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200万以内上车南三环！ 继海淀、朝阳之后，我们还整理了南城片区（主要包括丰台、大兴、亦庄等）9月份的二手成交数据。如下图，我们节选了部分近期成交活跃、价格变动明显的小区作为示例。 需要说明的是本次数据以9月实际成交为主，数据源于大中介前台展示数据，由佳爷房谈工作室手动整理，本数据可能存在误差，请谅解。这不是完整表格。我们整理了南城约40个小区的近两年季度成交走势，包括丰台、大兴、亦庄三大板块。如需获取完整版《南城二手房成交价趋势表》，可私信小秘书备注“南城”，我们发您参考。需要全表的朋友可以添加小秘书vx：jiayefangtan29一对一咨询，备注“南城”获取，也可以进我们的区域群互通有无~
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天坛旁或现四合院？北京东城二环地王实探 祈年大街地块内部。单甜甜/摄地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。单甜甜/发自北京北京东城区又供地了。此次东城区供应的是祈年大街4、5号地，它有4幅子地块，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28万平方米，规划地上建面2.5万平方米，整体容积率为1.1。近5年来东城区仅成交了一宗宅地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，住宅建筑面积仅有1700平方米，但土拍溢价率高达到25%。在今年北京第7轮拟供地清单中，祈年大街4号地、5号地是首个进入用地预申请的地块。地块地处北京二环内，生活配套齐全，同时历史氛围浓厚，与世界文化遗产天坛公园一路之隔，属于稀缺土地资源。9月18日中房报京津冀实地探访了祈年大街4、5号地，地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。01 比邻天坛公园楼市调整下，北京土地供应正在发生变化，各区纷纷亮出自家“压箱底”的优质地块，稳定市场预期。比如，今年上半年供应的海淀区树村、半壁店、宝山地块，朝阳区黄杉木店等热门地块，其中海淀区树村地块楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%，北京住宅供地楼面价首破10万元/平方米。延续前期土拍热势，第7轮拟供地中有多宗优质地块被摆上货架，好地继续批量上市。其中，位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区超过80%。8宗地中，北京东城区只占1宗，但极具重磅效果。根据已披露信息，祈年大街4、5号地的起拍价格19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于中海树村地块起始楼面价8万元/平米。若按住宅部分计算，该地块有可能成为北京的单价新地王。地块范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。沿着祈年大街南行，就到了天坛公园北门，地块与天坛公园北门之间隔着一条天坛路和规划交通设施用地，因此与天坛公园门口的游人有所隔离。北边是前门大街，距离天安门也只有2公里。周边既有文化古迹的厚重历史，又不断引入新的商业、文化元素。商业配套方面有国瑞、新世界、合景魔方等；教育方面，金台书院小学就在地块西侧，还有北京第十一中学东西校区。医疗在3公里半径内包括北京医院、协和医院、友谊医院、同仁医院等知名三甲医院。轨道交通离7号线桥湾站仅约300米，并靠近5号线和7号线换乘站磁器口站，区位条件上乘。 02 老城区氛围浓郁祈年大街4、5号地分四幅子地块，以东晓市街为界，北边是0201、0202地块，中间隔了条10米宽的胡同，这两幅子地块形状较不规则；南边是0203、0204地块中间是12米宽的西园子街。 图片来源：北京市规自委地块周边有大大小小的老胡同。东晓市街北侧、0202地块西侧是金台书院小学，又称状元府，坐北朝南，是一座三进四合院。东晓市街以北有一条鲁班胡同，按照“十无标准”管理，无乱塔架电线等，步行走到这里城市界面整洁而宁静，以南是金鱼池巷，巷子内长着几棵古树。 东晓市街以北的鲁班胡同。单甜甜/摄沿0203、0204地块西侧与金鱼池巷之间是一片6层楼的小区，叫金鱼池中区，街坊邻居告诉中房报京津冀该小区是2002的回迁房。此次出让地块最南端的0204地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。拆除前北边就有空地，按周边开杂货店近20年的店主所说，地块里过去还有一家“煤铺”。来到祈年大街东侧，这里有成片的平房院落，名为西园子巷，属于直管公房，这些平房藏在天坛北里小区沿街的几栋6层楼后身。 祈年大街东侧西园子巷内部。单甜甜/摄北京很多直管公房已经腾退了，但是西园子目前还没有大动作，这里的居民王先生说：“我不愿意搬走，住在天坛公园边，虽然公园里游人多些，但我可以找人少的地方闲坐，一呆就是大半天，而且周围有4家知名医院，对健康帮助很大。03 或将产出院墅产品天坛周边的建筑通常在6层以内。根据保护要求，天坛周边特别是天坛路、祈年大街等邻近区域，建筑高度普遍被限制在18米以下，因此祈年大街地块也不例外。具体来看，0201地块、0203地块、0204地块这三幅地块限高18米；0202地块属于4号地，限高3.3米。结合限高要求，有业内人士分析，0202地块可能建设为四合院形制产品，其他住宅部分则为6层以内大平层或叠拼别墅，如果以每套300平方米计算，预计供应50套房源。祈年大街地块性质为F1多功能用地，可以理解为住宅为主，商办为辅，因此地块上也会出现商业办公类建筑，按规划条件要求住宅占比不超过70%。合硕机构首席分析师郭毅表示，致力在北京深耕发展，希望打造顶级标杆作品的品牌房企可能会重点关注该地块，但并不代表真正会出手拿地。首先，祈年大街地块文化属性强，需要开发商对购房人群的生活与社交方式、文化与圈层需求做非常深入的研究，才能量身定制与之匹配的好产品；其次，地块本身分为4宗小地块，较为零散，对生活方式、社交场景的打造提出了更高要求；第三，其中包含限高3.3米的地块，也就是地上一层，结合禀赋风貌，很可能会是四合院形制的产品，这一方面要求开发商对北京传统居住文化有着更深刻的理解，另外如果产品不够亮眼，势必会影响去化速度和价格实现度，因此有实力摘得祈年大街地块，并打造出“叫好又叫座”产品的开发商可以说凤毛麟角，也使得这宗地块的归属值得期待。地块周边多为老旧二手房，均价在6万元～7万元/平方米，次新二手房有北京城建天坛府，户型为一居到三居，与祈年大街地块产品有区别，价格参考意义不大。值得一提的是，北京东城区另有一宗待供应地块，即西革新里项目，地块文件显示，居住用地部分容积率为2.1。
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服务供给增加 双节前夕房山商业迎新 北京商报讯（记者 王维祎）双节临近，北京商业服务供给不断增容。9月25日，北京商报记者了解到，房山区物美超市"胖改店"、居然之家房山店、瑞来广场分别于9月26日、27日、28日开业，进一步丰富了房山区消费场景，注入商业新动能，推动商业品质再升级。物美超市燕化星城店是房山区开设的首家"胖改店"，调改后商品结构接近胖东来商品结构的80%。门店大幅扩增了烘焙和熟食现制加工区，每日供应数十款现做美食；为贴合本地口味，特别上架多款北京传统小吃和特色食品等。另外，居然之家房山店由运营近20年的本土商业体裕恒通家居广场升级而来，通过品牌焕新与运营托管实现全面升级。该店的开业不仅填补了区域中高端家居市场的空白，更以数智化运营能力重构北京西南家居消费新格局。瑞来广场是房山区第9座商业综合体将进行首次亮相。项目以街区形态环绕天幕下沉广场布局，商场内设有室内运动体验空间与文化市集等多元业态，进一步提升区域活力。本次开业涵盖商业、酒店及文化、体育部分，包括建筑面积近1万平方米、拥有126间客房的北投瑞来酒店，2000平方米超大空间的翎动体育羽毛球馆，品味世家餐饮，以及宜佳烟酒便利店。据悉，房山区将继续锚定提振消费目标，大力发展折扣经济、悦己经济、票根经济，推动消费提质升级，促进商文旅体融合发展。
