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没有好房子的海淀买改善依然是首选 我先来给大家讲一组数据，如果按我的‘合并’统计法，2025年销售商品新房销售金额排名前十的有四个是海淀。这个合并指的是分开拿的地，但是位置在一起、案名也基本没改，比如昌平的国贤府、朝阳的璞园等，这些个项目的销售额统计我都是合并计算的。为什么要强调合并计算？因为如果我把这哥几个一二期这类型的拆开统计销售额，海淀销售金额能排进2025年年度前十的还要多一个，变成5个，十占其五。这五个排前十的，2025年上半年甚至没过完就已经能排年度前十的，功德寺双杰和樾玉鳴、和樾望雲以及永丰南颐海澐颂。后边就是下半年入市的朱房双子座臻澐与海晏。这五个盘，我简单给大家盘一盘：和樾望雲与和樾玉鳴，哥俩占比多的主力户型都是约140平米与170平米的房子，总价1500万上下；颐海澐颂主力户型120平米上下，总价1100万上下；海晏与臻澐主力户型是180来平米的户型，总价2000万以上。主力户型哪怕是相对价格稍低的颐海澐颂，也是8位数起步。说白了，都是纯改善项目。而另一个牛掰的是，去看总价段类似的丰台、朝阳大改善，都有一个标签叫好房子。海淀这哥几个谁敢说自己是好房子？前十占五席，都没好房子。您说海淀牛不牛？但这篇文章又不是夸夸文，总要说点不一样的。我先反问大家一个我问过无数次的问题，假如后续的海淀给好房子了呢？放下假如好房子这个问题不谈，我们返回来再去看排名前几的项目干了什么共同的事儿。第一，好的会所。哥几个在会所这个层级上都是玩命卷的。去年上半年销售的当时还有点价格倒挂的功德寺哥俩，不是该有泳池有泳池、该出水系出水系么？更别提后边的朱房哥俩了，那大门、那园林景观、那会所…那是之前海区豪宅有的么？第二，立面。哥几个有一个算一个，有人告诉你，我的立面以涂料为主么？那不是起步铝板基本都石材么？第三，户型。这些项目有没有谁有两面宽的户型？那是肯定有的。多么？并不多的。并且没有一个项目敢于在边角位置给您搞东西向。海淀，除了没给好房子的使用率，其他层面甚至超脱于好房子。因为不这么干，卖不了房，时代不一样了。所以其实我想说的，没必要妖魔化海淀楼市，真要是闭着眼睛买房的年待，开发企业用得着除了卷不了的好房子使用率，其他都卷到上限么？既然海淀祂很苦，但是祂不说。没关系我替祂说，就是市场没那么好了，所以要卷一卷了。然而，你大哥依然还是你大哥。没卷使用率的海淀，2025年新盘销售额前十占其五。所以我说，买改善除非您的交圈就没有海淀，要不然看看没毛病。至于海淀2026年的土地供应，抱歉本文没法说。一方面我之前一篇文章莫名消失了，一方面众说纷纭。尤其是说西北旺那个地块的，我在群里分享过我的看法，简单讲就俩字不太看好。关于这方面的事儿，可以找小秘书进群讨论，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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楼市，重要松动！ 今天中午，上海宣布进一步放松楼市限购。具体为：1、把非户籍（包括家庭或成年单身人士）在外环内买住宅的社保或个税年限，从之前的3年降低为1年。此外，还增加了一条：在上海缴纳社保或个税满3年的非户籍（包括家庭或成年单身人士），可以在外环内再多买1套。2、没有上海户籍、社保也不用担心，如果你有5年以上的上海居住证，也可以买1套 （不限位置）。3、此外，延续了之前的政策：非户籍（包括家庭或成年单身人士）如果在上海缴纳了1年社保或个税，可以在外环外购买住房不限套数。4、提高住房公积金最高贷款额度，家庭从160万提高到240万。如果叠加多子女、购买绿色建筑，最高可以达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。5、房地产税优惠：对上海户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。上海此次楼市新政的力度比较大，而且有制度创新：虽然没有在部分区域彻底取消限购，但开创了一个新玩法：把“居住证满N年” 作为独立购房资格，替代社保（个税）的政策。2025年12月，北京出台了楼市新政，大幅降低了住房限购门槛。由此给上海造成了“越位”：在过去2个月里，上海核心区的限购条件比北京还严格，外地人在上海核心区买房需要3年社保，北京只需要2年社保。上海今天的新政公布后，限购条件比北京宽松了。目前内地住房仍然有限购的，只有北京上海深圳海口三亚了。估计接下来，深圳、海口、三亚可能也会出台新政。深圳目前只有核心区（福田区、南山区、宝安区的新安街道）还有限购，其他地区基本上取消了，或者对购房者来说无感了。接下来，深圳会不会完全取消核心区的限购？或者采取上海的居住证模式？有待进一步观察。深圳大概率会有所动作，出台进一步的政策。受利好刺激，今天A股的房地产板块出现了显著上涨，其中房地产服务板块涨了4.9%，房地产开发板块上涨了2.2%。今年将是大城市核心区楼市筑底的关键一年，下半年一线城市核心区的市场氛围将有所回暖。
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中海九棵树调规，从平屋顶变坡屋顶 北京进深 徐迪 经历两版方案公示，一次反馈意见通告，中海通州项目总平图终于定版了。2月12日，通州区九棵树南地块6017地块项目方案反馈意见采信情况通告，同时又更新了一版项目建设工程设计方案总平面图。终版总平图给人最直观的感受就是，视觉上更立体了一些。这来自于项目屋顶的调整。1、此前的平屋顶，优化成了简化坡度形式。这与出让文件中关于第五立面的要求相符。坡度不大，可以做出新中式风格。调整后，整体建筑高度小幅增加了0.1米，相应的室内层高也会有小幅增加。通州九棵树南地块6017地块项目建设工程设计方案总平面图↓ 2、风雨连廊又一次调整。上一版从方形改为直条形，这一次又变成围绕物业配套楼的回字形，另一侧连接到下沉庭院的楼梯。3、邻里中心再扩容。两处邻里中心统一改成了邻里共享空间。同时，大门口独栋空间，在地下又增加了一层规模，层高5.8米，可提供更多功能。 4、大门设计细化。东侧景观大门顶部增加了一处镂空格栅设计。 5、地面停车位再调整。北门口的从18个缩至16个；中央集中停车场从97个，增至101个。6、最新技术经济指标如下：总建面83355㎡，地上计容面积54428㎡，不计容面积749㎡；地下建面28178㎡。 户型方面与原版本没有太大出入。预计是小户型为主，面积段预计75/92/100/119㎡。北排两边的小高层：1#、2#和4#、5#，建面约100㎡，共200套；北排中间的3#楼，建面约119㎡，共66套；南排两侧6#楼、9#楼，建面约75㎡，共160套；南排中间的两栋7#、8#，建面约92㎡，共154套。赠送简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；北向通面宽设备平台，进深0.8米。由于楼栋是行列式排布，东西间距较为紧凑，没有侧边飘窗赠送。阳台和设备平台，在总平图上来看都是结构外建筑。但在做户型预测时，发现阳台这部分应该要计一半面积，否则总建面对不上。现行通例是，按开敞阳台报规，计一半建面，设备平台不计建面，交付时都包进室内，大概率是这样。 东侧退线20米，实际容积率增加。6017地块的出让文件中提到，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。九棵树中路西侧，也就是小区东侧，只有大门沿红线而建，其余的住宅楼和配套楼都退线20米 。这样一来，小区实际容积率会达到2.4左右。为了最大化保证楼间距，南北楼栋和西侧建筑都靠近红线，最小距离2.9米左右。南排4栋楼东西间距5米出头，如果侧边开窗会形成对视，隐私性较差。这4栋楼户型比较狭长，侧边不能开窗的话，整体通透性和采光也会受到影响。 拿地回溯：中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。 项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。中国海外发展助理总裁付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。今年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。 相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股
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北京住总取得地下连续墙及其施工方法专利 国家知识产权局信息显示，北京住总第一开发建设有限公司取得一项名为“地下连续墙及其施工方法”的专利，授权公告号CN116591149B，申请日期为2023年4月。天眼查资料显示，北京住总第一开发建设有限公司，成立于1997年，位于北京市，是一家以从事房屋建筑业为主的企业。企业注册资本20000万人民币。通过天眼查大数据分析，北京住总第一开发建设有限公司共对外投资了3家企业，参与招投标项目1522次，专利信息95条，此外企业还拥有行政许可207个。声明：市场有风险，投资需谨慎。本文为AI基于第三方数据生成，仅供参考，不构成个人投资建议。本文源自：市场资讯作者：情报员
