎡中楼层，成交价约1.98万/㎡ 观山樾整盘规划964套，目前已备案572套，去化率约59%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案93套，月均去化约11.63套。 • 绿城桂语朝阳绿城桂语朝阳，去年11月一期交付，目前累计成交3套二手房，成交价约1.51万/㎡。 绿城桂语朝阳整盘规划869套，目前已备案547套，去化率约63%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案122套，月均去化约15.25套。 • 中铁逸都中铁逸都，2023年7月交付，目前累计成交9套二手房，去年成交价尚维持在2万/㎡左右，今年以来成交价明显下跌，其中2月成交的一套建面约117㎡低楼层，仅约1.43万/㎡。 中铁逸都整盘规划782套，目前已备案748套，基本清盘。 • 城镇铂域澜湾城镇铂域澜湾未有二手房成交记录。整盘规划1023套，目前已备案350套，去化率约34%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案102套，月均去化约12.75套。 • 海纳春江海纳春江，2023年7月交付，目前累计成交5套二手房，成交价一路下滑——24年4月，约110㎡中楼层，成交价约1.71万/㎡24年8月，约110㎡中楼层，成交价约1.6万/㎡24年11月，约110㎡中楼层，成交价约1.55万/㎡25年6月，约96㎡低楼层/高楼层各1套，成交均价约1.5万/㎡ • 绿城诚园绿城诚园目前累计成交60套二手房，今年以来成交15套。近三年最高成交价约2.4万/㎡，最新成交的一套建面约98㎡中楼层，成交价约1.52万/㎡。
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人一辈子很长，大机会能抓住一次就算不亏，最好别再跟房子较劲了 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 我是想问问燕郊首尔甜城的未来房价您怎么看？我是十年前（2015）买的，90多平的三居当时花了120万，婚房。后来涨到过多少您肯定知道，但现在又都降回来了，我要卖的话顶多还是这价钱，中介说这还是看在我装修好没怎么住的情况下，不一定好卖。而这十年来我们确实没怎么住，大多数时间都是在四环租房，尤其是孩子已经上学在朝阳上学，回燕郊住就只能是周末了。我们也想过出租，但我们的装修好，一出租的话就怕毁了，主要是现在连2000块钱都很难租，实在不值。这套房我们没贷款，倒是不用考虑月供的问题。但这拿着也是鸡肋吧，食之无味弃之可惜。因为我同事和我同时买房，他买在朝青的**城，小区和户型远不如首尔甜城。但就这破小区都从当时3万多涨到5万多，当然也降了，但没燕郊降的多。您不是说燕郊一直和北京的涨跌走势一样吗，怎么解释会有这么大的差距？章哥：1、这前头说的好好儿的，怎么到后边突然质问起我来了？这房又不是我让您买的，房价走势也不是我操控的，跟我有什么关系？2、我估计您是2015年秋冬才买的，此时通州宣布成为副中心都小半年了，双限购也好几个月了，通州连带着燕郊早就开始了暴涨，所以您买的时机不算多早。而当时北京市区反倒没什么行情，除通州和大兴（新机场概念）之外，都是直到2016年春节之后才开始暴涨的。所以您同事买在**城时算早的，而您在燕郊买时已经不算早了，价格走势出现差异能理解了吗？3、另外我说的是“燕郊整体价格走势基本跟随北京大盘”，没说随时都得跟北京一致啊，更没说每个楼盘都得一致。所以您这问的我没什么道理，就跟我说燕郊的平均工资走势跟北京基本一致似的，但能保证所有时段+所有人都一致吗？4、我还是这话，燕郊现在从理论上来说没什么泡沫儿了，以后的最好成绩能跟北京大盘一致，超出北京不太可能。另外既然您和同事房子的价格差已经形成，也不太可能再追上了。