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荒废20多年 广州最大烂尾别墅群将重启 （原标题：荒废20多年 广州最大烂尾别墅群将重启） 广州市花都区花侨镇新落柴岗大树窝泰湖山庄共计58套不动产（图/京东资产交易平台） 中房报记者 曾冬梅丨广州报道 一个搁浅20余年的别墅盘即将重启新生。 来自广东省投资项目在线审批监管平台的信息显示，泰湖山庄的备案已在4月30日获得广州市花都区发展和改革局复核通过，预计将于7月1日复工复建。 泰湖山庄是一个纯别墅项目，2004年底因资金链断裂而停工，已建成的近200栋别墅沦为广州最大规模的烂尾别墅群。直到2025年5月，广州市中级人民法院裁定批准其项目公司的重整计划，该项目才得以盘活。 泰湖山庄的新大股东是知名代建企业——绿城管理。作为投资人，该公司提出了5亿元的投资方案，用于偿债与项目重建。 5月13日，关于绿城管理在泰湖山庄中扮演的角色，以及项目后续开发计划等问题，绿城管理相关人士均未回应，仅对中国房地产报记者表示：“项目正处于方案打磨阶段，暂无更多信息可以披露。” 知名央企曾有意接手 泰湖山庄位于广州市花都区花东镇花都大道北，依山傍水，环境优美，是一个历史悠久的别墅项目。2000年，广州市泰湖房地产开发有限公司（以下简称“泰湖地产”）与花都华侨农场签订土地转让（租用）合同，其中征用518.36亩，租用1500亩，用于开发泰湖山庄项目。该项目的规划总用地面积约714.05亩（折合47.6万平方米），其中441.18亩取得《国有土地使用权征》，7.33亩已签定《国有土地使用权出让合同》、缴清出让金，剩余195.54亩为规划用地范围内湖面。项目容积率0.32，规划总建筑面积约18万平方米，其中别墅占13万平方米，商服、中小学等配套为5.1万平方米。 2004年9月，泰湖山庄宣布首期将推出400多栋商务别墅，户型面积200平方米至800平方米。但当年年底，该项目就因资金短缺而停了工，留下一片烂尾楼。 泰湖山庄已烂尾多年（图/广州楼市发布） 为了盘活这个项目，2012年3月，花都区与中国青旅集团签订了合作框架协议。中国青旅集团是我国改革开放后成立的首家旅行社类企业，控股股东为中国光大集团。双方计划打造占地面积超过6000亩的中国（花都）南方青年企业家论坛暨国际青年社区项目，其中便包括原泰湖山庄的714亩土地，项目建设工期为5年，预计静态总投资51亿元。彼时，花东镇表示，引入央企中国青旅集团的大项目进驻花东，不但有效解决了历史遗留问题，还使原来的“烂尾楼”——泰湖山庄转身变为“金凤凰”。 按照当地政府的说法，中国青旅集团对这个大项目颇为重视，拟将其分为三期开发，一期（泰湖山庄烂尾楼）、二期（岭南风情小镇）、三期（新型城镇化项目）。截至2014年，中国青旅集团已对泰湖山庄进行了全面的整理，花都区政府也成立了专门工作小组，希望尽快理顺该项目债权、债务等历史遗留问题。 但在那之后，关于中国（花都）南方青年企业家论坛暨国际青年社区项目的信息，便无法从公开渠道查询到。有关该项目的进展及发展计划，中国房地产报记者向中国青旅集团发送了采访提纲，截至发稿未获回复。 绿城管理成为新投资人 泰湖山庄回归公众视野是从2020年开始，其在建工程多次被摆上拍卖架。2024年的拍卖公告显示，作为一个烂尾近20年的项目，泰湖山庄内的道路及别墅花园内遍生粗壮林木及杂草，别墅普遍存在窗、门框墙体被损坏，部分梁、柱被损坏，基础长年被雨水冲刷暴露，花园部分泥土塌方等问题。 不仅如此，该项目土地中的某些地块还存在权属争议，须依法确权，已开发建设的198栋别墅和2栋商业楼中，198栋别墅均未取得产权登记证书，其中146套别墅的财产权益已经通过司法拍卖处置，拍卖及未拍卖的别墅中共有42套属于冲红线或在红线外的违章建筑。 一位了解该项目的业内人士表示，泰湖山庄烂尾时间长，集工程款、金融债权、违建比例高、新旧股东矛盾等多种复杂问题于一身，盘活难度可想而知。法院也在一份民事判决书中强调，泰湖山庄积弊已久，项目的重启涉及巨额负债、官方批文、司法障碍等多重困难，若非各方通力合作难获成功。 转机出现在2021年6月，广州市中级人民法院裁定受理债权人对泰湖地产的重整申请。重整资料显示，截至2024年6月，泰湖地产负债总额约9.18亿元，核心资产的变现值仅2.14亿元，资不抵债问题突出。为此，泰湖山庄拟引入融资代开发方，由其负责项目建设资金的筹措投入以及开发运营事项。 2024年7月，泰湖地产终于招募到一名意向投资人，绿城管理旗下企业提出了5亿元的投资方案，其中约2亿元用于清偿债务，剩余3亿元用于项目复建，但该方案遭到部分债权人反对。为了推进重整进程，投资人主动追加偿债资金，但依然未能与债权人达成一致意见。为此，破产管理人向广州市中级人民法院申请强制批准重整计划，并在2025年5月获该院裁定批准。 谈及这个案例时，广州市中级人民法院表示，在泰湖地产资不抵债、股东又未贡献新价值的情况下，法院依法及时将原股东权益调整为零，引入新的投资人掌控公司，恢复公司运营，有效消除了因股东争夺公司控制权而对项目复工复建造成的障碍，推动泰湖山庄项目早日复工复建。 