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北京顺义、昌平3宗宅地26.07亿元挂牌 3月17日起正式出让 来源：观点地产网观点网讯：2月22日消息，北京2026年首轮供地清单中的3宗宅地已于近日转正挂牌，将于3月3日起陆续开放报名，3月17日-20日正式出让，3宗宅地分别为顺义2宗、昌平1宗，合计起拍价达26.07亿元。其中，顺义区顺义新城第5街区05-02-21-1 地块，用地性质为二类城镇住宅用地，土地面积15671.14平方米，建筑控制规模 ≤22566.44平方米，起始价34800 万元；挂牌竞价起始时间3月3日，挂牌竞价截止时间3月17日。顺义区M15号线河东站A地块土地一级开发项目SY00-3101-0037地块，用地性质为二类城镇住宅用地，土地面积31365.67平方米，建筑控制规模≤40775.37平方米，起始价57100万元；挂牌竞价起始时间3月4日，挂牌竞价截止时间3月18日。昌平区中关村科技园昌平园东区四期联合储备开发项目土地一级开发项目 CP00-1201-0013、0015、0016、0039 地块，用地性质为二类居住用地、幼儿园用地，土地面积69581.739平方米，建筑控制规模≤69269.556平方米，起始价168800万元；挂牌竞价起始时间3月6日，挂牌竞价截止时间3月20日。竞买要求方面，上述3宗宅地参加竞买的企业须具有房地产开发资质，可以独立竞买也可以联合竞买，联合竞买的联合体各方须同时具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。另据过往报道，2月3日，北京市规划和自然资源委员会公布2026年第一批次商品住宅用地集中供应清单，拟于近期推出15宗地块，分别为顺义区3宗，朝阳区及昌平区各2宗，东城区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、大兴区、经开区及密云区各1宗。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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顺义2宗住宅地块挂牌出让，位置→ 顺义区融媒体中心消息 近日，M15号线河东站A地块土地一级开发项目SY00-3101-0037地块二类城镇住宅用地、顺义新城第5街区05-02-21-1地块二类城镇住宅用地公开挂牌出让，起始价分别为5.71亿元、3.48亿元，两宗地块周边交通便捷、配套完善，集中展现顺义宜居宜业的独特魅力。 M15号线河东站A地块土地一级开发项目SY00-3101-0037地块二类城镇住宅用地 项目位置图。挂牌出让宗地位于南彩镇北至俸伯站西路南至左堤辅线西至听潮路东至俸伯站东路项目紧邻地铁15号线俸伯站交通便捷周边配套规划完善 建设用地范围图。项目用地规模31365.67平方米地上建筑规模40775.37平方米在建设管控方面地块严格落实街区控规要求整体建筑高度控制在36米容积率1.3契合低密居住需求绿地率控制为30%建筑密度为30%项目兼顾生态宜居与空间布局的合理性着力打造人与自然和谐共生的居住环境竞买申请时间为2026年2月12日9:00至3月17日17:00挂牌竞价时间为2026年3月4日9:00至3月18日15:00顺义新城第5街区05-02-21-1地块二类城镇住宅用地 项目位置图。挂牌出让宗地位于仁和镇地理位置优越周边配套规划完善 建设用地范围图。项目用地规模15671.14平方米地上建筑规模22566.44平方米在建设管控方面地块严格落实街区控规要求整体建筑高度控制在60米容积率1.44兼顾居住舒适度与空间利用率绿地率控制为30%建筑密度为30%打造绿意盎然、布局合理的居住社区竞买申请时间为2026年2月10日9:00至3月16日17:00挂牌竞价时间为2026年3月3日9:00至3月17日15:00随着两宗地块的出让与规划落地，将进一步优化顺义区域居住空间布局，补齐居住配套短板，提升人居环境品质。同时，地块开发建设将深度融入区域发展布局，推动顺义建设成为既有城市活力又有生态底色的幸福城区，持续彰显顺义宜居宜业的独特魅力。
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分化反弹，楼市迎来红人红盘新秩序 地产财富会当内容与信任成为楼市成交变量当红人大V成就百亿级成交深度影响并塑造红盘行业的新秩序正在形成2026-2-162026，房地产在经历了分化波动后，进入局部反弹新阶段。草灰蛇线，改变的方向已铺垫在过去一年的成交结构中。2025年北京楼市虽然成交总量承压，但结构性上行格外清晰：改善力量托举市场，单价10万元以上新房成交2809套，同比上涨86%，成交占比升至8%，创历史新高；部分深受自媒体大V认可、客户信任的高品质好房子，正在重塑格局，成为开盘成交20亿+、30亿+、50亿+的超级红盘，成为年度成交金额TOP。可以看到，2025红盘的成交中，自媒体参与度显著提升。根据艾瑞咨询调查的数据，全国房产自媒体成交GMV已达5000亿元，北京房产自媒体成交GMV已达高达300–500亿元，在海淀、朝阳等改善板块，自媒体渠道成交更是占比大幅增长。同时，《2025-2030中国房地产自媒体营销效果监测与流量变现报告》显示，82%的潜在购房者会有限选择提供真实测评内容的自媒体账号，91%的决策者会参考三个不同自媒体来源信息后做出最终决定。这意味着，自媒体已成为购房决策的重要触点，大V成为成交链条的关键一环，房产交易逻辑正在被重构。在这样的背景下，第一届「天下红人之夜」应运而生。春节前刚结束的「天下红人之夜」，目前仍在被行业热议。它不只是一次年末盛会，更是行业的新秩序展示——在新的分化周期中，C端自媒体已正式走到台前。「天下红人之夜」回顾视频红盘的投票权行业的新逻辑第一届「天下红人之夜」颁发了多个行业重磅奖项。其中最值得关注的是，红盘的投票权，首次正式在行业大会中，被交给自媒体大V。为什么是他们？时势造英雄。一位营销老炮和地产财富会透露，他发现，总价1000万-2000万的新房，自媒体带客的效果明显更好。而这正好也是今年红盘频出、成交金额增长的部分。中指研究院数据显示，2025年北京1000万—2000万元价位段新房成交保持较快增长，占比升至16.1%。这个价位段的改善客户，对房子要求更挑剔，买房时也天然需要更多信息和更高的信任度才能成交。自媒体恰好在此补上了传统渠道和开发商的缺口。长期的深度内容互动和社群交流，让自媒体得以和客户积累更高的信任度。同时，不同于大部分渠道，自媒体大V的蓄客时间更长——例如，京楼猫怼怼对地产财富会表示，他们早在拿地阶段就开始制作系列深度内容并进行客户沟通和筛选，相当于提前2-4月蓄客锁客。也正是因为有来自内容的深度链接，一位开发商表示，自媒体大V带来的客户有两个特征，一是对项目各种细节都很了解，二是后期退房比例极少。他们很多是从拿地开始跟着大V关注项目，长期积累了对项目的了解和信任，并因此具备一定的包容度。而从区域来看，艾瑞咨询数据显示，北京海淀和朝阳新盘的自媒体成交比例最高——达10%。一方面是这两个区域千万级改善总价段新房更密集，恰是自媒体成交主场；另一方面也与海淀朝阳客户受自媒体影响更深相关。而展望2026乃至未来三年，无论是千万改善住宅，还是海淀朝阳，都无疑将继续占据北京成交的主流，随着自媒体持续“主场作战”，影响力放大，未来红盘的投票权，或将更多掌握在与主流客户距离更近、信任度更高的这批自媒体眼中。值得关注的是，《2025-2030中国房地产自媒体营销效果监测与流量变现报告》显示，用户互动量较高的房地产自媒体账号转化率普遍高于行业平均水平，其中互动量排名前10%的账号转化率平均达到15.6%。而这批前10%的账号，大部分均聚集于北京。该报告预计至2030年，随着智能推荐算法以及用户社群运营成熟发展，未来自媒体平均转化率将达到20%以上，其GMV也将进一步提升。正是洞察到这种变化与转向，天下传媒发起了「天下红人之夜」。百位北京楼市自媒体大V被邀请参与推荐与投票，共同评选出“大V共荐红盘”。成交起伏、预期反复，购房决策愈发审慎，信任成为决定去留的关键变量。也正因如此，这份由百位大V共同投票而来的榜单，显得格外有分量——它来自长期观察与真实成交反馈的交叉验证。大V眼光，信任保障，一批在复杂市场环境下已跑出成绩或有望继续获得确定性成绩的项目，最终荣获“2025年度百位大V共荐红盘奖”。 它们在高强度竞争中稳住节奏，在观望情绪蔓延时依旧能赢得客户，它们是——保利·朝观天珺、建发·海晏、臻澐、金茂·满曜、招商·朝棠揽阅、中建·运河玖院、紫京宸园、璞樾、华润置地·北京潤園、长安华曦府·金安。这十个项目覆盖不同板块与客群，也呈现出多元的产品路径与操盘策略。但它们有一个共同点：在产品力之外，都建立起稳定而清晰的信任触达机制。以中建·运河玖院为例，这项目通过“百位大V矩阵+全域种草”的路径，形成稳定而高效的线索转化；而紫京宸园、金茂·满曜等项目，则自拿地阶段开始通过自媒体渠道加强和买房人的链接，在市场波动中依旧托住了行业信心。这些红盘项目代表在领奖时表示，自媒体大V的认可，不仅是对产品与团队最大的鼓励，也成交全链条上，给予了项目极大帮助。“2025年度百位大V共荐红盘奖”，既是对2025年市场成绩的阶段总结，也是一种来自一线的真实判断。而当共识落定，行业的目光自然转向下一轮机会。当晚，「天下红人之夜」还揭晓了“2026年度百位大V最期待红盘奖”。中海安澜北京、中建智地太阳宫地块、中建国贤府PARK、未来城·星寰时代、海开0702地块入选。这份名单，代表的是对未来市场潜力的前瞻性投票。这也是大V们综合土地禀赋、企业口碑、产品规划潜力与市场需求趋势所形成的共识判断。 红人登场重塑行业成交结构房地产深度分化期中，红盘形成背后总有红人的登场和助力。其背后的真实逻辑是： 信任成本上升，决策周期拉长，长期输出内容的创作者，持续陪伴的专业讲解，将更能积累长期的信任力量。而信任，才能在风险时代决定成交。第一届「天下红人之夜」，正式把这股力量摆上台前。由开发商根据真实成交结果和影响力因素进行投票，「天下红人之夜」当晚也公布了「北京楼市最具影响力大V十大头马奖」、「北京楼市内容创造巅峰大V」、「北京楼市区域实力大V」、「北京楼市最具潜力大V」、「北京楼市勤勉创造典范大V」、「北京楼市勤勉专业焕新大V」、「北京楼市自媒体大V江湖宗师」等奖项。 这些奖项不止关注内容声量，更重视客户影响力和成交影响力。聚焦成交结果，更成熟的内容新生态已成型。一批具备蓄客、筛选、转化、成交能力的自媒体大V在其中脱颖而出，在困难的市场波动中，为好房子带来更深度的客户链接，也为北京楼市托举出一批成功兑现的品质红盘。2025年是艰难的一年，也是专业自媒体价值被重新看见的一年——饭总选房、老徐聊房、钛哥大House、京楼猫怼怼、拆哥带你看房等「北京楼市最具影响力大V十大头马奖」上台领奖时，均提到了这一点。分化加剧的困难市场，反而更能给长期主义者回报。在周期的波动中，专业成为筛选机制，信任成为稀缺资产，优秀的自媒体大V才能更好地将流量转化为留量，最终获取成交与口碑。会后，朋友圈里的讨论迅速延展开来，焦点逐步聚焦成交逻辑的调整。有开发商直言：“2025年的分化，让自媒体的成交价值被真正看见，不分红盘的客户源头已明显向大V集中；也有人判断：未来三年，将是自媒体驱动“好房子”成交增长的重要阶段。当行业仍在调整周期，这种围绕信任与成交的共识，本身就是一种信号——自媒体内容创作者，已正式进入交易核心，并持续重塑成交结构。百亿大V俱乐部成立从个体爆发到体系协同当北京自媒体成交GMV迈入300—500亿区间，个体创作者的影响力已成为可以量化的交易力量。规模化成交能力形成之后，协同平台的出现，顺势而生。「天下红人之夜」现场，京城楼市百亿大V俱乐部正式成立，标志着C端自媒体从个体爆发走向体系协同。天下传媒机构总裁朱小丹为俱乐部提出了三个共识关键词：专业——以内容质量与真实成交作为核心标准；责任——强调对购房者长期负责；协同——推动优质项目与优质内容高效匹配。当房产自媒体行业从从流量时代转向价值时代，京城楼市百亿大V俱乐部，或成为新秩序的起点，推动楼市逻辑由“渠道驱动”向“信任驱动”转变；助力自媒体从分散作战走向协同发展。朱小丹表示，成立于2003年的天下传媒，完整经历了中国房地产的一个大周期。见过高峰，也走过低谷。时间沉淀下来的经验，让团队更加清楚——长期值得托付的力量，从来不是一时的流量，而是持续在场、持续输出、持续为客户负责的人。未来，天下传媒将持续强化自媒体大V与红盘之间的传播与成交协同，构建专业、长期、可验证的内容生态；加大发展房地产专业MCN事业，助力红人大V夯实稳定的信任基础。在分化加剧的市场环境中，协同带来效率，也带来确定性。当信任被组织起来，当专业形成合力，一条以内容为支点、以成交为落点的新路径，正在被坚定地铺开。 京城楼市百亿大V俱乐部正式成立 更多地产财富会干货，请点击以下链接 红盘涌现，逻辑已变：回望2025北京楼市的起落与筛选2025落位、2026分化，北京顶豪进入“价值筛选期” 从外滩到朝阳公园，谁在通吃中国顶豪圈？机制创新解行业难题，中建智地越秀金茂握手再出发东三环，杀出一个“确定性豪宅”
