北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我想问下您对于沙河高教园这个板块如何看待，已入手地铁新盘。当时主要考虑大学城也是昌平的开发重点，包括后面规划的商业、公园、地铁等配套，但是时间要拉很久。我也不是投资，自住，应该要10年左右的维度才能换房了，这个板块能跟上北京的整体幅度吗？
A：
1、沙河高教园挺好的啊，到目前为止板块价格走势和大盘基本一致。或者说地铁沿线的普宅肯定跟随大盘，其他小区的弱点儿。北京大多数周边新区板块都这样儿，沙河算相对不错的，但也不特殊。
2、您买的是哪个盘啊？既然已经入手就别太琢磨了，没什么意义。
常规建议是无论做什么事还是买什么东西，做之前需要大胆假设+小心求证。而既然已经做了或买了，那就最好学习“国宝帮”，只接受自己认可的信息，不中听的负面消息直接屏蔽就得了，否则也是徒增烦恼。
3、另外也别太纠结规划，没实现之前谁也不敢保证。只能说所有新盘的定价都是根据规划完成之后的价值制定的，也就是透支了一部分地段儿价值。
如果规划提前完成或增加了产业等大型配套，那就算赢。按期保质保量完成，那就实现预期的拉平。如果拖延或减少了配套，那就陪着站岗。这种事儿无论是土地方还是开发商都无法预测，只能等着看。
4、再有一点，虽然说房产的价值由地段儿决定，但也得看具体楼盘。北京作为大地段儿够牛叉的了吧？但具体到楼盘的价格走势呢，跑输鹤岗的都有。东西城核心区按说地段儿最牛，但跑输大盘的有的是。所以还是具体问题具体分析吧，纠结太宏观的意义不大。
5、总之既然已经买了，而且是自住为主，那就踏踏实实住着吧，没必要太多的纠结，过些年再看吧。
仅供参考。
二
Q:
请问，21年我们购入了通州潞苑珠江丽景顶层两居，房价285，23年左右涨到320，这两年一直跌，挂牌价格250左右，跌的有点心疼，地铁龙旺庄站27年开通，地铁开通价格会回暖吗？
A：
1、珠江丽景的顶层两居，那这是典型的自住为主啊，常住的话没必要太纠结房价的短期波动，什么时候想换房时再说吧。
2、地铁开通，常规来讲对整个板块的影响不大。因为地铁规划不是秘密，其价值在消息一公布就已经体现在价格之中了。开通的时候确实是兑现了预期，虽然不会说“利好出尽是利空”，但想再拉动价值也不太容易。
尤其是北京的市区+近郊，基本都被地铁覆盖，早就不是稀缺配套了，很难让买家再为了坐地铁而多掏钱。这跟远郊和燕郊什么的不是一个概念，达不到雪中送炭的程度。这就问问自己吧，地铁开通时，是愿意加价购买这里呢，还是按原价购买其他地铁沿线的？
3、当然，如果楼栋离地铁很近，比如步行15分钟范围内，那有可能既拉动房租，也提高房价，但幅度也不会太大。也就是说这种地段儿的房子主要还是靠北京大盘的力量，单独一个地铁或其他配套的影响不太大。
仅供参考。
三
Q:
请问，我有北京户口，目前在北京有两套房。一套在顺义，13年购入的小三居（梅香街片区的商品房），当时是公积金贷款（80万）买的，现在还在还贷款，每月4000元左右。目前是出租的状态，每月租金才3000+，还不够贷款，再加上物业费和暖气费，目前每月是亏损的状态；
第二套是20年用孩子奶奶的名字在朝阳买的学区房（安慧北里片区的一居室），目前贷款已经还完了。现在奶奶自住，我们带孩子在附近租房。
想咨询一下后续的房子的处置问题：
1：出售顺义的房子，再凑一凑在朝阳这边换一套小房子；
2：出售顺义的房子，钱先拿着，继续租房；
3：两套房子都出售，一次性在朝阳这边买一个大一点的；
4：其他更合适的方案。您这边有什么好的建议？
A：
1、您是这么定义赔赚的啊？这还是头一次听说。那您要是一直自住没出租呢？这么多年光掏物业费和取暖费了，岂不是赔的更惨？
梅香街的商品房，中海的？常规来说，2013年您买入的时候也就2万多一平吧，现在怎么的也得3/4万。虽然价格走势略落后于大盘，但怎么也算不上亏损吧？
2、房子是用来住的，既然顺义的房子住不上，而且租金也不划算，那就置换成能自住的呗。
另外既然是梅香街的商品房，如果是中海或中建的那几个国际，这种房在顺义就属于典型的郊区改善，从自住角度很合适。但从投资角度一般不建议，无论出租还是升值都会略落后于市区。