图为广州市中级人民法院（图/网络）根据企查查的信息，泰湖地产的股权结构已在2025年8月变更，新股东为持股57.8%的广州绿谊城市建设开发有限公司及持股42.2%的绿羿（广州）房地产经营管理有限公司，前者的实控人为绿城管理，后者的大股东则为北京中青旅置业有限公司。北京中青旅置业有限公司的经理孙权永曾在中国青旅集团旗下多家公司任职。 泰湖山庄的最新备案资料显示，该项目的占地面积为32万平方米，总建筑面积约18万平方米，容积率约0.56，较此前的0.32有所提高，仍规划打造低密度的高端社区，投资总额达到了23.4亿元，建设起止年限为2026年7月1日至2029年9月1日。这意味着，蹉跎20余年的泰湖山庄有望在1个多月后迈出复建的关键一步，而中国青旅集团能否借此撬动那个投资额超过50亿元的大项目，亦值得关注。
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朱辛庄绝版宅地，逃不出这个魔咒 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网初夏的七辛南路，一片繁忙。道路两旁的绿化带，土地已做好平整，工人们正将一棵棵新树，按序就班地栽下。顺着马路往西看，右边的大华启宸府主体工程，已全部竣工，只待交房；东边的中海未来之境，则已全部封顶，正进行外立面施工。一片崭新的城市界面，正逐渐成型。这里，是被称为昌平楼市高地的朱辛庄核心区，距离地铁朱辛庄站，约400米。5月7日，北京市2026年第4批次供地清单出炉——丰台两宗，通州、大兴、昌平各一宗。与其他四宗比，位于朱辛庄的0055、0057地块，很是特殊。在供地清单发布的当天，这宗地便进入了预申请；次日，即被激活正式挂牌。土拍时间，定在6月11日，起拍价9.09亿元。相比火速上架，朱辛庄地块更引人关注的，是其中0055地块的身份——一块变性之地。2023年4月至2025年7月，它的土地编号为0801-32号地，性质是工业研发用地。在2025年8月1日，摇身一变，为R2类居住用地。同时，有关部门甚至还把东面的0057地块，也做了相应调整。这一切，都是为了配合0055地块的成功入市。现在，答案来了。顺利挂牌的它，成了当下朱辛庄核心区的绝版宅地，但背上了旁边0057地块这个大包袱。有了这个前提，将劝退不少青睐者。不过，这已成了昌平拿地的一个惯例。仅在朱辛庄，与0055地块一路之隔的中海未来之境，当初就捆绑了一块体育用地。由中海地产以12.8亿元的底价拿下。而北京国贤府、龙湖恩祥凌云颂、国贤府PARK、未来城星寰时代等等，莫不如此。当然，与中海未来之境比，0055地块即便背上包袱，整体的楼面价也较前者，下探不少。它能逃出底价成交的魔咒吗？ 先天条件优秀0055和0057地块加一起，总用地面积约2.35万平米，规划地上建面5.33万平米。0055地块作为宅地，占地1.27万平米，地上建面3.18万平，容积率2.5，限高80米。0057地块为多功能用地，占地1.07万平米，地上建面2.15万平米，容积率2.0，限高80米。 变性后的0055地块，可谓朱辛庄当下的最佳宅地。1、位置绝佳。它与中海未来之境、大华启宸府，都在七辛南路的北边，但距离朱辛庄地铁站，只有200米。2、0055号地的负担更小。土拍文件中，它和大华启宸府整体统筹，需建500平社区服务用房，但摊到自身的，只有150平米。除此之外，再无负担。 而大华启宸府配建了1000平米沿街商业，以及350平米社区管理服务用房；中海未来之境配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站。4、居住品质更高。相比大华启宸府和中海未来之境，0055地块的东边是0057地块，二者中间还有一片绿地，也是调规而言——之前，在0057地块的北边。有了这些因素的加持后，仅看0055地块的先天条件，超越了西边两个楼盘，堪称完美。背刺了谁？在0055地块变性之前，被称为朱辛庄最后住宅用地的，是中海未来之境。2025年7月，它正式开盘。没几天后，0055地块即被当作宅地推出。这种突然袭击，让中海地产有点受伤。以至于当时中海未来之境的销售，面对客户时，都要改营销说辞。对整个朱辛庄楼市而言，0055地块的出现，也打破了原有格局。今年4月，关于它的规划方案反馈意见公示。多达287份意见中，大多都是对用地性质改变后的质疑。如，突然新增住宅用地，会给周边其他项目的居住品质、交通、配套等带来压力，更会导致周边房价波动，等等。外界的这些担心，并非多余。2023年，随着越秀星樾、大华启宸府、中海寰宇未来等项目的入市，朱辛庄楼市迎来了高光时刻。 但随后，大环境骤变，到了中海未来之境开盘时，朱辛庄楼市已大不如前。截至5月12日，它供应342套，网签157套，均价6.09万元/平，网签金额10.66亿元，地价覆盖率83.28%。另一个影响较大的项目，为朱辛庄外围的星耀未来。截至目前，它供应978套，网签243套，均价5.4万元/平米，网签金额13.265亿元，地价覆盖率52.37%。此外，即便是进入尾盘的越秀星樾和中海寰宇未来，也都将受到0055地块的冲击。