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万科系清华才子，履新超级国资企业！ 上个月月底，天津365淘房举办了一场行业交流会，天津数十家主流房企及诸多明星高管齐聚一堂。比如金茂天津副总经理刘浩、中建地产创新研发中心总经理范忠礼、保利发展天津公司技术总监张晓琳都现身了。就连天津目前的龙头老大泰达建设，都来了两位重量级嘉宾——一位是泰达建设董事长华志忠 另一位是泰达建设设计部部长包杰。 泰达建设的设计部老大原本是黄兵，但据说，黄兵现在已是金茂天津公司的设计总监，而这也是包杰的名字首次和泰达建设一同出现在台前。而在此之前，京津冀市场对包杰的最大认知大概是：万科系产品大师。011982年出生的包杰，是清华建筑学本硕连读的高材生，其于2010年作为万科新动力加盟北京万科。身为建筑学科班出生的清华才子，包杰在那个年代的万科得到了非常系统性的培养，充分汲取了万科当时最宝贵、也最领先的产品精髓，其在北京万科也曾多次大展拳脚、展现出在产品端的天赋。比如北京石景山翡翠系的开发升级工作，就是由包杰牵头的。在北京万科的9年间，包杰也由此逐步从一名普通的建筑师快速成长为了片区负责人，并成功在北京万科做到海门事业部总经理。2019年时，包杰被调入主攻唐山市场的冀北万科，出任设计合伙人，随后不久，就成功升任为冀北万科副总。 包杰在冀北万科期间，曾多次作为冀北万科的“产品代言人”，对外传递万科的产品理念，而其另一个高频出现的场合是：清华唐山校友会。包杰最后一次现身清华唐山校友会，是2024年4月临近清华大学113周年校庆之际。也是在这个时期，万科北京区域迎来组织架构调整，合并了多个城市公司，在当时，冀北万科被重组为冀北地区公司，包杰也在当时，选择了自万科转身离开，并从北方辗转至南方，加盟了网红企业——主攻文旅的阿那亚，出任其广州公司总经理。在阿那亚的那些年，包杰一直相当低调，几乎从未在台前现身过，直到这个2026年，以泰达建设设计部部长的身份重新出现在同行面前。简言之，这位在北方地产的土壤中生长起来的地产高管，又再次回归自己最熟悉的领域、最熟悉的土地了。02泰达建设迄今成立已超40年，其原本是由母公司天津国企泰达控股100%控股，在2020年初进行混改后，泰达控股的持股比例降到了30%，泰达建设的身份也从原本的国企转变为了有国有资本参股的混合所有制企业。作为一家血脉比较纯正、且极度深耕于天津的国资房企，早个几年看泰达建设，这样的企业，几乎是出了天津就无人知晓的。不过今时不同往日，这两年，随着行业出清，时常活跃在人才市场、并在天津楼市一路领先的泰达建设，已经逐渐在行业中拥有了一定声量。毕竟从各方面看，这家企业的表现都堪称“炸裂”。回看2023年时，泰达建设在天津的年度排行榜上还以近百亿的销售额差距落后于中海屈居第二，尚未突破百亿。 而到2024年，泰达建设就已经实现了大反超，不仅成为了天津唯二全口径成交金额破百亿的房企之一，还成功超越中海干到了第一。 甚至于，看2025全年，天津百亿级的房企，已经有且仅有泰达建设一家了。 简言之，在天津，泰达已经以百亿的规模拿下两连冠了。泰达建设在天津虽本就不容小觑，但在如今的行情下，可以在市场表现并不算突出的天津，维持这样的成绩，说白了也是有两把刷子的。而泰达建设最牛的一把刷子，不在别处，恰恰就在当下行业最最需要的：产品力。作为一家国资房企，泰达建设亦是难得的从起航之初，就靠产品驱动企业发展的少数派。在天津，泰达建设旗下的住宅品牌“格调”，几乎已经到了家喻户晓的程度。“格调”在2003年成立之初，就锚定了精品战略，在那个不注重景观打造年代，就已经在追求“三分宅、七分园”了。 2003年交付的格调首作格调空间 甚至，自格调第一个项目开盘以来，就做了一个让市场大跌眼镜的决定：所有的格调出品，都将附带“无理由退房”承诺，并且被白纸黑字地写进了购房合同当中。 而这件在全行业几乎没有任何一家其他房企在做的事，泰达建设一做就是20多年。说白了，“无理由退房”背后，是开发商自己给自己下的“枷锁”，倒逼自己在产品上必须做到尽善尽美，也正因为只有泰达建设在做，所以也铸就了其在天津市场近乎无敌的产品口碑。 近期交付的格调瑰丽花园 而泰达建设坚持了20多年的产品精神，也最终，在这个行业最差的时代，加倍回馈给了这家企业。比如，如今天津市场实则形成了一个比较奇妙的现象——仔细一盘市面上的项目，一大半都是“格调”，去年格调甚至还造就了多项目同开同罄的盛况，风头无俩，就连最高总价3000万级格调初晴·墅亦是首开即售罄。 更稀奇的是，在这样的成绩下，论权益销售额，泰达建设却并不高。 这样神奇且反常的现象背后是：泰达建设在凭借着过去格调的口碑势能，抓住了近年来天津的城市更新风口，以轻资产代建的模式在天津建立了一个强大的朋友圈层，几乎和所有大型国企、城投公司以及一些手里有地的资方建立了深度合作——甚至如今天津很多被各路国企城投摘下的地，往往到最后一看，背后的操盘方又是格调。简单来说，如今格调正在以相当强悍的“垄断式”效应席卷天津市场，其他房企打不过、躲不了，只能选择“妥协”，和泰达建设友好牵手，互惠共赢。当榜单上的对手，一大半都是你队友的时候，那么在规模上成为榜一，几乎也可以说是必然。新上任泰达建设设计部部长的包杰，在1月底的那场分享会上说了几个数据： 格调目前在建、在售、及方案打磨中项目 53个 ，保守计算每项目各类型方案平均汇报 30轮以上 ，过程中方案 比选版本 数不胜数。简言之，如今泰达建设不仅凭借着撬动合作杠杆以“量”取胜，与此同时，还在通过自驱来保证“质”的在线。实话说，能像泰达建设这样始终坚守本心的企业，如今已经越来越少了，但正因为它做到了，才有了当下天津的“泰达时代”。值得注意的是，前段时间，泰达建设在天津的重点城市更新项目之一——格调玖章正式开放实景，将迎来现房销售，而这个项目也是目前天津首个现房销售试点。 泰达格调玖章实景图20多年前，开创了行业无理由退房先河的泰达建设，如今又在为天津开辟现房销售新时代。说白了，在这样一家以产品力为核、有着产品执念的企业，在产品端人才的选择上，自然也是格外慎重的。而这次请来包杰，艳姐猜测大概也是看中了包杰在万科10多年沉淀的宝贵产品经验、以及其对京津冀市场的高度认知。03泰达建设这次突然招来一位万科系的产品大师，市场其实丝毫不意外，就像我们前面说的，泰达建设也算是如今行业中在人才市场上最活跃的房企之一。虽然拥有着国资血统，但泰达建设的整体的打法和用人，实则是非常“民企化”且开放包容大胆的，其从初步活跃在人才市场的2022年底开始，就曾大批量挖掘了龙湖系、万科系的高管，尤其是龙湖系高管，几乎将泰达建设各个关键条线岗位的负责人全面覆盖。比如在2022年年底，泰达建设招来的集团成本负责人郑海晗、运营负责人杜吉胜、财务负责人乔奎均有非常鲜明的龙湖标签，且在各自的负责的条线，都有着比较丰富的履职经历。而近几年间，这家企业的关键岗位，也在持续发生一些变化，但核心，依旧是以市场化形式招聘龙湖系、万科系高管为主。比如泰达建设在2022年年底招来了“万科系”出身的竺振兴出任集团营销负责人，其在2024年2月被调任为项目总，并由原旭辉北方区域营销总、有龙湖背景的戈源接手营销重担。2024上半年，同为龙湖系出身、十多年龙湖资深HR白玉加盟泰达建设，出任人力部部长，后来，白玉跳槽去了星河地产出任集团人力资源管理中心总经理，重回民企怀抱。随后，“龙湖仕官生”出身的侯金生在去年1月时，作为工程运营出身的高管，被意外请到泰达建设做人力总。此前，原龙湖龙智造西郑区域总经理王仕林，也曾加盟了泰达建设出任滨海片区总经理。后来据说出于个人家庭原因，离开了泰达建设。再比如，包杰的前任黄兵，同样也是万科系出身，所以这次设计部部长，实则是完成了一次“万科系”到“万科系”的丝滑更迭。和诸多房企一样，泰达建设也一直在不断优化人才，而更值得注意的是，去年下半年，泰达建设还启动了2026届“格调新锐”校园招聘，为集团培养未来的中高层管理者。艳姐仔细研究了下，格调新锐的招聘岗位相当全面，涵盖了投拓、工程、成本、设计、审计法务、综合管理、营销、运营、财务全条线，整体基本全面对标标杆房企鼎盛时期的模式，拥有专属的培养机制，通过全体系的轮岗培训，培养专业的复合型人才，甚至其现任集团董事长华志忠也会参与其中，助力格调新锐的成长。 如今对于很多房企来说，体系化、高规格的校招也好，对外的招兵买马也罢，都已经默默成为了过去式，不裁员已是万幸。而泰达建设对人才追求无止尽的态度，映射出的是其仍然一片光明的前景。本文相关资料参考自：天津 365淘房、泰达建设官方资料、津云、地产一品塘、克而瑞、中指院、地产人言往期内容等主编：张艳责编：Nanako本文仅代表作者个人观点，部分图片来自网络，不为商业用途，如果侵犯，敬请作者与我们联系我们建立了“地产人言交流群”
