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京沪房地产走向两个极端：一个涨价去库存，一个以商补住 京沪房地产差距拉大：上海卖了757万㎡住宅，北京仅390万㎡上海楼市靠豪宅，北京靠商铺？2025数据揭示两大城市分化上海住宅销售是北京2倍！2025最新数据颠覆传统认知北京写字楼开工增40%，上海豪宅卖疯：楼市冰火两重天 2025年1-7月京沪两地的房地产数据刚刚公布，一组数字让市场瞠目结舌：上海商品房销售面积达到920.92万平方米，北京却只有601万平方米。更让人惊讶的是住宅销售——上海卖出757.43万平方米，北京仅389.8万平方米，还下降了6.8%。两座超一线城市，在房地产赛道走出了截然不同的曲线。很多人说上海楼市是“茅台模式”，靠的是高总价豪宅和强劲的外来购买力；北京则是“馒头逻辑”，依赖写字楼、商铺等非住宅物业支撑大局，住宅市场反而表现平淡。这种分化背后，其实是城市发展模式、人口结构和政策导向的深度博弈。先看销售端。上海今年前七个月的商品房销售面积同比微增0.1%，几乎可以忽略不计，但要知道这是在单价高企的基础上实现的。根据市场机构监测，上海新建住宅均价已突破6.8万元/平方米，核心区域如黄浦、徐汇的项目普遍超过12万元。而且豪宅市场热度惊人，总价3000万以上的房源上半年成交超过千套，翠湖天地等顶豪项目甚至有报价逼近30万元/平方米。这些买家多数来自长三角地区，企业主、金融从业者占比较大，他们看中的是上海作为经济中心的聚集效应。反观北京，住宅销售面积不仅规模小，还出现6.8%的同比下降。但办公楼和商业营业用房分别增长9.3%和13.8%，撑起了整体数据。有人说，北京楼市正在“去住宅化”，转向商用物业驱动。例如海淀中关村、朝阳CBD等区域写字楼空置率持续下降，环球影城周边商业项目迎来爆发期。但从房价看，北京新建住宅均价约5.48万元/平方米，与上海差距明显，且高端项目如万柳书院等价格出现松动，部分房源较前期高点回调超过10%。 再看开发端。上海新开工面积下降30.3%，其中住宅降幅31.4%，看上去像是大幅收缩，但实际上企业把精力更多投向存量地块开发和高端项目。徐汇滨江、前滩等区域仍有地王项目陆续启动，楼板价超过13万元/平方米的地块并不罕见。开发商敢于在这些区域押注，本质上是对上海高净值人群购买力的长期看好。北京则呈现另一番景象。新开工面积仅微降2.6%，住宅部分下降4%，但办公楼新开工增长39.7%，商业营业用房增长44.1%。这说明北京正在调整供应结构，通过增加商业用地平衡市场。值得注意的是，北京房屋竣工面积增长25%，住宅竣工增长8.9%，商业营业用房竣工增长1.4倍，可见此前投入的项目正在集中交付。这种“以商补住”的策略，与上海形成鲜明对比。为什么两座城市会出现如此大的差异？首先是购买力来源不同。上海依托长三角城市群，周边高收入人群可以通过落户政策便捷进入市场；北京则受户籍限制更严，外来购房需求主要以工作居住证方式导入，门槛较高。其次是土地供应策略：上海核心区仍有宅地放出，但北京五环内几乎无新增住宅用地，企业只能通过旧改、城市更新等方式获取资源。最后是城市功能定位：上海作为经济中心，金融、贸易、航运产业集聚，高收入岗位密集；北京疏解非首都功能后，部分产业外迁，购房需求结构发生变化。 但无论哪座城市，房地产市场最终都要回归居住属性。上海的挑战在于如何避免豪宅市场过度金融化，防止价格泡沫向刚需市场传递；北京的课题则是如何稳住住宅基本盘，避免商办物业供应过剩。两地都需要在“房住不炒”的框架下探索新的平衡点。有业内人士指出，京沪楼市分化反映的不仅是房地产问题，更是城市发展模式的差异。上海走的是市场驱动、资本聚集的路径，北京则更强调功能优化和空间重组。这两种模式各有优劣，未来谁能更好地实现“住有所居”“职住平衡”，谁就能在长期竞争中占据主动。对于普通购房者而言，没必要过分纠结短期数据波动。无论是上海还是北京，核心地段的优质资产依然抗跌，而郊远区域、同质化严重的项目则存在风险。自住看配套，投资看流量，这个原则在任何市场都适用。
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假如太阳宫卖18万一平米…要要要闹起开闹~ 周末吧，有个粉丝朋友留言说太阳宫还未入市的地块未来要卖18万一平米。记得当时我给粉丝回复是，我觉得能卖100万一平米~因为他先开的玩笑~借这事儿来给大家简单讲讲太阳宫地块吧。先说结论，好房子拉满的前提下，能卖13万一平米就不错。我就这么认知的。18万这个留言之后，我问了酒仙桥、黄杉木的业务员朋友，问他们觉得太阳宫能卖多少钱~给哥们儿我的回复特别统一，听说18万一平米。言外之意，俺们也是听说要卖18万一平米，但这事儿俺们真滴是听说。我心说，没有好人。简单给大家普及一个历史知识——2022年太阳宫大地块的起拍楼面价7.67万元/平米，成交楼面价是8.8万元/平米，让卖11.7万元/平米，产权共有方占10%产权价格。假如说，即将拍卖的小地块真能卖18万元/平米，楼面价多少算合理？我理解13、14万元/平米。但是，我们回到现实。太阳宫小地块的起拍楼面价是7.18万元/平米，比3年前的大地快起拍价格低了差不多5000元/平米。逻辑对么？这是要卖18万的样子么？我个人的看法要是真有开发企业看到了18万一平米，起拍楼面价就应该直接10万+起拍，有必要弄个比上把还低的起拍价格么？再说点实在的，我问了一个投拓的老炮儿，太阳宫地块有看到13万元/平米卖价的企业么？老炮儿回，有吧…反正他司没看到那么高。所以问题来了，太阳宫新地块未来卖多钱？1 如果起拍价格附近成交，可以卖10万、11万一平米，可能么？答案是绝不可能，太阳宫要卖这价格酒仙桥、黄杉木能同意么？要这价格，人家那边的开发商就把地拿了护盘了。所以，那边那几个都说，哎呀我们都听说太阳宫要卖18万一平米~2 咱也别18万，15万有可能吗？我理解也够呛，这要15万一平米，往下划拉4、5万一平米您去买酒仙桥、黄杉木店不行么？三环外与四环外的核心板块真支持20%以上的价差？我个人看法是肯定不支撑。3 多少钱合理？那不就剩下13万左右了么？比13低的太多，四环那哥几个过来护盘了，高于13万太多，拿了风险高…也多说一句，放心吧太阳宫小地块肯定能拍的红红火火，我算了算拍100手，差不多刚到3年前的起拍楼面价~关注朝阳新盘信息，关注太阳宫地块信息，都可以找小秘书vx：jiayefangtan29咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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"凶宅"别墅将法拍：曾发生坠亡事件 原买家解约胜诉 日前，红星新闻记者从阿里拍卖平台看到，河南商丘一别墅将在9月29日进行司法拍卖，起拍价2675200元，评估价3344000元，起拍价为评估价的8折。 标的物介绍中提到，该案涉小区物业垃圾清运人员进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。裁判文书网信息显示，买家贾某购买该房屋后，开发商未在约定时间交房，且交房前发生了意外死亡事件。贾某起诉要求退房，一审、二审均胜诉，并在今年5月发起执行。9月16日，负责拍卖的法官告诉红星新闻记者，此前的坠亡事件已经不存在纠纷，房子目前无人居住。 图为拍卖界面截图商丘一别墅评估价八折上线法拍此前有垃圾清运人员在房屋内坠亡拍卖信息显示，别墅位于商丘市睢阳区，房屋面积298.73平方米，为联排别墅，共四层，带院子及2个地下车位。