北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我父母多年前经中介推荐，在房山瓦井村购买了一套小产权的房子，六层板楼中的第五层，没有电梯，三居室105平。因为平时父母居住在市区，不太经常过去。前两年父母因病去世了，房山的房子因为偏远，我也没有回去打理。本来想着一直搁置下去，期间也发生过楼上漏水到家里，需要过去处理。每年也要按时缴纳暖气费等成本，诸如此类需要耗费精力和财力的情况。
今年房地产又异常低迷，我也知道这个房子的行情本来就不好，所以想请教您，您帮忙分析分析：
1、这个小产权的房子是否应该尽快出售（虽然是小产权但是也有房本，邻居们也都多次买卖交易）。
2、还是说等再过一两年市场好了再考虑出售？
3、早前一直说有拆迁动向，但是后来又说周边都拆但这个村不动保留。由于我对当地的政策也不是很了解，所以也无法做出准确判断。您觉得像这样每年继续投入杂费，先保留再观望合适，还是能出手尽快出手呢？这个房子既然也没有多少经济价值，那还有出售的必要吗？一直搁置下去吗？
A：
1、瓦井村，刚看了一下也属于周口店是吧？前两天有个网友也是类似情况，他买的是北边的龙乡苑，也是同类产权，2010年买的，当时5000块钱一平，现在也就6/7000吧。而且他买的是一楼，想出租都不容易，租客们都怕夏天再发洪水。
所以这房对他来讲成鸡肋了，留着的话一年物业费取暖费3000来块钱，卖的话不仅价格低还不好卖。
2、我建议他是没必要留着了，但也没必要现在卖，如果不差钱的话就等到明年再看。一是现在的行情太差，反正也卖不了多少钱，何必急在一时呢？不如等过了明年春天之后看看市区的行情，如果大盘回暖就再等半年，有可能传导到周口店。
二是毕竟地铁正在修，不如等到靴子落地。到时候房价未必涨，但如果租金上涨或租客增多那也是好事儿，稳定下来后也有可能多卖点儿。
所以您看您这房是否类似这种情况吧，差不多的话也是明年春天后再说，没必要在年底淡季挂牌，更让人心里不舒服。
3、拆迁的事儿几乎没有可能，拆不起，也没人愿意惹这麻烦。
4、总之我建议是没必要长期留着，就算通了地铁也别有太高的预期。毕竟像燕山这种配套齐全+学区不错的老工业基地才1万多点儿，周口店的能涨到哪儿去？但如果不着急用钱就没必要现在卖，先等半年，最多等一年。
仅供参考。
二
Q:
去年，卖了一个回龙观资金新干线的两居室房子，紧接着就买了亦庄海梓府的三居两卫。当时也采纳了您一些建议，目前房子是720万买的，但是租金一直是7550元，租金肯定偏低。
有一个事我没想明白，当时我记得您说房租偏低证明房子保值，比如商住两用确实租金高。我想请教您，您当时是这么给我说过吧，我没别的意思，就是跟你探讨一下，房子买亏了是我的眼光不行，哈哈哈。
A：
1、采纳了我的建议，然后买的是亦庄河西租售比950多的，当时几个硬菜啊？我可能真喝多了，断片儿了。
2、我应该不会说“房租偏低证明房子保值”，因为房租低是结果，而造成这结果的并不止一个因素，其他地段儿偏远，户型大，总价高，装修豪华，学区溢价，租售溢价以及新楼盘都会造成租金低。
所以如果我只谈了这一个因素，那或许针对的是某种具体情况吧，我不记得您当时问我的内容了。
我当然会建议过租金偏低的房子，但肯定有前提条件。比如在同一地段儿内，都没有学区溢价，那老破小或回迁房保障房的租金收益率肯定偏高，而品质高的商品房会偏低。那从投资角度会建议商品房，就因为升值好所以才租金偏低的。反正我一般不会不设前提条件的瞎建议，除非真是酒好菜硬的喝美了。
如果是亦庄这种本身带有学区溢价的，租金低则说明溢价高，而且也或许还有租售溢价。950的租售比都赶上东西海了，我犯不上建议这种房，谁给我拿提成儿啊？
3、还有，我肯定会说商住公寓的租金高，但绝不会单独说这种房保值。如果说过也一定有限制条件，就是“短期内”有可能，但同时我一般也会列出劣势和潜在风险的。公寓更没人给我拿提成儿了，我也看不上。
4、总之我不记得您当时怎么问+我怎么回复的了，应该是有前提条件的。我不是说您断章取义，但有可能您只注意了这两句吧。
仅供参考。
三
Q:
我的情况是有一套朝阳东坝常青藤的房产，大概在600万左右，目前出租。孩子目前在海淀学院路附近上四年级，大概率直升初中，全家五口在海淀租房陪读。现在想将房产出售，配置到更具保/增值价值的房产上。
购房总预算在800万左右，有三个大致的意向，一是朱辛庄区域的临地铁、近产业的次新房产；二是海淀永丰近产业有品质的房产（保利、中海）；三是海淀/东西城有一定学区溢价的房产。前两个方案，其实代表的是基于产业和规划的保值思路，因为夫妻工作也都在北部，所以首先想到了朱辛庄和永丰。
A：
1、首先想到朱辛庄和永丰挺好的，但也未必仅限于此，上地西二旗清河以及西三旗都有保值好的次新房，直接找当地中介就行。我要建议就是看房时计算学区溢价率，尽量买低的，这样居住的性价比高，保值的风险也小。