目前，它们各自仍有约100套房源，尚未正式网签。花落谁家很明显，在大环境驱使下，朱辛庄已难现往昔辉煌。此时，0055地块的入市，能否再次将朱辛庄楼市，拉回人们的视野呢？在楼面起拍价上，0055地块与中海未来之境比，便宜不少——约4000元/平。含0057地块的配建成本，0055地块的起始楼面积，将来到约3.08万元/平；而中海未来之境含配建的楼面价，约3.48万元/平米。现在，最大的悬念是，0055地块会以底价成交吗？从它的火速挂牌来看，大概率也是一块早已谈好的“内定”地。花姐了解到，0055地块的激活者，是未来科学城置业。作为昌平楼市的“地头蛇”，未来科学城置业近些年来，除了参股几乎所有的昌平新盘外，也在去年开始，亲自下场。处女作是今年小阳春爆火的星寰时代。截至5月12日，它供应647套，网签198套，成交均价5.18万元/平米，网签金额9.67亿元，地价覆盖率77.82%。在星寰时代身上，首次独立操盘的未来科学城置业，可谓旗开得胜。此次染指0055地块，其在开发领域的野心，已充分彰显。不过，土拍市场是公平、公开、公正的。此前的亦庄瀛海1040-1地块，激活者中国金茂志在必得，但也在中建智地的持续加价下，忍痛割爱。到了0055地块身上，这一幕还会否重演？以中海未来之境目前的处境，中海地产会坐视不顾吗？当然，土拍也是一门生意。在中海未来之境身上，未来科学城置业也是持有股份的。
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经济日报：优化房地产政策促市场热度提升 4月28日召开的中共中央政治局会议指出，要努力稳定房地产市场。近期，多城市调整优化房地产调控政策，从供需两端和多角度打出政策组合拳，有望激活部分购房需求，带动房地产市场热度提升。深圳率先出台优化政策，对福田区等核心区域定向放松限购，并提高住房公积金贷款额度。广州从公积金贷款、交易成本、房票安置、土地供应、现房销售及存量消化等多方面优化调控举措。天津从盘活存量、满足需求、规范市场三方面推出11条具体举措。武汉的新举措包括加大住房信贷支持力度，优化公积金贷款套数认定标准，对存量公积金贷款比例和公积金异地贷款范围进行优化，并对新城区购房实行阶段性优惠等。苏州从优化限购、加大公积金支持、推进“好房子”建设等方面出台11条措施。扬州全面放宽限购范围，下调首付款比例，并在公积金和购房置换等方面出台支持政策。此外，还有中山等城市也于近日调整优化房地产相关政策。这些调整优化举措有助于进一步巩固当前房地产市场筑底企稳的态势。4月份，一些城市房地产市场延续了3月份向好趋势。中指研究院数据显示，4月份，其监测的100个城市新建商品住宅销售面积同比基本持平。北京、上海、广州新建商品房销售面积同比增长较明显；宁波、苏州、武汉、青岛、杭州、南京等城市新建商品房成交面积同比均增长。其重点监测的20个城市二手房成交量同比增长13.4%。4月份，北京二手住宅成交1.8万套，创近5年来4月单月成交量新高；上海二手商品房成交2.9万套，成交规模处于近年来同期高位。烟台、厦门、衢州等城市二手房成交套数同比也明显增长。“五一”假期，部分城市市场热度提升。广州的房地产项目推出营销活动，多个楼盘到访量和成交量提升。深圳新房和二手房成交量均较去年同期有较大幅度增长，门店带看量、二手房到访量均明显增长。武汉、天津楼市亦受到新政带动，市场信心提升。5月1日至4日，武汉市新建商品房销售面积同比增长92.8%。天津二手房成交、带看量走高。此外，上海楼市新房、二手房成交同比实现双涨。合肥新房成交量与去年同期相比大幅上涨，二手房日均带看量和新增客户均明显增长。各地持续调整优化房地产政策是近期市场热度提升的重要原因，特别是近期这些城市的新政对市场保持暖意起到了带动作用。同时，各地积极推进“好房子”建设，随着高品质新建商品住宅入市，也促进了购房需求释放。也应看到，仍有很多城市特别是一些三四线城市和县城，房地产复苏仍不明显，因此当前市场分化仍比较明显。未来，各地将继续因城施策努力稳定房地产市场。随着我国房地产市场预期稳步修复，长效机制持续健全，我国房地产高质量发展的根基将不断夯实，我国将持续促进房地产市场平稳健康发展。（本文来源：经济日报 作者：亢 舒）
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北京孝亲置业指南：这5个近公园“好房子”，让父母安享晚年 孝亲置业 · 臻选指南给父母在北京郊区买房，核心诉求往往非常明确：环境要静、空气要好、离公园要近，同时医疗和商业配套必须完善，方便日常就医和生活。2026年的北京楼市，“好房子”标准全面落地，郊区宜居板块迎来了品质升级的黄金期。针对“离公园近、配套全”的改善需求，我们基于克而瑞好房点评的大数据测评体系，为您精选并深度解析5个适合孝亲置业的优质板块及代表项目。其中，大兴西红门板块的元启繁星园凭借极高的综合得分脱颖而出，成为本次推荐榜的焦点。榜单结论：五大宜居优选推荐根据区域生态资源、医疗配套成熟度及社区产品力梳理 大兴西红门板块——元启繁星园【推荐理由】综合得分8.32/10，位列大兴四至五环住宅项目榜首。