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大道消息2025.9.25 0.小道消息，又一位地产董事长被带走，这个瓜大家应该都吃到了，表姐回忆了一下，这应该是今年第四位有类似传闻的董事长。如果没记错的话，这家房企有一任董事长落马原因其实很匪夷所思，真的不是业绩原因。据说是某直辖市公安局长买房，找到他要折扣。这位董事长不仅给了折扣，还用了公司小金库补贴部分房款。待这位公安局长出事后，在里面交待了买房这件事。相关部门就去核实，意外发现折扣不是折扣的事，而是这家公司私设小金库的事。不查不要紧，一查事情性质就变了。表姐听说，那位董事长是因为任上小金库的事进去的。所以，各位老大们给折扣，还是要按规定给。谁也不知道哪里又漏风漏雨，牵连到自己。央国企董事长的调整，基本不是市场和业绩原因。但是项目公司的大领导们调整，基本上是业绩问题。项目公司所有人都是吃业绩这碗饭的。1.接上条，关于这家房企的未来走向，有网友猜测，下一步应该会进行公司改制，而改制伴随的估计是裁员，剩余的地产项目估计会打包转让。但表姐倒是觉得，改制的进度应该没那么快，一方面好项目估计公司也舍不得转让，而一般的项目又没那么好转让。并且央企大家也懂，千丝万缕的线头不是一朝一夕就能理得完的，表姐觉得调整肯定会有调整，但大概率是相对长周期的。表姐听说，有些公司已经接到这家公司小伙伴的内推了。在这家公司历任老大中，表姐一直觉得这位给折扣的董事长能力极强又年轻，真是可惜了。2.帮转一条消息，运河玖院200㎡户型有关注的朋友们，可以联系lucky0633，有一套顶层房源清退。感兴趣的朋友们可以联系表姐细聊，房源的名额不知道能留多长时间，大家有意向的话就看运气碰碰吧。3.这个月底门头沟地块S1线四道桥地块就要成交了，表姐打听了下，据说DJ要去拿地的概率比较大。表姐听说，DJ最近正在积极招人，表姐的一些老朋友也顺利入职，在此先恭喜履新。实际上，对于四道桥这个地块，据说之前ZT也要去，但是后来应该是放弃了，小道消息说是因为算不过账。你算不过来账，别人家能算过来账，这就是房企的核心竞争力。4.接上条，从长安华曦府爆火之后，门头沟几乎就成了DJ的主场，当然，四道桥地块本身的综合素质又很好，曾经也是出过爆款项目的板块。但是，表姐倒是好奇，这次门头沟没有把上岸站剩余地块拿出来上架，反而又先开发四道桥板块，不知道是不有啥大的谋篇布局？ 5.太阳宫地块也是月底成交，表姐听说，全北京你能想到的开发商几乎都对这个地块感兴趣，不过据说hr好像不准备拿了。另外有网友爆料，虽然太阳宫地块跟进的房企多，但还是安排了zd去兜底，据说，以后朝阳区的地可能都会向zd优先倾斜。这次太阳宫就是应该jh去拿，结果优先给了zd，这瓜可给表姐吃爽了，但表姐觉得没啥毛病，就应该谁有能力谁上才对，当下谁也输不起，不能再搞平衡了。6.所以，jh这次在通州下了大力气去做yhjy，憋着一股劲要当通州王，也就有了另外一个层面的潜台词。之前表姐写过，jh的北京区域公司都搬到通州去了，在zj体系内，各兄弟公司之间都是铆着劲儿在赛马。jh这家公司一直是神奇的存在。此前表姐觉得这家公司很佛系，拿地也不拼，能拿就拿，不能拿就拉倒。但是有时候也会硬气一下，比如这次副中心的yhjy。7.最近昌平挂了东小口和歇甲村两个地块的预公告，当然，歇甲村地块已经转正了哈。表姐听说，这次歇甲地块的激活方是wlc，但是后期的操盘会由zd来具体负责，wlc跟zd也是老合作方了，互相都有信任和背书。大家可以猜猜，歇甲这个地块会不会是下一个国贤府系的产品，如果是的话，估计会是再次拉升昌平天花板级别的存在。关注项目的亲们可以联系助理：XGDBJ2022进群蹲消息啦。 8.昌平还在预公告的东小口地块，据说也有托底方了，表姐打听了一下，可能是zjdf。这下就有点意思了，昌平的两个新地块，基本就是zj系兄弟局，到时候在产品力上肯定要左右手互搏一番。表姐听说，df在北京深耕的野心也不小，而且他们在xgl之后，就不太倾向拿小地块。表姐看了下，东小口的建设体量不小，大概有8.7万方，就还挺适中的。9.网友爆料，之前lh有意向举牌朝阳呼家楼来着，但听说后来被劝退了。爆料网友告诉表姐，这个地块的难点之一，是地下面有地铁经过，想往下挖比较费劲，估计未来停车是个问题。这个表姐有点不太懂，有没有大佬来讲讲，是不是这回事啊。10.小道消息，yhjy因为开盘卖得太火，据说领导层对此非常满意，但同时，项目新的业绩任务也又压下来了。表姐听说，是要求11月份把二期也就是南边的四个小地块给开出来，颇有点一股作气猛冲业绩的感觉，现在市场多变，多往前赶赶留点腾挪余地也是好的。11.最近某项目又WQ了，有网友给表姐发了买房人现场wq的视频，属于表姐见过的相当斯文的维权方式了。买房人没哭没闹，连横幅都没拉，就是拿了扩音喇叭静静地讲述自己买房的遭遇，现在大家压力都挺大的，买房买不对，确实容易崩溃。12.网友爆料，西城新房百万佳苑，因为太过火爆，样板间不再开放，展厅也会提前关闭，不再接待新客户。如果还有下一批的话，据说是菊园地块的100多套，但能不能上市，什么时间上市都是未知数。后面梅园据说还有300多套，但速度更慢。所以，别说北京楼市不行了，西城一出手分分钟教市场做人，只要位置跟价格合适，真的就不知道从哪涌出来那么多需求。 13.海淀又热闹起来了，最近海淀宝山俩兄弟先后公布案名，金隅地块：北京隅·海玥。中建壹品地块案名：海宸元境。金隅还是延续了在北京的高端产品线北京隅系，中建壹品则是旗下顶级产品序列元境系在北京的首个落地项目。今年北京楼市产品力最靓的仔就是金隅，从东序到西颂，一路走来产品都是赶预期，妥妥的年度新科状元。不知道是否和搬家到中轴龙脉办公有关系。表姐打听到的消息是，金隅管理层清一色科班出身，非常懂产品，非常敬畏市场。中建壹品这次也是给到足够的重视，上头非常重视，不是输赢，是输不起。所以肯定会全力押上做好产品。14.同样是海淀项目，保利半壁店地块，跟海淀树村地块，现在案名都还没有确定。快有大招，慢有杀招，都是从苦战中跑出来的头部房企，都想大赢，绝非小胜。但这俩项目也是最先传出来要进入实景阶段再开盘的项目，表姐现在比较好奇的是，到底谁能拿到北京首个实景首开项目的称号呢？15.有网友爆料，最近大火的某盘，没有组织线下开盘，是因为gx户太多，很多买房的大佬都不方便抛头露面。表姐觉得有道理，这些人才是北京楼盘的风向标。风向标都出手了，就不要讨论市场下行的肤浅问题了。16.璞樾产品全球发布会正式进入倒计时，璞樾的产品细节也是蛮值得期待的，在调性的拿捏上越秀和金茂绝对是把好手。对于璞樾的亮相，除了市场客户期待，最期待的应该还有隔壁的紫京宸园。因为客户也在等，紫京宸园想快都快不了。如果璞樾再顺延时间，紫京宸园更情绪上头。产品完全明牌之后，就是各花入各眼，全凭实力。表姐也很期待，这场北京豪宅的巅峰之战，一定非常精彩。 17.紫京宸园最近也确实红到发紫了，表姐看选房师现场发回的视频，售楼处门口，样板间门头一早就是排队看房的客户。宸园这个系列也确实有点玄学加持，开一个红一个，开一个爆一个。还是要相信神秘力量存在。不过玄学的背后也确实是好地段＋好产品+好团队加持。18.略。19.建工嘉棠澐玺上周开盘，海报官宣劲销210套，全盘去化率超95%，很多人好奇一个怀柔项目，凭啥这么火？深度了解后才发现，我们以前对建工态度上有问题。建工虽然老是拿兜底项目，有个好处是，在最困难的环境下，硬是磨炼出最强的能力。这个盘表现是热销秀，其实内核是操盘专业秀，是降维打击式的操盘专业秀。也有人说，外环环线未必没有市场机会，细分市场之下，做足产品力，一样有能突出重围的机会。表姐觉得理解上肤浅了。20.最近，有媒体爆料，zs、hr、jm、yp北京公司都换了新营销总，表姐看了下，跟之前了解到的信息大概一致。zs是由北京公司常务副总fsc兼任，hr是将原山东公司营销总wh调任华润置地北京公司担任营销总一职。jm是由原jm总部营销管理部副总经理wzq担任北京公司副总经理，分管营销。而yp则是由80后女将lh担任北方公司的营销总，根据公开报道，lh此前曾担任过yp绿色置业有限公司事业部营销总监。北京还是各家房企的必争之地啊。21.关于新房渠道一哥之争，近期伴随yhjy的开盘大卖也引发讨论和关注。到底是lj强一点，还是dy更强一点？在回答这个问题前，有业内人士提出一个观点：当下渠道带客和内容获客，哪个更真实有效，更有利于成交？表姐觉得说到点子上了。北京楼市回归真正的内容生产后，渠道才能老虎身上插翅膀。不然，渠道靠独家+降点位+特价房三板斧也不好使。22.有信源分析，期待大半年的朝阳北路四盘大混战，第一阶段战报很快出来，接着就要进入第二阶段。23.见下图，表姐照片上新啦！销冠100 .最近更新.
