前有东小口，后有朱辛庄。昨天，京楼迎来了昌平南朱辛庄板块的一宗商品住宅土地拍卖，该地块最终被未来科学城竞得。
朱辛庄往西没多远叫海淀永丰，前些年朱辛庄永丰一线新楼盘较多的时候，我在附近跑新楼盘的主要交通方式基本上是共享单车。
然而，海淀没好房子。而2026年的昌平南，全是好房子至尊豪华升级版…
所以当朱辛庄的商品住宅地块完成拍卖后，群里有粉丝问我做多大的户型产品、给好房子吗？
我的回复是，自信点把吗去了。
今天，咱就围绕朱辛庄新地块聊一聊。
朱辛庄新地块会出什么产品？
我说了，拿地的企业是未来科学城。那么问题来了，2026年未来科学城都做过什么项目？
我说一共做过2.5个项目：
1. 开发企业自己操盘卖的还不错的地铁17号线未来科学城站附近新盘未来城星寰时代。
这个楼盘至今网签250多套，网签均价5万2左右。项目户型70多平米到120多平米。(下图为2026年6月12日截图于北京市住房和城乡建设委员会官网)
2. 开发企业入股未操盘的地铁17号线天通苑东站歇甲湾板块的国贤府PARK。
该楼盘至今网签约460套，网签均价5万5出头。项目主力户型产品70多平米到120多平米，另有一栋楼为140来平米通透四面宽大改善产品。(下图为2026年6月12日截图于北京市住房和城乡建设委员会官网)
第0.5个，尚未有售楼处的北清路平西府地块，该地块网传将有华润与未来科学城联合操盘。因没有具体消息，只能先算0.5个。
该项目虽然还没有后续具体消息，但前不久地块报规，从报规图去做大致产品推算，户型区间大概率在70多平米到130平米上下。
写这2.5个2026年的新楼盘，是为了告诉大家，这家企业今年做的主流产品是70多平米到120多平米。
所以问题来了，朱辛庄有必要玩儿一个另类全做小户型或者全做140平米以上大改善么？
我个人的看法没必要，接着搞70多平米到120多平米就好了。
也源于此，我回复所有粉丝的说法都是，朱辛庄新地块我个人理解大概率能出来的产品就是70多平米两面宽三居、90来平米三面宽三居、110、120平米四居。
另一方面，就要聊价格了。
我知很多购房者都盼着朱辛庄新盘能卖的便宜点，甚至于越便宜樾好。
但我想说，咱还得平衡的去看待此事。
1 已知昌平今年的好房子把使用率做到了95%左右，这要比上个时代的非好房子75%-80%出头的使用率要高很多了。
今年已经开盘的项目都这个标准的好房子了，朱辛庄可能不是好房子么？肯定是好房子啊。
2 现有朱辛庄及周边板块的二手次新盘非好房子，含不满2年的税费为前提，大致能成交的价格是5万出头一平米。
所以问题来了，后边的好房子有多少概率卖的比周边二手价格还低？微乎其微的。
所以我说，朱辛庄新地块您还是先本着5.5万一平米甚至以上算数吧。因为再低就不用卖了，内部找点熟人分吧分吧没房了，还卖个锤子。
然鹅，这事儿吧要我说真难受的还是周边的海淀。
之前：
我价格比你低！周边的海淀还能说我有书包~
我品质比你高！周边的海淀还能说我有书包~
我比你户型好！周边的海淀还能说我有书包~
可时至今日，人家又加了一条，我有至尊豪华升级版好房子~
想了解，朱辛庄、平西府等未来几个月有望叱咤北五环的好房子上车新盘的朋友，可以从关注小秘书vx：jiayefangtan29开始了，备注所在大区进我们的区域群互通有无~