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北京楼市新逻辑：3个潜力郊区崛起，其余的只能陪跑？ 我查了2026年2月北京最新楼市数据，全城二手房均价微跌0.26%，核心区西城、东城更是下跌超1%，但有3个郊区却走出了独立行情——大兴新房均价微涨0.1%，昌平朱辛庄板块二手房带看量环比暴涨70%，通州重点地块土拍热度已赶超部分近郊。很多人跟风喊“这3个郊区未来十年高攀不起”，但我始终想问：北京郊区那么多，凭什么是它们？所谓的“高攀不起”，是真的价值爆发，还是又一轮概念炒作？今天我就以过来人的观察，扒一扒这3个郊区的真相，不吹不黑，全是实在话。先澄清一个误区：常规解读总盯着“政策红利”“产业落地”，把郊区崛起说得理所当然，但我更想聊的是——它们的潜力，本质是“北京城市发展的补位逻辑”，而支撑这份潜力的，是实打实的数据和人口流动，而非空洞的口号。这3个郊区，分别是昌平、大兴、通州，它们各自的底气不同，潜在的争议也不一样，咱们一个个说。第一个，昌平——被低估的“科创刚需承接地”，而非单纯的“睡城”。很多人提起昌平，就想到回龙观、沙河的通勤大军，觉得这里只有刚需，没有价值。但2026年的数据不会骗人：昌平二手房均价30271元/平，看似微跌1.25%，但朱辛庄板块却逆势上涨5%-7%，34-40平小户型挂牌后平均10天就能成交，议价空间压缩到3%-5%。它的核心底气，是科创产业的真实落地，而非概念。小米、紫光、石头科技等企业已扎根于此，2026年还有0060地块工业研发项目动工，预计2027-2028年建成投产，将持续导入高薪科创人群。更关键的是，双地铁加持下，朱辛庄直达西二旗、上地，完美承接海淀科创外溢的刚需，百万内就能上车，这种“低门槛+强通勤+产业支撑”的组合，是其他远郊比不了的。但争议也很明显：昌平的分化太严重，朱辛庄、沙河等地铁沿线板块热度飙升，而北七家等非地铁板块去化压力巨大，价格可能还要下跌3%-5%。未来十年，昌平不会全面崛起，只有核心板块能站稳脚跟，盲目跟风买非核心区域，大概率会被套牢。第二个，大兴——“生物医药+临空经济”双引擎，但别高估短期爆发力。2026年2月，大兴生物医药产业基地一块M1工业用地挂牌，起始价7502万元，3月将正式竞价，这背后是大兴生物医药产业的持续发力。与此同时，大兴新房均价50882元/平，微涨0.1%，地铁沿线刚需房源访客量显著提升。很多人看好大兴，是盯着临空经济和生物医药两大产业，但我要提醒大家：大兴的潜力的是长期的，短期很难兑现。生物医药产业周期长，那块挂牌的工业用地建成后，还需要数年时间培育企业、导入人口；临空经济更多带动的是物流、商务配套，对住宅价值的拉动，远不如科创产业直接。它的争议点，在于“配套滞后于楼市热度”。目前大兴的优质教育、医疗资源依然稀缺，很多板块还是“睡城”属性，刚需买房后，孩子上学、老人就医依然要依赖市区。2026年北京楼市分化加剧，大兴虽然有双引擎支撑，但短期内很难追上昌平、通州，盲目追高新房，可能要面临长期站岗。第三个，通州——副中心红利落地，却要警惕“人口导入不及预期”。作为北京城市副中心，通州的政策红利不用多说，2026年“3个100”重点工程中，文旅、交通、产业项目密集布局，华夏银行、北京农商银行等总部陆续搬迁，预计未来会有10万以上国企员工、5万以上金融职场人员导入。2026年通州二手房均价28999元/平，新房均价52875元/平，均微涨0.1%，看似平稳，但文旅区的热度已开始凸显——亚洲最大室内儿童主题乐园顶点公园今年亮相，未来还有海昌海洋公园、高线公园等项目落地，文旅产业将成为通州的新增长点。但通州最大的争议，是“人口导入速度”。虽然政策推动疏解，但东西城平房退租、央企总部搬迁是一个缓慢的过程，预计到2030年才会疏解8-10万人。目前通州的住宅库存不低，若人口导入不及预期，房价很难持续上涨。而且通州的购房限制较多，投资属性被削弱，刚需入手需谨慎，毕竟通勤到市区的距离，依然是硬伤。聊到这里，大家应该明白了：我不是否定这3个郊区的潜力，而是想打破“未来十年高攀不起”的神话。结合2026年最新数据和我的观察，得出一个新结论：未来十年，北京郊区的分化会越来越严重，昌平、大兴、通州确实是最有潜力的3个，但它们不会“全面高攀不起”，只会“核心板块崛起，非核心板块陪跑”。昌平的核心板块，会随着科创产业的成熟，成为刚需和改善的热门选择；大兴会稳步发展，生物医药和临空经济的红利，需要时间慢慢兑现；通州作为副中心，价值会逐步提升，但很难出现“暴涨”行情。最后给大家一个实在建议：买房别被“未来高攀不起”的口号裹挟，2026年北京楼市的核心逻辑是“量升价稳、分化加剧”，无论是刚需还是投资，优先选择这3个郊区的地铁沿线、产业核心板块，避开非核心、配套滞后的区域。未来十年，真正高攀不起的，不是这3个郊区本身，而是那些能抓住“补位逻辑”、选对板块的人。
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复盘︱北京润园做对了什么？ 当下北京楼市风头最劲的楼盘，非北京润园莫属。这个位于中央别墅区核心的四代墅，在2025年12月5日开盘两个月后，便实现热销50亿。于此同时，更交出了一份漂亮的网签成绩单，连续两个月拿下北京楼市月度销冠，网签金额达34.29亿。数字毕竟抽象。2月3日的下午，北京润园售楼处，更上演了一场精彩的“争夺战”。两个客户看上了同一套别墅，项目协调几轮未果，谁也不肯退让，最后只能比谁先付款，先到账者先得房。最后付款快的客户志得意满，没买上的客户心有戚戚。偶然之间，我们在现场算是见证了这一幕。如此抢房，在黄金时代都不多见，何况当下。而且，这可是总价动辄在3000万以上的别墅。无论如何，北京润园都算是走出了大大的独立行情，既让华润置地在顶级豪宅领域彻底地秀了肌肉，证明华润置地的产品能力足够能打；也给北京楼市撑了一口气，用心做事，操盘得法，便总会有回报。 作为华润置地深耕高端领域的标杆，北京润园以这种极大的成功印证了华润置地对顶流资源的掌控。通过塑造产品力，“润园”已然走到顶级产品系序列之首的地位，实打实地成为了 “北京豪宅封面”。这不仅是一次景观与建筑的融合，更是华润置地在豪宅赛道的能力的一次彰显，说“以封面之姿引领京城顶层人居的新高度”一点也不为过。 那么，问题来了：北京润园做究竟对了什么？答案可以从四个方面概括：◉前瞻选址，精准挖掘土地价值；◉慢即是快，深度客研打磨产品；◉兼容并蓄，构建高级审美秩序；◉务实真诚，以态度建立信任。这四点，值得业内好好学习。 壹地产界一直有一句话：地拿对了，项目就成了一半。这句话开发商听的耳朵都磨出茧子了，没什么新意，也没什么难理解。但是，能够真正“拿对”的又不多，尤其是在当下。北京润园如今风光，但在10个多月以前，地刚挂出来时，还处在姥姥不疼舅舅不爱的状态。一些热门地块有关部门正忙着劝退，但这块地，当时没有太高热度。在一些开发商眼里，这块地块面积大，货值高，地价又不便宜，顺义又不是主城区，市场又在磨底，作为开发商算不过账来，做亏是大概率事件，所以只能敬而远之——华润置地就是在这样的情况下入局拿下这块土地的。他人退，华润置地进。这确实需要魄力，而有这样魄力的开发商，华润置地是为数不多的几个，敢在这个时候逆势下手，甚至是业界大多不看好情况下下手，足以让北京市场见识了到了华润置地真正的魄力所在。话说回来，这种魄力也不是白来的，实则建构在自身强大的信用水平、资金实力、专业能力之上。这是“魄力”和“胆大”的本质区别所在。更具体而言，就是对于这块地，华润置地拿得起，吃得下，自然也做得成。 有了能力、魄力，还需要真正的独到眼光，这比的是积淀和专业能力的高下。华润置地能穿透别人眼中的痛点看到地块真正的价值：大地块、低密度、成熟区位，这几个因素加起来，稀缺确实比很多当时所谓的热门地块都要高。真正识别了价值，为北京润园日后的成功打下了“基础之基础”。1.01的容积率，全北京几乎罕有。叠加大地块面积，意味着产品可以做出尺度，而且有空间可以做创新，做北京少有的产品。至于区域成熟度，中央别墅区的最核心位置，旁边就是优山美地等北京老牌别墅社区，地段价值毋庸置疑。 对这个地块，华润置地从总部层面就非常重视，据说高管层曾亲自走访了周边的别墅社区，与不少业主都做了非常深入的交流。最终验证了对地块价值的判断。从我们的视角看，华润置地还很好地踩准了一个时机。顺义的温榆河沿线，正处在基础设施大投资，大升级的当口。为了温榆河生态走廊，政府投资15亿，温榆河公园的面积也高达4.65万亩，相当于6.5个奥森。所谓土地价值，无非是对土地各种投资总和的反应。这种投资力度，总归要在合适的时候，能在土地价值上体现出来。更何况项目约500米半径范围内，就有三所顶级国际学校，再加上已经成熟的商业生活配套祥云小镇，各类马术和高尔夫俱乐部，从功能上看，这块土地其实几乎没有短板和硬伤。只要能把产品品质做到位，把运营水平控制好，做“成”这个项目，华润置地心里有谱。这就是华润置地的眼光。正所谓拿地是本事，还真不是只有钱就行。 贰2025年1月，华润置地正式拿地。接下来就要面对的问题就是：什么时候入市？怎么入市？按照北京楼市对操盘运营节奏的一般认知，自然是越快越好。这是高周转时代留下的习惯，拿地最快45天入市，然后销售回款，把资金成本压到最低。45天不行，50天、60天也行，但不能再慢了。即便楼市周期切换，大部分开发商也还是萧规曹随，能快则快。华润置地在北京润园这个项目上不一样，深刻洞察到，如今的楼市，单纯追求一个快已经失去了意义。北京润园2月拿地，11月实景示范区开放，用了9个月的时间亮相，12月初即实现首期开盘，可以说是最长的亮相周期最短的蓄客周期。 为什么花费这么长的时间？一言以蔽之，就是北京润园在“磨”产品。之所以说“磨”，是因为真的没放过既往别墅的痛点。客研是首当其冲的。现在北京楼市，很多开发商的客研都是外包给第三方做，拿回来的数据看看了事，佐证一下各种决策的正确。但是，北京润园拒绝这么做，即便是费时间、费精力，也要自己做客研，自己做客户深访。在北京润园，客研贯穿整个操盘始终，不是产策确定项目入市就完事。到现在为止，客户深访仍在继续。而且，客研深访工作不是一个部门的事儿，而几乎是各条业务线都要有人参与，为的就是拿到第一手的信息反馈，在各个环节上都形成体感。连深访的问题，都是各团队逐一推敲出来的，没有一个问题白问。在这种客研的强度下，传统别墅的痛点一一被访出来，“大到空间结构不合理，但却没法拆改调整”，小到“夏天蚊子太多却没招能治”，为此北京润园形成了一部别墅居住痛点手册，然后再用这些痛点去磨产品设计，去调操盘思路。举个最简单的例子，很多老别墅室内空间布局已不合理，但是当时的建筑设计室内的承重墙很多，业主想改改不了，多年下来成了一大痛点。把握到了这一点后，北京润园的产品，虽然是住宅，但是却大量采用了公建才用的框架结构，虽然成本会增加，但是室内的承重墙会减少，梁、柱也会减少。如此设计，一是可以最大化室内的空间尺度，提升居住体验，二是给业主未来灵活调整留下了空间，还形成了北京罕有的无柱转角窗等惊艳的产品细节。这种策略，毫无疑问需要时间。从一张白纸到产品成型，北京润园设计团队改了100多版，可谓“百易其稿”，最终才得到了让市场大呼惊艳的产品。这完全改变了萧规曹随式样的操盘打法。把时间花在前面，前期工作做到位，看似拉长了入市周期，但却是提升了销售的进度。提高的是整个项目的效率和收益。这就是典型的“慢即是快”。这个道理说起来容易，但和拿地一样，都是知易行难，真正需要的是定力，能顶住压力，能有足够的底气才行。这一点，不是随便哪个开发商都能做到。不仅如此，北京润园的整盘策略上，华润置地选择了多期开发的这条路。这固然与体量有关，但这也确实是一条“自己卷自己”的路径。前一期销售中发现的问题，得到的反馈，都要在下一期中进行调整和完善。要知道，即便在入市销售之后，设计也要有选择地跟着做客研，听取一线反馈，改进后期产品，确保产品迭代足够充分，足够精准。事关运营节奏，高管层的战略判断很重要，北京润园正是得益于这一点。在拿地之初，集团领导就明确了“要精品”的价值追求，此后所有的策略都围绕这一决策展开。这就是集团领导定对了方向和目标。更进一步说，管理层如果没有足够的对自身信心和底气，断然难以如此决策，所以，我们经常说，战略眼光需要有匹配的资源和能力，才能最终成功，否则可能适得其反。