别墅起拍价为2675200元，评估价为3344000元，起拍价为评估价的8折。评估报告中提到，该小区道路通达，停车方便，周边配套成熟，周边自然环境状况较好，居住人口素质较高，社会治安状况较好。在介绍中还提到，本案执行依据的判决书查明：该案涉小区物业垃圾清运人员进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。该标的物存在非正常死亡事故。 标的介绍中提到有非正常死亡当地房产交易平台显示，该小区单价为每平方米8552元，近一年最高曾达到每平方米11000余元，但目前没有房屋在出售。购房人因延迟交房和坠亡要求解约胜诉开发商被强制执行并限高红星新闻记者在裁判文书网上找到该案二审判决书，判决书中提到，2021年5月贾某与开发商签订了购房合同，总价款为3700000元，合同约定在2021年12月31日前交房。2024年9月，贾某以逾期交房为由向开发商发送了书面解除合同通知书。2024年8月，小区物业外包的垃圾清运人员崔某进入案涉房屋中，不慎从电梯井坠亡。法院认为，开发商逾期交房近二年，行为明显已构成违约，贾某享有合同解除权。案涉房屋因开发商管理疏忽导致垃圾清运人员崔某在案涉房屋电梯井坠亡，按传统风俗习惯，必然对贾某造成心理阴影，案涉房屋属于大宗商品，若继续履行合同，将明显对贾某造成显失公平的结果。一审法院判定合同解除，开发商退还相应购房款、贷款及利息、维修基金等。二审维持原判。 图为涉事房屋图片红星新闻记者在天眼查平台看到了拍卖信息中提到的执行裁定书，开发商被执行1592848元，此金额与判决书中提到的购房款、贷款、利息、维修基金、案件受理费等相加基本一致。天眼查还显示，商丘市梁园区人民法院还向开发商发布了限制消费令，其中提到，开发商未执行和贾某的那份纠纷的判决，“未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务”，被采取限制消费措施。9月16日，商丘市梁园区人民法院负责该拍卖的崔法官告诉红星新闻记者，房屋涉及的坠亡事件已经不存在纠纷。房屋目前无人居住，此前合同已经解约，本次拍卖的房子属于该开发商。红星新闻记者 刘亚洲
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从2.7万/㎡到0.9万/㎡，南通这个小区业主彻底坐不住了 你敢信！新东区标杆大盘中海翠湖溪岸，法拍房起拍价竟跌穿万元底线！9月5日，该小区28幢101室遭司法拍卖——建面约130㎡小高层+建面约126㎡地下室，起拍价仅150.5万。结果？流拍！ 要知道，中海翠湖溪岸小高层2020年开盘均价高达约2.7万/㎡，地下室均价7500元/㎡。以此估算这套法拍房购入价或近400万，如今起拍价尚不及购入价一半，却依然无人接盘。从拍卖页面看，一拍其实已经吸引到2人报名、超280人设置提醒，超8000次围观。这说明，这套法拍房有一定吸引力和关注度，但最终并未能成交。潜在买家或是在等更低的底价，或是不敢轻易涉足“法拍”这趟浑水。按照规则，这套法拍房将在9月21日进行二拍，起拍价进一步降至120.4万。这个价格是什么概念呢？ 上文提到，当年地下室均价7500元/㎡，也就是说仅地下室购入价就要90万左右，而现在“住宅+地下室”打包仅120万出头。即便将地下室视作“赠品”，起拍价120.4万，住宅建面约130㎡，算下来住宅单价也不到9300/㎡。五年时间，房价从2.7万/㎡跌到不足1万/㎡，回调幅度之大堪称惨烈。除了28幢101室之外，中海翠湖溪岸另外两套将于本周开拍的法拍房，目前也都无人问津。 法拍房虽因特殊属性常低于市场价，但如此跌幅已非寻常。它像一记重锤，狠狠砸向中海翠湖溪岸乃至整个新东区的二手市场。目前中海翠湖溪岸二手房挂牌量为91套，挂牌均价约1.9万/㎡，部分低楼层报价已下探至1.3万/㎡左右。 今年以来小区成交的7套二手房，成交价也只在1.5万–1.6万/㎡徘徊。一旦法拍房“破万”成常态，二手房价会不会继续塌陷？ 作为新东区具有标杆意义的大型住区，中海翠湖溪岸的深度回调，无疑将对整个板块产生蝴蝶效应。以下为新东区主要次新房最新二手房行情，后续态势我们持续观察。• 观山樾观山樾，去年9月一期交付，今年6月二期交付，目前累计成交3套二手房，详情如下——建面约143㎡中楼层，成交价约1.91万/㎡建面约116㎡中楼层，成交价约1.62万/㎡建面约143㎡中楼层，成交价约1.98万/㎡ 观山樾整盘规划964套，目前已备案572套，去化率约59%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案93套，月均去化约11.63套。 • 绿城桂语朝阳绿城桂语朝阳，去年11月一期交付，目前累计成交3套二手房，成交价约1.51万/㎡。 绿城桂语朝阳整盘规划869套，目前已备案547套，去化率约63%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案122套，月均去化约15.25套。 • 中铁逸都中铁逸都，2023年7月交付，目前累计成交9套二手房，去年成交价尚维持在2万/㎡左右，今年以来成交价明显下跌，其中2月成交的一套建面约117㎡低楼层，仅约1.43万/㎡。 中铁逸都整盘规划782套，目前已备案748套，基本清盘。 • 城镇铂域澜湾城镇铂域澜湾未有二手房成交记录。整盘规划1023套，目前已备案350套，去化率约34%。根据统计，该项目今年1-8月累计备案102套，月均去化约12.75套。 • 海纳春江海纳春江，2023年7月交付，目前累计成交5套二手房，成交价一路下滑——24年4月，约110㎡中楼层，成交价约1.71万/㎡24年8月，约110㎡中楼层，成交价约1.6万/㎡24年11月，约110㎡中楼层，成交价约1.55万/㎡25年6月，约96㎡低楼层/高楼层各1套，成交均价约1.5万/㎡ • 绿城诚园绿城诚园目前累计成交60套二手房，今年以来成交15套。近三年最高成交价约2.4万/㎡，最新成交的一套建面约98㎡中楼层，成交价约1.52万/㎡。
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人一辈子很长，大机会能抓住一次就算不亏，最好别再跟房子较劲了 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 我是想问问燕郊首尔甜城的未来房价您怎么看？我是十年前（2015）买的，90多平的三居当时花了120万，婚房。后来涨到过多少您肯定知道，但现在又都降回来了，我要卖的话顶多还是这价钱，中介说这还是看在我装修好没怎么住的情况下，不一定好卖。而这十年来我们确实没怎么住，大多数时间都是在四环租房，尤其是孩子已经上学在朝阳上学，回燕郊住就只能是周末了。我们也想过出租，但我们的装修好，一出租的话就怕毁了，主要是现在连2000块钱都很难租，实在不值。这套房我们没贷款，倒是不用考虑月供的问题。但这拿着也是鸡肋吧，食之无味弃之可惜。因为我同事和我同时买房，他买在朝青的**城，小区和户型远不如首尔甜城。但就这破小区都从当时3万多涨到5万多，当然也降了，但没燕郊降的多。您不是说燕郊一直和北京的涨跌走势一样吗，怎么解释会有这么大的差距？章哥：1、这前头说的好好儿的，怎么到后边突然质问起我来了？这房又不是我让您买的，房价走势也不是我操控的，跟我有什么关系？