3、卖房套现+继续租房，那这就是算账的事儿了。现在北京市区的平均租金收益率为1.8%，其中朝石丰“非学区房”的小户型收益更高，最高能到2.5%以上。而现在国债的收益是1.8%，各大行定期五年是1.5%左右吧。
所以如果卖房套现之后，能找到超过1.8%的稳定收益理财，那就拿着钱租房。如果没用这种渠道，那就买一套性价比高的非学区房自住。这自己算账吧，主要看自己的理财能力。
4、两套房都出售。安慧北里的有没有学区溢价啊？如果有的话算算账，先看高不高，然后再看跟置换税费相比值不值？
如果溢价比较高，那常规建议是趁着高峰期还没过去之前置换，否则明年之后就是低谷期了，是否能撑住溢价看政策。反正学区房自住的话性价比不高，出租的话收益率偏低（溢价部分没人付租金），投资角度则是溢价部分有风险。
5、我没什么建议，只是列出这些情况供参考。不过房子是用来住的，还是先多考虑自住吧，手里两套房却租房也不是长久之计。
仅供参考。
四
请问，在您推荐下去看了西三旗的老破小了，也计算了，确实是没什么学区溢价。但是有一个很现实的问题，就是以我的首付，在不影响现在生活的情况下只能买小户型，或者是朝向不好和顶层的，感觉不太合适。所以想问问还有什么推荐的板块或小区？
章哥：
1、既然西三旗不合适，那就只能再往北看看昌平了呗，回龙观是常规选项，房价相对低，也没有学区溢价。
2、另外您不是还没要孩子吗？小户型两口子应该也够住吧，等孩子该上学了再换也来得及。
仅供参考。
再问：我是想一步到位的，所以根本就没考虑回龙观。想让您推荐的是没有学区溢价的学区房，面积大些的，环境差不多就行。
章哥：
1、那这就谈不上推荐了，而是无奈的选择。海淀山后就有，比西三旗的学区溢价还低，居住的性价比更高，但都离地铁远，合适吗？
2、另外也可以看看永定路学区西部，也有房价相对低的，但综合下来没比西三旗强多少，两边差不多吧。
仅供参考。
还问：您说的这些都都早就看过了，不合适，我想要的是交通方便的，然后再兼顾其他。当然最主要的就是价格了。
章哥：
1、那我可真没什么办法了，您的要求偏高，在海淀几乎无法实现，除非是捡漏儿。这要不还是找中介吧，让他们看看有没有超值的房子。我不是中介，找房帮不上忙。
最后一问：那我既然信任您，就是想请您帮我找到合适的房子，否则我就直接找中介了。您还是上心吧，要不就介绍个靠谱儿的中介。
章哥：
1、怎么弄的我好像欠您的是似的？这我就直说吧，您的要求太高了，非得要在海淀买没有溢价的学区房，相当于到奢侈品店里买没有品牌价值的衣服，除非是特价到骨折，否则几乎不可能。
2、而且您这还有其他要求，交通，学区，环境，面积，户型，那这首付怎么可能啊？我帮不上忙，还是直接找中介吧。
多说两句，经常有这种网友咨询，几乎就是明知不可为而为之，最后把找不到合适房子的责任推给我了，就好像我真的欠他们钱似的。这网友的态度已经算比较正常的了，其他的动辄翻脸的有的是，跟“国宝帮”一个做派……
五
Q:
请问，我混迹帝都也十多年了，虽然没买房但也经常关注。在我看来，北京房价经过了三年大跌，现在的均价应该在四万元左右了。虽然我没有数据，但一是我不盲目相信某些部门的为了政绩的数据，二是我认为做市场调研应该从常识出发，而不是拘泥于刻板数字。
从常识讲，北京最大的人口聚集区在哪里？首先自然是天通苑和回龙观了，之后是四环外和五环沿线，这里至少居住了80%的北京人口，而四环内绝不超过20%。那观察四环外的房价就应该以五环沿线为中间线，而回天则就是最典型的板块。所以既然这里的均价为4万左右，那北京的均价也就是4万左右。
A：
1、咱讨论这些没什么意义吧？就跟讨论平均财富或平均工资似的，或者是高考平均分，争论半天也改变不了自己的数字啊，争论这些干嘛？
2、或者说您是想表达什么吧？是想说北京的房价跌的太狠了是吗，从最高峰6万多跌到了4万，是这意思吗？那也行，都是个人的观点，无所谓对错，只要自己认可就是真理。
不过说实话，这所谓的均价涨跌无所谓的。比如我家吧，管他6万还是4万呢，反正我家现在住的还能卖10万。而且我是当年1万多买的，他就是跌到2万我都无所谓。
当然，如果真的跌到2万我会非常高兴的，立马儿凑出所有的钱再买几套给孩子留着。
3、总之您说的有一定道理，至少是有您自己的道理，我就不跟你掰扯了，意义不大。
仅供参考。
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