不过房子是用来住的，还是多考虑自住需求吧。仅供参考。多说两句，这网友后来跟我道歉了，说不是针对我，而是这些天工作和生活的问题都不太顺，导致心里烦。而且在公司又听到同事们聊房价，好几个都是和他几乎同时期买的，但都买在了公司附近+贷款买的。那当时大家都是差不多的财产，现在人家通过杠杆在北京买房，房价就算降了一些，那也都资产升值了，刨去贷款都至少比首付翻了番还多。更关键的是人家买的房子都离的近能自住，甚至还是学区房。而他的既没怎么住，也对孩子上学没帮助，资产不仅没涨还相对贬值了。所以各项综合之下，导致他的心态有些失衡了，感觉十年时间导致他和同龄人都快产生阶层差距了。我觉得他这是想的太多了，一套房子而已，犯不上这么为难自己。这就往好了想吧，毕竟他买的也不算贬值，比后来买在山顶的强多了。人这一辈子长着呢，大的机会也至少好几次，能再抓住一次就算不亏。但最好别再跟房子较劲了…… 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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看不懂的京楼9月上半 说在最前，现在的京楼我是看不懂。具体往下看就行了，来给大家讲讲9月上半我看见的。火一样的部分新盘新盘大致还是2 8开，20%真牛掰。比如：朝阳：售楼处刚开的黄杉木店哥俩。一个，看房人稍微少点的璞樾主要也是因为样板间还没开；另一个，开了样板间的紫京宸园，连着俩周末下午自己去看看就知道了，进售楼处排队、看样板间排队。我说的璞樾人稍微少点也是对比紫京宸园，更何况人家样板间没开，估计开了也那样。海淀：别看西郊地块下架了，您去朱房两兄弟臻澐、海晏售楼处看看就明白了，看房人一样络绎不绝。其中一个项目的小姐姐月初卖了一套5000多W的，另一个小哥哥上周卖了一套4000多W的。丰台：建发金茂观宸年初开的一期，到这个月初基本上进入了尾盘阶段，大概率国庆节前就会把二期开了，不因为别的只因为再不开没得卖了。璞逸丰宜项目的业务员妹妹更绝，只要是周末从来都是后半夜回我消息，因为前边一直能卖房，没时间搭理我。通州：运河玖院，我这的粉丝哥们儿姐们儿给我汇报的买入价格基本都是中楼层6万左右一平米，说实在话比我预期价格高。至于比我预期价格高多少，已经不重要了。因为人家开盘买了3、400套房子，有人买有大几百个购房家庭买，我预期多少算鸡毛啊。昌平：去看看上周末新开售楼处的国誉星城，乌泱泱的人…说句实在话，我觉得售楼处里的物业妹妹，一个个忙前忙后端茶倒水的，一个周末估计能涨两斤肌肉。总结一下，只要是核心板块的热门新盘，产品做到位的，价格没太胡来的，都卖的挺好。冻的梆梆硬的二手…先说总数，就我看到9月上半的二手整体成交数据，怎么说呢？大致就是跟8月上半差不多。至于这俩上半什么水平？我只能简单给大家描述一下：2025年二手成交最高峰是3月，工作日日均成交套数约800套；2025年Q2的4、5、6仨月，这个均值大差不差的660套左右；2025年7月约510、8月约560、9月上半约540。再按上文新盘提及的朝海丰，给大家随便简单念叨念叨。朝阳，望京的某某公园，三季度初成交一套合单价没过10万一平米，同户型去年12约大致还能有11万大几的单价。海淀，清河的某某湾4期，去年比较怂的8月160平左右的成交单价11万出头，今年8月楼层差不多的前提下，9万多没过10万一平米。丰台，算了不提小区了，给讲个身边哥们儿的段子吧。买了南四环的一个新盘，六个钱包+卖套马家堡洋桥一带的老旧小区，预想着把公积金账户里的30、40万提了就全款了。结果洋桥房子这个月初卖掉的，不说卖多少钱了，简单说一下就是公积金里的钱怼首付之后，贷了120W~所以我想说的是，可能那些大家都去看、都去买的新盘还是厉害吧，反正我是不太能看得懂了。只能给我司做一个广告了，想看哪些热门新盘，可以咨询小秘书。
