01
又一次，捷报传来。
建投·誉河院|福院摇号首开，推出194套房源，去化率100%，全清，毫无悬念！
▲建投·誉河院|福院首开现场实拍
据了解，福院首开3、4#、5#、6#、8，涵盖小高层建面约97㎡、约114㎡、约128㎡，以及洋房建面约137㎡四种户型，均为三室两厅两卫。
一切有迹可循。
今年7月19日，福院官宣次日上午9点启动排卡，结果意向客户竟然当天下午就陆续赶到售楼处，彻夜排队。
▲建投·誉河院|福院排卡现场实拍
这件事震惊了整个天津地产圈。
而福院即为建投地产于今年6月30日获取的红桥京津冀同城商务区2号地，也是建投·誉河院的全新组团。
在此之前，自2024年10月首开以来，建投·誉河院已实现七开七捷。
2025年上半年，更是以成交金额约12.8亿元成为天津新建商品住宅销售金额TOP1。
回望来时路，1号院百日清盘，2号院买房人直呼抢不到，福院拿地68天即开盘且首开即罄……建投·誉河院被公认为2025年天津楼市“大热门”。
这也意味着，目前为止，建投·誉河院已实现八开八捷，是当之无愧的天津全市级神盘+红盘。
02
福院，位于京津冀同城商务区核心区，还坐拥4号线和6号线双地铁。
临近子牙河畔，与天津西站隔河相望。
为建投地产在该板块打造的第三个作品。
周边西站东山姆四代旗舰店，预计今年年底主体竣工，明年9月底正式开业。
▲山姆红桥会员店效果图
还有天津实验小学+耀华中学的九年一贯制学校加持。
其中，总投资约1.4亿元的天津实验小学红桥学校已于今年7月26日举行开工仪式。
▲天津实验小学红桥学校效果示意图
福院与天津耀华中学红桥学校初中部直线距离仅约500米，堪称目送式教育。
▲天津耀华中学红桥学校实景图
而与天津市面上绝大多数住宅项目不同的是，社区内现存一棵受保护的百年古树，福院也正是因此得名。
▲天津红桥京津冀同城商务区百年古树实拍
这块地有多难得呢？
据统计，天津目前拥有约130棵古树，其中，市内六区仅有约40棵古树。
而有古树荫庇的宅邸，有且仅有这一个。
每一棵古树能够生存下来，都是历史的传奇，从某种意义来说，古树的存在的确是象征着一个地方的福泽。
“门前有槐，升官发财”这句话，在华夏大地上流传了千年。
槐树，一直以来，都承载着人们对仕途顺利、官运亨通的深切期盼。
古树周边的能量场更是非同一般，无论是建投地产，还是福院的业主，都是独具慧眼。
福院，占地面积约33467.2㎡，总建面约117009.85㎡，容积率约2.3。
规划10栋小高层（18F），5栋洋房（7F-10F），共计660户业主。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
为了提升整体社区的均好性，所有小高层楼栋均为两梯两户设计，无任何连廊产品，而这也是基于大量调研访谈之后做出的决策。
其中，小高层产品还升级了天津首个“全景花池”设计，宽约60cm，既可放置花架，也可用来储物晾衣，兼具美观性和实用性。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
此外，建面约137㎡户型的洋房产品，更是升级设计了进深约1.5米的开敞式阳台，延展更多生活情调的可能性。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
建筑立面以浅香槟色+暖银色铝板+巨幅玻璃为主材，搭配海河水纹与祥云纹塔冠的造型，让整体建筑看上去更加纯净轻盈，也更具辨识度和记忆点。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
外部六园环抱，子牙河滨河公园、西沽公园、飞趣公园、桃花堤公园、耳闸公园、灵凤公园等在侧。
内部园林景观设计理念为“古树福邸，灵凤来栖”，设置6重归家礼序。
百年古树守护门前，以金属线条勾勒鎏金门庭，手工打磨的石材铺装地面，让归家成为一种享受。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
从古树山门进入社区，通过架空层会所+下沉水院，穿过山壁悬瀑，还升级打造了中央景观组团。