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北京买房：理清思路，购房建议1662 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一 Q:请问，我们家小孩是龙凤胎，4岁半，目前是计划启动换房子的事情。小孩 27 年上学，现在住在丰台宋家庄这里，想换个学区好一点的位置，预算不超过 700w。目前是想先确定一下方案，换到哪里比较适合我们，帮忙理清思路。A：1、四岁半，那是可以开始考虑学区的问题了。700万，在全北京所有学区都能买到房子，看自己的期望值和主要需求了，最基本的就是学区和居住哪个为主？2、简单说吧，如果是在附近工作，那最近的学区房是丰台的十八中学区。在方庄芳星园，优势是溢价不高，算是相对兼顾的，700万能买三居室了。但同时也是一分钱一分货，学校级别在丰台算很不错的，放到东西海算中等。3、哪里适合自己先看孩子的天分吧，先定行政区。天牛娃去西城海淀都行，但建议首选海淀，对天才更友好，就算点招减少了也比其他区的渠道多的多，只不过是由明转暗而已。不想在海淀太内卷的话首选西城，上限不低于海淀，下限比海淀高。早培也有八少八素，点招女娃有华女，男娃看情况。普娃则东西城都行，佛母的话首选东城，至少表面上的竞争不太激烈，或者说是初中之后才明显呢。学区没有哪里最好，只看哪里适合自己。然后看这700万想买多大的房子吧，然后再定学区和学校。但学区资源越好溢价就越高，居住的性价比也就越低，看房的时候可以每套房都算算，尽量选择低的，降低保值风险。3、先定以上两项吧，具体的小区和房子等定了再说，不用着急。东城的话最近的就是龙体，学区好+房价相对不高，房龄新的小区也相对多，要不先看这里吧。仅供参考。二Q:请问，我刚听中介说，北京以后没有拆迁了，那五环外的房价是不是就更没有支撑了啊？A：1、北京是核心区东西城基本没有拆迁了，都是腾退的形式。而郊区的拆迁肯定还会长期存在，直到实在没的可拆了。2、而且是否有拆迁和五环外房价也没什么关系吧？甚至北京的房价从来也不是靠拆迁户支撑的啊？北京最早的拆迁政策都是给房，所以拆迁在当时等同于福利分房。后来是1998年房改，改为了货币化安置，在给钱的同时给经适房或回迁房的指标。然后是2008年之后，安置房基本以五环外为主了，但这跟房价支撑有什么关系吗？我反正觉得没关系，大多数拆迁户都是会购买安置房或回迁房的，那就过去什么样儿以后还什么样儿，不会有什么变化。3、如果没有了拆迁或者拆迁量减少，受影响大的都是中小城市，他们才是上次“棚改货币化”的主力军。那以后如果拆迁减少，就没有了大量的买房人，甭管几环都撑不住。而北京从来都没执行过完全的货币化，也就谈不上让拆迁户来支撑房价。4、总之中介说的没什么道理，北京以后的宅基地仍然会有拆迁，只是具体政策有调整而已。但无论怎么调，对五环外或五环内的房价都没什么影响。仅供参考。三Q:请问，我们是门头沟户口，有房，孩子爸爸在西城单位能解决**幼儿园，但要求户口在西城。我们在西城有亲戚但不能迁户，所以就剩买房这一条路了。中介出了个主意，就是先买套西城的房子，然后迁户，办妥后可以把房子卖掉，但和买家协商留下户口，让买家把户口申请迁到西城公共户上，这样至少能解决上幼儿园的问题。然后如果上学时政策放宽了允许在西城上学就最好，如果不允许的话再想办法。之所以这么做是担心人口下降趋势严重，学区房不保值。A：1、幼儿园，单位还要求户口，可如果有户口还用的着单位吗？自己直接申请不就得了。这几年孩子大幅减少，**幼儿园又不是顶级热门的，犯不上折腾户口和政保吧？2、中介出的主意在理论上可行，但在我看来是馊主意，因为成本过高不划算。或者说如果是北海一类的还说的过去，**幼儿园有点儿犯不上。甚至现在连北海都有对外名额了，再付出这么大的成本没必要。假定最便宜的平房吧，那一般也得200来万。交税和中介费怎么也得大几万，再加上时间精力和购房款的利息，然后还得给将来的买家点儿好处费，总成本怎么也得十万起了。就为了上三年幼儿园值吗？毕竟幼升小的时候或许还得另想办法呢，又是一笔支出。3、总之这看自己的考量吧，我是觉得成本偏高，为了个排名不太高的幼儿园意义不大。当然学区房的溢价部分确实有风险，尤其是占坑儿房的溢价比例更高，风险也就更大。这是现实情况，我也没什么好的建议，只能是自己判断。仅供参考。四Q:请问，我是16年底在石景山杨庄买的房，当时因为没结婚也就没考虑学区，而现在房价已经跌回我买房的时候了，我想干脆换房，重新买一套能各项兼顾的。现在这套房卖掉后能到手200万，手里还有200，想买海淀大点的两居，学区中上即可，请问哪里合适？怎么买到不带溢价的？A：1、200+200=400，还贷款吗？或者说总价预算准备是多少？毕竟海淀中上学区大两居怎么也得5/600起步了，不贷款的话是不好买到的。2、从杨庄到海淀，那如果兼顾通勤的话就是常规的万寿路或羊坊店，交通相对方便吧？这俩学区是肯定的中上级别，而且还都在进步中。3、怎么买到不带溢价的？那只能是一房一议的多看房+每套房都算账了。只能说这种时期有溢价低的，完全不带的也有可能。但这都相当于捡漏儿，不是普遍现象，也很难说是想要就随时能有。这找当地中介吧，做个登记，甚至给点儿礼物红包什么的，让他们发现了性价比高的就通知你们。其他没什么好办法，只能是用辛苦去换取性价比。仅供参考。五Q:请问，我们今年刚落户成功，现在想卖掉大兴枣园的这套房。因为房子太老了，还是东西向的，面积也不大。但看了不少的新房了，说实话没有觉得太合适的，要不就是太贵，要不就是太远，地段配套还不如枣园呢。您有什么建议的新房吗？我们的要求不高，只要地段别太远就行，至于配套可以等几年。但是小区内部的环境要好，房子户型和朝向更重要，此外就是保值不落后，最好能有配套较好的中小学，中上排名吧，请推荐。A：1、枣园的最近板块就是西红门东了，地段儿虽然是两区交界，但这种时期有可能折扣打的多，算下来也算合适的。这问问售楼处吧，我是真不清楚。2、但您这要求可不低了，一个“中上排名的中小学”就不容易。大兴有不错的学校，但新板块到目前为止都大多是新建校，挂名的为主，成绩和教学氛围有待观察。另外您这“中上”也得看跟哪儿比？如果是在大兴，那在本区内中上的不算难。但如果是指在全北京或对标东西海的中上排名，那就得是大兴排名靠前的了，没几所，学区内也没有合适的新房。3、要不干脆看看亦庄吧，也算大兴，只不过是独立学区了，几所学校都是划片的，等级放到北京可以算中上。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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三环电梯房单价2开头…三季度朝阳房价来了 下图，是我截取的朝阳3、4万一平米的近期有成交小区截图。想要全表找小秘书。 跟大家多说几句：第一句，统计的三季度数据以7、8月为主，因为现在基本看不到9月份数据。第二句，按经验说二手房在数据展示的维度通常是量在价前，而我们正在经历的9月二手的成交量涨了，这到底是不是用价格换的？反正问我，我就只能说我不知道。第三句，三环2万多的小区确实有，但毕竟大部分还要3-4万一平方米，至于标题的表述给大家先道歉。第四句，南城丰台、大兴、亦庄区域的我还在整理，这几天肯定能发出来，想看的话可以提前点个公众号关注。第五句，这不是全表，全表有2023年至今每个季度的大致房价汇总，比如朝阳我统计了95个小区，要全表可以找小秘书，备注‘朝阳’。
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运河新城片区又一重要安居工程竣工验收 近日，位于蜀山区运河新城云峰泉路与梳头河路交口东北角的西城牡丹苑项目迎来竣工验收比原计划整整提前一个月这也标志着该项目正式进入交付倒计时老百姓翘首以盼的“安居梦”即将成真 在运河新城安置房的建设过程中，蜀山区优选好地段、配齐优质配套。走进小区，首先映入眼帘的是米白色与褐色相间的住宅楼，挺拔而现代。楼间距宽敞，绿植正在蓬勃生长，工人师傅们正在做最后的保洁和绿化修整。小区内部道路干净平整，停车位规划整齐，路灯、监控等配套设施也已全部安装到位。 住宅楼挺拔而现代。 工人在做最后的保洁和绿化修整。最引人注目的是中心花园内的儿童游乐区：色彩鲜艳的滑梯、摇摇马、沙坑，以及安全塑胶地垫，都已铺设完成。几位提前来看房的居民带着孩子在此体验，小朋友兴奋地跑跳嬉戏，笑声不断。一旁的健身器材区也聚集了不少人，老人们正在试用扭腰器、漫步机。 儿童游乐区内色彩鲜艳的滑梯。“我们经常过来看房子，眼看着一天一个样！”前来探房的王大爷一家原本住在附近村庄，他扶着崭新的健身器材笑着说，“这房子质量好，环境也没得说，以后孙子有地方玩了，我们老人也有地方活动，真是贴心。”西城牡丹苑项目总投资约12亿元，总建筑面积约27.5万平方米，除住宅楼外，还包括1所幼儿园和2栋商业配套楼。项目由蜀山区重点工程建设管理中心建设，从开工到竣工，始终坚持以高标准、严要求推进工程建设，狠抓施工质量和安全生产，致力于打造让群众“住得安心、住得舒心”的品质安居工程。据了解，运河新城片区目前共规划建设11处安置点，包括西城牡丹苑、西城海棠苑、西城桂花苑等，总建筑面积约279万平方米，预计提供1.8万套住房，大幅提升区域人居环境。2025年可以说是蜀山区的“交付安置年”。目前，西城紫薇苑、菊苑、丁香苑已完成交付安置，3000余户群众已入住新居。其余，如西城牡丹苑、惠风雅苑等项目也已进入交付阶段，即将分批安置。 2025年，运河新城安置房陆续交付。近年来，在运河新城的建设过程中，蜀山区始终将安置房建设放在优先位置，优选好地段，完善周边配套，以人性化设计和高品质建设积极回应群众对美好生活的向往，真正让安置房小区成为群众满意的幸福新家园。 蜀山区在运河新城高品质建设安置房。 来源 | 代青春 陈瑞芳 葛庆钊 季云冈 审核 | 朱琛琛 责编 | 吴亚晓岳 编辑 | 张瑞 平台建设及技术支持 | 安徽新媒体集团