北京润园印证了这个道理。北京润园的成功，产品堪称惊艳的表现，背后的战略选择和策略实施，才是惊艳产品的制度性保障。如果想要取北京润园之长，做对这一点非常重要。叁有时间能够百易其稿，北京润园产品“杀伤力”自不必言。产品审美本身确实是一个相对抽象能力，但是产品审美的“选择”却是具象的，选择什么，舍弃什么，操盘水准可以立见高下。北京润园真正做到了先做景观，后做建筑，景观包裹建筑，建筑融于景观。这种“景观先行”的设计逻辑，彻底打破了传统建筑对土地的统治地位。通过“景观包裹建筑”，自然绿意成为了生活的首要背景，为居住者提供了深度的幽静感与视觉屏蔽，有效隔绝了都市喧嚣。 而“建筑融于景观”则模糊了室内外的界限，让钢筋水泥如同在森林中自然生长，使居住体验从单纯的“看景”升华为全身心的“入画”。这种深度融合，不仅赋予了环境持久的生命力，更让归家成为一场回归自然的治愈旅程，实现了真正意义上的诗意栖居。北京润园的园林，是十分标准、还原度很高的国际审美。讲求道路、植被、树木横平竖直构建的仪式感，通过大尺度的开阔园林，以空间诠释整体的奢阔感和体验。凡尔赛宫、枫丹白露的园林，都是这种风格。奢是通过空间体现，而不是通过金银体现，所以，在审美上，就是高级而不土豪。 这种手法，仔细看，在北京润园项目上还有很多，就不一一举例了。但是，北京润园又有很多中国、东方的元素。比如，在廊柱本身风格、色调、形制方面，很多元素取自紫禁城等古建。而整体社区的楼栋排布，又遵循着疏朗、平缓的秩序美感，而秩序之美，恰是北京古都审美的精髓所在。北京润园也用到产品设计之中。中西皆有，求的是兼容并蓄，不冲突，且不违和，这才是真正的高超手法。正所谓是文化有异，但文明趋同。北京润园产品审美体系的构建，跳开了一般的文化差异与冲突，取材于文明的趋同，这恰恰是审美在高级的同时，又不小众，而为绝大部分同行及媒体说的最多的一句话就是“这是我近几年来看的最好看/产品最好的项目”，正所谓是曲高不和寡。任何时候，审美都不能高度统一，对于项目操盘而言，恐怕就要留出冗余，能够让人选择最好。北京润园就是是给人选择。就拿立面来说，北京润园在院墅中做出了三种立面，分别是庄园、端庄和典雅。这三种立面，风格自有不同，在窗墙比、石材运用、线条形态方面都有所不同，但又统一于项目整体的审美秩序。通过这种方式，北京润园契合住了大部分客户的审美。由此可见，想做一个成功的项目，审美可以高级，但策略绝对不能“高冷“。肆在我们看来，贯穿始终的“实”，是北京润园能够取得今日成功的又一个重要因素。这是实，既是务实，又是真诚。这种态度，在当下着实值得赞赏。拿地之后，在销售现场选址问题上，华润置地最初有两个选择，一个是找成熟外场，改造为销售示范区，这种选择的优点是快，可以抢入市时机。另一个是建实景示范区，等实景示范区完成建设，再开门迎客，这种选择的优点是基本所见所得，但缺点就是慢。因为，一个高标准的实景示范区，不仅要资金投入，更要时间。北京润园团队的选择是后者，而且实景示范区的方案，最终也是至少三易其稿，其中不乏推翻大改，其下的功夫之大，耗费精力之多，丝毫不亚于建筑和产品设计方案。最终呈现出了一个视觉、体验效果极佳，又能极其凸显空间尺度美感的两万平米示范区。确实在这个寒冬给市场一次惊艳的亮相，它最大的意义在于，客户当下看到的，就是日后所得的，这种“实”的真诚感，在当下是求得客户认可最有效的手段。 这种体验感，也决定了“实”的重要。我们甚至觉得，如果当时售楼现场图快找了外场，和项目之间的物理距离和空间隔离，会断掉别墅项目最昂贵也最重要的“那口气”，如果是那个选择，北京润园的气势就会差上不少。走实景示范区的路子，还有另外一个效果。北京润园就在中央别墅区的核心位置，周边很多成熟的别墅社区，在这样的区位中，实景呈现一个高水准的示范区，本身就是对目标客户群十分精准的形象展示。事实也证明，很多购买客户，对北京润园的第一印象，就是形成于“家门口的新别墅”。北京润园能够罕见地达到三成以上比例客户自然到访，这也是重要原因之一。这就是“实”能够带来的回报。这种“实”，不仅是对待客户的态度问题，也是对待自身的态度问题。更具体一点说，就是真正抱着把事情做好，对结果负责的态度操盘，而不是得过且过的“过了一关，再说下一关”。当下市场不好，售楼现场人气就是个大问题。很多高端项目为了阶段性的现场人气，放松验资，让更多的人能够进到售楼现场。虽然看起来很热闹，但最终转认购，转签约的时候，这些购买力不足的客户很难转化成真实签约，这也是当下很多项目转签率很低，排卡指标失效的原因所在。北京润园则不追求这些，要的是实实在在的客户筛选和购买力匹配。据了解，北京润园验资，截屏是不行的，要现场拿着手机开账户查验，符合资格的才能进入看房。至于收定金，则是发现如果客户有犹豫，就劝客户不要付定金。这保障了付定金客户的购买意愿足够强，而且北京润园不为了数据玩花架子，收到定金，该锁房就锁房。这些都提高了转签比例，也攒下了很好的口碑。形成了一个很好的“势”。而这口气，这种势，都是“实”带来的。这种“实”带来的，则是对别墅至关重要的一点：圈层的纯粹。北京润园在开盘之初即深耕圈层文化，正式发布社群服务体系，以定制化赋能重塑顶层生活方式。从圣诞节跨界联动施坦威钢琴，用世界级的艺术律动开启圈层共鸣，到春节期间特邀同样是北京润园业主的赵保乐老师，通过雅集盛会与业主共话传统文化精髓。这些活动不仅是资源的简单堆砌，更是东西方文明在生活细节里的深度交融。 这种“服务先行”的社群逻辑，让业主在入住前便已步入高净值的社交场。通过多元化的圈层嫁接，北京润园将单纯的房产交付升华为一种精神与生活方式的认同。在这里，邻里不仅是住户，更是志趣相投的知音，在艺术与文化的浸润中，共同构建出一座充满温情与格调的顶层人居精神家园。复盘北京润园，最深的感知，无外乎“越是复杂的问题，解决方法越简单越基本，而越是简单、基本，做到却又越难”。这种朴素的方法论，知易行难，考验智慧，最终考验价值观，而最终能够让客户真正认同的，恰恰是在产品、价格、营销手段表现出的价值观，它看似虚无缥缈，但又无处不在。而北京润园的成功底层逻辑，便是是价值观的胜利。这才是最大的经验所在。★★攸克近期文章推荐★★(点击图片即可阅读)
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1月份一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% （原标题：国家统计局：1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降） 据国家统计局2月13日消息，2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降。 一、一二三线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。其中，上海持平，北京、广州和深圳分别下降0.3%、0.6%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。 1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.4%、0.7%和0.6%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。 二、一二三线城市商品住宅销售价格同比下降 1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，上海上涨4.2%，北京、广州和深圳分别下降2.4%、5.3%和4.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.9%和3.9%，降幅分别扩大0.4个和0.2个百分点。 1月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.6%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.7%、6.8%、8.3%和6.5%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降6.2%和6.1%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。 2026年1月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数 2026年1月70个大中城市二手住宅销售价格指数
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“影子万科”如何掘金万科？ 出品|清流工作室 作者|王晓悦 主编|赵妍 联系我们： stoolpigeon@service.netease.com 本文为“影子万科”系列之一 蛇年的最后一个月，万科（000002.SZ）已进入兵荒马乱的境地。继公司总裁祝九胜被采取刑事强制措施、一把手郁亮被媒体报道失联后，万科2025年预亏820亿的亏损记录再引热议——曾率先预见地产下行周期并喊出“活下去”的行业“优等生”，也难逃行业下行惯性，跌入债务的黑洞里。 市场也在疑惑——曾自称“活在阳光下”的万科，它的跌落究竟是什么原因？ 这个疑问背后是对万科一系列“影子”公司的审视。这些“影子”公司由万科高管层控制，游离在万科的控制之外，早期因购入大量万科股票而在宝万之争中暴露行踪。近年，这些“影子”公司被指搭建员工跟投平台、参股大量万科地产项目获利，更被谴责“掏空万科”、“侵犯股东权益”。 清流工作室调查发现，以博商资产管理有限公司及其子公司深圳博商顺泰实业有限公司（下称“博商顺泰”）为核心的万科“影子”公司，近年频繁向万科“倒卖”地块或地产项目。所谓“倒卖”，即由博商系公司先行拿下土地或项目，在短时间内再卖给上市公司万科。 这些被倒卖的项目，有位于北方省份的，也有位于珠三角甚至在万科大本营深圳的。这令人疑惑，退一万步讲，如果万科开疆拓土需要一个“中间人”从中斡旋，那在深圳大本营的项目倒卖又如何解释？更不合理的是，事实上至少部分博商系投资的项目，其实是以万科名义进行宣传，博商系的高管也常年在万科任职，博商自身的品牌并未体现出拿地优势。作为全球知名的地产商，万科为何在拿项目时频频需要“中间商”？ 因无公开的信息披露，目前暂无法确认，博商系公司在倒卖项目给万科时是否抬价获利。但这个交易模式的存在，令人费解。 此外，博商系“影子”公司还频繁在万科的合资公司股东列表中出现。而相比其他万科的地产项目，博商系参股的项目公司似乎更容易获得万科慷慨的资金支持。 清流工作室梳理，据2023年峰值数据，博商系投资的其中一家顶层持股公司，旗下至少6家项目公司获得万科超过20亿元的资金，合计在万科账上形成约167亿元其他应收款。