地上地下双大堂，岩板搭配天然石材，镶嵌灯带，营造温暖归家氛围。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
近1300㎡会所升级配备游泳池等健身功能区，还设置了儿童活动区，满足健身塑形、亲子等需求。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
放眼红桥区，乃至整个天津，福院都是非常特别的存在，也承载了建投地产对这宗地的重视和诚意。
03
福院的稀缺，除了土地自身的价值外，还在于政策窗口期的产品规划。
因为，业内都知道——
天津楼市住宅规范，正在收紧！
隐形红线已经出现了。
三代产品之所以频频“背刺”二代产品，一方面是因为颜值更高、产品更新，另一个方面则是因为超高得房率。
现在都在“反内卷”，天津楼市住宅规范收紧，也能够让二手房和老产品喘口气。
买房人也可以买得放心。
不必担心自己买完就会被后面的新产品拍在沙滩上。
福院正是为数不多在政策窗口期获批，占尽先机的新产品。
除了超高出房率以及常规项以外，福院还做了不少创新。
比如“全景花池”。
▲建投·誉河院|福院效果示意图
住宅规范收紧趋势已定，因为在政策窗口期吃到了新产品的红利，福院的超高出房率+创新产品也就更显得难能可贵。
04
今年以来，红桥区在天津全市的土拍热度都是相当抢眼。
今年8月20日，位于红桥区西青道板块的运输六场地块成功出让。
建投·誉河院|福院、城投·格调观棠花园、天津金茂府、西站欧亚达城市更新地块（金茂代建）……
已经相当热闹，再加上近期刚摘牌的这宗宅地，红桥区域楼市将迎来大爆发。
可以看出，天津正在大力开发建设红桥区，战略意图非常明显。
其中，福院所在的京津冀同城商务区核心区，更是占尽天时地利人和。
京津冀同城商务区将打造“一核两带三组团”的空间布局。
▲京津冀同城商务区空间布局
“一核”即天津西站核心商务区；
“两带”是光荣道科技创新产业带和滨水生态文化带；
“三组团”为西北角金融和数字经济产业聚集区、大胡同商贸和文旅聚集区、优质体教融合区。
重点在于“一核”——
即天津西站核心商务区，面积约3.8平方公里。
主要承载综合交通枢纽、承接北京非首都功能疏解、京津冀同城生产生活示范、国际消费中心城市和区域商贸中心城市先导区等功能。
其中，子牙河南侧为I期，总建设规模约120万㎡，商业体量约50万㎡；
子牙河北侧为II期，总建设规模约160万㎡，商业体量约80万㎡。
与此同时，CAZ中央活力区，不仅包含金融以及商业服务业，还是具有旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身为一体的大型商旅文化活动集聚区。
作为城市核心，把握了城市乃至更广泛地区的经济脉搏。
根据《津城总体城市设计（2021 - 2035年）》，天津规划津城、滨城两大CAZ，西站板块是津城CAZ重要的组成部分。
▲津城CAZ（中央活力区）示意图
而福院所在区域拥有市区大规模成片未开发土地，也是天津重点打造的板块。
叠加西站高铁带来的与北京乃至大兴机场的空铁联动优势，未来会成为融合商务、居住、休闲、文化的多元化城市空间。
▲鸟瞰实景图
城市功能全新升级，是集商业、文化、休闲、教育、居住、景观、医疗等多种功能于一体的核心区域。
05
今年8月19日，福院以“一条河·一座城·一棵树”为轴，开启「福脉相承 溯源津门」媒体行首站。
我与多位媒体朋友一起，踏上赴京探访恭王府的旅程。
恭王府内的百年古树群，给我留下了深刻印象。
抚过一棵棵古树，更加懂得时间的纹理、土地的厚重。
▲我随手拍下的恭王府古树
回到天津西站，在福院的古树前，我驻足而立，能够感受到它带给我的震撼，同时与恭王府的古树也是跨越京津两地的一种和鸣。
▲“福脉相承 溯源津门”寻根之旅媒体行实拍
值得一提的是，很多人不知道，福院是主动退界让出规划红线，将其纳入社区核心景观带。
这场寻根之旅，不同于以往任何一次的媒体行，让我深刻感受到了建投地产的品牌实力及福院的背后深意。
这棵百年古树，不仅将见证福院业主的福泽绵长，也将浸润脚下这片自带贵气、福缘深厚的土地。
▲“福脉相承 溯源津门”寻根之旅媒体行实拍