2、我估计您是2015年秋冬才买的，此时通州宣布成为副中心都小半年了，双限购也好几个月了，通州连带着燕郊早就开始了暴涨，所以您买的时机不算多早。而当时北京市区反倒没什么行情，除通州和大兴（新机场概念）之外，都是直到2016年春节之后才开始暴涨的。所以您同事买在**城时算早的，而您在燕郊买时已经不算早了，价格走势出现差异能理解了吗？3、另外我说的是“燕郊整体价格走势基本跟随北京大盘”，没说随时都得跟北京一致啊，更没说每个楼盘都得一致。所以您这问的我没什么道理，就跟我说燕郊的平均工资走势跟北京基本一致似的，但能保证所有时段+所有人都一致吗？4、我还是这话，燕郊现在从理论上来说没什么泡沫儿了，以后的最好成绩能跟北京大盘一致，超出北京不太可能。另外既然您和同事房子的价格差已经形成，也不太可能再追上了。不过房子是用来住的，还是多考虑自住需求吧。仅供参考。多说两句，这网友后来跟我道歉了，说不是针对我，而是这些天工作和生活的问题都不太顺，导致心里烦。而且在公司又听到同事们聊房价，好几个都是和他几乎同时期买的，但都买在了公司附近+贷款买的。那当时大家都是差不多的财产，现在人家通过杠杆在北京买房，房价就算降了一些，那也都资产升值了，刨去贷款都至少比首付翻了番还多。更关键的是人家买的房子都离的近能自住，甚至还是学区房。而他的既没怎么住，也对孩子上学没帮助，资产不仅没涨还相对贬值了。所以各项综合之下，导致他的心态有些失衡了，感觉十年时间导致他和同龄人都快产生阶层差距了。我觉得他这是想的太多了，一套房子而已，犯不上这么为难自己。这就往好了想吧，毕竟他买的也不算贬值，比后来买在山顶的强多了。人这一辈子长着呢，大的机会也至少好几次，能再抓住一次就算不亏。但最好别再跟房子较劲了…… 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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看不懂的京楼9月上半 说在最前，现在的京楼我是看不懂。具体往下看就行了，来给大家讲讲9月上半我看见的。火一样的部分新盘新盘大致还是2 8开，20%真牛掰。比如：朝阳：售楼处刚开的黄杉木店哥俩。一个，看房人稍微少点的璞樾主要也是因为样板间还没开；另一个，开了样板间的紫京宸园，连着俩周末下午自己去看看就知道了，进售楼处排队、看样板间排队。我说的璞樾人稍微少点也是对比紫京宸园，更何况人家样板间没开，估计开了也那样。海淀：别看西郊地块下架了，您去朱房两兄弟臻澐、海晏售楼处看看就明白了，看房人一样络绎不绝。其中一个项目的小姐姐月初卖了一套5000多W的，另一个小哥哥上周卖了一套4000多W的。丰台：建发金茂观宸年初开的一期，到这个月初基本上进入了尾盘阶段，大概率国庆节前就会把二期开了，不因为别的只因为再不开没得卖了。璞逸丰宜项目的业务员妹妹更绝，只要是周末从来都是后半夜回我消息，因为前边一直能卖房，没时间搭理我。通州：运河玖院，我这的粉丝哥们儿姐们儿给我汇报的买入价格基本都是中楼层6万左右一平米，说实在话比我预期价格高。至于比我预期价格高多少，已经不重要了。因为人家开盘买了3、400套房子，有人买有大几百个购房家庭买，我预期多少算鸡毛啊。昌平：去看看上周末新开售楼处的国誉星城，乌泱泱的人…说句实在话，我觉得售楼处里的物业妹妹，一个个忙前忙后端茶倒水的，一个周末估计能涨两斤肌肉。总结一下，只要是核心板块的热门新盘，产品做到位的，价格没太胡来的，都卖的挺好。冻的梆梆硬的二手…先说总数，就我看到9月上半的二手整体成交数据，怎么说呢？大致就是跟8月上半差不多。至于这俩上半什么水平？我只能简单给大家描述一下：2025年二手成交最高峰是3月，工作日日均成交套数约800套；2025年Q2的4、5、6仨月，这个均值大差不差的660套左右；2025年7月约510、8月约560、9月上半约540。再按上文新盘提及的朝海丰，给大家随便简单念叨念叨。朝阳，望京的某某公园，三季度初成交一套合单价没过10万一平米，同户型去年12约大致还能有11万大几的单价。海淀，清河的某某湾4期，去年比较怂的8月160平左右的成交单价11万出头，今年8月楼层差不多的前提下，9万多没过10万一平米。丰台，算了不提小区了，给讲个身边哥们儿的段子吧。买了南四环的一个新盘，六个钱包+卖套马家堡洋桥一带的老旧小区，预想着把公积金账户里的30、40万提了就全款了。结果洋桥房子这个月初卖掉的，不说卖多少钱了，简单说一下就是公积金里的钱怼首付之后，贷了120W~所以我想说的是，可能那些大家都去看、都去买的新盘还是厉害吧，反正我是不太能看得懂了。只能给我司做一个广告了，想看哪些热门新盘，可以咨询小秘书。
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上半年完成指标的公司，可能只有个位数 | 市场观察 有信源透露，基本上北京在售新盘完成半年度指标的公司，基本上没有。为了保险，表弟猜测，可能只有个数位关于原因，各家有各家的具体原因。但是，来自权力的惩罚很快就来到了。所以，我们看到，6、7、8月份，各楼盘和北京城市公司换人频繁。最先挨刀的是楼盘操盘手，其次挨刀的是北京公司营销负责人。接下来，又会是谁呢？有人猜测是城市总，也有人猜测是设计条线，或是其它条线这是典型的西医疗法，头疼医头，脚疼医脚。反观卖得好的楼盘，或是城市公司，可能就是下半年破局的方法论。表弟总结有三条：1.内容生产，已经决定楼盘生死挖一个NB操盘手，就能盘活整盘的时代，一去不复杂了。营销要好，首先是整个营销团队好，案场管理好，自渠管理好，外渠管理好，各种好。在各种好里，销售这件事已经充分货币化了，在销售货币化后，团队意志和荣誉感就变得特别重要。在金钱刺激大行其道的市场里，营销其实有两条腿，一条腿就是大家常说的销，大家都在拼命花钱、涨点位。当然，这几年的效果，所谓的费效比，大家也慢慢看清楚了。另外一条腿就是营。营在当下已经变得极其稀缺，除了得房率、奢石，北京市场的内容生产几乎没有别的可讲。营这件事一直没有货币化，也无法货币化，因为它需要才华，需要从物理锚点到心理锚点的惊人一跃 。在数学题都差不了多少的情况下，能不能高质量解决内容生产这件事，已经到了关系到楼盘生死的程度。否则，到处都是网红脸，到处都是熟面孔，到处都感觉差不多。2.一群人的优秀具体到内容生产，就和设计、景观、软装、工程等多条线有重大关系。内容生产不是吹牛，是实实在在的从物理锚点到情绪锚点的飞身一跃。你先得有过硬的物理锚点，才能飞得更高，跳得更远，得到更多市场和客户的芳心。所以，不仅是营销团队要优秀，还要设计条线优秀，还要景观条线优秀，还要工程团队优秀。内容生产，本质上是倒逼大运营体系的优秀。大运营体系的优秀，又继续倒逼供应链的优秀。你看，卖房子这件事，不再只是干掉操盘手这么简单了。这个锅，只有大家一起来背，才能一起赢。3.在最差的市场里，要用最优秀的团队当下，各家开发商正在调整团队，调整的标准有很多，有用顺手的，有用听话的。最理想的，是既能干，又顺手听话的。如果只能选择其中一个，表弟建议优先用能干的，能把业绩干上去的，不是吹牛吹上去的。其实，表弟想说的话很多。北京项目在越来越多成为集团一号作品后，老板都是亲自上阵了，从前期定位到户型图面积段，再到价格表制定，再到装修标准，等等。表弟猜测，接下来直接弱化城市公司，城市总扮演召集人角色，老大直接上，沟通效率会更高。听说，已经有公司这么干了。最后，告诉大家一个好消息，本周北京案场稍有回暖指数+13%。下面这些数据，是北京最真实的楼市表情，里面有很多真相和细节，需要细品，希望你能读懂，希望你还在继续在岗位上战斗！本周数据观察： .最近更新.
