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北京买房：理清思路，购房建议1729 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:请问，我有话直说，我和男友都是北京孩子，胡同串子都还没腾退呢，所以想先自己买房结婚。想法是先买在郊区，等几年地段发展起来房价涨了再换房回城里，您能推荐几个地段吗？首付不多就100来个，月供1万多，想买300万左右的。另外我们有个想法是买豆各庄、卢沟桥或通州次渠的，这样如果家里腾退的话也买这里就能照应了，您觉得想法靠谱儿吗？A：1、郊区地段儿，那主要就是几个地铁沿线了，昌平沙河与南邵，北七家未来科学城，顺义后沙峪，大兴高米店和天宫院，房山长阳，门头沟上岸一带，至于通州和亦庄那就多了，多看看呗。2、想法是否靠谱儿怎么说呢？从互相照应的角度当然都靠谱儿，但从将来准备换房的角度不算都靠谱儿。或者说首选次渠吧，另两个的板块到目前为止弱点儿，次选吧。3、另外多说一句，您的想法可能有些理想化了，就是“买在郊区等发展起来再置换回城里”，这潜台词就是“希望郊区的发展比市区快，房价涨的更好”，是这意思吧？只能说不太容易，北京已经过了快速扩张的年代了，郊区再想有快速发展的板块就得大投资+产业扶持，这一是花钱多，二是等的时间长。毕竟通州砸了那么多钱，房价也没几个能超出大盘的，亦庄倒是有，但也是发展了20年才见到房价的明显效果的。所以还是放平心态吧，别太着急，小弟想超过大哥不容易的。仅供参考。借网友话题聊两句这“胡同串子”。现在人们都觉得是“胡同孩子”的意思，在胡同儿里疯跑瞎玩儿到处蹿。但实际上在老北京话里，胡同串子指的是走街串巷的小商贩，游商。而且这个词是带有贬义的。比如我家长辈小时候就教训我：如果不好好学习，长大了就只能当胡同串子，辛苦受累挣不到钱还遭人白眼儿。再一点，老北京的孩子是不能到处串的。因为宅门子弟只能在院子里玩儿，有的是地方。普通家庭的孩子在门口玩儿，去远地儿有可能被欺负，甚至可能被拍花子（人贩子）拍走。商贩的孩子在街上玩儿，但也是这一亩三分地，不可能撒开了串，当年的北京城没这么安全。当然，现在的北京人自称胡同串子也没什么毛病，语言都是在发展的，当年的意思未必适合现在的环境了，这也叫与时俱进……二Q:请问，我也是想为孩子跨区小升初而换房，从海淀到朝阳，首选朝阳外国语，这样离我们工作地近一些。预算是800-1000万，取决于是否贷款，我们不想多贷，毕竟这种经济时期不敢太过负债。现在问题难点是：我们听说朝阳的学区房的溢价高低差距较大，但我们分不清，只能是凭房价高低来判断。目前选了以下四套房，请您帮我们选一套尽量溢价低而兼顾学校和自住的，当然也希望保值。A：1、朝阳学区房的溢价高低。那首先看预算，如果预算超过千万，在大多数学区都能买到溢价低的，再高点儿就能买到没溢价的了，各项都能兼顾。简单说就是总价越高，溢价越低，因为特意在朝阳买这种房当学区房的家庭不多，自然抬不高溢价。再一种溢价高低的差距是因为学校。因为朝阳牛校基本都是9年制，其他也是小学初中都单校。那如果是小学初中都对口名校的房子，溢价自然就高了，以朝外来说跟东西海平均值差不多。但如果只是小学或初中其中一个对口名校，那溢价就低多了，甚至是没溢价。一句话就是一分钱一分货。2、您这四套房怎么说呢，其实就是俩小区，而且都是从小学就对口朝外的，那就自然都是标准的学区房了，溢价率都不低。之所以您认为价格有差距，是因为汇园公寓是老公寓的性质，这种房自从奥运之后的价格走势都不算强，所以相对显的价格低。3、总之在我看来您现在选的都不太合适，毕竟您只是为了小升初而已，没必要买从小学就对口的。至于都有哪些中学才对口朝外的我没记住，问问当地中介吧，或者查查朝阳的学区网站，从那些小区中选，以千八百万来说能买到完全没溢价的，各项兼顾。仅供参考。借网友这话题说两句，这家是从海淀换到朝阳，估计很多家长都不太理解。但这在现实中不算少，为什么？因为不适应海淀呗，至少是不适应那所学校的竞争氛围，受不了+看不到希望才索性去朝阳的。既避免在海淀小升初派入渣校，也躲开水深火热的环境。当然，并不是说朝阳就轻松，其实要想得到好成绩，在哪个区哪所学校都得卷。但是海淀和朝阳的卷法不太一样，朝阳是学校的要求多，家长们就没必要自己打探消息+太过分的补课了。而海淀的虎妈们战斗力太强，各种消息也满天飞，弄的家长们更加焦虑，孩子也就更受罪。估计这家就是这种情况，所以索性来朝阳了，图的是能用房子选好学校，至少是概率高。然后图的就是家长不再被各种信息和补课形式折腾了，省下心来安心陪伴孩子吧……三Q:请问，我是准备结婚买房，女友家在北京有两套房，一套西城的她父母住，另一套朝阳公园的在她名下，所以我只能是婚前买房，想和现有两套做个差异化。预算是首付150万左右，月供在1万左右，请问您建议买在哪里？哪种类型的？A：1、这问题有点儿怪，买房怎么做差异化呢？2、您女友父母西城的估计是普宅性质的学区房，朝阳公园的哪种性质的？老公寓，商住公寓，还是普宅？大概率是普宅，那您再买还能有什么差异化啊？公寓一般不建议，无论哪种形式的，其他的我总不能建议买商铺吧？而且这预算能买350万左右的，别墅不太够，小产权的不保险。那其他的还有什么？实在不行考虑远郊的度假房吧，但我对这种房不熟，让中介查查有什么楼盘？我想到个密云古北口司马台长城的，龙湖长城源著。这里的小户型很多人买来积分落户用，但300多万就是自住为主的大户型了，不少人买来当避暑度假用。其他的我一时想不到。3、总之您这要求我帮不上什么忙，也不太理解您的想法。您问问别人吧。仅供参考。四Q:请问：我想置换房子，从海淀区北下关皂君庙14号院三层一个80平方米的大两居置换到西三环或世纪城，变成一个三居室，您觉得现在是个好时机么？我皂君庙的房子18年高价买的，现在亏了200万，您说皂君庙这边的房子明年春天会再涨起来么？我的房子是 97 年的。我还再等几年置换呢，亏了200万，不少银子，又担心房价还会跌。A：1、您这是学区房之间的置换，那其实没必要太关注行情，更多的看学区质量+学区溢价率更重要。这就相当于在同等档次的饭馆里吃饭，商家利润都是差不多的，只看具体的口味和菜品的性价比了。最好一房一议，每套房的溢价都不一样。用不上学位了就买溢价低的，既提高性价比也能降低风险。另外总价高的也相对溢价低，比如世纪城的，大户型溢价都不算高。2、明年春天涨起来，够呛，反正今年是最惨的一年。只能说理论上大多数年份都有小阳春，孩子上学的家长们有可能突击购房。但我认为不会有明显上涨，除非有特别利好的政策，但就算有政策也大概率没那么快。3、14号院97年的，那就是那几栋板楼是吧？80平的户型算合适的，如果换房不增加太多预算的话就等等呗，至少不吃亏。但我认为大盘是不至于再有多大跌幅的，现在北京的平均租金收益率已经超过同期银行利率了。楼市历史上这种情况就三次，每次都是房价低谷。不过学区房的溢价部分不好说，跟学区质量、政策和户型面积都有关系。常规建议是如果现有的房子溢价高+用不上学位了，那就趁着高峰期还没完全过去的时候换成溢价低的，提高居住的性价比，也降低保值的风险。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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70年的公寓和商住公寓有什么区别，如果价格合适能买吗？ 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 请问，我也是在北京为孩子看房的，有几点疑问请教：1、70年的公寓和商住公寓有什么区别，如果价格合适能买吗？2、老破小如果没有办理上市手续，能买吗？会不会有后续的产权问题？因为我们老家城市也有大量的老破小，比如**局的在前几年都允许上市了，但后来又不让了，买了房的让原价退回，导致买房人有的就受损失了。3、如果是同样价格的老破小和70年公寓，使用面积也差不多，您推荐哪种？应该怎么选？4、除了产权问题，如果购买老破小的话还应该注意哪些？章哥：1、您说的商住公寓是指40/50年产权的吧，那主要区别就是这个，其他的问题都是土地性质导致的。70年公寓在各种政策方面等同于普通住宅，而40/50年的是商业地产，不能落户上学和贷款什么的。如果价格合适当然可以买，但一般不建议。因为公寓类的一般都流动性弱，包括70年公寓，所以价格走势也偏弱。当然也有优势，那就是租金收益高，意味着居住的性价比高，如果注重居住体验的话没问题。再有就是尽量不买50年公寓吧，毕竟属于违规开发的产品，有潜在风险，所以才没有机构和基金投资这种房的。2、没办理上市手续的肯定不能买呗。但只要是能够办理，那就先签个协议，等人家办完了再掏钱买不就得了。只要过了户就没有后续的产权问题了。您家乡的这种情况在北京不太可能发生，因为最基础的政策都是在北京的各部委制定的，北京也执行的最严格，也就没有后续的麻烦。而您家乡之所以出这种事儿，就是因为当地没按照政策执行，所以后来才被整改和纠偏的。3、同等价格，那从居住角度推荐公寓，保值角度推荐老破小。应该按照自己的主要需求选。4、买老破小主要是地段问题，首选市区成熟板块，这样才能尽量弥补居住体验的不足，也能得到更多的配套支撑。然后首选强势单位的宿舍区+有人管的，这样在维护+重建的时候有可能提前得到配资支持。避开哪些原单位灭失或没人管的，什么好政策都不好排上。