2025年11月21日，北京本年度第九轮土地供应来了。第九轮土地供应中的热门地块无非也就是海淀清河畔的朱房二期地块。
尤其是，朱房二期两块地显示的整体容积率只有1.5，这要比2025年1月初拍卖的朱房一期地块约2.4的容积率低了不少。
外加之朱房二期地块南侧清河河道南是现状高尔夫场地，高尔夫的南侧才是五环，可以说距离五环的距离更远，噪音可以忽略不记。
从纸面看，朱房二期牛掰极了，但实际我今天想跟大家说的是，朱房二期我个人看法是不如现有的朱房一期海晏与臻澐的。
简单表述，朱房一期现在在售的海晏与臻澐项目，周边的配套有清河上一波的高档社区橡树湾以及万象汇商业，人家已经把城市界面弄的很好了。
两项目周边规划的是新兴的回迁房、公园、学校等。
朱房一期的周边要么高档已建成、要么新保障房+商品房+配套设施，整体就俩字，特别的新。
再来说朱房二期，看图吧，看不清楚点开图放大了看。
地块南是清河没啥可说的，东西北都是现状住宅或配套楼，且这些配套大致成型于2005年前后，因为那一年粉丝厂搬迁原址改建为了清缘西里住宅小区。
说白了，朱房二期周边的设施是20年前的，跟最近几年才连成一片的朱房一期比，还是显得更老。
所以我说，哪怕二期比一期容积率更低、距离五环的距离更远，但就因为城市面貌本身的差距，是不如一期的。
况且，咱也不知道是不是我自身带电，2025年地块阶段我跑过海淀的地块就俩，一个功德寺、一个朱房二期…
哥俩一个特色，边上‘火花带闪电’，高高的电塔密密的线~
也讲讲能对比的段子：
唠涩疲揭大爷去海淀，特别爱去的地方有朱房一期片区的清河万象汇，因为来来往往衣着时尚面容靓丽的小姑娘真多啊。尤其是夏天，看着鲜衣怒马…上个世纪八十年代出生的揭大爷都觉得自己真是00后了。
然而，当揭大爷去了朱房二期…马上就变身为嚼舌根子揭大爷。那天在朱房二期地块东南角，清河北岸河边有个亭子，按我说的去找一准能找到。
当时亭子里坐了不少大爷大妈，其中有俩大爷正在争吵，揭大爷听了听内容，大致争吵原因有两点，第一这把牌你出的真臭！第二晚上我陪王姐跳舞，你不许捣乱！
从鲜衣怒马到夕阳美景~
所以，前两天有个开发商哥们儿问我，朱房二能出啥玩意？
我说的是，150平米左右吧，最大别过200…产品定位离朱房一与树村远点，要不然干不过的。
所以新问题来了，假如朱房二就做150平米左右的高得房率小洋房，卖个10万左右一平米，祂行不行？
我觉得可能也挺行的！当然，以上都是个人分析与猜测，看最终吧。
够不上朱房一、树村，又想海淀改善的朋友们，我个人建议朱房二期可以关注起来了。
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