北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，最近想把东城龙体学区广渠门内大街的老破小房子（80年的电梯房，位置很好，但室内居住体验一般）置换掉，因为老听一些大V说学区老破小未来可能很难脱手。
具体情况是：孩子已上初中，不用考虑学区。因为上班地点分别在丰台东高地和东城，如果从居住舒适度、通勤和未来保值角度看，总价500万左右，请您分析一下哪个地段会更好一些？
目前意向：一是新景家园一居室，二是金鱼池南北通透板楼无电梯小两居，三是方庄小2-3居楼龄92年左右，四是双井百环家园华腾园大两居，百环家园居住密度太大，五是亦庄，太远住不上需要换租。
东城不太清楚是否还有合适价位的房子，更倾向能留在东城，配套很好，居住幸福度很高。这是目前我认为比较合适的地理位置，预算有限，大概了解这些位置可能有能够得着的房子，如果有其它比较合适的地段也是可以接受的。如果置换的房子离现在就读的中学不方便，就只能租房住。
请问：目前是不是出手换房的好时机？这个价格还值得卖吗？跌得有点狠。如果卖不掉，留着还可以吗？根据预算，以及居住舒适度、通勤和保值等综合考虑，您认为置换哪儿比较合适？
A：
1、未必很难脱手，而是入学高峰过去之后，老破小的学区溢价部分有可能受影响。毕竟学区功能减弱之后，居住功能自然更被重视。到时候看出手的价格吧，价格别太高就未必难卖。
2、新景家园和金鱼池也是学区房啊，500万的总价也不好买到溢价率低的（除非捡漏儿），那置换的意义是什么？也就是保值的风险没降低+居住的性价比没提高，图什么呢？所以考虑好吧，确定是捡漏儿的房源再置换。
3、方庄看什么户型吧，板楼的保值好一些，但不太好找房源，让当地中介给多推荐吧。另外方庄保值好的以东部那几个商品房为主，紫芳园四期和公馆，就是都比较贵。
百环家园居住的性价比很高，但保值普通。这里曾经是北京价格最高的经适房，但也是迄今为止价格走势最弱的，都没有之一。密度大是因为当年开发商调整了规划，把占地挪给了商业，住宅就差多了。反正注重自住买这里，其他的别期望值太高。
华腾园也是自住的性价比高，当年北京的“二华”之一，曾经很受追捧，近十多年来普通吧，塔楼不是太好选户型。以后价格走势的最好成绩是不再落后，逆袭的可能性不大。自住为主吧，喜欢就是最合适的。
亦庄的优势是地段产业和学区都能兼顾，但换租就未必划算了。因为既然有部分学区溢价，那租金就必定偏低。虽然也能占点儿东城的便宜，但一般不建议这么换租，不如非学区房占的便宜更多。
4、愿意留在东城，那就让中介给找房吧，能找到溢价低的就行，要是能捡漏儿就更合适了，各项兼顾。
5、要是置换非学区房的话算时机，因为学区溢价没降多少，现在还是比较高的时候，那换成没溢价的就合适呗。还换学区房的话无所谓时机，而是看具体房源，尽量捡漏儿，现在这种时期有可能。
我不知道具体价格，这让当地中介给评估吧。不愿卖就留着，这都看自己。反正就是这些选项，您已经都考虑到了就自己给各项打分，加权比较一下再决定。
6、您这还是自己定吧，预算不高但要求偏高，所有方面都要兼顾，同时还不想放弃学区，我评价不了。只能是列出这些情况供参考吧。
仅供参考。
二
Q:
请问，我大孩子26年入学，小孩子30年入学，俩孩子户口在东直门外大街察慈小区，对口西中街小学，对口初中东直门或者55中。目前居住地朝阳东润枫景，渣学区。妈妈上班在西城，考虑西城占坑德胜学区（摇正泽，划片三帆、育翔），或者朝阳租房入学（不知付否可行）人朝实验、人朝分、北中集团。
想咨询德胜学区现在买房占坑上车几率，朝阳租房入学成功几率。或者其他更好的规划，不介意民办公立。倾向好的教学环境和人文气氛。
A：
1、有东城户口，考虑西城德胜占坑，或朝阳租房入学。现在名下无房是吗？否则常规选项就是东城入学了。但即便无房，既然有户口，那一般也是先选东城，何必还买房和租房入学啊？
2、因为德胜一直热门，没人敢承诺能进入对口校或摇号结果。如果派位情况没比在东城强太多，那这几百万占坑儿房的效果就一般了，毕竟现在仍然是50%左右的溢价率呢，至少40%以上吧，考虑好成本再赌。
但既然是俩宝的话可以试试，一是因为溢价由两人分摊，二是如果大宝成功，二宝也就等于成功了。但反之也一样，大宝没成功，二宝也得跟着。
3、大宝明年入学，现在考虑租房入学。如果是京籍无房户，那需要三年的租房证明+父母一方在朝阳工作满三年，符合条件要求吗？
如果符合要求，那有可能进入人朝，但不敢保证本校，大概率是派位到其他校区的。这两年反正人朝实验的连四大神盘都调剂了，人朝分则是民办的看运气，概率非常低。
北中的则是本校不可能，分校到目前为止都是挂牌儿校，和东城相比没什么意义。所以先检查一下自身手续吧，然后再考虑好租房的意义，我认为是成功率不高。
4、其他更好的规划，买房还是不买房啊？如果买房，那和东城相比就是在朝阳的几所头部校了。白小80或朝外陈本，这都是溢价高的，跟东西城平均值差不多。再有帝景嘉铭和人朝，有可能买到溢价不太高的。