而这只是部分“影子”公司参股项目所获资金，还有大量难以追踪实际控制人的“影子”以自然人持股、基金持股等形式参与万科旗下项目，并获得了万科的资金支持。 万科向项目公司支出的款项在账上记为其他应收款，自2018年以来其他应收款一直维持在2000亿以上。2024年及2025年，万科对其他应收款计提了减值损失。也就是说，部分应收款已被认为“难以收回”，成为万科亏损的伤口之一。 影子公司向万科“倒手”地块？ 万科在2018年宣布收缩战略，但直至2022年底行业进入下行周期，其仍从“影子”公司手中接盘项目公司。 在2022年底，“影子”公司曾以武汉市万宸房地产开发有限公司（下称“武汉万宸”）名义拿地，不久便转手卖给上市公司万科。 工商信息显示，武汉万宸穿透后由深圳富士房地产开发有限公司持股40%，富士集团由陆丰商人叶宏达掌控且曾参股大量万科项目。武汉万宸剩余60%股权则由深圳市丰汇智诚实业有限公司（下称“丰汇智诚”）持有，丰汇智诚是深圳博商顺泰实业有限公司（下称“博商顺泰”）全资控制的公司。而博商顺泰与博商资产管理有限公司（下称“博商资管”）法定代表人、企业电话及邮箱均一致，后者早期股东是深圳市金色资产投资中心（有限合伙），隶属于万科“影子”公司梅沙资本（深圳）有限公司（下称“梅沙资本”）。 据媒体报道，在宝万之争中，万科将每年计提的集体奖金委托第三方进行投资管理，以梅沙资本名义注资设立基金并购入了大量万科股票。梅沙资本与万科并无股权关系，但由万科元老级人物、监事会主席丁福源控股，后交由万科战投部何卓打理。此后，以梅沙资本为代表的大量由万科高管控制却与万科无股权关系的公司，均被认为是万科的“影子”公司，其中以博商资管为核心的分支被称为“博商系”。 2023年，“影子”公司博商顺泰以武汉万宸名义拿地不久，就将地块连同开发公司股权一起“倒手”给万科。 2022年底，武汉万宸以8.96亿元的底价拍下金融港板块的P(2022)113地块，成交楼面价约7202.6元/平。到2023年9月，博商顺泰控制的丰汇智诚退股，万科新设子公司武汉市万耀企业管理服务有限公司接盘原股东持有的60%股权。此后，武汉万宸所持地块被用于开发“万科·光谷锦曜小区”。 万科的财务报告明确表示，武汉万宸是万科2023年通过收购方式增加的子公司。一个值得注意的问题是，一个公开拍卖的项目，万科为何不自己出面参与土地竞拍？而是时隔数月，要从影子公司博商顺泰手中接盘？8.96亿元是原股东竞拍价格，那么接盘的万科，在接手项目公司股权时，是平价、跌价还是溢价？ 这似乎成了阳光照不到的角落。 此类案例不在少数，且“影子”公司往往在拿地后数月乃至一个月，就将土地转给万科，几乎没有对土地进行前期处理的时间。 2020年3月，徐州万鸿置业有限公司（下称“万鸿置业”）以1.68亿元拍下徐州鼓楼区九里小学北一块城镇住宅用地。拿到地块后，万鸿置业原股东在当年4月将股权转让给博商系旗下公司深圳市汇创鸿致实业有限公司（下称“汇创鸿致实业”）。次月，汇创鸿致实业将刚到手的项目二次转给万科旗下的徐州万锦企业管理服务有限公司及博商系另一只基金，二者分别持股50%。到2024年，博商系基金完全退出，万鸿置业成为万科100%控股的公司。 在新疆，新疆中万捷创房地产开发有限公司于2019年底斥资2.11亿元购入一块住房用地。当时，新疆中万捷创由中天万弘（深圳）投资控股有限公司全资持有，后者由广东中天实业投资集团有限公司及博商系公司深圳市花封投资有限公司各持50%。拿地后，新疆中万捷创70%股权于2020年8月被转让给万科旗下的新疆万利风尚企业管理咨询有限公司，万科一跃成为这个地块的大股东。 在省外开疆拓土需要所谓的“中间人”从中斡旋，对于从深圳起家的万科而言也许还存在“合理性”。万科在南方尤其是大本营深圳拿地拿项目应当得心应手，但在南方地区依然出现博商系“过一道手”的情形。 深圳市汇成通泰实业有限公司（下称“汇成通泰”）原本由博商顺泰全资持有。2020年5月28日，汇成通泰控股子公司深圳市华通基业投资有限公司以1800余万元拍下广东省深圳市龙华区一个地块后，其顶层公司发生股权变动。次日2020年5月29日，博商顺泰将汇成通泰一半股权转让给深圳万科公司，后又在2024年，将剩余股权也转让给深圳万科。万科在2023年的报告中亦表示，汇成通泰是公司以“收购方式”新增的子公司。 在毗邻深圳的东莞，万科曾接盘粤宏远公司的一个大型项目，该项目也经了博商系的手。 2019年底，粤宏远的全资子公司广东宏远投资有限公司(下称“宏远投资”)与两位合作方参与竞拍取得东莞市一块建设用地使用权，竞拍成交金额25.52亿元。三方于当年设立项目公司东莞市中万宏信房地产有限公司（以下简称“中万宏信”）共同开发前述地块。 2020年，三位股东将中万宏信合计70%股权转让给深圳市凯福实业投资有限公司。而持有凯福投资51%股权的大股东——深圳市花福投资有限公司隶属于博商系，万科控制的东莞市胜凯实业投资有限公司则持有凯福投资剩余49%股权。到2023年，凯福投资将所持中万宏信70%股权全部转让给万科旗下的胜凯实业，中万宏信成为万科报表中以收购方式获得的子公司。 这样的案例比比皆是。更有知名度的万科，需要博商系作为中间商拿下更多项目。是因为博商系更具有拿地优势吗？ 但事实上，至少部分由博商系持有的项目可能以万科名义对外活动，博商“在当地更有拿地优势”的理由恐怕也站不住脚。 杭州锦宁置业有限公司由博商系旗下公司于2019年设立，注册地址就位于杭州的万科中心。2020年5月，万科就已发布通稿，杭州锦宁置业将负责开发打造万科2020年新一代的特别居住作品“樟宜翠湾”。而直到2020年7月，博商系才将杭州锦宁置业40%股权转让到万科旗下公司手中。此后到2024年，博商系将剩余60%股权也转到万科名下，杭州锦宁置业成为万科以“收购方式”新增的子公司。 工商信息也显示，大量博商系公司的参保人员均为0，且在博商系任职的高管同时也在万科公司留有职位。那么，博商系究竟是确有商业活动的开发公司，还是万科高管用于流转土地的壳公司？ 百亿应收款流向“影子”合资公司 在部分合作中，“影子”公司不向万科转手项目，而是与万科设立合资公司共同开发项目。 在项目建设过程中，万科以经营往来款名义向大量项目提供了资金支持。2014年至2018年，万科高速发展期间，向合作方及联合营项目付款年均增速达50%以上。 2018年，万科召开媒体发布会高喊“活下去”并宣布万科进入收缩战略，外部合作项目对万科的“抽血”模式到2019年才踩下急刹车。2018年年报显示，万科的其他应收款激增50%至2400余亿元，并在此后维持在2000亿元到2500亿元区间。 这些从万科“抽血”的项目，背后隐现大量由万科高管操控的“影子”公司。 截至2023年，天津宁熙房地产开发有限公司、中投发展有限责任公司及北京宁溪房地产开发有限责任公司、天津宁瀚房地产开发有限公司、北京绿城银石置业有限公司分别占用万科28.88亿元、28.37亿元、28.25亿元、28.12亿元及29.9亿元。这些公司穿透后，均由北京万福阳光投资有限公司全资持有，而万福阳光也在2023年占用万科23.44亿元。 再往上追溯，万福阳光由万科旗下公司持股40%，另外56%股权则由深圳市锦迪投资咨询合伙企业（有限合伙）持有，后者穿透后由深圳博商顺泰实业有限公司全资持股，是明显的“影子”万科博商系成员。 仅以上所提及公司，2023年占用万科资金合计已逼近167亿元，按照持股比例计算，“影子”公司占用资金接近84亿元。而这部分公司，只是“影子”公司与万科合资项目中的一部分。 截至2022年，天津和谐家园建设开发有限公司（下称“天津和谐家园”）欠付万科款项高达23.87亿元。天津和谐家园由天津万科及合作方分别持股45%和30%，剩余25%由深圳市广汇达置业投资有限公司（下称“广汇达置业”）持有。广汇达置业也是明显的博商系公司，其申报的企业邮箱与博商系顶层公司一致，并以博商官网broadlakeamc.com.cn为后缀。 另一家联营公司佛山市万科商业管理有限公司在2023年占用万科27.97亿元，该公司仅有20%股权在万科名下，剩余80%股权掌握在深圳锦琇地诚实业有限公司（下称“深圳锦琇地诚”）手中，后者也是明显的博商系公司。工商信息显示，深圳锦琇地诚穿透后由深圳市奈德实业有限公司，该公司早期注册于深圳市南山区科发路南山金融大厦2301，与深圳市万科财务顾问有限公司、深圳盈嘉众实业合伙企业（有限合伙）等万科“影子”公司注册于同一地址。 此外，还有一些大额应收款，背后人物来历不详。 2022年财报显示，万科应收合营公司广州市万沙房地产有限公司（下称“广州万沙”）往来款高达54.93亿元。据万科披露，万科仅持有广州万沙50%股权，因此将广州万沙列为合营公司。诡异的是，广州万沙的工商资料却显示其为万科子公司广州万科企业有限公司100%持股。直到2024年，工商信息显示，北京万启安企业管理咨询有限公司接手了广州万沙20%股权。而北京万启安层层穿透后，仍由万科控制。 也就是说，广州万沙多年来占用了万科数十亿资金，但持有广州万沙剩余50%股权的股东却一直隐于暗处，外界无从得知其真面目。 另一家广东万全投资发展有限责任公司，截至2022年占用万科资金44.95亿元。这家公司由万科财务顾问有限公司持有50%股权，剩余50%股权则由一家名不见经传的个人独资企业曲水万全科技有限公司持有。曲水万全由自然人杨雪艳设立，亦无更多信息显示杨雪艳的背景。 近年来，账上2000余亿元其他应收款，一直是悬在万科头顶的达摩克利斯之剑。2024年，万科已经动手计提减值损失，就其他应收款确认信用减值损失人民币258亿元。这也传递出一个危险信号，流向合作项目的巨额资金，至少部分已被财务定性为“难以收回”。 据近期发布的业绩预告，万科2025年预计巨亏820亿元。公告同样提及减值损失——因业务风险敞口升高，公司新增计提了信用减值和资产减值。 2024年万科计提258亿元减值，直接导致当年亏损494.78亿元。2025年预计亏损820亿元，又有多少是计提其他应收款减值损失所致？只能静待年报给出答案。
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顺义又一宅地进入预申请，总起价5.71亿元 北京进深 赵盼盼 2月11日，北京市顺义区M15号线河东站A地块土地一级开发项目SY00-3101-0037地块二类城镇住宅用地进入用地预申请。受理时间自2026年2月11日起至2026年3月12日下午17:00。交易起始价57100万元，起拍楼面价1.4万元/平方米。 地块为二类居住用地，总用地面积31365.67平方米，地上建筑规模40775.37平方米，容积率1.3，绿地率30%，建筑密度30%，限高36米。地块距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。