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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今年楼市最狠的卖家，出现了 上周，海淀橡树湾四期成交了一套99平的两居，成交价只有805万，很快成了地产圈的热点。橡树湾一向是海淀清河的改善标杆，新房没开售前，不管是生活、商业配套，还是学区，在清河都是数一数二的。自然，价格也稳定在十多万，最高曾到过16万一平。805万的价格，均价8万，可以说很低了。但这件事的重点还不是价格，而是这个业主：7月份刚刚上车了这套海淀清河橡树湾。当时的上车价是975万。四个月时间，房子跌了170万。由于不满两年，业主全额承担增值税，算下来，降幅已经近20%了。这套房子的成交周期只有57天，也就是在入手两个月后，他已经决定要卖房了。子姨问了下业主卖房的原因，很简单，及时止损：现在卖更卖不上价。持有两个月，就果断离场，这件事情很快就引起了热议。有人说，这是2025年最狠的买家。这怎么能说是最狠的，明明是最聪明的买家。7月份的清河，旁边的海晏和臻云刚刚开盘结束，新盘的冲击下，橡树湾的价格已经有了浮动。谁都没想到，接下来的三个月，价格会像瀑布一样，直接倾泻。橡树湾一期的一套两居室，10月初成交，总价还在808万，11月的最新成交已经降到了710万。一个月时间，直接蒸发一百万。截至目前，橡树湾11月份共成交了26套房源。这是橡树湾今年成交最多的月份。一个月前，子姨和海淀的中介聊过一次，当时二手房已经开始加速下跌。海淀次新上林溪一套139平的三居，带车位只要840万。这还只是挂牌价。当时因为价格过于震撼，一上午来了三十多人看房。昨天中介告诉我，当初咨询的上林溪价格，现在可以买到橡树湾了。上林溪也是清河的顶流小区，同样的139户型，总价大约相差两三百万。去年，橡树湾和上林溪都是抗跌属性中的佼佼者，截止今年年初，跌幅还控制在15%以内。现在，没有例外了。一个月前，中介介绍降幅还是以月度为单位。现在，情况更夸张了，几乎是一天一价。被誉为海淀最强学区的上地标杆上地东里，在贝壳上的挂牌价，几乎都是必看好房，入眼可见的都是降价：14天内降价200万；3天前降价102万；7天前降价130万……房子一个月蒸发一百万，业主一刀砍掉两百万，降幅最低的都在17%。要是现在和别人聊房价，低于30%的跌幅似乎都不好意思了。中介说，现在的业主都有一种感觉，今天不卖，明天就可能亏20万，现在成交的，都是断崖式降价的。房源成交的表格，他习惯给每个月的成交做一个简短的评价，或者是原因，或者是现象，十月份的是：黑色十月，成交骤降。十一月，他没再评价了。贝壳app上，房源成交记录已经是有选择的披露了。就连中介想查，也要费一番功夫。他说，现在只允许他们查询自己所在本区的成交，如果想查外区成交，只能托关系问那边的同事。而这里的本区，不是海淀区和朝阳区的区别，是上地与清河的区别。 欢 迎添加子姨微信： zhangziyi10010 注明公司名称、职位和姓名更易通过
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北京保障房中心正式入驻北京城市副中心新总部办公楼 来源：滚动播报（来源：北京城市副中心报） 本报讯（记者 关一文）近日，北京保障房中心正式入驻仪式在北京城市副中心燕保广场举行，标志着又一市属国企正式搬迁北京城市副中心。 北京保障房中心新总部办公楼位于北京城市副中心燕保广场南侧塔楼，总建筑面积2.95万平方米，秉承“绿色低碳、实用高效”理念，采用地源热泵与光伏发电等先进技术，严格按照绿色三星标准建设，预计每年可减少二氧化碳排放6000吨，节能率达30%，打造集办公、商业、酒店于一体的现代化智慧建筑。新总部的启用，标志着北京保障房中心迈入高质量发展新阶段，将为首都住房保障事业与北京城市副中心建设注入新动能。 市国资委党委书记、主任吴礼顺表示，北京保障房中心作为市委、市政府于2011年成立的市属国有企业，历经十四年发展，已成为全市住房保障体系中的主力军。此次顺利入驻北京城市副中心，不仅是企业自身发展的里程碑，更是市属国企积极融入北京城市副中心建设、服务首都大局的生动实践。他希望北京保障房中心以新总部启用为契机，深化国企改革，增强核心竞争力，持续发挥在全市保障性住房建设、运营与管理中的引领作用。 “历经十四年发展，北京保障房中心从复兴门天银大厦起步，历经金沟河、燕保大厦等多次搬迁，至今扎根北京城市副中心。”北京保障房中心党委书记、董事长吴东表示，入驻新总部办公楼，标志着北京保障房中心完成“2025年底前搬迁至北京城市副中心”的重大任务。吴东强调，北京保障房中心将持续扛牢首都住房保障事业的核心使命，充分发挥资源优势与行业引领作用，为高水平构建首都住房保障体系，为北京城市副中心经济社会高质量发展作出更大的贡献。据介绍，截至2025年三季度末，北京保障房中心已累计建设筹集各类保障房23万余套，为近35万首都居民解决了住房困难、改善了居住条件，有力发挥了在全市保障房建设筹集中的主力军作用。
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4.36亿元！建发海晏拿下11月海淀销冠，操盘手为包维 北京进深 徐迪 12月1日，北京11月住宅成交榜出炉。建发海晏以4.36亿元的成绩排名海淀区榜首，项目操盘手为包维。11月份，项目累计成交14套，面积合计0.32万㎡；成交均价13.53万元/㎡，始终保持价格高位。 建发海晏所在地块成交于今年1月2日，建发房产以90.4亿元的价格摘得，折合楼面价95062元/㎡，溢价25.04%。6月份和9月份两批次共431套房源取得预售许可证。截至11月30日，已完成241套网签，去化率56%。 成交均价约13.58万元/㎡；网签金额总计71.6亿元，覆盖了近八成地价款。项目总建面14.6万㎡，其中地上约9.5万㎡，地下约5.1万㎡。规划16栋7F-15F洋房+小高层，共435套，3.2-3.6米层高。户均建面达到218㎡，其中3栋单体平墅，一层一户，建面300㎡+。7#、14#、15#、16#楼有顶退户型，顶层复式带露台。6月6日，建发海晏403套房源取得预售许可证，除东南角13#楼，其余15栋住宅楼全部在范围内。 拟售均价在13.87万-16.91万元/㎡区间。北京“好房子”新规发布至今，建发海晏迈出了海淀新盘的突破性一步：一步阳台。围栏玻璃高1.2米，客厅落地窗子可以三开平拉合成一块，窗子可开至三分之二面宽。 窗户确定为德国旭格系统窗，四玻两腔一夹胶，超静音，相当于图书馆的环境。北京首个项目做到全屋应用，包括卫生间和厨房，玻璃用的鸟巢同款超白玻，透光率比普通玻璃高10%。 得房率，西北角4#7层洋房183户型可达到83%，剩下183中间户81%；218/266户型82%。 9大户型设计理念：①奢享层高设置3.2-3.6米。②私享电梯厅设计，套内独立玄关；③方正客餐厅，8人大圆桌设置；④南侧客厅一步阳台，有个透气的空间；⑤独立、采光通风家政间；⑥厨房台面650宽，使用更充裕；⑦全尺度卧室设置，居室空间进深≥3400米（500+1800+500+600=3400）；⑧极致收纳：全户型收纳16.7㎡起，套内占比≥11%；218起做独立衣帽间；⑨大窗户：客厅、卧室窗户宽度尽量宽。2/3的南向面宽设置大面积窗用于采光通风。 220㎡以上户型：家政间全部做了转角窗，可以晾晒又避免潮湿，并且与客厅、卧室完全隔离，独立好收拾；厨房台面650宽度，和建发观宸165户型的台面一样尺度。此外，所有户型厨房烟道外移，不占用吊柜面积，操作台也更加完整。266㎡以上户型：高阶改善独有的双动线处理，主人和家政阿姨走不同的通道。正门1.8米双开门，侧边独立通道直通厨房家政间。建发海晏打造的京派王府园林，四进三园十八景，电伴热锦鲤福池，水温能全年保持20℃，四季都能看到小鱼游来游去的那种。会所面积3600平，层高大致7米。含恒温泳池，大人、儿童泡池，按摩池；KTV、SPA、3个私宴厅；另有高尔夫、茶厅、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室……还有好多没听过的功能区。受文件限制，建发在朱房项目上园林景观上走中式风，主体住宅建筑设计则加入现代风格元素，整体做到和谐明朗。住宅楼屋顶均有造型轮廓线，与丰台的璞逸丰宜类似，做了大飘檐设计。立面大部分石材为主，体现中式府院的厚重感，搭配少量玻璃幕和铝板，用金属线条质感展示现代建筑风格。滨水而建，外立面颜值有保证的话，将成为这片河景豪宅的加分项。 地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁13号线上地站步行约1.5公里，昌平线朱房北站约1.2公里。周边教育资源丰富，海淀实验二小汇缘分校、橡树分校、清华附小清河分校等。北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在13万/㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到15万。值得一提的是，万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到2公里。 相关公司：建发集团,建发物业无锡