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门头沟这个小区变靓了！ 城子街道创新开展物业“揭榜挂帅、靶向攻坚”专项行动，构建起“问题发现-责任认领-协同攻坚”闭环治理体系。世邦泰和物业与社区居委会携手推进“花园式小区”建设，特邀专业绿化公司实地勘察，制定科学种植方案，为小区增添夏日色彩。榜单项目：西山天璟小区绿化提升打造花园式小区揭榜企业：福建世邦泰和物业管理有限公司北京分公司揭榜人：杨涛双导师：范玉红 杜美萍01小微景观焕新，点亮小区“门面”改造前东门作为小区主要出入口，存在黄土裸露、地面凹凸不平，无植被覆盖等问题，既失“门面”美观，又让居民进出体验大打折扣，改造需求迫切。 改造前揭榜攻坚针对痛点，揭榜团队先平整裸露土地，再以“外层繁星、内侧金叶石菖蒲”打造分层景观，金黄与红色交织作为视觉主体，适配其“控水、强光照、忌闷湿”的养护需求，内侧金叶石菖蒲契合“保湿润、忌强光、喜通风”特性，形成层次分明的景致。冬季辅以景观草坪覆盖，实现全年见绿、四季有景。如今东门已成为小区的鲜活名片，居民进出愉悦感显著提升。 改造后 02樱花树池补植解锁“樱花伴海棠”新景痛点直击西门同为主要出入口，10个樱花树池内土壤裸露，与周边景观脱节，未能充分利用空间营造绿化亮点。精准治理为激活树池价值，团队选择补植四季海棠，打造“樱花树下栽海棠”的特色景观，海棠花期较长，春夏秋三季均可开放，花姿整齐、色彩明丽，与上方樱花枝叶相映成趣。冬季则用假草坪覆盖树池，保持整洁美观，同时揭榜团队紧扣海棠“喜暖忌寒、喜湿怕涝、喜光怕晒”的养护核心，确保景致长效焕新，形成“樱花与海棠共舞”的优美画面。 改造中 改造后03园区枯树换新恢复绿意重焕生机改造前：小区部分区域苗木因病虫害、养护不当死亡，枯枝败叶散落、树干枯萎歪斜，既显环境杂乱，又削弱了绿化遮阴、吸尘的生态效益。 改造中揭榜攻坚：团队先全面清理枯树、死树，再依据原有绿化规划，补种适配的健康苗木。新苗木根系稳固、枝叶舒展，与周边植被自然衔接，让片区重新恢复茂密生机。同时围绕落叶乔木“休眠期重养护、生长期保供给、关键期防风险”的核心，以“养根壮干”为目标做好后续养护，如今园区重现茂盛绿意，居民散步休憩，更能感受到自然带来的舒适与宁静。 改造后后续，小区将把绿化养护作为重点工作，通过“日常养护+周期性养护”双轨模式保障绿植生长，持续维护园区良好绿化风貌，为居民留住四季美景。此次西山天璟小区绿化提升行动，既是城子街道“揭榜挂帅”机制成功实践的缩影，也真切回应了居民对优美生活环境的需求。未来，城子街道将持续深化“揭榜挂帅、靶向攻坚”机制，用心用情打磨社区绿化细节，以党建引领凝聚治理合力，努力绘就生态宜居、和谐幸福的美好家园。看看门头沟邻居们都在团什么？■说明：本文由家住门头沟编辑整理发布，转载请注明■来源：安居城子 ■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2关注家住门头沟看门头沟大事小情，搜周边吃喝玩乐！=======门头沟的邻友圈！=======商务微信：jiasupao2014
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7年过去了，缦合你依然学不会 任何时候，当套均总价高达七千万的豪宅，却能在新作品发布第一时间就揽金30亿，这都是足以引发全行业聚焦的数字。当然，能达到如此总价门槛的项目在北京依然是少数，如果再加上三环与公园的标签，不用想，只有缦合北京了。 但如果我们还是将目光仅仅停留在豪宅热销的表面，那即将会错过一个审视中国高端资产配置逻辑正在发生深刻变迁的关键样本。缦合北京再度携手 André Fu（傅厚民）、Nicholas Fung（冯智君）等全球设计大师团队打造全新作品—— MAHA 520，其真正的颠覆在于，它宣告了一种新范式的确立： 对于站在财富金字塔顶端的群体而言，最具价值的恒定资产，已不再是物理意义上奢阔的居住空间，而是一个能够提供身份认同、资源流动、价值共创的顶级圈层共生平台。 可以说，缦合北京也早已超越了传统认知中房地产开发的范畴，它本质上是在构建一个服务于全球精英的“资源系统”，而建筑，仅仅是这一系统得以运行的硬件载体罢了。壹之所以可以将缦合北京视为一个最具有标志性的存在，是从它身上，我们可以清楚的看到，中国高端房地产市场经历了从拼地段、拼产品到拼服务的演进，而缦合北京，则率先跃迁到了“拼生态”的终极形态。这背后，是楼市核心价值的重构。在缦合北京之前，当我们谈及传统顶豪，它的逻辑是产品的稀缺性、设计的独特性以及服务的尊贵性，而这些价值核心都是“向内”的，也就是说聚焦于居者内部的体验。但缦合的逻辑，其实是将顶豪产品的开发运营代入到了一个全新的赛道：在具备顶级产品力的基础上，其价值核心是“向外”的，即聚焦于居者所能连接的外部资源。也就是说，它在成交一个空间的同时，其实是附带了一种“准入资格”，一张限量版的门票，而这张门票，可以通向一个由顶尖企业家、国际政商领袖、文化精英组成的高浓度圈层网络。所谓恒定资产的“恒定”，不仅指房产的物理保值性，更指这个圈层平台所带来的、持续增值的社会资本与商业机遇。但同时，它拥有极高的产品壁垒。 缦合北京的成功，其不可复制性就在于，首先地段和资源的绝对占有，无出其右。其次，任何高端生态平台的建立，都必须始于无可挑剔的信任，长达多年的品牌耕耘与圈层运营，非一朝一夕可以建成，它确保了平台的稳定与可持续，让企业家们敢于将核心资产与社交网络托付于此。而安缦创始人Adrian Zecha先生的深度共创，则为缦合品牌烙印下不可复制的灵魂。其推崇的“无边际服务”，精髓在于让一切关怀如呼吸般自然存在，不露痕迹地满足乃至预判居者的每一个需求。这种极致的内化关怀，可以让生活在这里的财富阶层，全然投入到更高维度的圈层互动与价值创造中。正是这种“硬实力”与“软灵魂”的完美融合，将奢华诠释为一种有温度的隐性秩序，一种关于品味、格调与信任的共识，构成了缦合强大引力的内核。贰如此内核之下，是缦合一步步完善、强大的生态系统。可以说，自品牌创立之初，“无边界”的全球视野就已经在缦合北京的生态体系中逐渐显现：从西班牙前首相拉霍伊和意大利前总理马泰奥· 伦齐到十六国大使，再到梅西、马斯克家族的陆续到访，多元文化在此对话。在近一年的时间里，缦合北京已成为一个非官方的国际交流驿站。今年8月，德国联邦经济发展和对外贸易协会主席米夏埃尔・舒曼的到访缦合，在过去15年间他深度参与并推动了诸多重大经贸合作项目，为中德两国企业创造了无数合作机遇。而今年，作为中国同欧盟建交50周年，如此契机之下，他也希望能够携手缦合，联动顶级企业家圈层，搭建起中德深度合作的桥梁。通过缦合这个平台，促进中德两国企业家之间的交流与合作。 这些访问并非项目营销的噱头，而是平台磁吸效应的自然结果，这种“无边界”的全球视野，是它能吸引马斯克家族、米夏埃尔・舒曼等国际顶尖资源的关键，对于这些时代的缔造者而言，他们需要的不是一个与世隔绝的象牙塔，而是能随时与世界脉搏同频的“中枢神经”。缦合北京，正是这样一个节点。它让“在北京、观世界”成为一种日常，从“看见世界”到“参与世界”的升级迭代，是其无可替代的价值。叁除了这样国际性的社交场域，在今年，生态系统的构建是缦合“平台化”运营实践的重点。通过与《中国企业家》杂志的强强联合，构建“中国企业家·缦合会客厅”，双方将从文化共振、资源互补等多领域展开深度合作，真正构建一个以企业家需求为核心的“价值共同体”。