2026年3月，北京二手房市场整体呈现价格微跌、成交量回升的“量升价跌”态势，市场分化明显，部分优质房源出现回暖迹象。
一、整体价格走势：小幅下行，同比降幅显著
根据安居客数据，2026年3月北京二手房3月挂牌均价为37780元/㎡，环比上月微涨1.75%，但同比去年下降14.84%。
另据房天下研究院数据，北京3月第1周二手房参考均价为56938元/平，环比上周微降0.06%。
不同数据源存在统计口径差异，但综合来看，北京二手房价格处于震荡调整期，尚未形成明确上涨趋势。
二、区域分化显著：核心城区坚挺，外围区域承压
北京各行政区房价走势差异明显，呈现“冰火两重天”格局：
西城区
作为教育资源高地，房价依然领跑全市。3月牛街片区二手房均价达92266元/平，环比微涨0.07%。西城整体均价约12.58万元/㎡。
东城区
房价保持高位，3月二手房均价约9.05万元/㎡，环比上涨1.62%。
海淀区
科技产业支撑力强，3月二手房挂牌均价81582元/㎡，环比微涨0.56%。优质学区及产业园区周边房源更具抗跌性。
朝阳区
市场活跃度较高，3月二手房挂牌均价62865元/㎡，环比上涨2.03%。望京等产业聚集板块表现亮眼。
大兴、通州、房山等外围区域
价格压力较大，普遍处于下行通道。例如大兴区3月二手房均价约29404元/㎡，通州区约30206元/㎡。
三、市场动态：二手房成交回暖，新房市场仍低迷
2026年3月2日，北京二手房单日网签479套，节后复苏迹象明显。
贝壳找房数据显示，3月2日北京二手房挂牌均价为52932元/㎡，价格整体稳定。
新房市场则持续低迷，3月4日新房成交仅67套，环比下降4.3%，显示购房者更倾向于选择性价比更高的二手房。
四、市场趋势判断：进入“挑房时代”，品质为王
当前北京二手房市场已从“普涨普跌”进入结构性分化阶段：
优质房源（如学区房、次新房、地铁房、改善型大户型）价格企稳甚至小幅回升；
普通或老旧房源则面临去化压力，房东需适当让利才能成交。
政策层面，二套房首付比例下调、公积金利率降低等利好释放改善需求，对市场形成一定支撑。