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中国中产阶级投资日本民宿"暴雷"：别买 不要当接盘侠 日本一老城区内街道 在日本大阪西成区，黄昏总是带着一种复杂的味道。空气里混合着陈年垃圾的霉味、墙角未干的尿味，以及近几年随着疯狂改造翻新而弥漫开来的水泥灰浆气息。街道上，几个衣衫褴褛的日本老人推着生锈的自行车，缓缓穿越著名的“流浪汉之家”三角公园。而在他们身后不远处，一群拖着银色行李箱的年轻中国游客，正低头盯着手机里的地图软件，在错综复杂的巷弄里寻找他们以每晚300元人民币订下的“特区民宿”。这里曾是日本最著名的贫民窟，也是被主流社会遗忘的角落，聚集着大量的日结工和流浪汉。但如今，它在地产圈有了一个新的绰号—“大阪的中华街”。不是因为街边多了几家中餐馆，而是那些挂着民宿住宅标识的楼房里，房产证上密密麻麻写着中国人的名字。 大阪市西成区一名男子与无家可归者聊天，并向他们分发物资 过去几年，成千上万的中国中产阶级怀揣着资金与焦虑，像候鸟一样飞越海峡。他们买下这里破旧的公寓，试图用“经营管理签证”为家庭搭建一个通往发达国家的安全屋。在那个狂热的阶段，这里被描绘成遍地黄金的蓝海，仿佛只要投资民宿，就能躺着赚钱、拿身份、享受福利。然而，2025年的冬天来得比往年更早。随着日本政府将“经营管理签证”的投资门槛提升至3000万日元，昔日的蓝海变成了红海。许多人原本就因为不了解内情而上当受骗，而随着日本首相高市早苗11月7日发表那番粗暴干涉中国内政的言论以来，日本民间敌意上升，待在日本甚至连人身安全都成了问题。“不要买，不要当接盘侠。”当地的中国中介发出了善意的忠告。贫民窟与乌托邦 2020年，32岁的翟勒做了人生中最大的一次决定。他卖掉国内的房子，辞去工作，一个人带着行李箱飞到日本。在那之前，他是上海一家投资公司的经理。传统行业越来越不好做，生活节奏不断加快，压力也越来越重。他想换个环境，也想重新寻找出路。2017年，他和女友到大阪、神户和奈良旅行。那是他第一次深入观察这个国家，街道的整洁、社会的秩序感，都让他印象深刻。作为投资人，他也敏锐地捕捉到了日本民宿的商机。“日本的酒店普遍很小，十几平米，两个人加上两个大行李箱，就没什么地方转身了。旺季还按人头收费，本来800元一晚的房间，两人住就要1400元。”相比之下，民宿的空间更大，价格更具竞争力，未来或许更有前景。2019年，公司决定正式进军日本民宿市场。他跟着团队去大阪考察，看地、看房、看施工条件，也向当时关西最大的民宿公司请教经营模式。他们了解到，日本整体房价和地价都低于国内，不仅建筑质量高、工期短，还是永久产权，民宿回报率也不错。更重要的是，大阪正在筹备2025年世博会，还计划在2030年建成全亚洲最大的赌场，城市的未来发展肉眼可见。 11月17日拍摄的日本东京城市景观 / 新华社记者贾浩成 摄 不久，他就和几个合伙人凑了1亿3千多万日元，在大阪大国町买下一块140平米的土地，准备建楼。但就在这时，疫情爆发了。全球旅游业停摆，项目只能被迫按下暂停键。直到疫情过去，他才在北海道成立了Wing Niseko房产公司，重新开始这条路。之后几年，他又陆续在北海道花了2亿日元，购买了4套民宿。翟勒只是其中一个例子。过去十年里，成千上万的中国中产像他一样，试图用“民宿”这把钥匙打开通往日本的门。在日本的法律体系中，“经营管理签证”最初并不是为移民设计的。它诞生于2006年泡沫经济破裂之后，为了吸引外国投资者，日本推出了“经营投资签证”，2015年更名为“经营管理签证”。但在中国的中介口中，它被重新定义为“日本移民签证”。只要拿出500万日元（约合25万元人民币）注册一家公司，并保持正常运营，不看语言、不看学历、不看年龄，就可以拿到经营管理签证。一人申请，全家可以移居日本，享受当地居民同等的医疗、教育福利，住满五年可入籍，十年就能拿永驻身份。2018年，《住宅宿泊事业法》（即“民宿新法”）实施，开民宿成为合法经营行为。于是，民宿政策与经营管理签证形成了天然闭环，买房、经营、资产配置，一次性解决。而大阪又因2016年推出了“特区民宿”制度，允许民宿全年365天营业，突破了民宿新法180天的限制，迅速成为中国买家最集中的目的地。 2025年，大阪暂停发放新的“特区民宿”许可证 “疫情之后，中国人报复性买房、报复性办签证。尤其是江浙沪的客户，一买就是几套。”在关西深耕多年的房产中介林书聪见证了这波疯狂。那几年，只要从大阪西成区的车站出来，走几步就能看到民宿门口密密麻麻的运营标牌，许多经营者的名字都是中文。数据佐证了这种狂热。据日本官方统计，持有经营管理签证的人数从2015年底的18100人，激增至2024年底的41600人，其中超过半数持有者是中国人。阪南大学松村嘉久教授的研究更指出，截至2024年底，大阪认证的5587家特区民宿里，有2305家由中国企业经营，其中一半是在2022年之后拿到认证的，增长速度在疫情后尤其明显。 2019-2024年日本持有经营管理签证的人数变化 西成区，这个曾长期被视为大阪“毒瘤”的贫民区，因为地价低、建筑密集，反而成了中国资本最集中的狂欢场。对许多从中国远道而来的买家而言，这里不再是流浪汉的聚集地，而是一张能以相对低成本进入日本的通行证。 “花50万，全家合法生活在发达国家。” “不会日语也能开公司。” “大阪民宿回报率6%—8%，孩子能上日本学校。” 这些经过提炼的卖点，被做成一条条吸引人的广告语，在社交平台上不断扩散。很多人就是在这样的承诺里，迈出了那一步，可等真正把房子交付运营、开始算账的那一刻，他们才慢慢意识到，事情并不是他们想的那样简单。镰刀、损耗与隐形壁垒 摆在他们面前的第一件事，不是收益，也不是回本，而是价格不透明的“镰刀”。林书聪见过太多这样的故事。他说，西成区的房子，正常价格就是两三千万日元，贵一点也就是四千万日元。但一些国内中介，硬是能把同一套房子卖到八千万日元。他们甚至把大阪的西成区说成是“北京的西城区”，买家不熟悉日本，还以为自己捡到便宜，其实是掉进了陷阱。 大阪的城市景观 / 南风窗诺言 摄 这种套路通常是“两头割”。买房时，中介会承诺代运营三年，年化回报6%，听上去像是稳赚不赔的生意。可房价被抬高的那一部分，已经把三年的“回报”都算进去了。“一套8000万日元的房子，账面上给你做足收入，看起来完全够维持签证。”林书聪说，“但往往不到三年，运营方就会说经营不善，要解约。你再找正规的运营公司，按市场行情分成，回报率可能连3%都没有。买房一次，运营一次，两次都得挨刀。”比经济账更难算的，是文化账，小到垃圾分类的摩擦，大到当地民众对整个中国房东群体的抵制，造就了一道难以逾越的鸿沟。 当地民众对民宿产业持有不满态度 在大阪府“府民之声”页面上，关于西成区民宿噪音、治安恶化、推高租金的投诉在2024年激增至399件，比前一年翻了一倍。有人举报，一些中国买家在民宿特区大量收购公寓，把租金抬上去，迫使原住民搬走，再把整栋楼改成民宿。还有大阪居民投诉“我的一位住在浪速区的熟人，在房东变成中国人后，房租立刻从8万日元涨到了18万日元，他也因此被迫搬走”。随着讨论不断累积，抵触情绪越来越明显。“日本有个词叫‘观光公害’。”林书聪说，“就是过度旅游。在大阪、京都这些游客密集的地方，你很容易感觉到本地人的不耐烦。”他自己在谈交易时，也遇到过这样的气氛，对方只要听到买家是中国人，态度马上变冷。在这种混乱、矛盾和情绪不断扩散的环境里，日本政府的态度也开始发生变化，风向一点点从市场端，转向了经营管理签证本身。风向变了 2025年10月10日，日本出入国在留管理厅公布了新的“经营管理”签证规定。这项政策一出，“500万日元就能移民日本”的时代基本宣告结束。新规把注册公司的资金要求从500万日元提高到3000万日元，并要求必须雇佣至少一名日本人或持永住身份的全职员工。与此同时，日本政府开始审查申请人的背景，要求有三年以上管理经验，或者拥有相关专业的硕士学历。申请公司的业务计划，也需要由注册会计师或中小企业诊断师确认。日本的意图很明显，希望提高门槛，阻止外国人的到来。不管是此前崛起的参政党，还是极右翼背景出身的先首相高市早苗，都在极力回应日本民间的排外情绪。自然，外国人问题，也成了新政府首推的重要议程。 日本街头反对民宿的标语 凡凡作为从业者，明显感觉到了风向的变化，“以前申请一年365天营业的旅馆业牌照还算简单，现在要做无障碍设施，成本一下就上来了，流程也变麻烦了。”各地的民宿规定也变严了。《住宅宿泊事业法》要求经营者必须提前和周边邻居沟通。以前是以房子的中心点画一个范围，现在改成以四个角为基点。涉及范围更大，需要挨家挨户说明情况。这些变化在华人圈里引起了不小的震动。林书聪说，他最近接触的客户，大致分成两类。一类人态度很强硬。他们认为现在别人大批量抛售房产，价格下降，正是“捡漏”的好时候。他们甚至比以前更敢投，以为能“捡”到便宜货。另一类人则想尽快止损。这类人在买房的时候就已经吃过亏，如今续签无望，只能赶紧挂牌出售。但市场已经变了，懂行的本地人一看就知道问题在哪里，接盘的并不多。 大阪正在抛售的房屋 更焦虑的是一些家庭。他们卖也难，留也难。林书聪提到了一对广州夫妇，他们被某油管网红忽悠，投入600万人民币在大阪买了2套民宿，还绑定了昂贵的税务服务。然而，由于房子位置偏僻、质量堪忧，加上托管公司的运营不善，最后不仅没赚到钱，反而成了负担。