很难想象这是一个地产项目可以实现的资源整合高度。 同时，缦合北京以 IP 化思维构建圈层价值，携手 “全世界最华丽的百货商场” 老佛爷百货，在缦合北京MAHA CLUB落地深度合作 —— 将老佛爷百货会员最高等级钻石卡的首发权益，与缦合专属的黑金服务相融合，让缦合圈层率先享有这一高阶权益，以定制化的联动模式，持续丰富高端圈层的生活价值与专属感。 除了与外部优质资源的不断链接、整合，在内部生活方式的运营上，缦合同样依托里向空间、TT国际童军、缦合荟健康管理中心等艺术、教育、健康各领域资源平台，将最高品质的生活方式融入到了日常。基于“缦友围谈” 的圈层IP、缦合荟的业主共创共生战略之上，缦合让每一位业主都成为了品牌的参与者，同时，华府会与MAHA CLUB以及泛会所的会所运营，更是为圈层平台提供了绝佳载体。可以说，缦合北京早已超越了顶级豪宅的狭义定义，它如同一座精密运转的“社会引力场”，以其强大的品牌势能，将全球顶尖的企业家、思想家与变革者吸附于此，将最具含金量的服务生态自然蕴生于此。在这里，真正的核心产品，是那张通往“圈层宇宙”的入场券，以及随之而来的、无限可能的共生解决方案。肆说到这里，就很好解释，在当前的经济背景下，三十亿资金集体选择的背后，究竟看准了什么。对于这些顶尖企业家来说，他们选择将资产沉淀在缦合，正是因为相信这个平台能伴随他们穿越周期，在不确定性中捕捉确定的增长机遇。而资产的恒定性与价值的增长极，已从物理空间彻底转向了以人为核心的“共生场域”。他们追寻的，不再只是一处奢华的居所，而是一个能安放事业、家庭、精神与未来的有机载体。今天再来复盘缦合北京的成功，其实从2018年缦合品牌的建立至今，过去七年的时间，地产行业经历了从黄金时代转入深度调整的周期，整个经济下行的压力，也在影响着各行各业。但如此背景下，缦合还是以它的方式证明了基于长期主义、人文关怀以及全球视野下的品牌构建，足以穿越经济与行业的周期，成为最恒定的资产。★★攸克近期文章推荐★★(点击图片即可阅读)
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无锡这一片将拆迁建地铁了！ 近日 梁溪区政府发布房屋征收公告 此次房屋征收是为了地铁6号线学前西路站的建设。该站点 位于学前西路与迎龙路交叉口。旁边是西水东商业街、周边西水东，檀宫，小木桥等小区 征收名称为无锡地铁6号线工程（学前西路站），征收范围为： 住宅：小木桥北1-1 非住宅：迎龙桥南25号、迎龙桥南43号 在现场看到，目前 已经在拆除中了，小木桥小区的其他居民楼，以及网红菜场小木桥市场，不在未在本次拆迁范围内： 2.地铁6号线塘南路站建设征收 征收名称为无锡地铁6号线工程（塘南路站）。征收范围为： 非住宅：长鿍路57# 这一项目位于朝阳花卉市场附近，部分楼栋已经拆迁。 塘南路站位于学前西路、塘南路西南侧。 该站点将预留与规划S1线通道换乘条件。 无锡地铁6号线工程整体呈南北走向：南起贡湖湿地公园站 北至广桐路站途径无锡经开区、滨湖区、梁溪区、新吴区四个区。本线共设置18座车站，所有站点均为地下站，工程自 2023年12月30日 开工。预计2029年建成通车 ---End---锡城头条新媒体矩阵
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北京楼市：海淀一河之隔惊现“小美满”神仙房！ 最近海淀教育圈有一个重磅新闻：北大昌平产教研融合创新中心的规划公示了！拆哥一眼注意到关键信息--这中心就在马池口，旁边就是北大新燕园校区，就连北大附中都敲定了选址。 （图片来源网络）这让拆哥想起了电视剧《小欢喜》里，英子每天五点半爬起来赶校车，宋倩在阳台追着递早饭的焦虑场景，童文洁为学区房焦头烂额、方圆凌晨排队报名的名场面。而现实中，我们依然在“卷名校、挤通道、赌上限”的路上…要是有一个‘学校在家门口’的房子，哪用这么折腾？所以今天，我们要讲一个关于 “小美满” 的故事。就像周深那首歌里唱的：“打扮平凡的日常，找到自己最合身的衣裳…收集一点一滴小美满”北大附旁边的北京城建·国誉燕园，正让这种“小美满”成为可能。 1一期如约而来，“超预期”的国企担当！更让人安心的是，国誉燕园一期博雅在今年10月马上交房入住，约2万㎡公园、社区商业、业主巴士全部兑现！ 这种是实实在在的品质兑现，能用手实地触摸墙面的质感，站在房间里感受不同时段的采光情况，打开窗户测试通风效果，还能逐一核对交付细节，让货不对版、减配降标的风险全部规避。精妆交付也省去了大半年的折腾，品牌厨卫、地暖、中央空调都是现成的，省去了与施工队斗智斗勇和选购建材的繁琐，收房幸福感满满。相较于需等2-3年的期房，这种“拎包入住”的房子，按区域平均租金算可以省下不少费用，相当于开发商又给了一笔“超级福利”！ 最有温度的，是北京城建的国企担当。一期博雅交房主动给业主启动了“家居升级计划”：收纳柜、酒柜、餐边柜一个不少，电动晾衣杆、鞋柜消毒机这些实用小物也配齐了。这份交房后‘加码’的实在，能做到的开发商可谓是凤毛麟角。2住在“北大后花园”，有娃家庭开启轻松模式咱们在北京带娃过日子，想要的生活就是：孩子上学不用赶早，家门口有好学校，日子过得踏实又省心。国誉燕园·朗润与规划的北大附幼、附小就隔一条路，步行约5分钟就到达；北大附中距项目约2公里，从幼儿园到高中的升学动线被压缩“成家门口的距离”。 （示意图）这可不是“挂牌校”，是北大直属管理：北大附幼、附小、附中全是“本部治学”，老师、课程、管理团队全由北大直派。马池口的底色更让人安心。约63.28公顷的北大产教研融合创新中心，国誉燕园已成交业主中，约70%以上来自高校、医疗、互联网、科研领域，北大等高校教职工占比超40%。住在这儿，教授邻居还能时不时给孩子开个“小灶”。 （示意图）东北环线昌平站开车约10分钟就能到，约11公里到沙河高教园，约20分钟到北清路沿线各大产业园区，上班带娃两不耽误。出门逛街约25分钟之内就能到乐多港、八达岭奥莱，还有区域规划的约1.6 万㎡综合性商业，看病邻靠北大国际医院、航天中心医院苏家坨院区，不用跑远就能解决“柴米油盐+健康守护”。 （示意图）3楼下的园林竟然是文人同款！国誉燕园·朗润的园林，不是种几棵树、铺几条路那么简单。由上海汇张思设计造了个 “一轴两带八境” 的沉浸式文人生活场，走进去像翻开宋人《西园雅集图》。约130米的林荫大道是归家的序曲，像极了秋天的北大校园。儿童乐园是娃的 “撒欢王国”。 植物认知园里藏着樱花与银杏，“燕子”主题的攀爬网和滑梯，满铺塑胶地垫防摔，对于家长来说，能够让孩子安心成长，比什么都强。 （效果图）另一边的树影下，“对弈・弈境听禅”刚好是老人的天地：按摩鹅卵石路旁，布置着棋牌雅座，不用再挤公共公园的抢位大战。园子里四季的风景从不停歇。春天晚樱与紫丁香铺成白色和紫色的花海，秋日红枫与银杏染透园林的生机。漫长的园林长卷，每天散步都是 “东方诗意小确幸”。4东方传统仪式感才称得上归家礼序国誉燕园·朗润的建筑，藏着东方人的“面子”与“里子”。高约5.5米、宽约30米的巍峨门庭，是全球顶尖设计机构汇张思操刀，复刻故宫“重檐飞翼”形制，布局了象征吉祥的五间六架的奇数开间。要知道，“重檐” 在古代可是皇家规制，5.5 米更是故宫大门的同款规格！五重归家礼仪，更是把“走红毯”的归家仪式感做到极致：一重过社区商业街，烟火气扑面而来；二重走生态街坊，绿植夹道，把上班的浮躁滤掉大半；再到三重入邻里雅境和四重见建筑界面，从热闹街坊到静谧邻里园林，质感拉满； （效果图）贝聿铭认为 “建筑能说话”， 第五重礼序的双精装入户大堂，每一处细节都在诉说温度：地上大堂是约5.6米高的“晶妆镜面”设计，大玻璃通透亮堂；地下大堂也不是"灰暗通道"，而是设计成「归家光厅」——融入东方美学，哪怕下雨天从地库上来，也不会觉得冷清。约3100㎡的下沉式商业是“5分钟生活圈”的核心，日常购物不用出远门折腾，这才是 “便利小美满”。 （效果图）5“小美满”神户型每一寸都用出幸福感国誉燕园·朗润最圈粉的，是把“性价比”与“舒适度”焊在了一起。使用率向来是性价比的硬指标，项目在这方面诚意满满：所有户型使用率约90% 以上，部分能到约98%。客厅不挤、卧室够大，装下一家三口全部的幸福。三毛说过“家，对每一个人，都是欢乐的泉源”，国誉燕园·朗润把这份欢乐装进了建面约88㎡三居里。 （样板间实拍图）最能打的就是价格，建面约88㎡户型的首付35万起，对比海淀“240万买个卫生间”，这儿的240万能拿下一整套房！户型设计更是精准戳中一家三口的需求：约 7 米南向面宽引阳光满室，窗外风景自带柔光；主卧配上独立衣帽间，更是爸妈的“充电站”；“3+X”成长型空间更是懂得家庭的成长：现在是书房，将来摆上小床就是儿童房，不用再花钱换房了。 （样板间实拍图）约8立方米的超级收纳空间：通顶设计的玄关柜，长靴、拖鞋、工具箱、医药箱全能塞下，能调高度的活动层板、嵌入洗衣机烘干机的家政间，堪称“杂乱终结者”！ （示意图） （样板间实拍图）更惊喜的是赠送空间：1.8米进深的开敞阳台（市场常见1.5米）赠送一半面积，设备平台也能灵活利用，整体算上赠送面积相当于市场上100㎡的使用空间，相当于“白得”好几平米！精工配置也不含糊：地暖+中央空调、三玻两腔隔音玻璃、直饮水系统，蒸烤一体机、智能马桶，这些都是“小美满”的底气。柯布西耶曾说："住宅应该是生活的珠宝盒"。国誉燕园有着孩子上学不用赶早的从容，有着饭后逛园林的惬意，就是一个装下各种“小美满”的宝盒。国誉燕园作为罕见的百万平米大盘，三大组团犹如三颗明珠般相映生辉，筑就国家顶尖人才的大宜居住区，打造全龄段、全配套的完整生活圈。 （效果图）项目一期【博雅】将于10月马上交付。产品为6-10层纯低密洋房，建筑面积约66-127㎡，即买即住，让您购房更安心。如今，二期【朗润】7-11 层的纯洋房也来了，建筑面积约67-134㎡的满配精妆二至四居，约26万首付就能扎根北京的踏实，把"想了很久的小美满"变成现实，出手就趁现在！ 想要更早更多了解国誉燕园的朋友，加拆哥助手梦麟微信！项目细节第一传达！