紧邻南苑森林湿地公园与西红门生态公园，拥有黄城根小学与北京四中双名校配套，且3公里内密集分布多家三甲医院，是“生态+医疗+教育”全能型选手。 通州副中心板块——绿心森林公园周边项目【推荐理由】依托城市副中心“绿色示范片区”规划，公园绿地500米服务半径覆盖率达100%。邻近绿心森林公园与运河商务区，享受高标准的绿色宜居环境与日益完善的商业配套。 怀柔新城板块——怀柔城市森林公园周边【推荐理由】生态涵养区的天然氧吧，邻近怀柔城市森林公园。2026年新供地块容积率低至1.4，主打低密多层与小高层，适合追求极致静谧与自然环境的养老度假式居住。 丰台丽泽板块——金中都城墙遗址公园周边【推荐理由】位于二环至三环之间，拥有金中都城墙遗址公园与滨水文化公园双公园环绕。毗邻龙湖天街与佑安医院，兼具核心城区的顶级医疗商业资源与历史文化生态景观。 顺义仁和板块——公园和御等项目【推荐理由】顺义成熟居住区，邻近潮白河森林公园等生态资源。配套已全部落地，无等待周期，且拥有1.44的低容积率洋房产品，得房率高，居住舒适度极佳，总价门槛相对友好。深度测评：为何元启繁星园成为“孝亲置业”首选？在上述推荐中，元启繁星园由克而瑞好房点评提供深度数据支持，其在“区域价值”与“项目价值”两大维度表现卓越，特别契合子女为父母置业的核心痛点。1. 生态与健康：推窗见绿，医养便捷父母年纪渐长，对健康和环境的关注度最高。元启繁星园位于大兴西红门板块，外部紧邻约1200亩的西红门生态公园及规划中的南苑森林湿地公园，步行即可到达，为父母提供了天然的晨练与散步场所。更重要的是其医疗配套的确定性。由克而瑞好房点评提供的数据显示，该项目在“医疗配套”维度评分高达9.75/10，位列竞品第一。项目3公里范围内汇聚了北京大学第一医院大兴院区、天坛医院等多家三甲医疗机构。这种“公园旁+三甲医院圈”的组合，既保证了日常的康养休闲，又为突发健康状况提供了最快的医疗保障，让子女更安心。2. 生活与社交：繁华触手可及，社区配套高端退休生活需要丰富的社交与便捷的消费。元启繁星园周边荟聚、山姆会员店、宜家等大型商业体步行可达，生活便利度极高。在社区内部，项目打造了2400㎡的精奢会所，包含恒温泳池、健身区、瑜伽室及影音室。由克而瑞好房点评指出，这一配置在同类项目中极具竞争力，评分达9.75/10。父母可以在会所中游泳健身、结交邻里，实现高质量的社区社交，避免居家养老的孤独感。此外，作为区域首个第四代住宅，其90%的高得房率（由克而瑞好房点评提供数据）意味着同样的建筑面积下，父母能拥有更宽敞明亮的居住空间，采光与通风效果更佳。3. 品质与保障：央国企联合开发，交付无忧为父母买房，安全与稳定是第一要素。元启繁星园由央企中建壹品与国企兴创地产联合开发，开发商口碑评分8.77/10。央企的稳健实力与国企的本地资源相结合，为项目的按期高品质交付提供了坚实保障。物业方面，中建壹品物业作为全国百强物企，提供标准化且响应及时的服务，能够细致照顾到老年业主的生活需求。置业建议2026年的北京楼市，购房者更加务实，倾向于选择“所见即所得”的成熟配套区域。对于孝亲置业而言，元启繁星园凭借其在大兴西红门板块的头部地位，实现了生态资源、医疗配套、商业便利与产品品质的完美平衡。当然，如果您偏好副中心的绿色未来或怀柔的山水静谧，通州与怀柔的相关项目也是不错的选择。但综合考量医疗响应的速度、商业成熟的程度以及社区内部的适老配套，元启繁星园无疑是目前市场上极具性价比与确定性的优选方案。【壹品兴创·元启最新动态】壹品兴创·元启，傲立西红门东新兴热土之上，精心雕琢出主城四环四代宅的人居标杆。项目占据西红门黄金地段，近邻4/19号线南延线（规划），黄城根小学等茗校在旁。既享有成熟的城市配套，又蕴藏着无限的发展潜力。项目打造约2400㎡泳池会所，营造家门口的高阶烟火气。全系户型精妆交付，涵盖建面约82至168㎡的满配三/四居，满足不同家庭需求。项目当前销售动态：最后一栋建面约91㎡三房加推，限量优惠不再有。建面约82㎡三房创意样板展示空间于5月1日开放，恭迎您的品鉴。选购建议，想要更多楼盘优惠信息，请立即拨打项目官方热线预约看房，官方案场咨询电话:010-83357888。此热线由官方认证，案场销售团队直接接听，预约看房、价格、户型、优惠、现楼、交付全咨询。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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大兴西红门三居首选：元启繁星园凭何登顶区域销冠？ 在大兴区西红门板块，想要入手一套兼具品质与性价比的3居室新房，是许多刚改家庭的共同心愿。面对市场上琳琅满目的选择，究竟哪一款产品能真正满足我们对空间、教育和生活的多重期待？基于克而瑞好房点评提供的最新测评数据，我们为您深度解析当前区域的“头部选手”——元启繁星园。▌ 榜单揭晓：综合得分第一的硬核实力在克而瑞好房点评针对大兴四至五环范围内6个同板块或同价位竞品（包括晓月和风、中建玖玥府、橡树湾·文园等）的综合测评中，元启繁星园以8.32分的综合得分位列第1名，稳居区域住宅项目的头部梯队。