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丰台又一棚户区改造 咱们“丰台早知道”（fengtai10）是备受丰台居民关注的资讯平台，关注丰台，报道丰台，网罗本地吃喝玩乐信息，第一时间爆料你不知道的丰台事儿！微信爆料请加：linyouquanxw，商务合作请联系：13521677695丰台的亲们，近日，北京市规划和自然委员会发布了丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块R2二类居住用地项目规划设计方案的说明（公示期限7天）快和小编一起来看看吧~丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块R2二类居住用地项目位于丰台区北宫镇，东至规划郭庄路，南至现状空地，西、北至规划张郭庄一号路。项目总用地面积约31836.20平方米，其中建设用地面积约31836.20平方米。本项目建设单位为北京丰程置业有限公司，设计单位为基准方中建筑设计股份有限公司。按照建设单位及设计单位现阶段设计方案，项目拟建设内容为商品住宅及居住公共服务设施等，总建筑面积约73707.00平方米，其中地上建筑面积约49307.00平方米，地下建筑面积约24400.00平方米，建筑高度33米（最高），绿地率30%（方案有关指标以最终审批为准）。现根据《中华人民共和国城乡规划法》《北京市城乡规划条例》有关规定以及市规自委《关于做好房屋建筑工程规划设计方案批前公众参与的通知（试行）》（京规自发〔2022〕319号），对该项目规划设计方案总平面图进行现场公示，听取公众意见，公示期限自公布之日起7个工作日。利害关系人应当在公示期内，按照公示要求的方式提交反馈意见，个人意见应签署真实姓名、住址及联系方式，组织或单位意见应加盖公章，并注明联系人及联系方式。逾期不提交的，视为没有意见。我局将及时对反馈意见进行研究，并将采信结果在北京市规划和自然资源委员会网站http://ghzrzyw.beijing.gov.cn/上进行通告。 棚户区改造是改善群众居住条件、提升区域发展质量的重要民生工程。丰台区将稳步推进改造工作，切实增强居民的获得感、幸福感、安全感！信息来源： 北京市规划和自然委员会 素材来源于官方媒体/网络媒体/侵删查看更多消息，可以关注更多本地公众号查看！小编推荐阅读01便民信息 持续更新中......回复【入学】获取北京各区义务教育入学服务平台入口、义务教育入学流程、本市/非本市户籍适龄儿童小学入学服务系统使用手册；回复【举报】可曝光你身边的电动车违规停放违规充电，可拍摄照片或视频，举报方式等；02大家还在看这些03查看更多本地热点视频04本地人都在用的社区互动APP05小编微信：linyouquanxw 联系爆料
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也只有中建系这家公司，有这个脾气丨公司观察 01每年一到年底，大家最关心的大事是什么？肯定是北京楼市的房企销售排行榜，这绝对是行业内关注的重头大戏。央企有排名，国企分高低，系统内也有座次表。因为这背后的暗喻有点多，是江湖地位的象征，是操盘实力的勋章，也是品牌号召力的体现。说了这么多，大家只需要明白，这是衡量房企综合实力相当重要的一个指标。而2025年北京房企排行榜里，最让人惊喜的，应该是中建玖合不仅仅是因为他们独立操盘的运河玖院，在2025年超级大爆。更重要的是，从公司层面，中建玖合2025年的权益销售额居然挤进了前10，位列第9 甚至，这个排名已经在2026年1月份，攀升至top5要知道2024年的时候，中建玖合在北京的销售金额排名，还排在第23。更早之前的2020年，你甚至很难在那时的榜单上找到中建玖合的名字。从寂寂无名到异军突起，中建玖合只用了五年，恰好是一整个十四五规划的周期。表姐相信中建玖合的崛起，会让很多人都感到意外。原因是，在下行市场里，保持不退步已经很难，更何况还要进步，甚至难于上青天。所以，排行榜的进步，可能就隐藏着当下市场里的秘密。但当我们拉长时间维度去对中建玖合进行复盘时，就会发现，这个秘密居然是一件水到渠成、顺理成章的事情。整个过程有点像《士兵突击》中，连长高城描绘下的兵王许三多：他每做一件事情的时候，都像都像救命稻草一样抓着。有一天我一看，嚯！好家伙！他抱着的，已经是让我仰望的参天大树了。果真是这样吗？事实其实并不是我们表面看到的那般简单。多少不简单？我们接下往下看……02时间回到2020年10月，那时候的中建玖合，刚刚在北京成立分公司。当时他们手里的项目，环京占比几乎占到70%，北京项目只占大约30%。大家都知道，环京楼市在2017年就跌得不成样子了，之后也一直没缓过来。所以，中建玖合最开始在北京的牌面，说实话并不算好，甚至还有点差。如果想要继续发展，摆在他们面前的就只有一条路，那就是：调头转向，重仓北京。当然，事后来看都是目光如炬，中建玖合的这步棋调整的非常正确。在过去的几年里，他们也确实完成了从环京到北京的仓位转换。但在当时，摆在他们面前的第一个坎，却是拿地。很多人可能不知道，在整个中建体系内，为了避免兄弟公司在拿地时互相抬价影响市场，有一个不成文的潜规则：要在母公司的协调下，严格按照公司顺位拿地举牌。但是，好地块谁不想拿呢？中建玖合就是在这样的条框限制下，一直不放弃寻找拿地的机会。直到2022年6月1日，一个好运加持的日子，他们终于拿下了太阳宫地块，也就是后来的神级红盘玖合府。表姐到现在也忘不了，那场土拍成交的戏剧性，好像冥冥之中，这个机会就是注定要属于中建玖合。后来的事情大家都知道了。即便是像太阳宫这样的神级地块，玖合府也做了细腻的产品打磨。他们以「生命之树」为立意，通过围合式布局、中央景观串联多组团花园的设计质感，在产品立面与园林，都打出了相当超前的风格。并且，伴随着项目的首开日光，他们还在11天内就实现了约68.3亿的网签销售额。这些都如强心针剂一般，给了团队巨大的信心和鼓舞，也让中建玖合这个品牌，开始在北京崭露头角。03如果说能拿到玖合府是运气，为何运气会挑到中建玖合？或者说，市场不会给到浪费机会的公司。所以，表姐后来看到了表相背后的一幕——从玖合府后，在外界看不到的地方，很多事情逐渐变得跟之前不一样了。2023年，中建玖合在北京启动架构调整，2月份，原北京区域与北方区域合并，成立了新的北京区域。新的北京区域以北京为核心，同时辐射唐山、廊坊、天津等京津冀城市。看起来，北京区域管辖的范围和权力更大了，但实际上，加在他们身上的责任和担子也更重了。要知道当时整个中建系，中建一、三、五、八局，包括中建方程，都在重仓布局北京市场。中建玖合北京区域的首要任务，当然就是要：尽快出业绩。这个重担，自然就落在了中建玖合北京区域公司以总经理江海洋为核心的管理班子肩上。那时中建玖合的投拓部门，几乎是全北京最忙的部门，整个团队要么在看地，要么在看地的路上。但这次，命运似乎想跟中建玖合开个小玩笑。他们接连参加了四季青、亦庄X47地块的竞拍，但都没有摇号成功。有信源告诉表姐，那段时间真是压力山大，有领导觉都睡不好，长期失眠。直到2023年7月，也就是北京区域公司重组5个月后，中建玖合顶着压力拿到了西红门地块，也就是后来的玖玥府。代价是54.05亿的地价，以及2.6万㎡的现房销售面积。虽然现在来看，西红门板块依旧是南城扛把子，但当时玖玥府面临的局面，要比玖合府时期复杂得多。尤其是中建玖合的贴身竞品们，实力都不弱，像老牌央企华润，已经在西红门板块开发了橡树湾一期、二期。并且在玖玥府拿地之前的两个月，华润也在区域内拿到了他们的第三个项目，橡树湾文园地块。当时的情况，基本就是中建玖合要在竞品的团团包围下，正面硬刚。狭路相逢，智勇者胜。项目地块一到手，江海洋就带领整个客研和设计团队行动起来，他们做的第一件事就是调研，大范围地竞品调研。多轮市场研判后，他们敏锐地捕捉到了西红门板块的短板：户型缺乏创新，并且产品表现同质化严重。而这，正是玖玥府当时为数的机会，甚至可以说是唯一突破的机会点。中建玖合北京区域，能抓住这个既是突破口，更是挑战的唯一机会吗？很多人都在焦虑中围观和期待，当然也有人摇头叹气。04如果非要说太阳宫地块是运气，那么西红门地块就是硬碰硬的实力对决。当玖玥府正式亮相时，市场发现他们与西红门所有的竞品，都不一样，甚至是完全不同，甚至很多都是整个板块内独有的创新。表姐当时的评价是，降维式打击。比如，98㎡和108㎡户型边厅户型的超级转角窗和独立的集成式岛台。 以及所有户型集体配备的超级收纳体系，等等无数细节创新。很多创新，甚至在现在的很多明星项目上，都能看到熟悉的同款。再比如，面积约1500㎡，配备健身房、游泳馆，以及深夜食堂的社区会所，直接引发了后续板块内的会所内卷。 要知道，2023年的时候，北京楼市做会所的项目，几乎可以说是屈指可数。但中建玖合就是坚决去做了。后来市场验证，中建玖玥府开盘即走红，在2024年一举拿下北京套数第二，以及大兴区年度网签三冠王。 我们看到，中建玖合这次凭借硬核实力，不仅为玖玥府屡次拿下板块三冠王，以及始终超越板块竞品的保值率做出了巨大贡献。甚至，为市场变化后的突出重围，也提供了异常坚实的基础。很多人对此很意外，表姐也有点吃惊，但中建玖合团队却心情平静，表情坦然。在很多次的复盘交流中，表姐记住了一个关键词：敬畏市场 ☉中建玖玥府会所实景什么叫敬畏？他们顶着巨大压力，拉通施工、设计、成本、招采等全部门条线，将玖玥府的建设排期推倒重来。表面上是共创，其实深意是供应链的一次重构 ——为的就是提前向市场展示社区大门和会所的实景，以及实楼样板间。 ☉中建玖玥府会所园林实景就是这份敬畏心，让玖玥府在下行的市场，赢得了更多客户的认可，也保证了玖玥府的出货流速和整体货值。回看玖玥府的网签速率表，表姐发现，玖玥府70%的货量，都在2024年完成。这让他们幸运的避开了2025年的板块疯狂内卷陷阱。以当下的眼光复盘，有人说是幸运。表姐却一直觉得，玖玥府当时表现出来的，完全就是超越区域的、全方位的、系统性的前瞻力和决策力。而这份前瞻力和决策力，同样延续到了当下爆红的运河玖院。当一家公司老是成功时，你很难老是说中建玖合幸运，这里面就包括即将登场的运河玖院。05与玖合府以及玖玥府竞价拿地不同，运河玖院地块的成交方式，是底价成交。2025年，6月4日，中建玖合74.91亿，底价摘得副中心运河地块。当时业界普遍的声音是，并非不看好运河地块的地段，而是对中建玖合能否驾驭地块的超大体量的产品力，有所质疑。 还有来自市场销售的压力。运河地块整体建筑体量超25万㎡，如果做小户型的话，大概是1900套的体量。大家知道这意味着什么吗？当时副中心卖得最好的项目，月均流速差不多在80-90套之间。按照这个节奏，最理想的情况，也要卖将近2年才能卖完。没人敢拿70多亿去赌。尤其又是在2025年北京楼市整体下行，走向极度不确定的情况下。 但这次，中建玖合举全集团之力，把一个全北京都少有同行敢拿的地块，干成了开盘128天网签1000套的北京第一红盘。而他们在复盘时，提说最多的一个词，依然是敬畏市场。实际上，在拿下运河玖院地块之前，中建玖合就已经做了近10个月的地块调研，过程当中，更是沟通了无数版的项目方案。