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丰台、石景山2项目取得销售许可证，预计推出500套房源 开篇之前，先给周一的推送收个尾。截至今早，中建运河玖院项目网签套数已经291套，网签率已经接近40%，网签均价6.14w/m²，这个成绩的确在近期的北京市场来说，算是不多见的。还有个有意思的点，就是无论啥户型区间段的，网签均价都是6.1w左右。要不，考虑买房的小伙伴，再努努力，换个大点户型的？接下来正文儿近期，有2个项目分别取得预售许可证，一个是丰台的建发金茂观宸二期、一个是石景山的中海瑞文里。先说建发金茂观宸二期。 项目是6月24日拿地，9月20日取证，获批房源是368套，拟售均价8.50w/m²，总货值大约40.16亿元。户型供应方面：92-118m²区间段的，大约133套，套均总价709-1030万元，供应占比36%；134-136m²区间段的，大约161套，套均总价985-1250万元，供应占比43%；155m²的，大约60套，套均总价1323-1575万元，供应占比16%。这个地块之前也写过很多次了，再凑个字数，简单再提一次。就是一宗大地块，上架后某房企总部没同意，于是区里也很配合的给地块回炉拆成2个小地块来出售。最终还是由该房企先后拿下，只不过多了个金茂。所以，这个地块旁边就是之前的建发金茂观宸一期。随手查了一下，建发金茂观宸一期，是2025年3月取证，目前网签479套，去化率65%+，网签均价7.83w。过去几个月，每个月网签套数30+，网签均价7.7w-7.9w波动。另一个取证项目是石景山的中海瑞文里。 项目是6月5日拿地，9月22日取证，获批房源是166套，拟售均价要7w+，总货值大约12亿元。户型供应方面：89平户型，大约60套，套均总价591w-644w，供应占比36%；90-115平方米户型，大约106套，套均总价628-877w，供应占比64%。这个项目近期似乎有些争议，比如有人认为开盘必破发，有人觉得项目周边环境可能比较...（不过守夜人没有实地去过，不确定这个具体情况是怎么样）。但是这宗地，我最直观的感受就是，地块的确太不规则了。也没小伙伴说，也许周边有些项目拆迁没谈妥，所以只能这么曲折着上市。。一直“深耕石景山”的中海的确太难了。。。。。。。。。。。地产企业新闻的。对于项目、产品、板块规划之类是一窍不通的。在尝试转型楼盘项目资讯初期，我也参考了一堆C端大佬的账号。也被某位大佬在稿子里diss，只会摘周边项目的去化率，没有一点自己对项目的分析之类。这都不重要，毕竟都有个学习过程。但是今早发现，有位我曾经参考学习的账号，今早真就是一字不差的参考借鉴了我昌平的稿子某些段落，某些部分...说实话，我是非常意外的...本部分内容，绝对没有指责这位同学的意思，只是一些小感慨，毕竟之前我刚开始写项目稿件的时候，也的确参考过您的一些观点。以上。
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看盘记丨探访石景山首个好房子：首钢·璟悦长安高得房率与高容积率的平衡术 作为石景山区首个落地"好房子"项目，首钢·璟悦长安以高得房率与丰富配套吸引市场目光，然而容积率偏高、楼间距紧凑及部分户型设计争议，也令其在居住舒适度方面面临考验。北京商报楼市频道《看盘记》记者近日走访首钢·璟悦长安了解到，该项目得房率普遍达90%以上，并配备约1000平方米的架空层与1200平方米的下沉庭院等配套设施。在销售均价约6.2万元/平方米、与区域在售新房价格基本持平的情况下，项目通过"增配不涨价"策略展现诚意。不过，项目2.7的容积率略高于目前"好房子"普遍采用的2.5标准，加之楼间距偏小，引发部分购房者对采光与视野的担忧。此外，部分户型存在进深过大、面宽不足、西晒等问题，其中被称为"B2轰炸机"的户型因造型特殊引发讨论。这些设计瑕疵，反映出首钢地产在产品细节打磨上仍有提升空间。在石景山市场竞争日趋激烈的背景下，首钢地产此次独立操盘依然面临挑战。 操盘：以平价策略应对市场竞争首钢·璟悦长安由首钢地产独立开发。作为石景山区本土企业，首钢地产近年来曾与中海、招商蛇口、电建等多家房企合作，共同打造了长安云锦、元玺、华曦府等项目。一改往日"抱团"模式，首钢地产首次独立操盘首钢·璟悦长安。根据出让文件，该宗地块由首钢地产于2月8日以底价28.01亿元摘得。合硕机构首席分析师郭毅表示，北京本地国企向市场化转型、深化市场接轨，需经历从投资开发到独立操盘的渐进过程。在此过程中，国企通过与品牌房企合作，能深入了解一线市场需求、产品设计逻辑、社区营造经验及内部运营管理模式，逐步打破原有相对封闭的状态，以适应市场化竞争。郭毅认为，首钢地产的这一转变，既体现了其已完成内部运营体系的整合与外部市场资源的对接，也标志着企业正式迈入市场化发展阶段，是其稳健成长的重要象征。在土地资源方面，首钢·璟悦长安项目周边拥有地铁1号线八角游乐园站及建设中的地铁1号线支线体育场南街站。1公里内有首都医科大学附属北京朝阳医院（西院），3公里内则包含北京石景山游乐园、冬奥公园、永定河休闲公园等休闲场所。从竞品角度看，石景山区域内存在大量在售项目，包括中海长安玖章、中海长安源境、保利璟山和煦、元玺、中海寰宇天下天镜等，销售均价区间约为5.85万—7.6万元/平方米。或许是由于竞品带来的压力，首钢·璟悦长安的销售单价并未因"好房子"定位而提高。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，一方面是由于石景山区面积较小且新盘扎堆，中海等房企的深耕加剧了竞争；另一方面则是市场买方预期降低、需求减弱造成了直接影响。首钢·璟悦长安置业顾问霍君莹以133平方米户型为例介绍，该户型售价约849.1万元，均价约6.38万元/平方米，若当天认筹还可申请额外优惠，价格与周边项目相比并未因产品迭代而产生较大差距。 配套：以高得房率对冲高容积率作为石景山区首个落地的"好房子"项目，高得房率是首钢·璟悦长安的核心卖点。北京商报记者了解到，项目采用"内嵌式阳台+飘窗+设备平台"的设计，使得综合得房率普遍达90%左右，边户最高甚至可达96%。相比于石景山区近两年新房项目75%—80%的普遍得房率，其室内使用率优势明显。在高得房率基础上，项目北排的1—3号楼以及南面10号"楼王"的首层均配备了架空层。此外，在10号楼北侧还配置有下沉庭院及会所。霍君莹表示，规划中约1000平方米的架空层将涵盖健身房、瑜伽馆、棋牌室等功能空间，1200平方米的下沉庭院则为业主提供会客与休闲场所。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，从产品定位与客群细分趋势看，"好房子"有望成为市场主流。其高性价比优势可能成为区域楼市价值风向标，并因稀缺性受到购房者热捧。虽然得房率与配套优势突出，但楼间距过小、容积率较高的问题，仍让对采光及生活舒适度有较高需求的购房者犹豫。案场购房者李宇亮表示，他曾考虑购买3号楼的东边户，但得知该楼与南侧6号楼间距仅9米后，担心低楼层采光和中高楼层视野会受影响。此外，"楼王"10号楼的东、西边户与相邻楼栋的斜间距也仅约10米。霍君莹坦言，10号楼的中间户受其他楼栋视野及采光影响更小，但中低楼层会受小区大门影响。针对楼栋密集的疑问，她回应称，规划需兼顾不同人群需求，并在合规前提下实现土地高效利用与收益最大化。楼栋密集直接体现在项目2.7的容积率上。