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【首发】“卷王”龙湖再出手！昌平新城首个新规好房子亮相 北京楼市正在经历一场深刻的结构性转变。随着“五环外不限购”政策持续发酵，以及新规之下“好房子”标准越来越严苛，市场关注点正从主城高单价、高总价板块，向拥有规划红利、生态环境和品质产品的近郊区域迁移。与此同时，伴随着朝阳、海淀的核心功能趋于饱和，昌平成为承接科创产业外溢和人居改善需求的关键区域。数据显示，昌平常住人口约227万，其中约94%的住房建成于2010年之前，改善需求坚实而迫切。再加上未来科学城等高能级产业平台的成熟，正吸引大批高知、高收入人群涌入，他们对居住品质提出了更高要求。如此浪潮之下，最能破浪者，无疑是“卷王”龙湖。龙湖在昌平新城打造了新规之下的首个好房子产品——龙湖恩祥·凌雲颂。壹一直以来，龙湖最擅长的一件事情，就是对一个区域的“降维”打击。这种打法甚至可以追溯到十几年前的“原著系”，通过不断重复、不断强化产品系的IP影响力，实现了对每一个全新区域板块的赋能，同时，龙湖也在用强大的IP，最大限度的抢占先机、主动拉大与对手之间的竞争优势。这在后来每布局一个新的板块时，都能品到熟悉的味道。中央别墅区也好、顺义新城也罢，龙湖一定会选择一个足够有影响力的产品体系来撬动一个相对陌生的板块。但最终，它也会交给时间来验证，几乎在其所在的区位，二手房成交的价值锚定者，都要看向龙湖。这一次，龙湖的目光锁定在了昌平新城。 2014年龙湖率先进入昌平，陆续打造滟澜新宸、云璟、观萃等改善好房。此次龙湖恩祥·凌雲颂，无疑也将带来新的突破，基于龙湖对于昌平的板块以及需求理解的天然优势，打造昌平主城首个新规好房子产品。北京的城市发展正在加速向北。这样的趋势之下，作为北京北部承接海淀外溢、兼具产业与生态优势的昌平，无疑正站上新一轮发展的风口。而昌平的中心无疑又在昌平新城，这里拥有“三山两水三公园”的稀缺生态格局：蟒山国家森林公园、十三陵水库、白浮泉公园环伺；更有规划中的10万方体育公园与口袋公园，形成真正的“出门入园”生活模式 。 离尘不离城，考验的则是一个区位的通达性。从这个维度来说，龙湖·凌雲颂紧邻昌平线北邵洼地铁站，直线距离仅约600米，7站即可抵达海淀，一站换乘，通达全城。同时，京藏、京新、京承、南丰路等多条高速路网，形成了南北直达、东西贯通的快速通勤体系。聚焦配套层面，从教育、医疗到商业形成了丰富的1公里生活圈，这周边聚合了十二年一贯制的清华附中昌平学校、中国政法大学等教育资源；北医三院（规划）、昌平医院、昌平中医院三甲医疗齐备；超百万方商业矩阵，包括120万方滨水商业街区、13万方商业Mall及悦荟广场、路劲世界广场，构建出一站式生活圈 。可以说，南邵板块既是昌平新城的战略核心，也是整个京北宜居属性最突出的“新中芯”。贰入京19年，龙湖身上最亮眼的标签，无疑是别墅专家。这一次，在昌平新城，龙湖依然没让人失望：龙湖恩祥·凌雲颂以“新规双会所奢宅”的定位，将别墅级的造园理念、社区配置和户型设计，全面“下沉”，让豪宅的居住体验不再遥不可及。这一次，龙湖龙智造携手恩祥集团、河北太行钢铁，以龙湖龙智造的高标准进驻昌平新城，龙智造为项目提供代建服务，足以见得，龙湖也在加速这一赛道的深耕布局。 相比于传统的地产开发平台来说，龙湖龙智造既拥有开发者的产品标准，又具备运营者的逻辑判断，还整合了组织内外部最成熟的数字化与精细化平台能力。也正在成为代建赛道中具备“标准输出能力”的核心玩家。作为昌平主城首个严格对标北京“好房子”标准的住宅项目，龙湖·凌雲颂必然也要在产品层面做到“超配”。其最大的价值，在于它让购房者用低门槛的总价，享受到豪宅的园林与产品力。龙湖恩祥·凌雲颂在产品上的“卷”，几乎是细节到了归家的每一重礼序：项目以师法台北嘉佩乐的世界艺术灵感，打造地标美学；景观打造上规划“两轴一芯”，形成十字景观中庭，超尺度纵深，不输顶豪社区的氛围感和仪式感；打造核心景观价值轴线，呈现十幕精致游园生活场景。龙湖造园，造的不是奇花异树，而是园林的情感；龙湖造筑，造的不是石材的堆砌，而是建筑的修养！这也是其豪宅基因的直接体现。作为昌平主城首个双会所社区，龙湖恩祥·凌雲颂涵盖了微醺酒廊、静阅书吧、新氧健身、篮羽馆、风雅私宴等八大奢享功能。约8000㎡口袋归家公园、五星级双入户大堂、车马厅以及配合定制星级地库，风雨游廊串联园林景观、会所和地下车库，达到了私区宽敞+公区舒适的绝佳平衡。这些细节，原本只在高端别墅社区出现，如今被放进了总价可控的改善盘中。叁可以说，这样的配置远超预期，堪称“卷王中的卷王”。聚焦产品，龙湖恩祥·凌雲颂的户型段覆盖建面约78-139㎡。全系户型层高3米、高得房率、全明通透，部分产品甚至“同面积多一房”。其中建面约78㎡三房的设计，几乎颠覆了北京市场的想象。极致的面宽与收纳空间，功能齐全，足以被称作“大师的小豪宅”；96㎡三居则实现了南北通透双卫配置，百变空间适配了人生全周期；再到112㎡四居，创新专利级户型，南向超大开间实现巨幕全景，零浪费布局构建奢阔厅堂。此外，139㎡的四居更是将豪宅的居住体验感拉满，南向巨幕面宽+度假式主卧以及LDK的经典格局，堪称奢宅尺度的天花板，足以定义终极改善。看得出来，龙湖不仅卷得房率、卷层高、卷装标，更在卷生活场景和社区体验。龙湖新规奢宅，为改善昌平而来！龙湖恩祥·凌雲颂的出现，印证了这一正在发生的市场趋势：北京购房决策逻辑，正从地段唯一转向“地段+产品力双核心”。尤其是在政策鼓励、市场倒逼的好房子时代，那些愿意沉下心来钻研产品、提升品质的开发商，将更有可能赢得用户与市场的双重认可。昌平新城需要好房子，北京市场更需要更多这样的“卷王”项目，作为昌平主城首个新规好房子产品，龙湖恩祥·凌雲颂将彻底颠覆昌平主城以往的居住形态，开启改善昌平人居的新时代。目前项目城市双展厅现已开放，分别位于悦荟广场和超级合生汇，想一睹昌平主城首个好房子产品究竟有多“卷”的朋友，可前往品鉴。★★攸克近期文章推荐★★(点击图片即可阅读)
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昌平地标老商厦，用途定了 各位亲：去年10月阳光商厦已经有不少商铺撤店同时，此前阳光商厦的股权也进行过公开转让近日，有邻居问阳光商厦以后的用途 ↑根据官方的答复：原来，阳光商厦的东侧邻居，中国政法大学已把这个商城的地下一层至地上四层都给租下来了！这意味着，这处商业综合体的大部分将转型为高等教育用地，迎来全新的使命！那其他楼层用来干什么呢？从招标文件来看，除了一层食堂，其他楼层空间，基本就作为教室等教学科研用房来使用了↓。 而政法大学之所以租下这栋商厦，也是为了缓解其校内食堂、教室、科研用房紧张的问题。商厦距离学校这么近，就像给学校 “扩充了校区”一样，方便学生和老师使用。阳光商厦曾经有多火？不仅自己是当时昌平县城为数不多的大商场旁边还开了昌平最早麦当劳之一就连紧邻的东关二条都被叫成了“阳光胡同”在改造前一度有“昌平小台湾”的雅号 但去年10月前后，阳光商厦门口贴出了通知说是要调整经营模式正在办理相关的退款等工作 目前一层已经肉眼可见地冷清不少店铺都撤了 当时二楼倒是很多铺位还比较齐整但是没有开灯和看管还有很多铺位在甩货 根据北青社区报的报道 目前5楼的餐饮区还是挺热闹的 商场人员也说目前没有停业 确实有不少商铺撤出了此前，2021年夏天该商场曾经发布招标将自己的部分股权进行挂牌 同一年，还进行过一些改造当然这些改造大部分都不是明面上的所以咱们平时也看不太出来 作为昌平的老牌百货商场也陪伴了很多昌平人青春的商场如今新用途终于确定也希望有一天 曾经的阳光商厦能另起炉灶重整旗鼓 长按下方二维码 安装“北京昌平”掌上服务APP轻松畅享一站式本地服务 微信订阅号：bjcpquan小圈圈微信号：CPQXQQ小圈圈QQ号：3257200278圈友QQ群：546130342昌平圈广告投放热线：010-69711096来源：家住昌平公众号名称：昌平圈京北最大生活圈