“他们找我咨询想止损，但除了割肉别无他法，”林书聪无奈地说，“更麻烦的是，他们被那个中介PUA了，以为签证必须找原中介续，对于需要准备什么材料一无所知，生怕得罪了中介导致签证作废。”而对于那些仍在犹豫是否入场的人，林书聪建议，“不要犹豫，不要买。除非你懂行，而且准备亲自经营。否则现在进来，就是接盘”。他判断，日本未来的民宿政策还会继续收紧，未来几年，房产市场也会进入调整，不会像过去那样一路上涨。地缘政治与社会温差 2025年11月7日，日本政坛又丢出了一颗重磅炸弹。日本新任首相高市早苗在众议院预算委员会上公然表示，“台湾有事”可能是日本行使集体自卫权的“存亡危机事态”。这番暗示日本可能武力介入台海的言论，迅速引发了中国国内的强烈抗议，也让中日民间交流的信任基础摇摇欲坠。翟勒是最早感受到寒意的人。从11月中旬开始，退订的通知接踵而至，“目前大约有30%到40%的订单被退订”。他接到的第一个退单来自国内4位阿姨组成的旅行团，她们原本计划春节期间在北海道游玩一周，结果前几天跟他取消，理由是“响应政策，不给国家添乱了”。对于北海道的民宿业来说，12月到2月的雪季一直是北海道民宿的旺季，往年这个时候，房间早已被预订一空，如今却要面对客源断流的窘境。 北海道雪景 / 南风窗诺言 摄 林书聪观察到，日本的代际差异正在拉大。一些经历过中日蜜月期的老一辈日本人，对中国依然抱有尊重，他们会把吃中餐视为高端消费，甚至会为此特意穿上正装。但年轻人的态度不一样。“日本年轻人对政治其实不感兴趣，他们只关心工资涨没涨、便利店的便当贵没贵”，林书聪说，“但他们对中国的态度，与其说是恶意，不如说网络构建了他们对中国的刻板印象。前阵子，有一个中国光头男在涩谷街头打篮球跳舞的视频在日本社交网络上疯传，评论区里骂声一片。”这种情绪偶尔也会刺破表面的礼貌。前几天，林书聪在心斋桥一家拉面店点餐，刚在自助机上买完票，店员看到他是中国人，直接冲出来对他比了一个“Stop”的手势，语气生硬且充满防备。性格温和的翟勒，在大阪西成区也经历过一次正面冲突。那天他接送做产后康复的妻子，把车临时停在主路上，“因为日本是允许打着双闪、不熄火、人不下车临时停靠的”，两个日本年轻人却走过来，指责他堵了路。当听出他是外国人后，对方的指责迅速升级成了辱骂，对他说“你们中国人最好别在这，早点从大阪滚出去”。虽然冲突最终在翟勒提出“报警”后平息，但那种敌意让他记忆犹新。“社会正在分裂。”翟勒总结道。媒体和网络在不断渲染对抗，影响着普通民众的情绪。但在商业领域，那些真正有生意往来的日本合作伙伴，依然保持着理性和专业，“只要遵守游戏规则，生意还能做”。 在日本的首相官邸外，民众参加抗议活动 / 新华社记者贾浩成 摄 只是，大家都心照不宣地感觉到，那个靠热情和微笑就能消融隔阂的年代，似乎正在远去。新政与寒流，让所有人都开始重新思考去留。而无论选择是什么，那个“遍地是机会”的年代，早已经彻底结束了。（应受访者要求，文中翟勒、林书聪为化名）作者 |辰夕编辑 | 阿树值班主编 | 吴擎排版 | 诺言
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金隅迎战中建壹品 北京海淀对垒谁是最后赢家？ 观点网 临近年终，北京新房市场项目取证速度明显加快，11月以来已有15个项目实现首次取证或是加推取证。继11月25日单日连发三张预售证小高峰后，11月27日再度提速，一天内又有4个项目成功取得预售许可证。此次取证项目包括金隅打造的北京隅·海岄、中建壹品开发的海宸元境，以及位于顺义中央别墅区的华润北京润园和懋源·骊橒臺。虽然数量达4个，但实际仅分布在两个板块，其中又以海岄及海宸元境更为邻近。取证第二天，两个项目再次“撞期”开盘。据官方释出的海报，海宸元境首开当日销售183套，金隅虽未明确放出首开数据，但也海报中“感谢每一位业主的选择”，回应市场热度。不过，在海报喜讯背后，最终的去化表现仍需等待网签信息的进一步验证。“双子”命运今年6月5日，北京海淀宝山村0016、0017地块成功出让。其中，中建壹品以27.28亿元竞得0016地块，另一宗0017地块则是由金隅以33.64亿元竞得。两宗地块正对应到此次取证的海宸元境、北京隅·海岄。从地理位置来看，两宗地块紧密相连，仅间隔一条马路作为切割。作为孪生子，两宗地块在数据指标上有颇多相似之处，包括容积率均为2.1，建筑控高30米、绿地率30%等。实际上，在北京近年土拍市场中，双子地块出现频率显著增多，房企之间的关系也并非全然是表面上的“隔街对打”。不少企业构建起隐秘而紧密的合作，即在拿地后互相参股、交叉持股，成为风险共担、收益共享的命运共同体。当然，这样的合作也是有利有弊。就宝山村项目而言，尽管地块相邻、出让条件高度相似，两家开发商却选择了各自独立操盘，在市场上单打独斗，未见明显的资本或运营层面协同。如此也就更考验双方产品的差异化，以及产品力水平。毕竟，双方几乎要在相同的区位和客群中正面交锋，在没有价格同盟以及错位默契下，便只剩产品力说话。拿地后仅两个月，便有项目规划流出；拿地近六个月后，两宗同日出让地块再次于同一天取得预售许可证。随着开盘时间临近，萦绕在两个项目间的硝烟也正式弥漫开来。0016地块、0017地块东西向分布，0016地块位于西侧，邻近配套幼儿园，也是两个地块中面积稍小的。用地规模24009.55平方米，地上建筑规模50420.055平方米，配建要求包括社区卫生服务站、社区养老服务驿站等。0017地块用地规模28592.77平方米，地上建筑规模60044.817平方米。配建要求更为复杂，涉及社区综合文化室、末端营业网点、开闭站、通信接入机房、有线电视三级机房，以及再生资源回收站等。虽然种类繁多，但建筑面积合计低于0016地块。但或许正因多样的配建类型，0017地块在规划中采用了点状的楼栋布局，以分散式排布，为各类配套预留空间。海淀试炼场据北京市住房和城乡建设委员会消息，海淀区宝山村棚户区改造平衡资金地块（二期）项目HD00-1412-0016地块的项目为“海辰里”，推广案名为海宸元境。项目整体规划为11栋住宅楼、414户。此次取证涉及项目的10栋住宅楼，合计共396套房屋，准许销售面积共46750.42平方米，拟售均价介于9.08万元-9.77万元之间。其中，单价最高的房源集中在7#住宅楼，共计供应20套，9.38-9.41万元价格段供应36套，其余集中在9.2万元以下，整体预计可带来约43亿元销售收入。0017地块项目名称为“海岄雅苑”，推广案名为北京隅·海岄，共计规划13栋住宅楼、458套。项目此次取证涉及12栋住宅楼，合计共442套房屋，准许销售面积共56783.38平方米，拟售均价在9.01万元-9.65万元之间，且仅有5#住宅楼80套房源价格在9.65万元/平方米，以及10#住宅楼80套房源为9.46万元/平方米，其余均在9.37万元以下，整体预计可带来约52.9亿元的销售收入。从项目名称不难看出，两家房企都在这块土地上拿出看家本领。一方面，北京隅是金隅地产去年推出的全新高端产品线，从朝阳区十八里店的北京隅·东序，到丰台中关村科技园的北京隅·西颂，再到如今落子海淀的北京隅·海岄，逐步完成在核心城区的布局。另一方面，海宸元境是中建壹品豪宅产品系“元境”首发之作，同样聚焦豪宅需求。可以说，海宸元境不仅承载着中建壹品进军高端赛道的使命，更被寄予希望，成为其在北京打造的开篇标杆。正因如此，两家房企实际上是展开了一场关于产品、品牌与运营能力的较量。户型方面，海岄推出108、129、145平方米三种面积段。海宸元境更丰富一些，包括99、107、123、139、181五种面积段。其中，99-123平方米为主力户型，合计供应328户，占比约80%。显而易见的是，两个项目在户型设计上还是存在一定的重叠部分。需要注意的是，两个项目的开盘节奏再次同步。踩着11月的尾巴，海岄在最后一个周五开盘，均价8.2万/平方米起。而在27日取证之后，海宸元境也迅速启动提前放售，99平方米户型成交价约808万，139平方米楼王端户封顶价1216万，成交均价约8.1-8.3万元/平方米。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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海淀价值爆发！北京隅·海岄、海宸元境宝山双子星开盘赢得满堂彩 市场的聚光灯再次投向海淀，一场关于高端居住价值的精彩展演正徐徐启幕。11月28日，备受瞩目的海淀“宝山双子星”——北京隅·海岄与海宸元境同期开盘，以各具特色的方式共同收获了市场的热烈反馈，为海淀的区域价值写下了有力的证明。北京隅·海岄以一份“向首批业主致谢”的温情公告，为项目的市场首秀奠定了基调。这份致谢，不仅是项目与首批选择于此的居者建立深度连接的开始，更从侧面印证了其产品理念与圈层诉求的高度契合。其专注于静谧雅居意境，显然已精准触达了目标客群，实现了首发房源的成功去化。与之同台竞技的海宸元境则以一份分量十足的业绩喜报，为市场提供了衡量热销的硬核标尺。项目开盘当日即实现劲销183套、销售额突破18亿元的战绩，这一数据直观地展现了市场对其现代国际化产品定位的强烈追捧，也凸显了海淀改善需求所蕴藏的深厚能量。 两种不同的市场表达，共同揭示了当前高端置业逻辑的核心：在海淀这样的价值高地，成功的项目必然是与土地禀赋共鸣、并能以卓越产品力满足细分需求的典范。北京隅·海岄以意境取胜，为追求静谧生活的精英提供了心灵栖所；海宸元境则以现代国际化的硬核产品见长，精准契合了高端家庭对品质生活的进阶想象。此次“宝山双子星”的同步成功，其意义远超个案范畴。它是一次区域价值的集中爆发与验证，清晰地表明：在海淀这片充满活力的土地上，那些能够深刻理解土地价值、并以卓越产品力予以回应的项目，必将赢得市场的满堂喝彩，共同擘画出海淀人居未来的崭新图景。 文章来源:乐居买房