但人朝东西两区不是太建议，因为孩子太多，被派位的概率高，而且平均溢价也不算低。陈分是溢价不太高，清朝更低点儿，性价比相对高。北中本校的学区房太贵，1300万起步，其他分校的既然都是挂牌儿校，房子就无溢价，也就是不算学区房，各项都是平均值。
5、如果不买房+想超过东城，那就只能是国际校了。学费不算太高，但加上其他费用就高了，每年大几十万起步，百万正常。
仅供参考。
三
Q:
请问，孩子快上小学了，准备去朝阳买房，亚运村和望京片区，您觉得哪边更好？我们只有500—600的预算，都只能买老房子，上班望京方便一点点。
现在主要在看看安慧北里和丽泽西园两个小区，您能帮我们分析下这两个小区优劣势吗？这两个板块预算内还有别的小区推荐吗？
A：
1、朝阳区主要是看哪所学校更好，不太聊片区。如果综合考虑的话，我觉得望京更优。因为以陈分来说学校很好，但溢价相对低，能买到相对更好的房子。
2、安慧北里的优势，地段儿好配套全，价格走势稳定。刘晓庆20年前在这里被拍卖的房子才2000一平，现在都7万多了，价格走势从来都不落后大盘。然后学区方面也谈不上劣势，就是对口嘉铭西区，从常规排名来说不如东区，但学区溢价并不算低。也就是以同等溢价率来说，在朝阳不算性价比高的。
利泽西园的优势是价格略低，相对的选择空间大。地段儿也挺好，望京北在板块内部也是占优的。学区溢价中等，以对口陈分来说物有所值。劣势就是望京板块波动大呗，价格走势只能被迫跟随。不过现在全北京都是低谷期，这两边也都是租售比最划算的时期。
3、别的小区，我要建议是以预算来说，这种时候甭非得纠结小区了，索性看具体房源吧。每套房都算算账，同等条件下选租售比最低的，代表着溢价低+居住的性价比高。
仅供参考。
四
Q:
请问，这不是我强人所难，而是我真的是刚需，只不过从小就有住别墅的梦想，所以才想说居住舒适和保值都必须兼顾的。可如果您说海德堡不保值，那我这600多万买在这就没有意义了。所以我恳请您还是认真分析一下，我也可以接您来小区实地考察，看看细节才好作为判断的依据。
A：
1、这让我怎么回答啊？我知道您没有为难我的故意，但又确实是让我不好说什么。
2、简单说两句吧，别太在意，咱也不必再讨论好吧？
刚需，一般指的都是满足基本需求的商品，从档次来说肯定不是奢侈品，您认可吗？比如家用轿车，买普通款的肯定是刚需，入门款SUV也可以算。但如果有人要买辆超跑儿，虽然是老款的二手车，那也不好聊刚需了吧？
3、另外“必须兼顾”舒适和保值，这是您的想法，但能否实现得看市场情况。市场自有其运行规律，未必能随心所欲，更不以谁的愿望为转移。就像某人想买辆超跑儿，宣称是追求实用与低调，您觉得能兼顾吗？
4、我没说海德堡不保值，只是说这些年价格走势不强而已。多的不说了，既然您看的这套联排的原业主是20年前买的，那您就问问他当年的价格吧？我估计单价在8/9000左右，上下不会差太多，当年北七家联排大多都是这价格区间。
那同时期2005年北京的销冠是东四环朝青的国美第一城，均价5000多，现在5/6万吧。国美的小区不算多强，但地段儿挺好，所以价格基本就是普宅大盘走势。那就对比一下海德堡现在的价格吧，走势的比例差不多就算保值。而且我也没说以后保值不好，而是说希望能跟上大盘。这就看自己的理解了，咱不掰扯。
5、另外我也没必要去现场看，因为别墅类在全北京的情况都差不多，看不看细节的意义不大。别墅是典型的自住为主，包括独栋联排叠拼合院等各种产品，都不特殊，很少能有走出独立行情的，所以就没必要拘泥于细节了。
说不好听的这都有点儿“国宝帮”的意境了，都写着微波炉专用呢，何必还让观察什么开片和包浆啊？
6、总之简单就这情况，我只是说了自己的观点，而房子是用来住的，怎么选择是您自己的考量。我是建议务实，不好兼顾的就甭强求了。
仅供参考。
五
Q:
请问，CBD传奇的北向小开间投资性如何？单价在5万多6万之内。租金在5000左右，收益率2.3%，性价比算高吗？这里的学区溢价多少，去陈经纶帝景的概率能否提高？我是纯投资，只要收益率超过银行利息即可，升值不落后大盘。
A：
1、CBD传奇的投资性，开间普通吧，大多数在升值角度都不占优，只是租金收益率还不错而已。2.3%肯定算性价比高的，因为北京的平均值才1.8%。但这有个常识，一般来说，之所以租金收益高，通常是因为房价涨的慢换来的。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。
2、而且还是北向的，就算不影响价格走势，出手时的挂牌期也长，也就是流动性偏弱。
3、没有学区溢价，去帝景的概率不高，否则就出现溢价了。之所以没有，那就说明追捧的人少，所以才没涨出来。
4、如果确定是只注重租金收益，那这套房就算合适，但加上升值就不敢保证了，大概率够呛。
仅供参考。
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