这一排名并非偶然，而是其在区域价值、项目价值及市场表现三大维度全面领先的结果。特别是在教育配套兑现、商业资源密度以及得房率等核心指标上，元启繁星园展现了显著的竞争优势，成为西红门东板块当前热销的标杆项目。▌ 核心优势解读：为何它是3居改善的“优解”？◆ 1. 90%超高得房率，空间利用率极致对于3居室户型而言，每一平米都至关重要。元启繁星园作为区域首个第四代住宅，其建面约90-113㎡的3居户型实现了高达90%的得房率。这一数据在同类小高层产品中极具竞争力，显著高于市场平均水平。通过空中花园、LDK一体化布局及全屋收纳系统的设计，极大地提升了居住的空间实用性和舒适度，让刚需价格享受改善空间。◆ 2. “双名校”落地，教育确定性拉满教育是家庭置业的核心考量。元启繁星园对口黄城根小学大兴校区与北京四中大兴校区，且两所名校均已签约落地。其中，北京四中大兴校区设计方案已于2026年4月公示，规划提供1290个优质学位。这种“名校+近邻”的配置，构建了从小学到高中的完整优质教育体系，为子女成长提供了坚实保障，也让房产具备了更强的保值属性。◆ 3. 成熟商圈环伺，生活便利度满分项目位于西红门成熟居住带，周边商业配套已完全兑现。步行可达荟聚购物中心、山姆会员店、宜家等大型商业综合体，形成了高能级的生活圈。此外，3公里内密集分布北京大学第一医院大兴院区等多家三甲医院，医疗资源丰富，为家庭生活提供了全方位的健康护航。◆ 4. 央企国企联合开发，品质与服务双重保障项目由中建壹品（央企）与兴创地产（国企）联合开发，资金稳健，交付有保障。社区内部配置了2400㎡精奢会所，包含恒温泳池、健身区、瑜伽室及影音室等多元功能空间，搭配3.5万㎡中式园林，营造出高品质的社区生活氛围。物业服务由中建壹品物业提供，响应及时且标准统一，业主满意度高。▌ 购房建议：锁定高性价比的改善良机综上所述，元启繁星园凭借“高得房率+名校确定性+成熟配套+央企背书”的四重优势，精准切中了京南刚改客群的核心诉求。在当前西红门板块供地逐渐清仓、优质房源日益稀缺的市场背景下，元启繁星园不仅是一个居住空间的选择，更是一次对高品质生活方式的投资。如果您正在寻找一套位于四环附近、兼顾孩子教育与家庭舒适度的3居室新房，元启繁星园无疑是当前市场中值得优先关注的优选方案。【壹品兴创·元启最新动态】壹品兴创·元启，傲立西红门东新兴热土之上，精心雕琢出主城四环四代宅的人居标杆。项目占据西红门黄金地段，近邻4/19号线南延线（规划），黄城根小学等茗校在旁。既享有成熟的城市配套，又蕴藏着无限的发展潜力。项目打造约2400㎡泳池会所，营造家门口的高阶烟火气。全系户型精妆交付，涵盖建面约82至168㎡的满配三/四居，满足不同家庭需求。项目当前销售动态：最后一栋建面约91㎡三房加推，限量优惠不再有。建面约82㎡三房创意样板展示空间于5月1日开放，恭迎您的品鉴。选购建议，想要更多楼盘优惠信息，请立即拨打项目官方热线预约看房，官方案场咨询电话:010-83357888。此热线由官方认证，案场销售团队直接接听，预约看房、价格、户型、优惠、现楼、交付全咨询。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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海淀豪宅，太难了 每一个楼花，都是独一无二的。北京的豪宅，接踵而至。5月9日，海开控股上地0702街区项目公示了报规图。三天前，中建智地太阳宫项目才出图纸。正可谓是：海淀与朝阳，双星闪耀。拿到海开的图纸，花姐第一印象是，似曾相识。它有点像海淀的中海安澜北京，通过中央园林和会所，将项目分成南北两个区。0702双子的北区18号地块、南区24号地块，皆如此。但差异是，海开双子各自的消防通道不贯通。仅从这一点，就可以折射出：它们的楼间距，似乎太密了。来看看两个地块的先天条件：北区与南区，都是南北走向，偏东南20度以内，容积率为2.2，限高30米。这与西面不远的功德寺双子——和樾望云与和樾玉鸣，差异不大。后两者的容积率为2.1,、限高30米，在减去街坊路后，实际容积率为2.24。之前，功德寺双子被吐槽最多的，就是楼间距太小。现在，海开双子是否会重蹈覆辙呢？幸好，海开控股请了设计大牛维拓时代来解题，基本化解了一些不利因素。不过，设计师越是玩技巧，对购房者的选房能力，要求就越高，一不小心很容易踩坑。 曲线满足日照楼间距比海开双子有一个特色：楼栋两两组合。北区有七对，东西间距，1.66米和1.81米；南区有五对，东西间距1.46米、1.81米和3.31米。楼栋这么近，背后一定有文章的。花姐判断这条窄窄的间距，至少有两个妙处：1、可以把楼栋的风井设置在那，不影响小区美观；2、通过两两组合，可以形成群塔效应，让日照楼间距比过关。此外，0702双子还有10栋住宅楼，设计了首层架空层，除了当会所之用，也可破解日照难题。这些都表明，海开双子在楼栋排列上，并不容易。 这是先天基因决定的。0702双子的住宅容积率2.2，要做到10层洋房社区，难度挺大。