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政策持续显效，海淀新盘引爆改善市场！海宸元境首开销售183套 在一系列房地产优化政策持续显效的背景下，北京楼市改善型需求崛起，海淀作为核心价值高地，成为改善客群的重点选择区域。尤其是海淀宝山板块多年来稀缺的纯新盘供应，叠加央企品质、优质配套与高性价比优势，让中建壹品・海宸元境等项目一经亮相便引爆市场，成为撬动北京改善市场的核心力量。 海宸元境开盘现场。图/企业供图11月28日，中建壹品首个豪宅产品系“元境”系的首发力作——中建壹品·海宸元境正式开盘。开盘当日现场更是人气火爆，客户选房签约氛围热烈。首开当日劲销183套、金额超18亿，为市场注入信心。利好政策持续显效，改善楼盘拉升市场热度北京楼市需求结构正发生显著变化。中指研究院近日发布的10月份住宅产品月报显示，2025年1-10月北京90平方米以下刚需型产品成交近6754套，成交套数占比为22.3%，较2024年同期下降4.0个百分点。90-200平方米产品成交超2.1万套，成交套数占比71.2%，较2024年同期提升4.5个百分点。200平方米以上产品成交1950余套，成交套数占比6.5%，较2024年同期下降0.5个百分点。数据清晰表明，改善型住宅已成为北京楼市的主流增长点。这一变化背后，是多重房地产调控优化政策的持续落地见效。今年以来，北京不仅跟随下调个人住房商业贷款利率与公积金利率，更逐步放宽购房限制，取消五环外住房套数限制、加大公积金贷款支持力度，加之“好房子”政策推动住宅产品迭代升级，核心区域优质楼盘成为拉动成交的关键引擎。从年初海淀功德寺“双子星”开盘热销，到朝阳黄杉木店、酒仙桥及树村项目的备受追捧，改善需求持续释放，而海淀宝山板块的双子楼盘则成为后续市场的发力重点。作为宝山板块标杆项目，中建壹品打造的海宸元境点燃了市场热情。自11月12日售楼处开放以来，项目日均到访量约300组，周末单日最高达700余组。 海宸元境鸟瞰规划图。图/企业供图一位购房者称，其在海淀上班，但是居住的是老小区，没电梯、停车位紧张，换房就想一步到位。之前也看了海淀几个新盘，位置是不错，但总价实在超出预算。后来听说宝山板块有新项目，属于海淀的核心辐射圈，位置挺合适的，而且不管自驾走五环，还是以后坐地铁，通勤都方便。该购房者继续称，“这个项目是洋房产品，居住舒适度肯定比老小区强太多，关键是总价刚好在预算范围内，完全符合预期。”海淀宝山板块崛起，公园畔的价值高地作为万亿GDP的大区，海淀是北京科技、产业、教育的高地。海淀近些年一直陆续有地块供应，但是在位于阜石路附近的宝山板块，多年来几乎无新房供应，积累了大量改善需求。宝山板块坐落于西四环至西五环之间，距阜石路仅200米，自驾可直达五环快速路，地铁6号线串联金融街、CBD等核心区域，多条换乘线路进一步拓宽通勤半径，交通便捷度优势显著。 海宸元境区位图。图/企业供图宝山板块作为海淀重点发展的宜居板块，承接着“科技创新+生态居住”双重功能，定位为“海淀北部生态宜居新标杆”。相比周边区域，纯海淀学籍+近核心产业区的独特属性，既能满足科技人才的居住诉求，也是地缘客户置换的最优选择。央企中建壹品精准把握区域价值，将高端产品线“元境系”首次引入北京并落子宝山板块，打造海宸元境项目。依托央企成熟的施工建造标准与品质管控体系，项目完美契合改善客群对“稳健性”与“高品质”的双重追求。除了产业支撑、交通便捷外，宝山板块的教育与生态资源持续升级。宝山村HD00-1412-0003地块规划新建一所学校，拟由清华大学附属中学承办，纳入清华大学附属中学教育集团。项目预计2026年10月开工，2028年6月竣工，清华大学附属中学参与建设设计。宝山板块还将规划建设22.6公顷的宝山城市休闲公园，预计2026年中期建成，将为周边25万居民提供“乐活花园”，而该公园紧邻海宸元境，将为业主带来“推窗见绿、出门入园”的优质生态居住体验。央企精工赋能，纯洋房产品填补区域空白首进海淀，央企中建壹品拿出了高端产品线“元境系”，这也是在北京的首作，可谓诚意十足。在社区规划上，海宸元境展现出稀缺的低密优势：项目容积率仅2.1，为近几年西四环区域较低容积率地块，规划建设11栋7-11层纯洋房，是当前海淀五环内少有的“纯洋房社区”。社区采用“南北行列式+中间梅花桩式”布局，最大楼间距达67米，充分保障了居住的视野与舒适度，体现了社区环境的改善性。 海宸元境外立面效果图。图/企业供图而在社区园林打造上，海宸元境以“西山雅集”文脉为内核，构建“一轴五境十雅”完整景观体系，既延续东方园林意境，又贴合现代人居需求，与外部宝山城市休闲公园形成“内外双园”生态格局。此外，项目打造约68米海淀最长大门展面，搭配皇家装饰纹样、星光灯与编钟景墙，为业主营造庄重又温暖的归家仪式感。 海宸元境园林效果图。图/企业供图如果说社区环境彰显了改善，那么在户型设计上，海宸元境则是填补了区域部分产品空白。海宸元境的户型覆盖99-181平方米区间，其中99-125平方米主力户型占比达80%，总价锁定800万—1000万元。地处海淀四环至四五环板块，该项目填补了区域内100平方米以下三居、千万级内带地铁新房的供应空白。99平方米户型均为端户设计，约93%的高使用率备受刚需青睐。270°弧形转角飘窗加持，采光与视野双重升级；3.5米面宽客厅搭配LDK一体化布局，打造出约25平方米开阔活动公区，满足日常互动需求。 海宸元境99平米户型图。图/企业供图107平方米B1三居堪称三口之家的全周期理想居所，户型方正通透。约9.4米南向三面宽搭配可拓展的南向X空间，为生活场景预留更多想象；约20平方米小家化主卧套采用三段式布局，承载多元场景；全屋精细化收纳系统（玄关柜、家政区、餐边柜）重构空间秩序；U形厨房优化操作动线，南向全飘窗增添生活质感。其端户版本更配备约10米超长转角飘窗，L形大采光面实现270°无遮挡观景，兼具实用与颜值。 海宸元境107平米户型图。图/企业供图123平方米四居两卫，八窗全明户型，南向三面宽拓展至约10.25米，每面宽均配飘窗；3.95米面宽客厅与餐厅同宽，空间开阔大气。南向主卧套房自带步入式衣帽间与独立卫浴，入户玄关与独立家政间提升生活便捷度；北向则规划U形厨房、书房、次卧及三分离客卫，功能分区科学合理。 海宸元境123平米户型图。图/企业供图139平方米四居作为纯改善主力，以奢适尺度定义品质生活。独立仪式感玄关入户，超11米南向三面宽搭配全幅光幕设计，1:1黄金面宽进深比带来通透奢适体验；约5米横厅与同比例餐厅相连，构建出约40平方米“全家超级聚场”；约22平方米奢华主卧套采用酒店式布局，多功能飘窗拓展使用场景。客卫三分离设计、主卫独立明卫配置，完美适配多人口家庭高频使用需求，避免时段性拥挤。 海宸元境139平米户型图。图/企业供图精装层面，项目以松下六恒系统为核心构建健康空气环境，选用博世等一线品牌筑牢品质基底，更融入华为全屋智能系统，让便捷生活触手可及。这样兼具稀缺性、稳健性与实用性的项目，也为北京改善市场树立了“好房子”的标杆范本，成为政策优化背景下楼市高质量发展的生动注脚。文/段文平 编辑 王进雨 校对 张彦君
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政策持续显效，海淀新盘引爆改善市场！海宸元境首开销售183套 在一系列房地产优化政策持续显效的背景下，北京楼市改善型需求崛起，海淀作为核心价值高地，成为改善客群的重点选择区域。尤其是海淀宝山板块多年来稀缺的纯新盘供应，叠加央企品质、优质配套与高性价比优势，让中建壹品・海宸元境等项目一经亮相便引爆市场，成为撬动北京改善市场的核心力量。 海宸元境开盘现场。图/企业供图11月28日，中建壹品首个豪宅产品系“元境”系的首发力作——中建壹品·海宸元境正式开盘。开盘当日现场更是人气火爆，客户选房签约氛围热烈。首开当日劲销183套、金额超18亿，为市场注入信心。利好政策持续显效，改善楼盘拉升市场热度北京楼市需求结构正发生显著变化。中指研究院近日发布的10月份住宅产品月报显示，2025年1-10月北京90平方米以下刚需型产品成交近6754套，成交套数占比为22.3%，较2024年同期下降4.0个百分点。90-200平方米产品成交超2.1万套，成交套数占比71.2%，较2024年同期提升4.5个百分点。200平方米以上产品成交1950余套，成交套数占比6.5%，较2024年同期下降0.5个百分点。数据清晰表明，改善型住宅已成为北京楼市的主流增长点。这一变化背后，是多重房地产调控优化政策的持续落地见效。今年以来，北京不仅跟随下调个人住房商业贷款利率与公积金利率，更逐步放宽购房限制，取消五环外住房套数限制、加大公积金贷款支持力度，加之“好房子”政策推动住宅产品迭代升级，核心区域优质楼盘成为拉动成交的关键引擎。从年初海淀功德寺“双子星”开盘热销，到朝阳黄杉木店、酒仙桥及树村项目的备受追捧，改善需求持续释放，而海淀宝山板块的双子楼盘则成为后续市场的发力重点。