近日，一份名为“关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知”的文件在深圳房地产圈内流出。网传文件显示，其于今年10月9日印发，由深圳市规自局和市住建局两个单位联合发文。最受关注的是，网传文件提到，在该通知发布之日前（即2025年10月9日前）已取得规划批复的旧改项目，可按原规划继续实施。
业界人士对此反应不一。有人说，对于已列计划未批规划的城市更新项目，深圳可能会有进一步的规划政策指引。
今年9月，深圳市规自局招标“超容、超高、商办占比过大”城市更新评估检讨与规划政策研究项目。招标文件提到，针对已列计划未批规划、已规划未出让、已出让未开工、已开工未竣工及已竣工等不同阶段的城市更新项目，提出分类施策的总体建议，针对已列计划的城市更新项目，按照全链条、分阶段、分类型的原则，逐个梳理分析处置路径。
也有人说，网传文件恐怕是个“大雷”：
没过规划的项目基本上全死了，过了规划的基本上也不能做了。
“已经立项但是没过规划的项目本来还指望深圳的旧改新规救命，现在这么搞，没指望了。”
此前，深圳旧改新规主要包括2025年3月《关于规范城市更新实施工作的若干意见》、2025年6月《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》和2025年9月《关于进一步规范城市更新规划土地管理的若干措施（试行）的通知》。新规核心变化是严控商办增量、优化容积率规则、降低保障房配建比例、引入房票制度及调整拆迁标准，旨在解决商办超配问题并推动保障房建设。
许多朋友问，国家5月1日起实施《住宅项目规范》，网传文件按此要求制定与之匹配的执行规则，这么做，没毛病吧？
据不完全统计，截至2025年9月30日，深圳市已批规划未取得施工许可证含居住类的拆除重建类城市更新项目共有219个，拟拆除用地面积2646万平方米，开发建设用地面积1574万平方米，规划容积10446万平方米（含居住6040万平方米）；已批规划含居住类土地整备利益统筹项目共计54个，整备实施范围2700万平方米，留用地面积644万平方米，规划容积3413万平方米（含居住1978万平方米）。
第三方市场研究机构合一据此估算，深圳城市更新和土地整备项目约有8000万平方米的居住量，可按原规划正常实施。
截至2025年10月，今年深圳招拍挂涉宅用地出让成交了9块，其中，5月1日后成交的涉宅用地有8块，这当中，有7块涉宅用地容积率不超过3.1。由此可见，从今年4月起，深圳招拍挂宅地的出让均按国家《住宅项目规范》执行。此前，业界疯传中海梅林关地块和招商华润南街坊地块有望突破80米限高。
另一组数据是，今年深圳拆除重建类城市更新新增规划公告（含住宅）项目共计11个，涉及拆除规模约144万平方米，住宅量约423万平方米，其中，5月1日以后新增规划公告项目共计6个，规划容积率均超3.1。土地整备利益统筹类项目方面，今年深圳土地整备利益统筹新增规划公告（含住宅）项目共计11个，涉及实施规模约578万平方米，涉及住宅量659万平方米，其中，5月1日以后新增规划公告项目共计8个，规划容积率均超3.1。
（2025年深圳新增规划公告城市更新含住宅项目清单，截至2025年10月。图源：合一）
也就是说，两类旧改项目当中，5月1日过完规划的项目一共有14个，它们的容积率都超过了3.1。
（2025年深圳新增规划公告利益统筹含住宅项目清单，截至2025年10月。图源：合一）
市场争议的焦点，其实是地方上该如何做好“新旧衔接”，为在途项目提供“安全垫”，避免那些已经完成土地获取、正在进行规划设计的项目不因政策突变，造成巨大的经济损失和时间成本，稳定市场预期。
北京的做法，提供了一个可供借鉴的方案。
8月13日，北京印发了《关于落实住房城乡建设部〈住宅项目规范〉加强与北京市现行住宅项目规划管理衔接的有关意见》（以下简称“衔接意见”）。它以“无缝衔接”为核心目标，通过两年政策缓冲期、层高弹性空间、规划指标综合平衡等创新举措，为新旧规范的过渡，搭建了平稳有序的桥梁。
业界对此给予高赞，认为“北京方案既体现了政策执行的刚性原则，又彰显了对市场实际与民生需求的柔性关怀，堪称地方政府落实国家规范的典范之作”。
最核心的，是对2025年5月1日前取得用地批准的住宅项目，给予了两年的政策缓冲期。
北京的存量项目，面临三大难题。