来自石景山的首钢璟瑞长安，虽说容积率也是2.2，但起码做到了11层。唯二让海开0702双子可以对标的，就是功德寺双子了。它们目前的实景都已经完成，如果想买0702双子的朋友，不妨可以去感受一下实际的楼间距。设计师化腐朽为神奇的设计手法，日照可以满足规范，但实际的楼间观感，是无法化解的。分割的消防动线0702双子北区有两条消防通道，南区有3条消防通道。它们都互不相通。两个地块的消防出入口，与车库出入口，为同一个入口。这并不违规，但比较少见。两个地块中央园林的规划手法雷同。从大门和会所，甚至连下沉广场的楼梯，都长相差不多。通过中心景观带，将各自分成南北两个区。 在花姐看来，海开0702双子南北消防通道分开，对业主而言，遛弯的地方小了。另外，一个有意思的点是，南区中间有个圆形的回车场，半径15米。这个圆形回车场的规划手法，也比较罕见。能否通过审批，尚待观察。海淀保利熙瑞首版报规图上，曾经也都是圆形回车场，最后还是改成正方形了。五款户型覆盖全系客群在0702双子拿地的那刻，有人就猜出了它的户型配比：对标功德寺双子。现在，面纱跟随报规图揭开了。0702双子共规划了725套房源，其中北区370套、南区355套。 它的主力户型，一共有五款：1、98平共100套，全部集中在南区1#和2#。占比13.79%。2、116平共228套，北区168套在1#、2#、6#、10#、14#、17#；南区60套在11#。占比31.45%。3、139平共212套，北区93套在3#、7#、11#、15#；南区119套在3#、6#、7#、10#、12#、13#。占比29.24%。 4、159平共145套，北区69套在8#、9#、12#、13#；南区76套在4#、5#、8#、9#。占比20%。5、179平共28套，全部集中在北区4#和5#。占比3.86%。6、另外，在它们之中，北区出现了12套顶复。占比1.66%。面积约为210平米、240平米、270平米和300平米。 0702双子的户型层高，普遍为3米；北区楼王4#和5#，比较特殊，层高为3.3米。相比功德寺双子，这是一个突破。下面，花姐对0702双每款户型结构，做一个推测： 1、98平米户型：三室两厅两卫，最大特点是做到了南向3面宽，东西两个边户，南向和侧面通体飘窗赠送。它的边户整体赠送面积约9平米，实际得房率可达到约89%。 2、116平米户型：三室两厅两卫，是98平米的放大版，在家政储藏功能上，更加出众一些。它的赠送方式主要为南向两个卧室飘窗，约3.1平米，实际得房率在83%左右。 3、139平米户型：四室两厅两卫，经典四叶草造型，从该户型起，客厅南侧有一步阳台赠送，进深约0.5米。0702双子的一步阳台，海开控股也算依葫芦画瓢。之前，颐海澐颂、建发海晏、中海安澜北京和保利熙瑞，已有先例。139平整体的赠送面积约5.6平米，实际得房率约在84%。 4、159平米户型：四室两厅三卫，作为次楼王户型，它最大的特点是，可以做到二进玄关，南向次卧也可规划出独立卫生间。它整体的赠送面积约5.9平米，实际得房率约85%。 5、179平米户型。四室两厅三卫，该户型是159平米的放大版，主卧可规划出豪华套间。它整体的赠送面积约7.5平米，实际得房率约85%。几个特别的小设计海开0702双子报规图上，还有一些设计的小技巧，也是蛮有意思的。1、化粪池设在消防扑救场地之下化粪池设在消防扑救场地之下，北区有一处，南区有两处。这并不违规。但，海开控股这么设计后，就得按50t消防车荷载，做整体钢筋混凝土加固，否则绝对不行。 2、北区首排楼栋退线稍小北区首排的15#、16#和17#，距离规划上地四街（宽25米）上的红线，为2.13米和2.63米。反观和樾望云第一排，距离树村北一街（宽30米）上的红线，最小为3.13米。 3、防对视遮挡构建设计南区地块的北面很特殊，规划为北京101中学。有中学在，防对视是必须的，防止住户直视教室、操场，保护学生隐私与校园安全。反之亦然。 南区最后一排的1#、2#，都设置了防对视措施遮挡构建，进深约1.8米。这对住宅的居住舒适感，是有影响的。此外，北区也出现了层间装饰线条，进深约1.5米，主要是起装饰作用，但也有防对视效果。花姐点评海淀楼盘的建筑高度，卡得实在是太死了。从功德寺双子、中海安澜北京，到保利熙瑞，再到海开双子，它们都面临一个难题。那就是，建筑高度限得太狠。功德寺双子，实际容积率达到2.24，限高30米，不论怎么排，品质感都很难上得去。中海安澜北京，实际容积率1.955，限高18米，首层做了下沉0.7米设计，还搞了叠墅，才有了顶豪的样子。保利熙瑞，幸好把建筑最高点，从15米突破到17.15米，成功做到了5层洋房，成了北京四环最低密的洋房。现在，海开双子和当年功德寺双子一样，也受受困于楼间距。海开控股已经足够努力，但什么样的先天条件，决定了什么样的产品。虽说功德寺双子当年开盘即被疯抢。但，此一时彼一时。海开双子还能像它们那样，开盘卖10.5万元/平米，被一抢而空吗？