这一数值不仅高于"好房子"项目普遍的2.5标准，与区域内部分竞品相比优势也不明显。例如，保利·璟山和煦容积率为1.8，中海长安玖章为1.72，仅中海寰宇天下天镜及中海长安源境为2.8。 户型：用赠送面积弥补形状不规则从户型设计来看，首钢·璟悦长安的户型面积段涵盖83—133平方米，共11种户型，旨在覆盖刚需及改善型家庭需求。项目总计700套房源，133平方米户型仅70余套，分布于中央两栋小高层的边户，其余多为107平方米及以下户型。作为主力户型之一，97平方米户型占比近四成。其东西边户客厅拥有270度宽幕景观，视野较好。但该户型进深达14米，面宽仅7.2米，近似长方形的布局导致主卧卫生间与开放式厨房之间存在狭长过道，南北双阳台也因进深过大而影响通透性与采光。另一主力107平方米户型相对方正，进深11.2米，面宽10米。但3.6米的客厅面宽与当前主流的大厅设计相比略显局促。该户型主卧采用270度宽幕景观设计，但西边户的西晒问题较为突出。项目为此在窗户中加入了可折叠窗帘设计以作缓解，同时对配件稳定性与质量提出了要求。此外，95平方米的"B2轰炸机"户型设计独特，实现了四开间朝南、三个阳面卧室，但东侧无窗，北侧仅厨卫有窗，且存在暗卫问题。霍君莹表示该户型仅有14套，位于社区边角，目前已有客户认筹。郭毅分析认为，该户型虽形状不规则，但优势在于各空间方正、采光优良，且赠送面积多、实用率高，是标准三居室。她指出，该设计体现了开发商将转角户型的区位劣势转化为产品特色的突破能力，适合预算有限且不拘泥于户型方正的购房者。北京商报记者 王寅浩 李晗
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北京买房：理清思路，购房建议1661 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:请问，我有一套房在东三环红庙，88年代的，顶楼56平一直出租。现在很担心这套房将来的价值，因为回了趟哈尔滨，亲戚家在道外的老房都卖两年多了还没卖掉，从50万降到30多万了，几乎就没人来看。主要问题就两个，一个是老，也是80年代的，二就是顶楼，和我家房子几乎一样，也是繁华地段。所以我很揪心自己这套，本来是想留给孩子的，但现在眼看着也是下跌，前两年还值300多万呢现在估计也就200多万了。虽然我买的早怎么都不会赔，但也担心跟哈尔滨似的到时候没人要，那给孩子都没意义了。A：1、哈尔滨和北京其实可比性不太高，北京最好对标上海，或者是对标香港东京首尔，这才是一个级别的国际都市。当然哈尔滨也很好，只是稍弱于一线。2、参考香港吧，咱们的老破小，在他们那里叫“唐楼”，就是不带电梯的老楼，50年房龄都算年轻的。30年前（1995）我第一次去香港，去之前知道香港房价高，但想的都是高楼大厦豪宅公寓，但到了香港才知道，繁华地段儿的唐楼也折合5万多港币一平。当时的港币还比人民币值钱，折合6万多呢，一套小房300万港币算便宜的。这30年过去了，香港的地位不能说下降，但已经逐步被深圳赶上。但是，香港房价比当年却涨了三倍以上。还是以港岛为例吧，当年5万多港币，现在15万算便宜的，18万也不新鲜，区别只是更老了而已。背后的原因也没什么特殊的，香港经济发展虽然没有内地快，但仍然是发展。GDP增长了2倍多，收入从人均7/8000涨到了2万+，人口也从600多万涨到了700多万。那各项都是在增长，房价+房租上涨也就是正常现象了。3、也可以参考东京的那些老公寓（普通的多层公寓），也动辄几十年房龄了，毕竟崩盘都30多年了。其他城市的房价还都跟狗似的趴着呢，但东京为首的涨回来了，还创了新高。背后也是同样现象，东京的GDP+人口+收入都在增加，房价自然上涨，不管老的还是新的。毕竟很多人是买不起新房的，只能凑合着先买老房上车。顶楼又怎样？总比租房强吧？4、总之我觉得您没必要太揪心，真要较劲的话那应该跟鹤岗比，郊区顶楼几万块钱都没人要，而哈尔滨的好歹还几十万呢。所以还是看城市的发展吧，按照“点线面体”的理论，无论一套房还是一个人，都只是一个点，依附在行业或街道这条线上，然后组成了产业或地段儿的一个面，最后共同组成社会与楼市的一个体。自身是没什么能量的，整体发展就跟着受益，整体衰落那就跟着倒霉。就算卖了房子或换了工作又能怎样？皮之不存毛将焉附。无论房子还是个人，都要依附于城市的整体经济。所以您就做判断吧，如果认为北京的经济将越来越差，那还不如干脆移民呢，否则北京都垮了，其他城市能怎样？如果认为北京还凑合，那就踏踏实实的待着，等着吃城市的红利。人的收入和房价都是城市的经济体现，也就是城市的股票。仅供参考。二Q:请问，我的情况是这样，我大兴高米店郁花园有一套房子，84平，买的时候220万。现在估计300万左右，公积金贷款，目前还有50万，目前正在出租，租金4900每月。马家堡嘉园一里一个开间，41平，23年买的，正在出租，4500一个月。买的时候275万，现在估计还剩175万，商贷，还有60多万没还。孩子三年级，在马家堡这边上学，租房住呢，租金每月6000。目前手里没有余钱，工作比较稳定，我俩年收入60左右，现在比较纠结我这两个房子怎么处置，是卖房再买自住，还是现在就保持当前的情况？目前租房倒也没有不适应，期望您的宝贵建议。A：1、郁花园的300万租金4900，那租售比就是北京平均值。老小区基本都这种情况，占不到便宜也不吃亏，都是跟随大盘行情。西红门高米店虽然算郊区，但毕竟离的近，各项数值跟市区差不多。2、嘉园一里的，41平的租金4500估值175万，那如果数字都是对的就有点儿超跌了。因为毛租售比还不到400呢，收益率排全北京第一序列。就算是刨去物业费+电梯费和取暖费，每平米每年也顶多50左右吧？41平才2000出头儿，半个月的房租，那收益率就是3%，到目前为止全北京最高。所以我怀疑您的数字不太准，是不是估值偏低了？3、房子是用来住的，如果不愿意租房了那就卖掉置换呗。但如果是从投资角度说，郁花园的不吃亏，嘉园的则是超跌了，这会儿卖肯定吃亏。因为现在国债的利率不过是1.8%，四大行五年期的最高才1.5%。您这净收益都3%呢，翻番了。这就问自己吧，如果现在是手中没有嘉园这套房，而是有175万，请问您是存银行买国债呢，还是买这套房收租金？4、我没什么建议，最好还是自己算账吧，把各种收益率比较一下再做决定。另外多说一句，如果是换成改善类的房子，那可就没这么高的性价比了。仅供参考。借这网友话题聊两句“嘉园”，这是全北京甚至全中国第一个叫嘉园的，因为是为了感谢“李嘉诚”。当年北京市长赴港招商之后，四大家族联手进京，李超人看上的第一个项目就是宣武区旧城改造，合作方是宣武城建。安置房的建设地点就是马家堡的这片韭菜地，当年我还来摘过韭菜花儿呢。话说当时丰台区的领导脑筋还不开放呢，或者说是不太欢迎宣武的拆迁户，认为是人多了就必定增加管理难度。所以要求宣武区必须缴纳城市配套费，否则不接收。后来是市长暴怒之下拍了桌子，宣称要亲自参加奠基仪式，丰台区这才不说什么了。奠基仪式是李大公子参加的，他也算是这项目的负责人，完事儿还去对面吃了一顿小肠陈。但吃完之后大公子回香港了，之后就再没来过，项目也就放了鸽子。背景是周小姐说动了超人，所有资金和精力都投入了长安街项目。所以最后是宣武城建独立开发了嘉园三个区，但名字却只能保留了下来。对了，郁花园的背景在当年也挺牛叉的，早期是另外一位大公子，以后再聊吧。三Q:请问，我想买150万左右的房子，两居室，只要对口学校还不错就行。郊区我都看了房山、大兴、昌平和顺义。目前感觉还不错的是房山，尤其是房山当地人对学校的满意度很高。其实我是跑网约车的，对买房地点没有要求，50万首付，月入一万多点，能拿出5000月供。但现在纠结一点是星城和阎村地铁周边的房子虽然感觉合适，但一是还是贵点，二是学校实行五四学年制，我担心万一小升初转学的话影响孩子。燕山和房山城关地铁周边的房价当然更合适，但这里也是学校五四制，我想知道影响有多大？另外您觉得哪里的保值更好？A：1、五四制转学为六三制的影响有多大？这我回答不了，还是咨询搞教育的吧。说实话，从我小时候的80年代，就听说六三制和五四制的争论了，当然还有那会儿的五三制，但这都是懂教育的才有权发表意见呢，外行真没资格说什么。不过多说一句，不光燕山是五四制，市区和部分郊区的九年制学校其实也是五四制，只不过因为是小学初中一体，所以不怎么提罢了。2、如果单从保值来讲，其实在我看来房山西部都差不太多，燕山和阎村没有太大区别，这么多年的价格走势基本一致。区别是阎村附近因为房龄新，离市区也近点儿，所以流动性更好，但保值情况区别不大。所以既然您有换房或换学校的想法，那就先看阎村的吧，周边的绿城和天恒的房源很多，出手时比老房的挂牌期短。而且阎村的学校也是五四制吗？这我还真不知道，在我印象中只有燕山学区相对独立似的。