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通州中建运河玖院、顺义龙湖宸翰，2个项目取证 北京上周末是真热闹，有两块还算不错的住宅用地上新，上周六好几个项目扎堆取证。由于篇幅有限，今天先挑几个主要的展开讲讲。项目方面主要包括通州运河玖院、顺义东风商场地块的、大兴的沐春墅小区、海淀建发海燕、中海丰台西南郊冷库的中海丽泽叁号院。今天先简单聊了一下中建的运河玖院、和顺义东风商场地块龙湖宸翰。首先是通州的中建·运河玖院项目取证。本次获批房源一共供应764套房源。拟售均价66607元/㎡，总货值大概67.99亿元。 产品户型为68.63㎡一室（3套）、82.88~95.82㎡两室（47套）、92.22~112.9㎡三室（294套），121.2~261.58㎡四室（420套）。之前也简单了解了一下这个项目，最大卖点就是坐拥260米运河景观，说是实现河景视野的最大化。得房率大概在88%-95%，最大户型的产品，达到约17.55米南向面宽，最高约3.5米层高，也算是突破了常规居住尺度。具体户型方面推出建面约106-260㎡，覆盖面较广。最后放一些户型图，感兴趣的可以看看。 另一个是顺义的龙湖宸翰项目。该项目这次一共批了524套房源，总货值大约28.44亿元。 供应方面：96-118㎡区间段的一共292套房源，单套总价387-541w，单价4.23w；120-139㎡区间段一共174套房源，单套总价482-647w，单价4.39w；165-166㎡区间段一共58套房源，单套总价717-780w，单价4.60w。这个项目之前是发过户型图的，感兴趣的小伙伴可以翻翻之前的内容。另外龙湖还有个消息，就是之前的昌平代建地块，案名也确认，叫龙湖恩祥·凌雲颂。后续如果还有其他消息，我也会跟进披露。
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西海岸2宗住宅用地出让 公元置业、青岛海投斩获 西海岸两宗住宅用地今日拍卖，两宗地分别位于西海岸朝阳山片区、胶南老城片区，规划建筑面积约25万m²，拍卖起始总价8.4亿元，最终被青岛公元置业有限公司、青岛华盛房地产有限公司（青岛海投）分别以底价摘得。 朝阳山片区地块 宗地位置示意图宗地位于珠光路北、山冯路西，占地80444m²，规划建筑面积101232.8m²，容积率1.26，拍卖起始楼面地价4593元/m²，起始总价46496.225万元，竞买保证金9299.245万元，保证金缴纳比例为20%。另划拨一宗教育用地（幼儿园），占地8540m²，规划建筑面积5548m²，划拨价款384.3万元。 周边配套情况1、道路交通：现状星海滩路、黄渔路、创智路、珠光路为已建成道路。2、教育与医疗：现状周边有2处幼儿园、1处小学，规划1处幼儿园、2处小学、1处九年一贯制；现状周边有1处区级社会福利院（西海岸社会福利院，改扩建2400床），规划一处区级综合医院（330床）、两处社区卫生服务中心。3、文体设施：规划周边有2处社区级体育中心。4、商业设施：现状周边在东方文化小镇附近有部分商业设施。5、城市公园绿地：现状在项目北部分布集中公园绿地，周边沿白果树河分布公园绿地。宗地周边在售的低密项目有大溪谷点星谷、华新园爱乐之城，产品包括联排及叠拼别墅，联排售价约1.9万元/m²，叠拼售价集中在1.3-1.5万元/m²。胶南老城地块 宗地位置示意图宗地位于东岳中路南、嘉富路东，占地51451²，规划建筑面积144062.8²，容积率2.8，拍卖起始楼面地价2621元/m²，起始总价37758.8599万元，竞买保证金7551.772万元，保证金缴纳比例为20%。 周边配套情况1、道路交通（地铁）：在建轨道交通6号线，地块距离在建东岳路站点约550米。2、教育与医疗：现状周边有1处初中，2处小学，1处幼儿园，1处医院；规划周边有1处幼儿园，1处九年一贯制学校，1处小学，2处养老院。3、文体设施：规划周边2处社区级体育中心，3处综合文化站。4、商业设施：在建东岳路站点周边规划部分商业设施。5、城市公园绿地：沿东岳中路和小辛河支流分布公园绿地。宗地周边现有西海岸创新科技城在售，产品包括小高层、中高层及高层住宅，售价集中在0.8-1万元/m²。
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北京买房：理清思路，购房建议1652 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:请问，最近想把东城龙体学区广渠门内大街的老破小房子（80年的电梯房，位置很好，但室内居住体验一般）置换掉，因为老听一些大V说学区老破小未来可能很难脱手。具体情况是：孩子已上初中，不用考虑学区。因为上班地点分别在丰台东高地和东城，如果从居住舒适度、通勤和未来保值角度看，总价500万左右，请您分析一下哪个地段会更好一些？目前意向：一是新景家园一居室，二是金鱼池南北通透板楼无电梯小两居，三是方庄小2-3居楼龄92年左右，四是双井百环家园华腾园大两居，百环家园居住密度太大，五是亦庄，太远住不上需要换租。东城不太清楚是否还有合适价位的房子，更倾向能留在东城，配套很好，居住幸福度很高。这是目前我认为比较合适的地理位置，预算有限，大概了解这些位置可能有能够得着的房子，如果有其它比较合适的地段也是可以接受的。如果置换的房子离现在就读的中学不方便，就只能租房住。请问：目前是不是出手换房的好时机？这个价格还值得卖吗？跌得有点狠。如果卖不掉，留着还可以吗？根据预算，以及居住舒适度、通勤和保值等综合考虑，您认为置换哪儿比较合适？A：1、未必很难脱手，而是入学高峰过去之后，老破小的学区溢价部分有可能受影响。毕竟学区功能减弱之后，居住功能自然更被重视。到时候看出手的价格吧，价格别太高就未必难卖。2、新景家园和金鱼池也是学区房啊，500万的总价也不好买到溢价率低的（除非捡漏儿），那置换的意义是什么？也就是保值的风险没降低+居住的性价比没提高，图什么呢？所以考虑好吧，确定是捡漏儿的房源再置换。3、方庄看什么户型吧，板楼的保值好一些，但不太好找房源，让当地中介给多推荐吧。另外方庄保值好的以东部那几个商品房为主，紫芳园四期和公馆，就是都比较贵。百环家园居住的性价比很高，但保值普通。这里曾经是北京价格最高的经适房，但也是迄今为止价格走势最弱的，都没有之一。密度大是因为当年开发商调整了规划，把占地挪给了商业，住宅就差多了。反正注重自住买这里，其他的别期望值太高。华腾园也是自住的性价比高，当年北京的“二华”之一，曾经很受追捧，近十多年来普通吧，塔楼不是太好选户型。以后价格走势的最好成绩是不再落后，逆袭的可能性不大。自住为主吧，喜欢就是最合适的。亦庄的优势是地段产业和学区都能兼顾，但换租就未必划算了。因为既然有部分学区溢价，那租金就必定偏低。虽然也能占点儿东城的便宜，但一般不建议这么换租，不如非学区房占的便宜更多。4、愿意留在东城，那就让中介给找房吧，能找到溢价低的就行，要是能捡漏儿就更合适了，各项兼顾。5、要是置换非学区房的话算时机，因为学区溢价没降多少，现在还是比较高的时候，那换成没溢价的就合适呗。还换学区房的话无所谓时机，而是看具体房源，尽量捡漏儿，现在这种时期有可能。我不知道具体价格，这让当地中介给评估吧。不愿卖就留着，这都看自己。反正就是这些选项，您已经都考虑到了就自己给各项打分，加权比较一下再决定。6、您这还是自己定吧，预算不高但要求偏高，所有方面都要兼顾，同时还不想放弃学区，我评价不了。只能是列出这些情况供参考吧。仅供参考。二Q:请问，我大孩子26年入学，小孩子30年入学，俩孩子户口在东直门外大街察慈小区，对口西中街小学，对口初中东直门或者55中。目前居住地朝阳东润枫景，渣学区。妈妈上班在西城，考虑西城占坑德胜学区（摇正泽，划片三帆、育翔），或者朝阳租房入学（不知付否可行）人朝实验、人朝分、北中集团。想咨询德胜学区现在买房占坑上车几率，朝阳租房入学成功几率。或者其他更好的规划，不介意民办公立。倾向好的教学环境和人文气氛。A：1、有东城户口，考虑西城德胜占坑，或朝阳租房入学。现在名下无房是吗？否则常规选项就是东城入学了。但即便无房，既然有户口，那一般也是先选东城，何必还买房和租房入学啊？2、因为德胜一直热门，没人敢承诺能进入对口校或摇号结果。如果派位情况没比在东城强太多，那这几百万占坑儿房的效果就一般了，毕竟现在仍然是50%左右的溢价率呢，至少40%以上吧，考虑好成本再赌。但既然是俩宝的话可以试试，一是因为溢价由两人分摊，二是如果大宝成功，二宝也就等于成功了。但反之也一样，大宝没成功，二宝也得跟着。3、大宝明年入学，现在考虑租房入学。如果是京籍无房户，那需要三年的租房证明+父母一方在朝阳工作满三年，符合条件要求吗？如果符合要求，那有可能进入人朝，但不敢保证本校，大概率是派位到其他校区的。这两年反正人朝实验的连四大神盘都调剂了，人朝分则是民办的看运气，概率非常低。北中的则是本校不可能，分校到目前为止都是挂牌儿校，和东城相比没什么意义。所以先检查一下自身手续吧，然后再考虑好租房的意义，我认为是成功率不高。4、其他更好的规划，买房还是不买房啊？如果买房，那和东城相比就是在朝阳的几所头部校了。白小80或朝外陈本，这都是溢价高的，跟东西城平均值差不多。再有帝景嘉铭和人朝，有可能买到溢价不太高的。但人朝东西两区不是太建议，因为孩子太多，被派位的概率高，而且平均溢价也不算低。陈分是溢价不太高，清朝更低点儿，性价比相对高。北中本校的学区房太贵，1300万起步，其他分校的既然都是挂牌儿校，房子就无溢价，也就是不算学区房，各项都是平均值。5、如果不买房+想超过东城，那就只能是国际校了。学费不算太高，但加上其他费用就高了，每年大几十万起步，百万正常。仅供参考。