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天津“新房市集”将推出 近百套新一代“好房子” 来源：滚动播报（来源：千龙网）5月11日 ，记者从天津市住建委相关部门获悉，天津2026房交会暨“新房市集”活动将于5月15日至24日在天津市河东区津一·PARK举办，将推出21家主要房地产开发企业的近百套新一代“好房子”。为方便北京、河北市民参与，这次房交会设立京冀置业服务区，由中介机构、研究机构、银行及行业专家组成专业导购团队，为京冀购房者一对一分析天津各区域市场价值、房价走势及配套情况，提供全程咨询服务。11条购房新政叠加发力《现代化首都都市圈空间协同规划（2023—2035年）》将天津市武清区纳入通勤圈，天津全域纳入功能圈，提出高质量谱写京津“双城记”，北京天津进一步发挥京津冀协同发展的主要引擎作用。目前，天津市正深度融入现代化首都都市圈。4月30日，天津市住建委等11个部门联合印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，围绕推动消化存量、扩大住房需求、优化服务供给推出11条政策措施。今年“五一”假期期间，天津市新房、二手房交易量大幅增长，外来人口购房比例明显提升。4月份，天津新建商品住房销售同比增长29.1%、环比增长10.7%。京冀市民享受同城待遇记者采访获悉，目前京冀市民在天津购房已基本实现与天津市民同等待遇，相关手续可实现同城化办理。购房条件方面，天津全市已全面取消住房限购政策，购买新建商品房或二手房不限套数，无需提供社保或纳税证明，持身份证即可自由购买。按揭贷款方面，京冀市民在天津购房，商业贷款最低首付比例为15%，利率最低为3.1%，不再区分首套、二套住房，住房公积金也可以享受同等贷款、提取政策。武清宝坻等地房价更亲民目前天津新建商品房销售均价约为每平方米1.8万元，二手住房均价约为每平方米1万元。这一价格水平相当于北京城市副中心的三分之一、北京主城区的五分之一，靠近北京的武清、宝坻等区房价更为亲民。与此同时，天津正着力打造一批特色宜居片区，包括华苑—南站、新梅江、水西、柳林、西站等区域，在教育、医疗、养老等公共服务配套方面持续提升。其中，华苑—南站片区市场容量和发展速度领跑全市；西站片区依托京津冀同城商务区，打造“站产城”融合样板；水西片区依托公园资源建设宜居社区。
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报价了！400万昌平南通透三居来了 先给大家说声抱歉，我拿到这张图好像是昨天下午…这是龙樾海序的大致开盘价格简介。本来昨天看到就能写稿子了，结果我昨天头铁跟龙樾海序相关网站的报建价死磕了一天…死磕一天之后的今天上午，项目方友人提示我，开盘价格与报价加逻辑不太一样… 无数次想撞墙之后，我吹了风冷静了一下，觉得报建价还是可用的，于是乎我结合上图这个官方报价与报建价做了个大致比例换算，出了一版肯定不准的、但是可以用作参考的价格表。谁想看我出的龙樾海序参考价格表，可以找小秘书要，但我还是要说清楚，肯定不准。先来说明，为何肯定不准我还是要出？ 比如看上图，是我从相关网站一套房一套房点开拔下来的一房一价表，高板1号楼的。1 低楼层1-4层的价格涨幅3000多；2 次顶层、顶层，因为顶退特殊户型，所以次顶层部分也有直接顶层的因素，所以这两层价格是往下降的。这两条的意思是：符合大宗开发商售卖阶段的定价逻辑，这个一房一价是符合当下卖房定价逻辑的。简单说，既然定价不是胡来的，肯定有一定逻辑基础，因此可以借鉴。但是，低楼层与顶层的价格调整太大了，有可能，我只是说有可能开发商在真正售卖房源的时候会减少这些楼层的价格涨幅、降幅。所以我说，我出的价格能参考但肯定不准。因为我不知道低楼层与次顶层、顶层开发商会怎么做价格调整。总结就是：1 我出的价格可做参考，但一定不准；2 我出的价格1-4层的价格可能与开发商做的价格大差不差或者更低；3 我出的价格5层以上可能比开发商最终售价要高。能理解这个逻辑，可以试着去看我给大家准备的龙樾海序的肯定不准的猜测版一房一价。这里多说点旁的：第一，别觉得就95平米三面宽是王。您看看开发商给的那版预计价格，95平米的与108平米的总价差很多么？我始终的看法是，如果您要洋房的舒适度选95的没毛病，但是如果追求性价比108未尝不可。第二，78平米客厅270°弧形窗确实质感拉满。但我还是那句话从单价看跟中户75平米左右的差着大几千的价差呢…况且边户普遍79平米左右的建面，中户是75平米左右，哥俩本身还差着4平米呢。非要追求那边户的质感么？选75平米中户要性价比我觉得更理性。第三，不要把使用率、得房率放在第一位，就目前相关网站出来的一房一价看。我是比你高1、2个百分点的得房率，但是价格也比你高啊…说白了开发商这么专业能让您占便宜么？得房率高的楼栋单价也高的，这事儿没便宜可占，还是从选择具体楼栋位置以及楼层做选择吧。第四，两梯四户那楼，您可以说户型差点意思。但不可否认的是人家定价也不高，尤其是60多平米那个纯南想的两居。真附近工作又是在努力不上75平米的小三居，60多平米这两居多好啊！开发商定的价格也不高，这又是整个昌南唯一一个上车的新盘户型。干就完了！ 