作为宝山板块标杆项目，中建壹品打造的海宸元境点燃了市场热情。自11月12日售楼处开放以来，项目日均到访量约300组，周末单日最高达700余组。 海宸元境鸟瞰规划图。图/企业供图一位购房者称，其在海淀上班，但是居住的是老小区，没电梯、停车位紧张，换房就想一步到位。之前也看了海淀几个新盘，位置是不错，但总价实在超出预算。后来听说宝山板块有新项目，属于海淀的核心辐射圈，位置挺合适的，而且不管自驾走五环，还是以后坐地铁，通勤都方便。该购房者继续称，“这个项目是洋房产品，居住舒适度肯定比老小区强太多，关键是总价刚好在预算范围内，完全符合预期。”海淀宝山板块崛起，公园畔的价值高地作为万亿GDP的大区，海淀是北京科技、产业、教育的高地。海淀近些年一直陆续有地块供应，但是在位于阜石路附近的宝山板块，多年来几乎无新房供应，积累了大量改善需求。宝山板块坐落于西四环至西五环之间，距阜石路仅200米，自驾可直达五环快速路，地铁6号线串联金融街、CBD等核心区域，多条换乘线路进一步拓宽通勤半径，交通便捷度优势显著。 海宸元境区位图。图/企业供图宝山板块作为海淀重点发展的宜居板块，承接着“科技创新+生态居住”双重功能，定位为“海淀北部生态宜居新标杆”。相比周边区域，纯海淀学籍+近核心产业区的独特属性，既能满足科技人才的居住诉求，也是地缘客户置换的最优选择。央企中建壹品精准把握区域价值，将高端产品线“元境系”首次引入北京并落子宝山板块，打造海宸元境项目。依托央企成熟的施工建造标准与品质管控体系，项目完美契合改善客群对“稳健性”与“高品质”的双重追求。除了产业支撑、交通便捷外，宝山板块的教育与生态资源持续升级。宝山村HD00-1412-0003地块规划新建一所学校，拟由清华大学附属中学承办，纳入清华大学附属中学教育集团。项目预计2026年10月开工，2028年6月竣工，清华大学附属中学参与建设设计。宝山板块还将规划建设22.6公顷的宝山城市休闲公园，预计2026年中期建成，将为周边25万居民提供“乐活花园”，而该公园紧邻海宸元境，将为业主带来“推窗见绿、出门入园”的优质生态居住体验。央企精工赋能，纯洋房产品填补区域空白首进海淀，央企中建壹品拿出了高端产品线“元境系”，这也是在北京的首作，可谓诚意十足。在社区规划上，海宸元境展现出稀缺的低密优势：项目容积率仅2.1，为近几年西四环区域较低容积率地块，规划建设11栋7-11层纯洋房，是当前海淀五环内少有的“纯洋房社区”。社区采用“南北行列式+中间梅花桩式”布局，最大楼间距达67米，充分保障了居住的视野与舒适度，体现了社区环境的改善性。 海宸元境外立面效果图。图/企业供图而在社区园林打造上，海宸元境以“西山雅集”文脉为内核，构建“一轴五境十雅”完整景观体系，既延续东方园林意境，又贴合现代人居需求，与外部宝山城市休闲公园形成“内外双园”生态格局。此外，项目打造约68米海淀最长大门展面，搭配皇家装饰纹样、星光灯与编钟景墙，为业主营造庄重又温暖的归家仪式感。 海宸元境园林效果图。图/企业供图如果说社区环境彰显了改善，那么在户型设计上，海宸元境则是填补了区域部分产品空白。海宸元境的户型覆盖99-181平方米区间，其中99-125平方米主力户型占比达80%，总价锁定800万—1000万元。地处海淀四环至四五环板块，该项目填补了区域内100平方米以下三居、千万级内带地铁新房的供应空白。99平方米户型均为端户设计，约93%的高使用率备受刚需青睐。270°弧形转角飘窗加持，采光与视野双重升级；3.5米面宽客厅搭配LDK一体化布局，打造出约25平方米开阔活动公区，满足日常互动需求。 海宸元境99平米户型图。图/企业供图107平方米B1三居堪称三口之家的全周期理想居所，户型方正通透。约9.4米南向三面宽搭配可拓展的南向X空间，为生活场景预留更多想象；约20平方米小家化主卧套采用三段式布局，承载多元场景；全屋精细化收纳系统（玄关柜、家政区、餐边柜）重构空间秩序；U形厨房优化操作动线，南向全飘窗增添生活质感。其端户版本更配备约10米超长转角飘窗，L形大采光面实现270°无遮挡观景，兼具实用与颜值。 海宸元境107平米户型图。图/企业供图123平方米四居两卫，八窗全明户型，南向三面宽拓展至约10.25米，每面宽均配飘窗；3.95米面宽客厅与餐厅同宽，空间开阔大气。南向主卧套房自带步入式衣帽间与独立卫浴，入户玄关与独立家政间提升生活便捷度；北向则规划U形厨房、书房、次卧及三分离客卫，功能分区科学合理。 海宸元境123平米户型图。图/企业供图139平方米四居作为纯改善主力，以奢适尺度定义品质生活。独立仪式感玄关入户，超11米南向三面宽搭配全幅光幕设计，1:1黄金面宽进深比带来通透奢适体验；约5米横厅与同比例餐厅相连，构建出约40平方米“全家超级聚场”；约22平方米奢华主卧套采用酒店式布局，多功能飘窗拓展使用场景。客卫三分离设计、主卫独立明卫配置，完美适配多人口家庭高频使用需求，避免时段性拥挤。 海宸元境139平米户型图。图/企业供图精装层面，项目以松下六恒系统为核心构建健康空气环境，选用博世等一线品牌筑牢品质基底，更融入华为全屋智能系统，让便捷生活触手可及。这样兼具稀缺性、稳健性与实用性的项目，也为北京改善市场树立了“好房子”的标杆范本，成为政策优化背景下楼市高质量发展的生动注脚。文/段文平 编辑 王进雨 校对 张彦君
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中海地产12.48亿元竞得九棵树南地块 新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）北京土地市场进入密集供应期，交易活跃度提升。继11月25日懋源以超百轮竞价、溢价率18.21%竞得松榆里地块后，11月27日，通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017地块（简称“九棵树南地块”）成交。由中海地产旗下公司北京海铧房地产开发有限公司以12.48亿元、溢价率0.97%竞得。截至挂牌竞价结束，该地块共收到两份报价，分别来自中海地产和北京城建。经现场5手竞价，最终中海地产以12.48亿元、溢价0.97%拿下，经营楼面价2.32万元/平方米。九棵树南地块属于通州老城核心梨园板块，地处五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站，周边商业、医疗、公园等配套设施较为完善，包括北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等。值得关注的是，该地块原为同仁堂九棵树药店所在地，具有一定历史意义。该地块为二类居住用地，土地面积约2.47万平方米，规划建筑面积约5.44万平方米，容积率为2.2，建筑高度控制在45米，局部可以达到60米。从规划条件看，预计打造洋房与小高层相结合的产品。据悉，土地出让文件对城市设计和建筑风貌提出了细致要求，鼓励采用围合式院落布局，形成“东北高西南低”的天际线格局。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，需要注意的规划细节是，沿九棵树中路西侧退线20米，这会导致原本的容积率升高，对产品规划设计提出更高的要求。此外，该地块北侧还规划有一宗住宅用地，若由同一主体开发，地下空间可实现联通，有望形成规模效应。从区域楼市看，通州今年入市新盘包括招商·朝棠揽阅、中建·运河玖院、中铁建·花语璟云等。“对于开发企业来说，九棵树南地块若想在红海中突围，严谨的定价策略是其中重要一环。此外，项目可充分借助临铁属性与成熟配套，有效吸引地缘改善及国贸CBD外溢刚需客群。”张凯表示，在当前买方占主导的市场格局下，开发商如何在保持合理利润的同时实现快速去化，并赢得市场认可，已成为考验企业综合运营能力的重要课题。编辑 陈莉校对 杨许丽
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自古就是“京官难做”，寒门子弟慎入 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 我是体制内，有北京户口好几年了，一直租房。现在是家里催着买房结婚，预算**万。我一直租在海晟名苑，但不想买这里，主要就是不知道何时要孩子呢，不想现在就支付学区溢价。但又不想离这里太远，请问您是否有什么建议？章哥：1、我没什么建议。主要您这是婚房，那最好是凭自己的喜好选择，没必要听别人的。2、不过既然是不想买学区房，又习惯了海晟名苑这种豪宅，那就买附近朝阳区的其他公寓呗。三环内不算太多，但到了农展馆枣营麦子店就很多了，尤其是朝阳公园周边，大多数商品房小区都是这种公寓性质的，都是自住为主的，居住的性价比都高。但也多说一句，这种70年公寓的优势是居住体验好，但对应的劣势是价格走势弱于普宅。短期看不出什么，年头儿长了有可能会比较明显。3、当然，您如此高的预算，那也就没必要太纠结于保值了，房子是用来住的，居住体验最重要。仅供参考。借这网友话题多说一句，我是特意隐藏了他的预算金额，要不然发出来的话肯定让不少人怀疑：体制内年轻人怎么会这么有钱？查他，查他祖宗十八代。所以现在只要是体制内的跟我咨询买房，太高的预算我就都给隐藏了，免的让这帮喷子高潮。当然，如果是预算太低我也给隐藏了，免的这帮喷子又冷嘲热讽：这么点儿钱还当公务员？将来肯定是出身越低的贪腐越狠。