近年全国市场缩量，成都虽整体趋势与全国基本一致，却连续五年稳居新房成交量全国首位，展现出强劲市场韧性。在相对健康的市场环境下，伴随行业转型探索的深入，诸多新痛点逐渐显现，既制约需求有效释放，又影响项目价值兑现，销售端普遍承压。
东城金茂晓棠“十开十罄”，以一己之力重构板块认知，为破解成都市场新痛点提供了“金茂方案”，其经验值得深入复盘分析。
市场痛点剖析——多维度透视成都楼市发展新困境
痛点一：新旧市场加速分化，总价控制需求失去选择权
当前成都房地产市场呈现显著的结构性分化：二手房市场主要承接刚需客群，而新房市场则全面转向改善型产品。这一趋势直接导致核心区域的新房产品总价门槛持续攀升，主城区新房项目主力户型总价段不断突破区域价格天花板，2020-2024年“5+2”各区套均总价上涨区间在30-180万/套，2024年锦江区套均总价突破500万/套，预算有限的刚需及刚改群体逐渐失去新房市场的选择空间。
表：2020-2025年“5+2”区新房成交套总价走势（单位：万元）
这部分总价控制型客户被迫转向核心区域性价比相对较高的二手房市场，近两年二手房市场成为成都的主力担当，月度成交量基本保持在新房2倍左右，部分月份甚至达到新房的3倍。从“新房+二手房”的整体规模看，成都市场需求并未收缩，但以刚需为主的需求结构下，当前的供给结构性错配不仅加剧了高改项目去化难度，更导致刚需群体需求满足度不足，不利于市场长期稳健运行。
图：2023-2025新建住宅和二手房成交套数走势
痛点二：规划兑现预期不足，置业需求困于成熟区域
规划兑现预期转弱，叠加居民收入预期不稳带来的消费信心不足，多重因素共同推动置业需求呈现“向心收缩”特征——购房者决策逻辑加速向“确定性”倾斜。
受销售去化压力传导，房企拿地策略更加谨慎。2025年上半年成都宅地成交进一步向核心区域核心板块聚集，高热板块土地竞拍竞争加剧，推动楼面均价持续攀升，近郊地块相对冷清，土地市场分化格局持续深化。
当前供需两端在成熟区域的过度集聚，双向选择边界固化，进一步加剧了城市空间结构的供需错配矛盾。
图：2025H1成都宅地板块成交楼面价分布及同比情况
痛点三： “好房子”认知觉醒，普通产品失去吸引力
在政策端强力引导与头部企业创新实践的双重驱动下，“好房子”标准体系逐步完善并深入行业共识——从住建部“好房子”建设指导意见到地方品质住宅技术规范，从绿色低碳、智慧科技的政策鼓励到全生命周期服务的标准化探索，政策与企业形成合力持续重塑市场预期。
成都去年6月出台《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，加速产品迭代，新规产品销售表现突出。这一趋势推动各总价段客群的产品价值认知发生根本性转变：刚需入门级购房者不再满足基础功能实现，转而关注户型实用性、社区基础配套；改善型客群对空间尺度、精装标准、健康系统提出更高要求；高端客群则聚焦稀缺景观资源、定制化服务及圈层运营等维度。
市场对“标配即底线、超配成常态”的产品逻辑形成强共识，缺乏显著差异化优势的项目，难以突破客户日益挑剔的价值筛选阈值。新规项目主要集中在“5+2”区域，近郊占比较少，近郊普通产品的吸引力和市场竞争力面临严峻挑战。
图：成都近年来新房产品设计端的集中探索历程
成都市场当前面临的挑战，并非传统意义上的需求萎缩，而是更深层的转型发展结构性矛盾——这恰是城市进阶的关键瓶颈。东城金茂晓棠为成都提供了一个可参考的解题范本。
金茂解法——击穿需求堵点，成就现象级热销
金茂一直以来以打造高端精品住宅为核心战略，以「金茂府」为拳头产品，完成了从1.0到3.0的经典产品迭代，奠定了其在高端人居领域的标杆地位。2024年，金茂主动拥抱行业趋势与居住需求变化，正式推出全新产品系——“金玉满堂”。这一战略升级，不仅是行业转型背景下的前瞻性选择，更是金茂始终秉持“以人为本”理念的社会责任体现——真正的“好房子”，不应只是少数人的专属，而应是时代之下，每一个家庭、每一类人群都值得拥有的理想居所。
图：金茂“金玉满堂”产品线
2025年，随着东城金茂晓棠的正式亮相，金茂在成都已全面集齐旗下产品线。金茂府，金茂璞逸锦江，越秀金茂天鹭满园的成功，不仅为东城金茂晓棠的市场表现打下了坚实的品牌与口碑基础，让“成功”成为金茂在成都的常态；而东城金茂晓棠的持续热销与现象级市场反馈，更是金茂为这座城市带来的一份超越期待的惊喜答卷，是品牌深耕与产品创新的又一次实力印证。
解法一：充分利用区域特性，卡准总价空白，有效拉动需求聚集