3、另外燕山的成绩一直很好，不光在房山算不错的，在北京也至少中等或以上。而且据我所知，每年都有从燕山通过小升初转学到东西海的，应该没影响什么学习。典型的就是前些年的西城文科状元，小学在燕山，中学到西城宣外，靠名额分配（校额到校）去的四中，结果成了状元。那就说明他们转学时的衔接没什么问题呗，至少是没影响成绩。当然这只是我的猜想，您还是咨询懂教育的吧。仅供参考。四Q:请问，我儿子在朝阳今年初二了，陈经纶**分校的，成绩很不好，考高中估计在朝阳区是没希望了。亲戚建议趁着还能转学赶紧去东城，也许还能混个高中。但我咨询了，想转学必须买房迁户口，而且还不保证转学成功。我们手里倒是有个100多万，借点儿钱能买个东城的平房，200万之内的能落户就行。但是不知道这么做的意义有多大，经济上会不会也受损失。A：1、意义多大？我不敢预测，只能说是多了一些希望，毕竟东城的通道比朝阳更多些。但这谁敢保证啊，只能说成功了就意义很大，如果也没考上普高也就没什么意义了，白折腾。2、经济上一般没什么损失。因为您买的是典型的占坑儿房，而且也只是为了转学的获得学位。那就可以转学后就观察行情，觉得不合适了就卖掉，顶多浪费个税费成本而已，没多少钱，跟过去的择校费差不多。其他一般没什么经济损失，平房卖的时候别着急就行，踏踏实实等接盘的。反正总价不高，不至于不好出手。仅供参考。五Q:请问，我现在手里有150万，想贷款买个开间租出去，以租养贷。因为我自己以前一直在CBD附近租房，所以看了不少了。苹果社区、后现代城、沿海赛洛城、还看了时代国际嘉园，也看了优士阁的这种商住的。但看的越多越有疑问，为什么都单价不高啊？买下来合适吗？我是准备回家乡发展了，但不想浪费了北京的购房资格，老家有房了也没必要买。A：1、干嘛非得买开间啊？就图单价不高吗？那您买的时候是不高，等将来卖的时候也是这种情况，或许还可能显的更不高了呢。因为这种产品的客群比较窄，基本都是单身或小家庭，有了孩子的住着就不合适了。而商品价格是供需关系决定的，客群少，而且还都是刚需和小投资客，价格很难被抬高，一般都略弱于大盘。2、也没什么不合适的，如果是注重租金收益率就合适，只要不是面积偏大的就都高于平均值。3、总之看自己更注重哪方面吧，注重租金就合适，注重价格走势就不太合适，各有优劣，怎么都是取舍。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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仙桃南城这两宗地块成功出让！ 近日从市自然资源和城乡建设局传来最新消息我市成功出让两宗优质地块此举将进一步推动南城新区城市功能完善和能级提升为区域房地产市场注入新活力位于沙嘴街道永康路以东、桃花岭大道以南的一宗商住用地引发关注。该地块出让面积131.98亩，最终由仙桃市意创房地产开发有限公司以28524万元成功竞得。 沙嘴街道锦瑞路以西、朝阳大道以北的另一宗商住用地顺利出让。该地块出让面积101.9亩，最终由深耕仙桃市场多年的仙桃荣金（荣怀）房地产开发有限公司以24920万元成功摘得。作为实力房企，荣怀的再度布局有望为区域带来高品质的住宅及商业配套，进一步改善人居环境和商业氛围。 此次成功出让的两宗地块，对南城新区发展具有重要意义。作为我市重点发展区域，南城新区近年来基础设施持续升级，教育、医疗、商业等配套日益完善。新项目的落地，将有效增加优质住房供给，满足多样化居住需求，加速人口集聚，促进片区繁荣发展。声明：本公众号未标明原创的部分内容来自互联网，版权归原作者所有，仅供交流学习之用，不用于商业行为。如有侵犯了企业、媒体、公司、个人的知识产权，请联系删除。本公众号发布的原创作品，未经许可，禁止转载。来源：仙桃市自然资源和城乡建设局责编：周方婷编审：宋涛
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昌平供地策略，雾里看花 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。最近，北京昌平土拍市场，又出现了两件怪事。1、歇甲村地块扩容了。从原来的CP02-0704-0038、0046两个纯居住地块，增加0035、0043、0044、0045等四个文教体育及综合服务地块。2、东小口地块减肥了。从原来的CP02-0405-0001、0002、0005等三块地，只放出了0001地块进入预申请，而且是"空降”而来，不在第七批供地清单里。这一胖一瘦，前者已上架，确定10月28日诞生买家；后者出结果的时间，会稍晚一些。它们分别距离北五环6和4公里，在近几年昌平土拍中，算是离城区最近的地块了，颇受人关注。花姐判断，之所以加速放出它们，大概为了提振昌平楼市的信心。这两地块的素质到底如何？它们背后折射出昌平土拍的供地逻辑是什么？增了包袱，降了容积率先看歇甲村地块。它是北京第七批次供地清单里第三宗上架的地块，比祈年大街4、5号地四地块，领先了一个身位。原因在于，歇甲村地块9月22日进入预申请，第二天就转正了，速度飞快。根据出让文件：CP02-0704-0038、0035地块起始价为105084万元；CP02-0704-0046、0043、0044、0045地块起始价为155036万元。它们分成两宗地签出让合同，起始楼面地价分别为2.6万元/平米和2.4万元/平米，平均在2.5万元/平米左右。 这两块地的新参数，于9月3日亮相时，出现了两个变化：1、增加了包袱。最初，它只有0038和0046两个宅地，用地面积4.40公顷，规划建面10.56万平米。现在，它新增了0035社区综合服务设施用地，0043教育用地，0044文化设施用地，0045体育用地，共计1.34万平米。它们都需由竞得人建设后无偿移交相关部门，光建安成本就要3亿元左右。2、降低了容积率。最初，0038和0046两块宅地的容积率为2.4；现在，它们一个是2.1，一个是2.05。按照出让文件，两块地可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置，整体不超过2.07。如此一来，宅地建面减少了1.43万平米，再加上限高60米，小区的舒适度提高了。不过，对于拿地者而言，这次调规也有点亏，住宅货值少了约八、九亿元。东小口三子出让顺序曝光令人始料不及的是，9月22日，东小口0001地块进入预申请。早在北京第五、第六批供地清单里，东小口一直是以三块地联袂出现，分属三宗地块，被视为巨无霸。其中，0001地块占地3.13公顷、建面8.76万平米；0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米。但，它们最终都无声无息地下线了。大致原因是，一次性供应太大，一来拿地成本过高，二来会对市场带来冲击。当时，正值中海未来之境开盘前夕。不久后，市场传出，东小口只会拿出其中一块地上架。如今，传闻成为现实，最小的地块上市，而且是"插班"生。 细看土拍文件，花姐发现一个十分有意思的情况。在“多规合一”协同平台审核意见的函中，原来的三宗地，只出现0001地块和0002地块，0005地块不见踪影。该函的落款时间为：2025年9月11日。这表明，东小口三块地要彻底错开时间出让，下一个出场的，即0002地块。不过，东小口地块的容积率太高了，在2.7-2.8之间，而且限高60米，楼栋排布的难度较大。此外，0002地块内将设置一条街坊路，红线宽12米，会吞噬一部分容积率。用心良苦的供地策略透过歇甲村和东小口地块的故事，昌平土拍有点让人雾里看花。这种计划赶不上变化的供地策略，不是孤例。一个最明显的先例是：龙湖恩祥凌云颂。（详见《龙湖代建楼盘，迷上风水玄学》）它命运多舛，经历了土拍三进宫。第一次是：0026、0033两个宅地，加0036幼儿园用地；第二次是：除了0026、0033、0036地块，还增加了0044、0045、0046三个商业地块；第三次是：砍去了0026、0045、0046，剩下0033、0036、0044地块。这变来变去，目的是为了肥瘦搭配。(详见《“肥瘦搭配”过激，昌平土拍纠偏》）这种做法，昌平应该是像朝阳区学的。之前，在中海未来之境成功试验过，住宅搭配了体育用地。不过有点可惜，让这块王炸地块，没有炸响。在今年8月份，昌平有了一个神来之笔，将将原编号为0801-32号工业研发用地，0055号地变成R2居住用地，占地1.27公顷，规划地上建面3.175万平米，容积率2.5，限高80米。据称，它会捆绑东面的0057多功能用地一起出让。如此三番五次地调整土地出让手法，昌平方面可谓是用心良苦。（详见《昌平楼市，跑为上策》）这背后，大概是昌平楼市面临去化的压力太大了。北四村的国誉星城就是例子，它开盘在即，但阳台面积缩小了。