反正喷子们怎么都不满意，怎么都能找到喷点。不过说实话，在我看来，如果年轻人当“京官儿”，尤其是部委的公务员，那最好是这种家资殷实的，寒门子弟真的不太合适。主要就是京官的工资低，尤其部委的，因为是参考的是全国平均值，所以收入远远低于很多人的幻想，刚参加工作的一年也就十万多点儿，有的可能都不到。这收入在北京生活没问题，尤其是机关单位的后勤福利都不错。但是，如果没有家庭的资助，那想在北京靠这工资买房就是痴心妄想了，一辈子都没戏。当然，中央在京单位的员工是可以购买福利房的，一般都100多万一套。但是这大多数都得熬到处级以上才有资格排队，否则排了也没用。而且这种房只能居住，不能上市出售，理论上连出租都不行，也就是没有任何金融属性。所以自古就是“京官难做”啊，尤其是年轻人，指不定要熬多少年呢，而且还未必能熬出什么。体制内不是那么好混的，北京更是难上加难，寒门子弟慎入…… 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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朝阳潮人必去！CBD商业综合体最新消息！ 奥森 朝阳潮攻略关注我们，专注咱朝阳自己的事儿！当CBD的繁华与生活的质感相遇这座商业综合体拥有超甲写字楼+奢华酒店的高端配置拥有集群首店+高品质业态为都市人打造“有机融合的大都会新生活方式”今天，小商君带您解锁的是北京华贸购物中心 北京华贸购物中心紧邻地铁1/14号线的大望路站，周边汇聚超甲级写字楼、北京华贸丽思卡尔顿酒店、北京JW万豪酒店两座奢华酒店，以及北京SKP、华贸公寓，构建了集商务、消费、居住、休闲于一体的国际化生活场景。1高品质业态打造“大都会新生活方式” 商场内聚集Stafano Ricci等国际奢侈品牌，Apple、Tesla、DJI 大疆创新等高端生活方式品牌，渣打银行等高端金融服务，以及大董、gaga等餐饮品牌。同时，北京华贸购物中心以“主动焕新”持续破局，陆续引入迪桑特 DESCENTE全球旗舰店、KOLON SPORT可隆全国旗舰店填补高端运动户外场景空白，落位Clinique La Prairie瑞士百年生命科学中心中国首店完善健康业态，还以阿嬷手作首个合院概念店焕新茶饮社交体验，打造有机融合的“大都会新生活方式”。2首店集聚引领城市消费潮流北京华贸购物中心在首店经济布局上成果显著，Apple、Tesla等创新品牌的各类首店凭借“社交属性+媒体传播”形成话题效应，使商圈成为城市消费潮流的引领者。 其中，STEFANO RICCI中国旗舰店是品牌在中国最大的旗舰店，被誉为“领带之王”“男装界的法拉利”，是全球最顶级的男士奢侈品品牌之一。Brompton亚洲旗舰店陈列销售全系列折叠自行车及周边商品，常作为北京“小布”骑行社群的聚集地与活动出发点。星巴克中国首家「非遗文化概念店」引领传统与现代交汇的全新第三空间体验，助力搭建非遗文化与现代都市的沟通桥梁。 阿嬷手作・合院全国首家院落概念店将传统院落意境与现代商业功能融合，打造沉浸式茶饮空间。Kolon Sport华贸购物中心店作为中国全新形象旗舰店，是品牌在国内规模最大的门店，为户外爱好者打造高端聚集地。Clinique La Prairie瑞士百年生命科学中心中国首店，作为中国独家合作伙伴，将打造以功能医学、预防医学相结合的综合精准医养机构。3文商融合激发消费新活力北京华贸购物中心持续推动文商融合，引入高端文化活动、艺术展览等资源，仅仅在2025年，通过首届AI科技艺术节、第二届世界头号玩家节等IP活动以及参与北京国际电影节、北京朝阳国际茶香文化周、北京朝阳国际灯光消费季等盛会，实现了客流有效增长。 近日北京华贸购物中心也将开启系列暖冬活动，带动冬日消费。以11月29日的暖冬音乐会为起点，12月4日还将有「华贸中心银白奇境暖冬主题装置活动」闪耀呈现，联动理想国，串联北京华贸购物中心与丽思卡尔顿酒店，打造冬日闪耀秘境。从全球首店的极致体验到业态焕新的持续升级从文化活动的赋能增效到暖冬秘境的浪漫氛围北京华贸购物中心始终定义着大都会新生活方式的无限可能闲暇时刻不妨约上家人朋友去听一场暖冬音乐会来北京华贸购物中心解锁新体验本文由朝阳潮攻略编辑整理转自注明出处来源：北京朝阳商务素材来源官方媒体/网络媒体/侵删 插播一条好消息：朝阳房产频道上线，租房售房，可扫码发布信息，安排上线朝阳等微信公众号推广，帮助大家快速出租！朝阳潮攻略（chaoyangtong）为邻友圈旗下朝阳社区公众号，爱上朝阳，从这里开始！推荐朝阳人都关注的一些公众号：——朝阳信息大全——回复【进群】可加小编微信进朝阳邻友群，幼儿园群等；回复【西黄寺】北京市重点文物保护单位，进入预约入口；回复【左家庄】查看左家庄早市地址电话和营业时间；最新疫苗安排和各社区电话；回复【甜水园】可获取甜水园图书批发市场地址电话营业时间和官网信息；回复【入学】进行2022年入学报名；小编推荐阅读01大家还在看这些02查看更多本地热点视频03本地人都在用的社区互动APP 邻友圈APP朝阳人都在用的社区互动平台04
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宏福苑大火背后:香港楼龄在40年以上的住宅占比约34% 本文来源：时代周报 作者：史航11月27日，香港大埔宏福苑火灾现场已受到控制。据香港消防处11月28日通报，大埔宏福苑火灾已造成94人遇难。为帮助受灾的民众，据央视新闻，香港特区行政长官李家超于11月27日宣布，今晚即时向灾民派发每户1万港元应急补助金，投入3亿港元成立大埔宏福苑援助基金。李家超表示，特区政府已开放9个庇护中心，有超过500名居民正在使用。特区政府将提供1800多个床位供受影响的市民使用。为何此次火灾如此严重？据悉，起火的宏福苑由8栋高层建筑组成。现场视频显示，起火时火焰和浓烟迅速向上蔓延，火势猛烈。武汉大学土木建筑工程学院教授方正告诉时代周报记者，这是由于高层建筑起火时烟气受浮力作用向上浮起，形成“烟囱效应”。在香港，类似的高密度高层住宅众多，一旦起火，火灾蔓延速度快，救援难度大，极易造成严重的人员伤亡和财产损失。方正表示，高层建筑尤其是超高层建筑的救援灭火是一个世界性的难题，要“防消结合”，注重内部消防设备的配备及维护，也要关注高层建筑施工安全，实施严格的施工安全管理。 香港大埔宏福苑火灾现场（图源：时代周报记者 傅一波/摄）楼龄在40-49年的楼宇占比超过14%公开资料显示，宏福苑是香港第一代“居者有其屋计划”（居屋）屋苑，主要面向低收入市民出售。根据2021年人口普查，小区常住人口4643人，其中65岁以上长者占比36.6%（近1700人）。宏福苑共有8幢楼，每座有31层高，共1984个单位，每个单位建筑面积为48平方米-54平方米，楼龄超过42年。一般而言，住宅楼有两种结构：板式、点式。板式住宅，也就是常说的“板楼”，楼型朝向单一，规矩方正；点式住宅又叫“塔楼”，布局呈点状分布，内部朝向多变。从结构来看，宏福苑属于塔楼结构。“因为香港寸土寸金，开发商追求的高容积率，点式住宅容积率较高，价格相对便宜，在香港有很多点式住宅。”方正说。这与香港的人口密度与土地面积有关。香港理工大学建筑与环境学院教授陈汉云撰写的《紧凑而富有活力的香港城市发展模式》提到，早在2016年香港就以25600人/平方公里的人口密度居中国城市之首，排在世界第五位。高密度开放有助于提高土地利用率，促进基础设施和公共设施的优化配置，但同时存在居住空间狭小等隐患。“采取集约而高密度发展模式是香港人多地少条件下的必然选择。”文章提到，这仍需要考虑如何在高密度的城市环境下提高宜居度。此外，香港楼宇老龄化程度日趋严重。香港市区重建局曾在2019年发布数据，全香港约有3.9万幢住宅(综合楼宇)，约20%的楼龄在50年以上，约14%的在40-49年之间，提醒此类建筑要注意及早保养。根据香港立法会文件于10月13日的讨论文件《加快市区重建的创新措施及市区重建局2024-25年度工作进度报告》提到，现时香港楼宇老化速度远超香港市区重建局和私人市场的重建速度。过去10年间（2014年至2023年），楼龄50年或以上私人楼宇每年增加约510栋。由于这些楼宇过往缺乏适当维修保养，楼宇情况日渐破败，因而需要制定长远而有针对性的楼宇修复策略和执行方案。为此，香港市区重建局推行楼宇更新大行动。此次宏福苑的维修计划就属于楼宇更新大行动。方正告诉时代周报记者，该建筑采用“V”字型构造，建筑内部形成一个凹槽。这种设计上方有天井，内部有通道，保证了日常使用时的通风和采光。“但这种构造的建筑一旦发生大规模火灾，烟气受浮力作用向上浮起，起到‘向上拔火’的作用，形成‘烟囱效应’，蔓延非常快。”所谓的“烟囱效应”，就是在相对封闭的竖向空间内，由于气流对流而促使烟气和热气流向上流动的现象。火灾时，烟气可能通过楼梯间、管道井、玻璃幕墙缝隙等部位竖向蔓延。 宏福苑的建筑内部形成凹槽（图源：香港房屋署）此外，方正认为，宏福苑的8栋楼，因为楼与楼之间的间距较近，加之当天风势较大，火势借风扩散蔓延。同时，31层的楼高也给救援带来了更多困难。“常规的消防车供水很难达到它的最高层，能够展开的作业面比较有限。”方正说。 宏福苑的楼与楼之间间距较近（图源：香港房屋署）香港建造业总工会理事长周思杰告诉时代周报记者，香港建筑署要求新建筑的高层要建设隔火层，但宏福苑楼龄已有42年，彼时还没有相关要求，所以并未建设有隔火层。