预算200万左右的首置首改青年群体，正被动且加速地涌入主城二手房市场。过去一年，“5+2”区域二手房成交套均总价约150万，累计成交超25万套。这背后，是约25万组青年客群的真实居住诉求——渴望留在主城，享受成熟生活配套与便捷通勤。
在土地日益稀缺、新房供应高度集中且价格门槛不断抬升的主城区，想要以200万上下的预算买到兼具地段、品牌与品质的新房，几乎成为一种奢望。那么，是否存在一个既能贴近主城核心、又具备成长潜力的新兴板块，能够真正承接这一庞大而迫切的居住需求？答案，或许就藏在东城PARK5747，也正被东城金茂晓棠精准锁定与激活。
东城PARK5747，地处成都主城三环沿线，与锦江区、成华区紧密接壤，拥有先天的地理区位优势。从城市格局看，东南三环沿线房价已普遍在2.5万+，而东城PARK5747由于长期处于三区交界地带，发展相对滞后，价值尚未被充分挖掘。但2024年成为转折之年——东城PARK5747被纳入全国超特大城市更新项目库，成为成都十四个重点更新区域之一，其战略地位仅次于金融城、天府新区与成都主城核心三大中心，标志着片区发展从此迈入城市级轨道。
而东城金茂晓棠，正位于这一焕新片区的“桥头堡”位置，拥有不可复制的区位与交通优势：项目紧邻地铁2号线与在建30号线（惠王陵站），与站点几乎零距离，8站地铁即可直达春熙路与金融城，高效串联起成都“向东向南”的城市发展主轴线。在这一关键的城市节点上，东城PARK5747的价值已不再局限于区域层面，而是跃升为具有城市级辐射力的价值高地，为区域房地产市场注入了全新的确定性。
图：东城金茂晓棠区位
更为关键的是，东城PARK5747作为城市更新重点区域，其土地成本相较于主城核心及新兴热点板块具有显著优势。这一地价优势，为东城金茂晓棠在产品设计、户型布局以及总价控制上提供了腾挪空间。
正是基于这一综合优势，东城金茂晓棠精准研判青年首置首改客群的核心痛点——预算有限但向往主城、追求品牌与品质、注重通勤效率与未来潜力，以亲民价格，切中了区域内外的需求分流点。总价200-300万的产品有效承接了因主城新房价格过高而外溢的全城首置首改客群，尤其对来自锦江、高新、成华等产业高地的中青年客群形成了强有力的吸附。
这种“价格-区位-预期”的多重匹配，不仅为青年客群提供了一个“留在主城”的现实选项，更通过对区域价值的重新定义与激活，实现了大范围需求的精准聚集与有效转化。项目入市以来，十开十罄、场场摇号的强劲表现，既是市场对产品力的直接回应，也是对东城PARK5747未来成长性的集体投票，更是金茂深刻洞察城市发展脉络、精准把握青年居住需求、以战略眼光布局城市更新赛道的有力印证。
可以说，以城市更新红利为底盘、以产品定位为支撑、以精准总价策略为抓手，东城金茂晓棠成功构建了其应对主城青年居住难题的“第一重解法”——不是简单的低价跑量，而是在正确的时间、正确的地点，以正确的产品，回应了一座城市里最真实、最迫切的居住期待。
解法二：以片区合伙人身份参与区域建设，为规划兑现注入确定性
金茂规划力揭秘：东城PARK5747——“为成都澎湃下一个主场”
炒预期的时代已经过去，规划不落地导致区域价值大打折扣，消磨市场信心。当购房者变得越来越理性，当市场越来越看重“所见即所得”的真实价值，东城PARK5747作为成都重点城市更新项目的战略地位，对参与企业的综合实力提出了前所未有的高要求——这不仅是资本的较量，更是专业能力、执行效率与长期主义信念的综合比拼。成都发改委批复2025年重点项目，开发模式“城中村+城市合伙人模式”成功招引中国金茂、诺安资本、中国五冶联合体企业实施片区综合开发。成都首个以城市合伙人模式实施的旧城改造项目——东城锦带项目在成都经开区（龙泉驿区）启动。结合金茂本身在城市更新领域的深厚积淀，为区域规划兑现注入确定性。
图：东城锦带城市更新项目战略发布会
今年3月召开战略发布会，板块正式命名为“东城PARK5747”。三环主城占位，叠加顶层规划赋能，让东城PARK 5747具备了难以被超越的三重价：成都东南门户、国际文化前厅、城市地标集群，成功跻身十大地区中心的第一梯队。
东城PARK5747在规划上首创了绿道叠加馆+场+园一体化的街区模式，将原本独立的场馆、商业、社区，以及门户地标（东客站）、城市地标（蜀峰468）用一条锦带串联起来。
约3.5公里长的锦带，不是传统意义上的人行景观廊桥，而是串联起地铁交通、地面绿道、商业场馆，以及空中廊桥的立体智慧交通的全新街区模式，将交通枢纽、地标商业的巨量人流，与区域内的产业、商业、公园、生活场景融为一体，形成新的城市超级流量带。
图：东城锦带效果图
东城PARK5747：金茂兑现力作答，东城未来生活已提前入场