首先是在途项目面临的合规性问题。
据权威数据统计，截至2025年4月底，北京已取得用地批准但未完成规划许可的住宅项目达137个，涉及建设用地面积约890公顷，总建筑面积超过1500万平方米。这些项目若直接按新规设计，将面临层高不足、密度超限等问题，设计方案修改成本巨大不说，由此产生的工期延误据测算平均达8-12个月。
其次是控规指标的适配性问题。来自市场机构房宇宙的数据分析称，北京现行街区控规中，45米以下住宅用地占比达68%，这些地块的基准高度原先严格对应旧规胡层高标准进行设计。若按新规3米层高设计，那么部分项目的总高度将突破控规上限，而控规调整将涉及公众参与、专家论证等多重程序，这个时间周期通常需6个月以上。
第三是市场预期的稳定性风险。据北京房地产中介行业协会测算，若新规仓促落地，北京新房市场供应可能出现阶段性断档，预计2025年下半年供应量将下降30%。
我们一起来看看北京的“衔接意见”是怎么说的。
“衔接意见”第一条规定，2025年5月1日前取得用地批准手续的住宅项目，可按照取得用地批准手续时有效的工程建设强制性标准进行施工图设计文件审查，2027年5月1日前仍未取得建设工程规划许可证的，应按《规范》进行审查。
这是一个非常关键的过渡期——2025年5月1日至2027年5月1日，这24个月内，在途项目可按旧规完成审批；在2027年5月1日后，无论项目进展如何，均需适用新规。
北京划定的“dead line”是2027年5月1日，深圳是2025年10月9日。
据北京方面统计，符合缓冲期条件的在途项目共137个，分布于16个区，其中朝阳区23个、海淀区19个、丰台区17个，“这三个区合计占比达43%，与北京住宅开发的热点区域分布高度吻合”。
当然，北京“衔接意见”规定的这个两年缓冲期，仅适用于“施工图设计文件审查”环节，不是项目全周期。
也就是说，项目在土地出让、规划方案公示等其他环节，仍需遵守现行管理规定。例如，某在途项目若涉及规划调整或用地性质变更，其新增部分必须严格按新规执行，体现了”老人老办法，新人新办法”的原则。
业内人士指出，这两年的缓冲期，相当于给了在途项目和市场主体宝贵的喘息空间，释放了充分的政策善意。据介绍，北京这137个在途项目中，民营企业开发的占比达62%，其中注册资本低于1亿元的中小房企占38%。
这些年，民营房企经历了各种“暴击”，能维持基本盘稳定的，也难言乐观。对央企和地方国企来讲，其实也是“家家有本难念的经”。某种程度上来讲，缓冲期的设置，并非可有可无，而是给了参与其中的市场主体可以体面“转身”的“黄金时间”。
为了防止有人“钻空子”，搞“政策套利”，“衔接意见”祭出了三个大招。
第一个大招，是项目台账实行动态管理，每一个在途项目建立“一项目一台账”，记录用地批准时间、设计进度、审批节点等信息，每月更新进展，对超过正常审批周期的项目发出预警。
第二个大招是要求在途项目在销售现场公示其适用的规范版本及缓冲期截止时间，保障购房人知情权。与此同时，项目规划方案需通过北京市规划自然资源委官网全文公开，接受社会监督。
第三个大招，实施违规惩戒机制。对通过虚报进度、拆分项目等方式规避新规的企业，纳入信用黑名单，限制其在京拿地的资格。
有缓冲，有监管，有惩戒，体现了制度的刚性与治理的智慧。
更值得称道的是，针对新规层高要求可能引发的建筑高度超限问题，北京“衔接意见”第二条明确提出，“对于建筑高度45米（含）以内的居住用地，如因新规范要求层高提高至3米引起住宅建筑高度超过基准高度1米以内，不视为突破基准高度要求。”
对，1米以内不算超。你没有看错。
这“1米以内不算超”的弹性政策，破解了新规与控规的衔接难题，也测出了政策制定者的专业技术水平。
当然，“1米以内不算超”有四个严格限定条件：
一是建筑高度上限仅适用于45米及以下的住宅楼，超过45米的中高层住宅不适用；二是高度超限必须是“因新规范要求层高提高至3米”所致，其他因素（如增加装饰性构件）导致的超限，仍需按常规程序处理；三是超限幅度不得超过1米；四是必须“符合国家安全、文物保护、机场航线净高、微波通道管控等要求”。
总的来讲，北京“衔接意见”让市场看见了政策刚性与民生柔性之间，是有平衡点的，政策有力量，也有温度，市场有饭吃，也有约束。据说，北京规自委在制定这个“衔接意见”时，先后召开了12场座谈会，广泛征求了房企、设计院、社区居民等200余名代表的意见。