时代周报记者查阅发现，香港屋宇署发布的《1996年提供火警逃生途径守则》提到，若楼宇达到25层以上，即需在楼层之间设置隔火层（又称避火层）。而宏福苑建设落成的时间为1983年，为此建设时并未设置隔火层。周思杰认为，除建筑本身的设计和层高原因外，此次火灾还暴露出材料使用、施工管理方面的问题。他表示，香港建筑署在2023年对围网的使用做出过指引，通知建筑业界使用的围网必须具备阻燃性，并给出参考的相关标准。根据他在11月26日18点左右在火灾现场的观察，脚手架外的围网起火很快，几乎全部烧光。“从起火和燃烧速度来看，围网的阻燃性能极有可能是不合格的。”“起火建筑外墙的窗户里面封了很多发泡胶，发泡胶十分易燃，并且燃烧后会产生有毒气体，此次燃烧迅猛速度快，和发泡胶以及围网的不合理使用有关。这（在外墙侧使用大量发泡胶）是很罕见的，显然建筑公司没有很好地评估防火的风险”。周思杰还关注到，此次火灾中，消防警报系统并未发挥应有作用。“按照香港建筑业的相关规范，施工过程中，新的消防系统启用前不得关闭旧的消防系统，并应做好相应检查和维护。这可能是由于施工过程中程序和管理存在问题。”香港消防处对此称，政府已经成立调查专队，会对市民质疑的火警警钟失效问题进行调查。高层建筑防火，关键在防高层建筑起火迅猛、扑救难，这样的背景下，如何做好高层建筑的防火工作？方正认为，高层建筑尤其是超高层建筑的救援灭火是一个世界性的难题。火势发展后，从外部扑救相对困难，高层建筑应该把握“防消结合，以防为主”的原则，把“防”放在第一位，注重内部供水、警报等设施的配备及维护，争取在火情初期及时扑灭。 暂停施工的宏福苑社区楼栋（图源：时代周报记者 傅一波/摄）“高层建筑应该配备屋顶水箱、消防水泵、消火栓、自动喷水装置、消防电梯等，在起火的早期保障2-3小时的供水，同时在建筑材料的防火分割、排烟等方面严格履行规范，定期维修维护设施设备。”方正说。另一方面，要关注高层建筑施工的安全，实施严格的施工安全管理。“比如作业过程中如果要动火，必须有严格的动火管理和一套标准化的作业程序，得当清理周围的建筑材料，避免堆积。”关于接下来要如何做好高层建筑的防火工作，周思杰说，“事故发生后，我们建筑业界会和政府一起商讨，下一步首先要做好宣传工作，加强工友和管理人员的防火意识，并且要做好风险评估，监督各种法律和标准在实际建筑过程中有没有真正落地。”周思杰表示，此次事故给香港建筑行业带来警醒，建筑行业将会探讨更多保障施工、防火安全的举措。“比如说现在有的工地会使用临时消防系统，在施工时进行临时喷雾，起到避免起火和防尘的作用，我们会进一步探讨这些措施的可行性。” 27日上午，一位受灾居民正远远看着自己的房子（图源：时代周报记者 傅一波/摄）方正关注到，当前在香港和内地，一些高层建筑正面临消防设施老化等问题。“北方一些地区建筑外层有发泡胶等保温材料，存在安全隐患。”“现在很多高层或超高层建筑的消防设施瘫痪情况比较严重，比如防火门质量差，不能有效关闭，还有消火栓、自动喷水这些设施也面临老化甚至瘫痪。”方正认为，当前必须有效更换瘫痪的消防设施，对消防设施定期检修维护，并且加大监督力度，避免一些单位糊弄了事。方正还指出，要加强消防安全的科普教育力度，让更多企业和个人树立起消防安全意识。“消防安全就像是每个人的保险，在建筑成本中只占很小的一部分，却能切实保障每个人的安全。在城市的过程中更新中，有必要进一步加大这方面的投入。”（本报记者傅一波对此文亦有贡献）
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11个项目、20栋楼！丰台改造名单—— 近日，北京市住建委公布了央企在京第四批老旧小区综合整治项目的名单。同时，还公布了前三批中补齐材料后符合条件的项目名单。共计165个项目。第四批申报的共有160个项目，其中符合条件的有142个，它们分布在城六区，丰台、东城、西城、朝阳、海淀、石景山都有。共涉及223栋楼，总建筑面积约66.7万平方米。其中，丰台区涉及11个项目、20栋楼改造面积约35.2万平方米 前三批中有116个申报的项目需要补齐材料，这次有23个项目补齐后符合条件，也被正式确认。 来源：北京日报 北京市住建委网站，微丰向（原新丰台）整理，转载请注来源；文章内容仅为传递信息，文中内容和观点不代表本公众号立场，目的仅在于为大家的思考和研究提供资料，不构成投资建议或政策依据。若信息有误，请以官方为准；若侵权，请联系删除。有突发事件在微博上@新丰台网 就有可能上头条哦！
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京楼答案 二期来了 在当下京楼中，通州的中建运河玖院是一个无法被忽视的名字。它不仅是北京网签销量榜单上名列前茅的存在，更是一个集合了“鱼和熊掌”项目。数据会说话，来自市场的佐证截至2025年10月，运河玖院网签数据已在通州乃至北京新盘项目中榜上有名。根据住建委的官方数据，项目开盘一周，迅速在短期内网签数百套房源，在写这篇文章的时候，距离项目开盘也就两月左右，项目已取证房源846套，网签套数653套；不信？那给大家挑了一期地块的官方数据截图，您就能看到除了低楼层的房源其余基本都是已备案（网签）状态，且不单是一栋，一期全部都是这样的状态。这销售数量和去化速度在北京当前市场环境下难道不算独一份吗？ 项目一期的网签主力户型覆盖了从90平三居到260平大平层的全维产品。其中126平四居和109平的三面宽三居是关注较高的产品，因为产品有“好房子”的叠加，实际的空间使用率也得到了进一步的升级，而一期150-155平四居户型更是通州改善置业“一步到位”的优选。 不管是从今年1-10月通州本地的普宅的销售金额还说全北京普宅的销售金额，运河玖院都是京楼市场独占鳌头的存在，那么为什么会如此？“鱼和熊掌”河景与配套兼备河景资源是运河玖院最突出的标签之一，同时也是北京稀缺的自然景观资源。项目东南侧是串联通州的高线公园，全北京有且只有这一段环线设计了轨道入地，地上则全部做成了绿地公园，旁边就是5A级别的运河森林公园和京杭大运河，部分临河的楼栋是超200平的大户型设计，高层更是可俯瞰整面运河全景和社区内的园林。 运河玖院所在位置是城市副中心的运河商务区，周边的商业、生态与交通配套正处于超体量的快速兑现期，城市建设是日新月异的变化，从项目周边现有交通，地铁6号线北运河东站到北侧预计于2025年底运行的亚洲最大的TOD枢纽——北京城市副中心站综合交通枢纽，中心集合了2条城际铁路，一条市郊铁路以及四条轨道交通地铁6号线、平谷线、M101线、M104线，目前最新消息称枢纽的初期运营已顺利验收；商业上，华北超大型奥莱“湾里”也计划将于今年12月底开业，还有就是通州的“超百亿级”文旅集群，不光有环球影城、北京海昌海洋乐园还有新签约的法拉利主题乐园和火星人居科幻城；与此同时地块又比邻通州的行政办公区，对于相继入驻的单位工作人员来说，从交通通勤和配套来说，也是不错的选择。二期加推产品再升级运河玖院二期已迅速跟进，北侧主打建面约90-126平的上车户型，南侧的地块对于产品定位则是更为纯粹的改善，户型有建面约151-260平不等的大户型，南侧楼栋为临河景观房。 在社区配套上，二期同调一期的“全域50%架空层” 设计理念，通过首层架空空间打造了约4000㎡的“泛会所”，就目前我看过的实景泛会所而言，这是现代住宅的一种革新，因为考虑到首层不管是从隐私性还是居住采光来说都相对较弱，所以利用这样的空间做一些例如书屋、活动区这样的功能性泛会所是符合国人“尚用主义”的居住习惯的。这次二期增加了更多建面约92-94平的上车户型，像建面约94平的三居边户主卧套做了270度的转角窗，同时为了更好的视野感受，运用的是整扇的户型玻璃，这个造价和对工艺上的要求都是很高的；北向的黑科技空间拉满、卫生间做了干湿分离，台盆在外面的好处在于“早晚高峰”不打架，剩下的则是按照空间利用率最大化的设计，把收纳柜安排在日常动线上。 再者就是关注度一直比较高的初阶改善，126平的四居就是采用了目前市面经典的“四叶草”格局，南向面宽约11.3米，餐客空间不包含收纳也是做到了约4.4米的宽度，主卧套的弧形270度转角窗以及双明卫的设计等等。 最后就是大户型的河景房，建面约218平的顶配改善四居，这个户型也是一个黑科技空间拉满且带“双阳台”的户型，餐客厨一体化还有一个额外的惊喜空间，南向双套房且更是有不同的延展空间; 比如南向次卧带的是外展的开放阳台，对于面朝景观的南侧房间来说，这是加分项，再说主卧套，南北双向270度弧形转角窗....南向是拥有最大采光和景观的居室，北向卫生间也这个设计，就目前有几个项目这样的？ 选择与建议运河玖院用它的热销数据在证实这个项目到底如何，是8座不同主题的小岛连成的“一座运河城”，更是其“鱼和熊掌”双驱动模式的最大融合——既占据了副中心核心区的稀缺地段与落地的配套红利，又通过自身“好房子”产品力的提升。对于购房者而言，这个项目对于在通州还是在东部区域工作的人群，尤其是更注重自身居住品质与体验的购房者而言，是值得一看的。预算上限相对高且追求更极致外景与更大的空间尺度，优先0708、0810地块的临河楼栋；若看重性价比0807地块的高楼层是不错的选择。如果您关注运河玖院二期加推的更多详情或者需要更私人化的选房攻略可以后台私信，我们会根据您的需求帮您挑选自己心仪房源的同时和争取更多福利优惠。
