周四推测了海淀宝山双子星之一的中建壹品地块，
今天来看看金隅地块。
本次方案有三个看点：
1.预计户型会很靓眼
2.社区园林实土位置多、范围广，很有想象力
3.社区没有「次」入口
让我们开始推演，近期将有两地块的整体直播解析，敬请期待。
01.
看点往后放，老规矩先看户型配比。
根据总图推测，项目共计458户，面积段104~145㎡，其中：
125户型是主力产品，占比约45%；
次主力户型142户型，占比33%；
小面积段105户型占比约20%；
另有约12户顶退产品。
这里说一下，整个方案层高
5#/10#楼王3.1m；
其他楼栋层高3m。
之所以要特别强调，是因为有些不关注或者刚关注表弟的朋友，不了解层高的基本原理。
所以看到部分楼栋的标高，误判金隅层高不足3m。
首先，这种事情不可能出现。新规之后，不可能层高小于3m;
其次，关于层高显性数值以外的秘密，表弟曾在解析海淀树村的时候阐述过。
这里不多赘述，链接在上，感兴趣的朋友可以看一下。
回到户配
104~145这个面积段，尤其是以125户型为主力；按以往常规的情况来判断，会是个功能改善盘？
错了
单看面积段确实会有这样的误判，但是如果大家随着表弟深挖到具体户型推测，再结合规划图中的信息，就会有不同的看法。
表弟认为，这是个
年轻化的「大院」社区
02.
年轻化的「大院」什么意思？
提到海淀家庭，大家想到什么？表弟不必展开，总之很有实力。
而海淀「大家长」们给海淀新一代带来很多前途层面辅助的同时，也让他们很需要一个属于自己的空间。
这个空间要离家近，所以这个房子要在海淀；
这个空间要尊重海淀式家长的意见，所以不会一味求大，「够住」就好；
这个空间要契合自己的生活习惯，所以对于「实力派大院」长起来的新一代，所谓「够住」，前提一定是「好住」。
换句话说，户型必须基于高品质生活的逻辑进行研发。
首先就是面宽
我们总说海淀版的好房子，没有好阳台；但其实同样缺少的，还有好面宽。
金隅这一次在海淀宝山，户型全部三面宽起。
并且各种户型「平权」，也就是说虽然面积段有大小区别（主要是针对家庭结构），但是相同的是
空间舒适度
比如从户型推测来看，即使最小的105户型（全套户型推测在文末），每个卧室也是
足尺空间
另外从推测来看，相比于传统重视客厅的做法，金隅宝山的户型预计会将空间资源向餐厅倾斜；
这意味着即使105户型，也放得下圆餐桌！
这或许会创下一个北京产品的纪录！
但是
这也确实更符合如今年轻家庭的生活习惯。
这同时也意味着，金隅宝山的厨房空间必然将是产品重点，表弟猜一定是最好用的
G型厨房
以上均是推测。
不过表弟很认可著名企业家稻盛和夫那句话——
一线有神明
这句话的意思是
表弟坚信，相比以上推测，金隅产品会塑造得更为出色；但是表弟不好意思直接说，所以要假借名人的话来说。
03.
那么这样的户型，自然园林层面不能含糊。
从公示图来看，金隅的方案是：
实土平权
具体来说，就是几乎每个组团都有大面积的实土区。
对于园林来说，实土意味着什么？
意味着可以种植名贵乔木，即使其根系较大；
意味着可以塑造水系，不用担心漏水到地库顶层；
意味着交付后，植物不会总是枯萎需要更换。
同样，实土区域也意味着我们或许会看到多段实景示范区，这对购房人来说是个很安心的操盘动作。
表弟猜测，金隅会在把两侧人行大门和中央下沉庭院，作为3阶实景逐步开放。
这还是很令人期待的，尤其是这个下沉中庭。
表弟量了一下，这个中庭的轮廓大概有
1800㎡
我们知道，北京豪宅的下沉庭院普遍在600-700㎡。
金隅宝山方案则给了
3倍
表弟根据近期开放的东序园林实景推测，
↑北京隅·东序实景照片
↑北京隅·东序实景照片
金隅在宝山，还是会塑造一个立体式园林
不过这个体量，「立体式」三个字有点不够形容了
怕是要在宝山造个「山」吧？
04.
总结一下，
金隅在宝山的方案公示，归集起来有三点
平权、平权、还是平权
户型空间舒适度平权
园林各组团的实土平权
包括每个社区入口的平权
图面上看，几乎每个社区归家入口都有仪式感的内容。
这些种种平权，其实是具象化展现了金隅的一种态度；
虽然房价有高低之分，但那是因为区位面积段的因素；
但对待所有客户，金隅只有三点
投入、投入、还是投入
没有任何差别。销冠100
附图1：金隅海淀宝山0017地块户型推测图
附图2：金隅海淀宝山0017地块公示图
※海报鸣谢表妹——妍伯出品 必是精品！
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