三Q:请问，孩子快上小学了，准备去朝阳买房，亚运村和望京片区，您觉得哪边更好？我们只有500—600的预算，都只能买老房子，上班望京方便一点点。现在主要在看看安慧北里和丽泽西园两个小区，您能帮我们分析下这两个小区优劣势吗？这两个板块预算内还有别的小区推荐吗？A：1、朝阳区主要是看哪所学校更好，不太聊片区。如果综合考虑的话，我觉得望京更优。因为以陈分来说学校很好，但溢价相对低，能买到相对更好的房子。2、安慧北里的优势，地段儿好配套全，价格走势稳定。刘晓庆20年前在这里被拍卖的房子才2000一平，现在都7万多了，价格走势从来都不落后大盘。然后学区方面也谈不上劣势，就是对口嘉铭西区，从常规排名来说不如东区，但学区溢价并不算低。也就是以同等溢价率来说，在朝阳不算性价比高的。利泽西园的优势是价格略低，相对的选择空间大。地段儿也挺好，望京北在板块内部也是占优的。学区溢价中等，以对口陈分来说物有所值。劣势就是望京板块波动大呗，价格走势只能被迫跟随。不过现在全北京都是低谷期，这两边也都是租售比最划算的时期。3、别的小区，我要建议是以预算来说，这种时候甭非得纠结小区了，索性看具体房源吧。每套房都算算账，同等条件下选租售比最低的，代表着溢价低+居住的性价比高。仅供参考。四Q:请问，这不是我强人所难，而是我真的是刚需，只不过从小就有住别墅的梦想，所以才想说居住舒适和保值都必须兼顾的。可如果您说海德堡不保值，那我这600多万买在这就没有意义了。所以我恳请您还是认真分析一下，我也可以接您来小区实地考察，看看细节才好作为判断的依据。A：1、这让我怎么回答啊？我知道您没有为难我的故意，但又确实是让我不好说什么。2、简单说两句吧，别太在意，咱也不必再讨论好吧？刚需，一般指的都是满足基本需求的商品，从档次来说肯定不是奢侈品，您认可吗？比如家用轿车，买普通款的肯定是刚需，入门款SUV也可以算。但如果有人要买辆超跑儿，虽然是老款的二手车，那也不好聊刚需了吧？3、另外“必须兼顾”舒适和保值，这是您的想法，但能否实现得看市场情况。市场自有其运行规律，未必能随心所欲，更不以谁的愿望为转移。就像某人想买辆超跑儿，宣称是追求实用与低调，您觉得能兼顾吗？4、我没说海德堡不保值，只是说这些年价格走势不强而已。多的不说了，既然您看的这套联排的原业主是20年前买的，那您就问问他当年的价格吧？我估计单价在8/9000左右，上下不会差太多，当年北七家联排大多都是这价格区间。那同时期2005年北京的销冠是东四环朝青的国美第一城，均价5000多，现在5/6万吧。国美的小区不算多强，但地段儿挺好，所以价格基本就是普宅大盘走势。那就对比一下海德堡现在的价格吧，走势的比例差不多就算保值。而且我也没说以后保值不好，而是说希望能跟上大盘。这就看自己的理解了，咱不掰扯。5、另外我也没必要去现场看，因为别墅类在全北京的情况都差不多，看不看细节的意义不大。别墅是典型的自住为主，包括独栋联排叠拼合院等各种产品，都不特殊，很少能有走出独立行情的，所以就没必要拘泥于细节了。说不好听的这都有点儿“国宝帮”的意境了，都写着微波炉专用呢，何必还让观察什么开片和包浆啊？6、总之简单就这情况，我只是说了自己的观点，而房子是用来住的，怎么选择是您自己的考量。我是建议务实，不好兼顾的就甭强求了。仅供参考。五Q:请问，CBD传奇的北向小开间投资性如何？单价在5万多6万之内。租金在5000左右，收益率2.3%，性价比算高吗？这里的学区溢价多少，去陈经纶帝景的概率能否提高？我是纯投资，只要收益率超过银行利息即可，升值不落后大盘。A：1、CBD传奇的投资性，开间普通吧，大多数在升值角度都不占优，只是租金收益率还不错而已。2.3%肯定算性价比高的，因为北京的平均值才1.8%。但这有个常识，一般来说，之所以租金收益高，通常是因为房价涨的慢换来的。甘蔗不能两头甜，看自己更重视哪方面吧。2、而且还是北向的，就算不影响价格走势，出手时的挂牌期也长，也就是流动性偏弱。3、没有学区溢价，去帝景的概率不高，否则就出现溢价了。之所以没有，那就说明追捧的人少，所以才没涨出来。4、如果确定是只注重租金收益，那这套房就算合适，但加上升值就不敢保证了，大概率够呛。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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取证半个月，缦合北京二期2号楼首套网签出炉：529㎡X12.5万 北京进深 徐迪 9月15日，缦合北京二期C区2号楼首套网签出炉。为1单元次顶层房源，建面529.21㎡，成交单价12.5万元/㎡，与预售价相同，没有折扣，套总价超6615万元。楼盘表显示，还有两套房源为“已预订”状态，同样也在1单元。值得注意的是，除了上述3套，1单元的房源全部为“不可售”状态。此外，尽管2单元房源显示为“可售”，但2号楼整体在建工程及土地使用权为抵押状态，抵押权人为浙江省浙商资产管理股份有限公司和浙商银行股份有限公司北京分行。 8月30日，缦合北京二期C区2号楼取证。共112套，准售面积6.14万㎡，备案均价12万元/㎡。一栋楼的货值总计73.69亿元，说是北京最贵的一栋住宅楼不算夸张。离它2公里左右的酒仙桥豪宅北京宸园，14栋楼600多套房子的总货值127亿。单栋货值能达到70多亿，主要是楼高，户型大。总共31层，每层两单元，总计112套房源，其中：1-2层每层2户，3-28层每层4户，均为建面529㎡户型。产权得房率83%左右。单价在11.45万-12.5万/㎡区间。29-31层为空中别墅，共4套，单套建面约1060㎡，套总价1.34亿元。 缦合北京是合生联手世界顶级奢华酒店品牌安缦，打造新一代的豪宅标杆之作。项目占地建面20万㎡，容积率1.2，规划了9栋31F高层住宅，其中1#、3#、5#、6#已经售罄，当时还叫霄云路8号；2019年案名改成的缦合北京，一期包括8#、9#、10#，此次取证的是二期2#楼。 开发企业北京新京润房地产有限公司，是香港吉润国际集团下属子公司，成立于1993年，从事地产相关业务，为中国大陆最早从事房地产业务的公司之一。项目所在朝阳区霄云路京润水上花园二期A区（III地块），位处东四环朝阳公园北园，第三、第四使馆区附近。周边有中环商业广场、凤凰汇购物中心，五星级饭店、甲A级写字楼林立。
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二环地王被激活，通州惊现8万+豪宅 | 北京楼市周记 文/北京进深 徐迪9.8-9.14，北京楼市哪些动态值得关注？来看北京进深汇总整理的重点消息。1、19.5亿元！东城祈年大街地块预申请，要求整院售卖9月12日，东城区祈年大街路西危改工程项目进入预申请。起始价19.5亿元，折合楼面价7.8万元/㎡。受理时间9月12日-10月11日下午17:00。地块位于东城区天坛街道，二环内，步行到天安门广场半小时。周边有大大小小的老胡同，北边是前门大街，南边是天坛公园。 占地2.28公顷，建筑控制规模2.5万㎡。地形十分不规则且零碎，包含四幅子地块，均为多功能用地。 其中，0201地块占地0.38公顷，0203地块0.52公顷，0204地块0.73公顷，这三幅地块限高18米；0202地块占地0.64公顷，限高3.3米。 出让文件中专门提到关于销售监管的要求。一是按照房地产调控销售价格监测机制，商品房销售项目需报市住建委进行销售价格监测。二是执行本市限购政策，审核购房人资格，销售给符合资格的购房人，并整院售卖。同时按照政策法规，将“房屋使用过程中要符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自改建、装修、拆分”等相关要求，以补充条款在购房合同中明确约定。2、嘉华天珺西区调规：大户型改小，套数增加9月8日，海淀永丰H地块0132地块项目方案公示。这是保利建工嘉华天珺西区，已于今年4月5日取得预售许可证，截至目前尚无网签。按照现阶段设计方案，项目建设用地面积2.76万㎡，总建面7.39万㎡，其中地上建面4.69万㎡，容积率为1.7。 对比调规前的总平图，西地块楼栋全部打乱重排了：1、原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。2、从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。3、总户数从424套增加至488套。4、原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。调整后：88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。5、门面做得更加漂亮，占地近千平的景观造型。此外在小区外围打造多处景墙，提升社区整体颜值。 