随着战略发布会的落地，为项目所在区域注入强大的发展势能，城市道路整改、街区加速更新、配套持续完善，片区已在加速蜕变中。蜀峰468全面复工；蜀峰468裙楼焕新为“锦江大融城”；东洪64亩一天之内完成拆迁，标志着东城PARK5747首期303亩一级土地整理收官；区域内陵川路、雅颂路、玉竹路东侧以及洪惠路四条城市更新配套道路持续施工……
9月20日金茂发布城市更新的阶段性进展。东洪城市更新项目包含2个城中村改造项目，总投资约60.37亿元，总面积约5747亩，拆建面积1573亩，留改面积4174亩，拟拆迁村（居）民及群众770户（家）。
而金茂最具前瞻性与诚意的举措，莫过于东城金茂晓棠“壹里繁华”商业街区与项目示范区实现同步亮相的创举。这一决策超越了传统开发思维——当大多数开发商还在等待销售节点再启动商业配套时，金茂已先行一步，通过提前的招商运营为片区注入鲜活的生活气息。烘焙、萌宠、咖啡、鲜花、无人超市，这些贴合年轻客群生活方式的业态选择，构造了兼具潮流与日常的街区场景，植入原创棠系IP——大白，实现“打卡-消费-社交”一体化的场景体验。
金茂不再仅仅是一个房地产开发商，而是化身为一个懂生活、有温度、有审美的城市建设者，以年轻人的视角和品味，用心、用情、用力地推进每一寸土地的更新。这种“配套先行”的反向操作，不仅是对传统开发模式的突破，更是以实际行动给出了破解新规划区域普遍面临的预期落差难题的“第二重解法”。
图：东城金茂晓棠壹里繁华实拍图
解法三：贯彻“好房子”建设理念，高改项目“满配”逻辑下放，构建产品竞争力
“好房子”未必是“贵房子”，金茂始终贯彻“好房子”建设理念，“棠系”作为专为成长型家庭打造的全龄友好社区，让青年客群同样能享受到值得拥有的好房子。东城金茂晓棠一期作为25年首置首改市场的标杆项目，入选中指研究院发布的2025年人居梦想“好房子”，以“好房子”建设引领者的姿态，凭借硬核产品力成就现象级热销。
图：东城金茂晓棠六大价值维度
一期实现“高改配置下沉”，将“光厅+大尺度开间+多露台+多面采光+主卧套房+可变空间”等原本属于高端产品的配置变为标配，T4产品同样实现光厅入户，以“豪宅化”空间尺度让预算有限的客户也能享受高阶空间功能性与尊崇归家仪式感，颠覆市场对刚改户型的想象。
此外，“鲸吞收纳”系统、全龄友好社区、高颜美学等核心亮点，精准契合年轻家庭对功能迭代与审美升级的双重需求，重新定义城市居住的人文温度与活力维度。
图：东城金茂晓棠一期会所及架空层实拍图
金茂破解首置首改客群“无好房可选”困境的第三重解法，是以“好房子”理念为纲，推动高改“满配”标准向下兼容，通过产品力颠覆、空间效能革命效能、全龄场景营造三大核心亮点，将高端改善配置转化为首置首改客群触手可及的品质体验，以“好而不贵”的价值主张重构市场标准。
东城金茂晓棠二期载誉登临——以突破性设计，启幕人居新篇
9月20日，“为成都澎湃下一个主场”东城PARK5747大城更新发布暨东城金茂晓棠二期新品盛典在成都市香格里拉酒店举行。
图：二期新品发布会现场
东城金茂晓棠二期承袭一期热销基因，在成熟经验之上再攀品质高峰。聚焦“景观视野”与“生活空间”双核升级，匠心打造110㎡、118㎡、119㎡、136㎡四大高性价比户型，以突破性设计持续刷新“好房子”标准。其中，136㎡明星户型重磅亮相即引爆全场——约100㎡家庭厅盛放全家欢聚，16米四面宽采光让阳光倾泻入室，主卧小家化设计缔造私密尊享领地，约123%超高得房率兑现每一寸空间价值，更有“超大双花园”配置延伸自然诗意，重新定义棠系产品力新标杆。
项目采用主力清水的销售模式，同步提供定制装修服务，满足个性化品质需求。目前，大项目的地铁、商业、公园、教育等核心配套已取得突破性进展，官方利好将于未来两个月内权威发布。东城金茂晓棠二期，以硬核产品力+全维配套加持，为城东启幕下一代理想生活新样本。
图：东城金茂晓棠二期建面约136㎡户型图
结语
东城金茂晓棠一期之所以能实现现象级热销，是站在城市高质量发展的战略高度，精准破解成都房地产市场转型发展痛点；以“产、城、人”融合的新发展理念为引领，深度参与区域价值焕新；既深入洞察客户需求、精准填补市场空白，更通过有温度的产品设计与前置化的商业配置直击人心。2025年，金茂持续深耕东城PARK5747，再度获取两宗土地，继续以“片区合伙人”身份推动区域共建，项目二期已亮相，产品再次突破创新，势必将续写热销传奇，值得市场期待。
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