最终在中建玖合集团层面的支持下，他们决定将运河玖院的户型做大，主力产品面积定在了110㎡到160㎡之间。沿河一排的观景户型，甚至全部都做到200㎡以上。大家知道么，当时整个通州的供应定位，大都集中在120㎡以下，极少项目会做超过150㎡的产品。当时跟中建玖合对接的相关部门，都旁敲侧击的提醒他们，是不是做得有点大了？但中建玖合高层，以及集团客研层面，却笃定地给予了全方位的支持。因为市场空白往往意味着机会，关键还要有足够的敬畏，足够的准备，未必不能有打胜仗的机会。06敬畏不仅是个名词，还是动词。有一位小伙伴说，这辈子能有机会参与到运河玖院项目，职业生涯就没有遗憾了。所以他们又一次拉通设计、客研、成本、招采等全部门条线，又做了一次又一次产品头脑风暴，要的就是产品力极致。极致到什么程度？这次他们利用好房子政策的便利条件，把平时北京市场只听过，但却没见过的「第四代住宅」真正落地了。你看，这是错落灵动的超大阳台： 配合大面积落地玻璃和金属线条的勾勒，以及点缀传统中国色陶砖元素外立面。运河玖院第一眼，就是大运河畔让人惊艳的存在。这是沿河的一排楼栋，全部设置架空层，目前来看，依旧是北京的最大尺度。 这样的架空层高，能让临河的一排建筑悬浮在植被之上，让景观内外连成一片。而这，是中建玖合结合大运河在地文化打造的立体街区： 对于运河玖院而言，他们从头到尾，都不只是在做景观、园林、建筑、户型或者配套，他们输出的是：一体化的高级生活体系。一个去物理边界感，但是生活包裹感很强的大运河立体花园综合体。做这件事的魄力在于，在北京不只是没有成功案例，而是没有类似案例可以参考。相比之下，放到其他项目肯定会被大书特书的3000㎡的主会所，都被衬得不那么亮眼了。07实际上，当一个极致稀缺的地段，遇到一个极致创新的产品，再加上足够敬畏市场的操盘团队，结果自然是极致惊艳。 运河玖院，就是这样的王的一个存在。可以预测，在很长一段时间内，运河玖院创下的火爆业绩，都会被当成反复传颂的案例。 当然，也有来自体系内部的最高肯定。在刚刚举行的中建玖合2026年工作大会上，运河玖院营销团队被授予「董事长特别嘉奖团队」。 ☉右一：中建玖合董事长王艺超；左一：中建玖合北京区域总经理江海洋团队的核心人物，中建玖合北京区域公司总经理江海洋，则被授予中建玖合「十四五」功勋员工称号。从玖合府、到玖玥府，再到运河玖院，这样的荣誉，可以说是对过去五年，中建玖合做一成一的极致隆重的肯定。 即将过去的五年，也是中建玖合的十四五，时间不算长，却仿佛包含了数不尽的跌宕起伏。 在核心领导团队的带领下，中建玖合北京区域公司，完成了从「做一成一、一次成优」，到「做多成多、多次成优」的奋进。而接下来的十五五，下一个五年，表姐也相信，在中建玖合集团的带领下，中建玖合北京区域公司，能够冲击更高的高峰。因为，就在刚刚过去的新年1月，运河玖院又摘下了多个销冠。这里面可能隐藏着他们「做多成多」的终极秘密，依然是——敬畏客户，敬畏市场。销冠100注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。.最近更新.
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低价抄底北京！北京城建提前锁定密云地块 春节前最后一次土拍，北京出让了一宗罕见低价地块。2月11日，北京市密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块出让，北京城建+密云城投联合体3.8亿元底价拍下，楼面价约7756.25元/㎡。业内人士表示，这是密云时隔两年多再度供应宅地，成交楼面价更是创下北京近6年宅地成交新低。在北京远郊板块，多个品质出众的住宅项目均取得了不错的市场表现，若项目产品扎实、定价合理，有望有效撬动本地地缘客群置业。被拆分的两宗河景地块密云水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块同时出让，两地块虽相邻，但却被一条路分成了两块。从地图来看，地块位于六环外的密云区鼓楼街道，地处密云核心区域，东至规划南河路、南至现状水景街、西至规划基础教育用地、北至水源路。从周边来看，地块邻近京承高速与密云高铁站，从密云站坐到北京朝阳站约40分钟；南侧约400米为潮河，因此被称为“河景房”；西侧一公里外即北京密云万象汇。周边还有燕赛奥特莱斯购物中心、国泰百货（密云店）、北京大学第一医院密云院区、奥林公园等较成熟的生活配套。根据规划，两块地土地面积为24496.36平方米，建筑控制规模为48992.72平方米，容积率均为2.0，建筑高度30米，绿地率30%。其中，6022地块较大，用地规模为15456.7平方米，地上建筑规模30913.4平方米；6025地块占地9039.66平方米，地上建筑规模18079.32平方米。不过，受住宅地块用地边界退让要求限制，本就占地面积有限的地块，建成后小区楼栋实际密度将进一步加大，也相应压缩了院落内的公共活动空间。按照规划，6022地块拟建建筑退让北侧用地边界不小于10米，退让东侧用地边界及南侧用地边界不小于5米；6025地块拟建建筑退让北侧用地边界不小于10米，其他退让用地边界不小于5米。此外，出让文件还要求，建筑色彩以中低彩度暖色为基调，鼓励小高层平坡结合，并须融入儿童友好建设理念，聚焦儿童活动空间布局、适儿化环境营造等重点，全面落实无障碍设计规范要求，兼顾特殊群体需求与儿童成长适配性，切实保障居住环境品质与民生服务精准适配，打造低密、环境友好型住区。北京城建的联合“棋局“纵观2020年后密云成交的7宗地块，对应项目实现清盘的寥寥无几。2023年10月，北京住总以4.9亿元底价摘得密云区水源路南侧 MY00-0105-6038、6040地块，即后续开发的住总国祥誉项目，成交住宅楼面价为8800元/平方米。这一价格已刷新区域此前最低楼面价纪录，而此次所拍地块较上一宗地块单价又低了约1100元/平方米。国祥誉是距离此次拍地最近的项目，已经卖了一年多，北京住建委数据显示，截至目前网签292套，均价2.59万元/平方米，还有近一半未网签。此外，周边还聚集了京能云璟壹号，以及国祥府、国祥雲著、国祥星宸、国祥源境等“国祥”系多个项目，整体去化速度较慢。以2021年11月入市的国祥雲著为例，截至目前，项目网签率尚不足40%。值得关注的是，此前区域内的“国祥”系项目，多为以北京住总为牵头方的联合体开发。而此次出让地块与住总国祥誉相距较近，住总却并未参与，取而代之的是北京城建，这一布局或早有预兆。据北京城建六集团信息显示，2025年末，密云区住建委、规自分局、投促中心等相关部门负责人赴北京城建调研。调研期间提出，要结合密云区的发展规划，发挥城建六建筑施工、城市开发与运营、现代农业三大板块协同发展的优势，积极参与密云区城市更新、乡村振兴等领域的建设。城建方面也表示，要在建设“生态好房子”等方面做出努力。此后不久的1月28 日，北京城建远东集团密云建设分公司揭牌仪式在密云新办公楼举行。实际上，自2025年7月，财务背景深厚的新任董事长履职以来，此次拿地已是北京城建在北京落下的第四子，此前三宗地块同样采取与其他企业联合开发的模式。值得一提的是，去年10月，昌平东小口拿地当天，北京城建同步发布了扭亏为盈的三季度业绩：2025年1-9月，公司实现营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%；扣非净利润2.38亿元，同比实现扭亏。财报同时显示，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等项目存货跌价情况进行了测试，决定对上述项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元）。业内人士表示，北京城建新任董事长上任后，坚持聚焦主业、稳固基本盘，高度重视资金链安全。拿地方向聚焦成熟板块，且多采用联合体模式拿地，既能有效控制单个项目风险，也能保障一线城市项目的去化稳定性。不难看出，北京城建此次联合地方城投拿地，依旧延续了这一稳健投资策略。近一年来，北京远郊市场中一批高品质“好房子”项目走出独立行情，延庆区中建臻源府 2025年9月开盘，推出房源已基本售罄；同期入市的怀柔北京建工・嘉棠澐玺，同样开盘即热销，所推房源基本清盘。北京城建此番落子密云，能否再造一个远郊 “爆款”，市场正拭目以待。文/武爽
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密云水源路宅地3.8亿底价成交，拿地主体中有民企身影 北京进深 徐迪 2月11日，密云区水源路南侧0104-6022、6025地块成交。由首融(海南)商业发展有限公司+北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以3.8亿元底价摘得。拿地主体首融(海南)商业发展有限公司成立于2021年6月，注册资本5000万元。其母公司首融（海南）投资有限公司，由市属国企北京城建六建设集团和北京城建集团有限公司责任公司分别持股43.9%、11.3%，自然人朱忠择和李树森分别持股25.4%和19.4%。公司法定代表人、董事长为王俊杰，总经理为张威。北京密云城市建设投资集团有限公司成立于1084年7月，注册资本1亿元，由密云区国资委100%持股。公司董事长为孙喜臣，副董事长兼总经理为于淇。 地块为纯居住用地，折合楼面价7756.25元/㎡，算是近年来北京住宅地块单价最低的一宗。密云商品房供地不多，本区域置换和改善群体还是有需求的。近期有几个远郊盘卖得都不错，包括怀柔的嘉棠澐玺、延庆的中建臻源府，去化速度都比较快。本次供应地块位于密云区鼓楼街道，六环外，离京承高速和密云站不远。周边有北京密云万象汇、燕赛奥特莱斯购物中心、国泰百货（密云店）、北京大学第一医院密云院区、奥林公园等生活配套设施。 项目包括两幅子地块，均为住宅用地，容积率均为3.0，控高30米。 其中，东侧6022地块占地1.55公顷，地上建面约3.01万㎡。要求北侧退线不小于10米，东侧及南侧退线不小于5米。西侧6025地块占地0.9公顷，地上建面1.81万㎡，要求北侧退线不小于10米，其他不小于5米。地块不是正南正南朝向，但地形较为规则，特别是东侧较大的6025地块，东西长而南北短，面宽资源好，方便楼栋排布。 各地块内部原则上应形成环路，双向组织交通路面宽度应不小于6米，单向路面宽度不小于5米。按照人车分离原则组织交通。设计和建筑风貌方面，提出建筑以现代简洁明快风格为主，居住建筑色彩以中低彩度暖色为基调。鼓励小高层住宅建筑采用平坡结合。同步融入儿童友好建设理念，聚焦儿童活动空间布局、适儿化环境营造等重点，兼顾特殊群体需求与儿童成长适配性，切实保障居住环境品质与民生服务精准适配。 区域规划图来看，6025地块旁边就是小学和幼托用地，比这两幅住宅地块占地面积还大。