嘉华天珺所在地块于2024年7月份成交，由保利发展 北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%，住宅部分楼面均价约5.96万/平方米，销售指导价为9万/平方米。1月1日，嘉华天珺东区取得预售许可证，16栋6-15F住宅楼，共852套，总建面10.1万㎡，备案均价8.2万-9.7万/㎡。目前网签212套，去化率25%，成交均价8.52万元/㎡。 3、昌平国誉星城户型图出街国誉星城所在昌平北四村0077、0078地块，规划15栋住宅楼，9-18F洋房、小高层。共772户，住宅总建面约7.86万㎡，户均建面约102㎡。 四种建面：81㎡/97㎡/112㎡/126㎡。 ①起步81㎡紧凑三居。边角空间利用得很好，做出了独立的家政间和玄关收纳。客厅270度环幕视野，空间感要比实际建面显大。赠送方面：南向卧室接入1.8米进深阳台；客厅转角飘窗+卫生间飘窗+北主卧侧边飘窗；北边外接挑空平台+设备平台，进深0.8米。②97㎡三居两卫，南向三面宽。这个户型进深面宽比接近1，大部分采光视野资源给到了卧室。主卧270度转角窗，北次卧也有两处开窗。3.4米宽厅，U型厨房，独立家政间，玄关柜、餐边柜，收纳空间不小。赠送方面，南向客厅 次卧双跨阳台，进深缩至1.25米。主卧转角飘窗+侧边整面飘窗。北边同样是不可封闭的挑空平台 设备平台。③112㎡经典四叶草。这个面积段做四居，起码在昌平还是独一份的。阳台进深进一步收缩至1.07米，侧边飘窗+南次卧飘窗。北边厨房外设备平台是空调机位，多功能室外的平台有道承重墙，具备封闭条件。④顶配建面126㎡户型。阳台进深同样是1.07米，侧边飘窗 南次卧飘窗。北边设备平台+挑空平台，面积全赠送。 4、中建运河玖院首批764套取证，单价最高8.3万/㎡9月13日，中建运河玖院取得预售许可证，备案名为玖运佳苑一期。共14栋住宅楼764套房源，拟售均价6.03万-7.94万元/㎡。 后排0705 0706地块，为90/106/-126㎡户型；滨河0708地块，150/182/200/250㎡户型。前排河景的两栋楼均价接近8万元/㎡，其中，5#楼次顶层预售价超过8.3万元/㎡。 每块地虽然只有五六栋楼，但都配置了景观亭和独立室外运动场地。会所占地面积约3000平，有风雨连廊 4.5米层高架空层。4000平首层架空泛会所，是北京首个全域50%架空的项目。此外，项目整体配建1.38万㎡的家园中心，包括社区卫生服务中心、养老及助残中心、室内体育设施、社区文化设施、邮政所等。 赠送方面，各种大大小小的台子让人眼花缭乱。特别是沿河的0708地块，边户房源三面有赠送，内嵌阳台 设备平台 阳光花池（部分边户为270度弧形转角花池） 环绕式奇偶阳台。加赠后得房率88%-95%。5、兴创沐春墅首批387套取证，指导价5.9万元/㎡9月13日，位于大兴黄村的兴创沐春墅取得预售许可证，首批1-7＃、10＃、11＃共9栋住宅楼387套房源，拟售均价在5.64万-6.11万元/㎡。 主推129-192㎡平层以及208-283㎡叠墅。 兴创沐春墅所在地块由兴创置地于去年7月23日以32.17亿元底价摘得，是大兴新城核心区 黄村组团中的一部分。占地3.04公顷，总建面9.39万㎡，地上计容建面6.09万㎡。规划11栋4F-17F住宅楼，层高超3米，综合得房率最高可达99%。挑空平台以全赠送形式纳入室内空间；开敞阳台则配置电动窗，可根据天气状况灵活切换阳台的封闭与开放模式。 公共空间方面，兴创沐春墅配置了架空层 风雨连廊 邻里共享中心。加上阳台空间和室内挑空，兴创沐春墅满配好房子“五件套”。6、龙湖宸翰551套房源取证9月13日， 顺义新盘龙湖宸翰取得预售许可证，备案名为宸翰家园。共17栋住宅楼551套房源，拟售均价4.02万-4.57万元/㎡。产权得房率在76.3%-81.1%区间。 项目建设用地约3.6公顷，容积率1.8，地上计容建面6.47万㎡。规划17栋5F-17F洋房 小高层。洋房建面约97/118㎡三居，小高层建面约118/138/165㎡三到四居。南向通面宽内嵌阳台 花池，北边赠送挑空平台，此外还有独立电梯厅的收纳空间可以利用，典型的“负公摊”产品。公区加码“好房子”全套配置，1万平米中心景观花园，架空层、风雨连廊、邻里中心一应俱全。 7、建发海晏13号楼取证，均价14.6万/㎡9月13日，海淀朱房新盘建发海晏28套房源取得预售许可证，备案名为海晏雅苑。房源位于东南角13号楼，共14层，均为218㎡四室两厅户型，拟售均价约14.59万元/㎡。南向16.7米面宽，四开间三卧室双套房。私家电梯厅，双玄关体系，入户门内外双储藏室，收纳便利。 6米宽厅，外接一步阳台；八人桌餐厅配大尺度水吧台，开放式厨房 西岛台设计；北向隐藏式家政间，赠送一处飘窗，形成转角式大窗。 主卧南北通透，转角飘窗，270度环幕视野；步入式U型衣帽间；主卫双台盆 浴缸。一字式三分离公卫，足以放下双盆洗手台，镜面避开了北卧门口位置。 建发海晏所在地块成交于今年1月2日，由建发房产以90.4亿元总价摘得，折合楼面价9.5万元/㎡。项目规划16栋7F-15F洋房 小高层，共435套。6月6日，首批次403套取证，目前网签195套，去化率48%，成交均价13.6万元/㎡。8、中海丽泽叁號院收官房源取证：72套，均价11.49万/㎡9月13日，中海丽泽叁號院4号楼72套房源取得预售许可证，拟售均价约11.49万元/㎡。至此，中海丽泽叁號院全部房源均已取证。 4号楼位于小区正中间，为顶配建面的楼王产品，边户158㎡/中间户151㎡，产权得房率78.8%。 丽泽叁號院所在地块成交于今年1月16日，由中海地产以40.08亿元底价摘得，打造为北京第六座藏锋系。项目总建筑面积约10.23万㎡，其中地上建面6.93万㎡，容积率2.52，规划11栋9-18F住宅楼。主力建面99/107/110/114/139/158㎡六种户型。 5月20日首批458套取证，均价11万 ，产权得房率75%-81%区间。 截至目前网签93套，去化率20%；成交均价9.45万元/㎡，约为预售价的85折。9、中海树村项目规证到手，北五环首个叠拼项目来了9月8日，中海海淀树村项目取得建设工程规划许可证。这是北京首个楼面价10万+的住宅地块，从3月份成交起就备受关注。项目位于海淀上地街道，占地3.97公顷，容积率1.6，地上总建筑规模约7.33万平方米，地下5.8万平方米。规划16栋4-6F叠拼、大平层产品。项目总平图公示后，关于产品设计的更多细节也流出。大概率是中海玖序系列，有消息称案名是“圆明玖序”。外立面大面积玻璃幕墙 奢石 铝板组合；内部轻法式，浅色奢装，宫殿风。售楼处就在小区里，样板间直接做进实体楼，与会所同步亮相。户型设计：南半区洋房220/260平米大三面宽，300平米四面宽。北区叠拼产品面积段400/500平米，下叠1-2F带地下室；上叠4-5F送露台；中间的3F是370平米大平层，据说可能会有阳台和花池等突破，全盘仅14户。无论是洋房还是叠拼，都可提供定制化服务，改造内部功能空间。10、建发金茂观宸二期取得规划许可证9月8日，丰台槐新030（南区）02地块取得建筑规划许可证。包括1#住宅楼等22项，以及风雨连廊等园区配建等10项。该地块成交于6月24日，由建发 金茂联合体20.8亿元底价摘得，折合楼面价40159元/㎡。项目占地2.59万㎡，总建筑面积约8.11万㎡，其中地上建筑面积约5.21万㎡，地下2.9万㎡。8月14日项目总平图公示，拟建设12栋住宅楼，含6-17F洋房和小高层产品，总计400多套房源，面积段113-165㎡区间。与一期相比，砍掉了110㎡三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。户型格局、得房率等与一期基本一致。赠送方面，南向通面宽阳台 北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。 据悉，首期推出小区南侧5栋楼，大约200套房源。两个面积段：113㎡中间户/116㎡边户，134㎡中间户/136㎡边户。 西侧观宸一期项目今年3月底开盘，共479套房源，面积段111-165㎡。目前累计完成网签290套，全盘去化超六成；成交均价7.84万元/㎡。加上地下室房源，项目网签金额总计28.42亿元，地价覆盖率117%。 11、金隅海淀宝山项目反馈意见，确认住宅层高达到3米9月11日，金隅海淀宝山0017地块设计方案反馈意见采信情况通告。方案于8月26日-9月3日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，涉及公共服务设施规划、建筑层高及楼间距等问题。其中有一条反馈意见称：“总图信息不完整，仅从H高度看，有些楼栋是不满足住宅3m层高要求的。”建设单位回复确认，本项目住宅规划设计层高均达到3米。此外反馈意见还提到：最南侧一排楼山墙间距太近，且连成一排，是否符合消防规范？从城市设计和风貌角度来讲，不利于营造高低错落、通透有序的城市界面。 总平图显示，南侧一排楼为11-13#楼，按照建设单位回复，11、12#楼西侧山墙设置防火墙且不开窗，防火间距≧3.5米，满足民用建筑防火间距。同时，13#楼为11层局部6层，12#楼为6层，11#为10层，规划设计已考虑高低错落、通透有序的城市界面效果。 金隅地产海淀宝山0017地块总建面约9.35万㎡，容积率2.1。 其中地上建面6万㎡，规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡。对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。面积段预计105/130/145㎡，定位刚需 刚改客群。虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率在海淀来看应该也算高的了。