2、我没理解您这第三条，为什么要选东西海“有一定学区溢价的房产”呢？
常规来讲，房子是用来住的，自己不住也可以出租+追求保值增值。那居住角度是性价比最重要，出租则是收益率，保值增值的首先是尽量低风险。
而如果追求“有溢价”，那效果就是居住的性价比低+租金收益率也偏低，而且溢价部分在明年入学低谷期后也有一定的保值风险。虽说是富贵险中求，但如果和明摆着的大趋势对赌，那赢了也顶多得到平均值，万一输了可就输了。
3、另外以800万的预算，在北京楼市大盘中算中上，但在学区房中基本算中等。甭说东西城了，就算在朝阳想买到溢价低的学区房也不是太容易。海淀则只能说在这种房价低迷的时期有可能，多看房多算账吧，一房一议。
4、其他我没什么建议，只是建议别追求学区溢价了，人口大趋势是不可逆的，低谷期至少会延续到2031年，尽量别和大趋势反着来，顺势而为吧。另外在这种时期买房就是个算账，地段儿好当然最主要，但价格（租售比）也重要，物有所值才在性价比上不吃亏。
仅供参考。
四
Q:
我家是有套父母在东四的老公房，现在父亲去世了，母亲想提前把房安排了。我们兄妹俩，这套房经中介评估价值670万，您认为我是应该要房合适，还是说房子给哥哥家，他给我335万合适？
我家背景是已有两套房，一套亚运村回迁的自住，一套小户型收租金，儿子刚上大学。我如果要房的话就得卖掉这套小户型，是东四环朝阳公园附近57平的，价值也300多万左右，目前租金5500。
A：
1、您这问题其实可以简化一下，就是用这套出租房换学区房，值不值？其他的都可以暂且不论，是这意思吧？
2、我认为是意义不大。房子是用来住的，学区房是用来上学。那您既然有自住的房子，那这套学区房就算拿过来也住不上，仍然是出租。但学区房因为有学区溢价，目前平均在25%左右，而租客因为利用不了学位，也就不会支付这部分的租金，所以换房之后，租金收益要降低25%。
租客用不上学位，您家也短期用不上学位。毕竟孩子刚上大学，等毕业结婚生子，至少十年后的事儿了。那这套670万的房，其中150万以上的溢价要至少闲置十年时间，发挥不出任何的价值，合适吗？另外明年就是确定的入学低谷期了，至少延续到2031年，这期间如果没有政策支持，溢价部分很可能受到保值的影响，合适吗？
3、再一点，我建议分配遗产时，兄弟姐妹的最好卖掉分钱。因为房子的价值是波动的，有可能还很剧烈，那无论是谁评估的，日后都有可能让一边的感觉吃亏，无论要房还是要钱的。
比如前两年房价最高时如果分配这套房，假定当时价值800万吧。如果您要了房，给了哥哥400万，但刚两年就价值670万了，至少损失了65万现金，合适吗？可如果现在您要了房，假定两年后这套房又涨回800万了，那您哥哥会怎么想？是否会觉得吃亏了？就算嘴里不说，心里不想吗？而且很多家务事是“不怕没好事，就怕没好人”，万一有人挑唆，那可就影响亲情关系了。
所以我建议是索性卖掉分钱，一笔清，这样谁也别找后账，也就无所谓吃亏占便宜的了。
4、简单就这情况吧，我建议是卖掉分钱，或者是要钱不要房。当然，您最好再找人评估一下这套房，如果是670万属于明显低估了，那当然是要房不要钱了。
仅供参考。
五
Q:
我看有的提问者是子女不愿意和老人同住，我家却正相反，是父母说什么都不愿和我们同住。但结果是一样的，都是不得不给他们另找房。前几年我父母一直是租房，但今年房东卖房之后就不好租到了，毕竟我父母都快70了，在我家挤了三个月他们说什么都要买房了。
开始我们也想买公寓来的，但看您文章之后得知了缺陷，确实不适合老人。但我们的资金又实在不多，所以想请您推荐一下东五环以内200万总价之内的房子。主要就是老人自住，不考虑学区等用不上的配套，但对医疗和公园有一定需求。我们目前在网上看了两个板块，一是百子湾的沿海赛洛城，符合条件的比较多。二是高碑店的观音堂，感觉离公园很近。想问问您从保值角度讲哪边更合适？
A：
1、您这问的有点儿大拐弯儿啊，前边说的都是自住，突然最后一句拐到保值上了。
2、那房产的价值由地段儿决定，至少是决定了大部分。而地段儿的价值由配套决定，地价其实就是配套价值的体现。那如果从板块来说当然是百子湾儿相对强了，配套更全，所以先从这边儿选吧。
3、不过多说一句，赛洛城所在的板块也不算太强，毕竟北部和东部都是铁道，这属于天然阻隔，对于板块和周边的联动有影响。
当然观音堂周边的隔断就更多了，几乎四边都被封闭。北边西边是铁道，东边是热电厂，南边是公园高尔夫，导致板块内没什么土地了，也就更不会引进什么大型配套，商业性质的配套都不好规划，投资商不好赚到钱。所以相对来说还是先看赛洛城吧。
4、再多说一句，您看的赛洛城的有可能一部分是公寓，只不过是70年产权的。这种性质的最好也次选，和50年公寓除了土地年限之外都差不多，同样不太适合老人。
仅供参考。
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