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北京楼市：北三环跳水，太夸张了 早上粉丝甩来一张图片——朝阳安贞里小区，一套75平的三居室，次顶层，业主急售价281万，折合单价3.7万/平，据说是业主在外面欠了281万，索性就把房价定成了这个价格！ 熟悉北京楼市的朋友都知道，安贞里虽算不上顶流学区房，但地处朝阳核心板块，周边配套成熟，地铁、商超、医院一应俱全，也算是朝阳比较不错的上车流通盘了。小区8月13日成交了一套71平的房源，成交价468万，成交单价6.5万/平，对比3.7万，都算不上是降价了，分明是业主拿着锤子在砸盘！其实这不是个案，越是在楼市下行期，这样的“惊爆价”房源，总是能经常看到。北京大量老破小，价格还没到底很多人看到安贞里这样的低价房源，会觉得“是不是已经跌到位了？”但在我看来，北京大量老破小的价格，底部还没出现，后面还有一定的空间。（特别补充说明：普通老破小和学区房老破小，市场的涨跌规律、行情节点都不同，这一点大家要有辨识度，否则容易错判，造成大的损失）一方面，现在老破小的市场已经彻底进入“供大于求”的状态。就拿安贞里所在的朝阳北部来说，最近几个月挂出来的老破小房源数量，比去年同期多了将近30%，但成交量却一直在下滑，很多房源挂了三四个月都无人问津。为了尽快出手，业主只能不断降价，后面还会有更多业主被逼着加入，供给端压力只会越来越大。另一方面，新房小户型的持续供应，还在不断分流老破小的潜在买家。现在北京近郊区域，都推出了单价4-5万/平的新房小户型，虽然地段不如老破小核心，但胜在户型设计合理、小区环境好、物业有保障，还带精装修，对于年轻人来说吸引力很大。 看着这么多低价老破小，刚需族肯定犯嘀咕：现在该不该下手？我的建议是：如果是纯刚需自住，而且通勤方便，那现在遇到像安贞里这样性价比高的房源，其实可以考虑捡漏。毕竟对于刚需来说，买房是为了住，不是为了投资，只要房子满足自己的居住需求，价格合适，能承受首付和月供，就可以入手。而且现在市场下行，业主议价空间大，刚需完全可以跟业主好好谈，争取拿到更优惠的价格。但一定要记住一点：买低价老破小，必须做好长期持有的准备。别想着买了之后短期就能升值，甚至想“低买高卖”赚一笔，这种想法现在已经不现实了。未来几年，老破小大概率还是以横盘或缓慢下跌为主，就算行情好的时候，升值幅度也会远远落后于个别板块的新房。所以买之前要想清楚：就算房价跌了，自己也能接受，就当是交房租了。但如果是想投资老破小，那我劝你还是趁早放弃，老破小不仅升值难，而且随着房龄增长，后续维护成本还会越来越高，投资性价比极低，很容易被套牢。未来老破小的出路：改造或原拆原建很多人会问：难道北京的老破小就只能一直跌下去，没有出路了吗？其实也不是，未来老破小的出路，大概率在“改造”和“原拆原建”上，这也是官方一直在强调的“城市更新”的重要方向。最近几年，北京已经在多个区域试点老破小改造，比如加装电梯、翻新外立面、改造上下水管道、增加小区绿化和停车位等。改造后的老破小，居住体验能得到明显提升，房价和租金也会有一定的回暖，越来越多的老破小纳入改造范围，对业主来说，也算是一个好消息。除了改造，“原拆原建”也是部分老破小的重要出路，不过“原拆原建”卡的条件比较严苛，符合条件的小区零星几个，短期内很难大规模推广。最后，老破小该留还是该卖？想清楚这一点就够了。说到底，对于北京老破小，大家不用过度恐慌，但也不能抱有不切实际的期待。总结下来就一句话：老破小除非是纯自住，而且没有更好的置换选择，否则真的没有持有的必要，有机会尽早出掉，才是最好的选择。如果是纯自住，而且房子通勤方便、配套满足需求，那也不用纠结房价涨跌，踏踏实实自己住就好。毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，涨了跌了，只要你不卖，对你的生活影响都不大，与其整天焦虑房价，不如把精力放在提升生活质量上。但如果手里的老破小是闲置的，或者是用来投资的，那现在真的要抓紧时间出手了。别想着等 “行情回暖”，未来老破小存在流通性陷阱问题，提醒大家最好提前做打算，有先见之明…
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龙湖恩祥凌云颂！昌平新城首个新规双会所楼盘，78-139㎡ 北京进深 徐迪拿地一个月后，9月13日，昌平南邵0033地块案名出炉：龙湖恩祥·凌云颂。打造78-139㎡龙湖迭新作品，据悉为昌平芯首个新规双会所住区。 7月31日，凌云颂所在昌平新城东区二期0033、0036，四期0044地块以13.69亿元底价成交。 受让方为民营房企北京恩祥集团，由河北太行钢铁集团旗下明芳地产持股99%。龙湖旗下代建品牌龙智造为项目提供建造管理服务。这是一宗“宅产配”组合地块，位于昌平南邵镇，包含3幅子地块： ①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。住宅地块总价11.6亿元，折合楼面价约2.02万元/㎡。②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；③0044地块为商业用地，总价2.09亿元。是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间。 地块位于南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。根据昌平新城东区(南邵组团)1101街区0024等地块规划综合实施方案，0026地块范围内有一座菩萨庙，东侧为伯哈智墓。组团内还规划有包括机构养老服务设施、残疾人托养所和社区助残服务中心在内的社会福利用地，与公交中心站和变电站共同位于街区东北角。整个街区公园绿地占比约21%，围绕在地块周边。 地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。目前网签689套，全盘去化率57%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的78折。随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。
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拆迁快十年了！昌平这处回迁房交房有望！ 各位亲：近日有邻居询问歇甲村已拆迁至少十年分房选房回迁一系列事情皆未解决具体时候可以回迁 北七家镇回复经工作人员现场核实，歇甲村回迁楼外部已全部施工完成，目前正在进行内部装修，该房屋预计交房时间为2025年12月底，同时未来城交接完后会对拆迁遗留问题进行逐步解决。 昌平区北七家镇歇甲庄村定向安置房项目是北七家镇CP07-0307街区控规实施的第一个安置房项目。该项目总建筑面积20.78万平方米，其中住宅建筑面积12.73万平方米，地下建筑面积为7.8万平方米，共建住宅19栋，同步设置了物业管理用房、老年活动站、社区助残服务中心、托老所等配套设施，项目建成后，将为定向安置的歇甲庄村村民提供一个安居乐业的生活环境。歇甲庄村安置房位置通过该公示区位图大家可以看到，歇甲庄村安置房项目就位于目前在建的地铁17号线天通苑东站以东，与白坊市场相邻。 ●家住昌平往期精彩：看看邻居们都在团什么？■说明：本文由家住昌平编辑整理发布，转载请注明■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■部分图文信息整理自：北京昌平app、12345、北京拆迁小高，昌平邻友圈部分图片来自网络仅供参考，侵删关注家住昌平！ 看昌平大事小情，搜周边吃喝玩乐！=======昌平的邻友圈！======= 商务微信：jiasupao2014