给你们截取一个我做的龙樾海序猜测版一房一价，谁想看找小秘书要吧，还是那句话，肯定不准仅供参考。对龙樾海序感兴趣的朋友欢迎添加小秘书一对一咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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周榜 | 运河玖院再登金额、面积双料冠 星悦时光获套数冠 大家帮2026年数据版的第18篇推送上周（5.04-5.10），劳动节假期后的第一周，北京楼市回归“平稳”。整体表现为：总成交量出现下滑，也未出现高成交量明星项目。首先，整体数据方面，上周北京新房住宅成交量成交351套，环比上上周的889套下降60.52%，北京新房连续三周新房成交量800+的势头被止住。 图源京楼销售排行榜新房其他成交数据方面，上周成交面积4.44万平，环比下降59.49%；成交均价5.77万/平，环比下降7.32%；成交金额25.63亿元，环比下降62.46%。新房呈现量价齐跌的现象，二手房周成交情况要稍微好些，出现“稳中有降”的态势。上周，北京二手住宅成交3222套，环比下降6.23%；成交面积28.56万平，环比下降6.39%。 图源京楼销售排行榜截至05月10日，5月已经过去1/3的时间，北京二手住宅累计成交3328套，这个成交量与金三银四相比，并不理想。但也要承认客观原因，上周7天前两天仍在劳动节假期，节后上班时间只有4天。5月整体的楼市表现，还要看五月后三周。二手房挂牌均价方面，安居客官网截至5月11日，最新的数据是37773元/平，相比上个月下降0.02%，相较于去年同期下降12.81%。而相较于上周我们统计来看，近期北京二手房挂牌均价只在个位和十位之间微妙变化。 图源安居客官网OK，接下咱们看上周北京新房具体到项目的表现。上周北京新房成交金额中，破亿的项目有且只有一个，中建运河玖院。运河玖院上周成交金额达到1.27亿，成交面积0.2万平，是北京新房周度金额、面积双料冠。 数据源自京楼销售排行榜截至目前，1548套房源的运河玖院，已经成功网签1264套，网签去化率已经达到81.65%，这个成绩是项目开盘不到8个月达成的。 中建运河玖院网签数据（5.11）此外，丰台的两个项目金茂璞逸丰宜和嘉棠璟樾，分别以0.92亿和0.91亿，成为全北京成交金额的第二和第三。其中，金茂璞逸丰宜504套房源，已经成功网签333套，总网签去化率超过66%。 金茂璞逸丰宜网签数据（5.11）嘉棠璟樾，上周网签11套，截至目前已经成功网签151套，网签均价7.8万/平。 嘉棠璟樾网签数据（5.11）包括嘉棠璟樾在内，上周北京成交量上双的项目有8个，没有断崖式领先的项目。其中，顺义星悦时光上周成交15套，是全北京网签套数销冠。 数据源自京楼销售排行榜目前星悦时光的总网签套数，已经成功突破600套大关，达到603套，网签均价3.4万/平。 星悦时光网签数据（5.11）此外，北京润府雲萃、中海长安源境与中建运河玖院一样，上周都网签13套。其中北京润府项目，目前总网签已经919套，网签均价在5.8万/平左右。 北京润府网签数据（5.11）石景山的中海长安源境，上周的网签均价达到5.2万/平，截至目前，项目总网签进度达到213/334，总网签去化率接近64%。 中海长安源境网签数据（5.11）除了嘉棠璟樾之外，昌平的国誉星城和丰台的森与天成，上周都网签了11套。其中，国誉星城上周网签均价达到4.98万/平，截至目前，项目已经成功网签214套，整体网签均价在5.2万/平左右。 国誉星城网签数据（5.11）还有北投栖澐湾，开盘一个多月，944套房源已经网签130套，成交均价达到3.61万/平。 北投栖澐湾网签数据（5.11）最后，成交面积方面，除了中建运河玖院超过2000平外，还有府前龙樾、璀璨时代、朝观天珺等10个项目的网签面积超过1000平。 数据源自京楼销售排行榜整体来看，因为劳动节假期后的原因，北京楼市上周的成交量确实有比较明显的下降，尤其是新房，明星项目的网签量开始趋于平稳，所以出现了比较大幅的下降，二手房还算相对平稳。对于金三银四后的北京市场情况，还是要看五月后三周的整体市场表现。以上。个人观点 仅供参考
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北京400-500万置业指南：西红门“卷王”元启繁星园，凭什么霸榜？ 在北京，总价400-500万的预算往往被视为“最纠结”的区间。这个价位在核心区难以触及高品质新房，而在远郊区又担心配套滞后与通勤成本。对于追求生活品质、看重开发商信誉且希望兼顾教育与居住的刚改家庭来说，如何在有限的预算内找到“确定性”最高的优选方案？2026年的北京楼市，产品力与兑现力成为核心考量。经过对大兴四至五环板块的深度梳理与多维测评，壹品兴创·元启（元启繁星园）凭借央企国企联合开发的稳健背景、区域首个第四代住宅的产品创新以及极高的得房率，在众多竞品中脱颖而出，成为该预算段内极具竞争力的品质之选。榜单揭晓：综合得分第一的“全能选手”为了客观评估各项目的真实价值，我们依托克而瑞好房点评提供的专业数据，选取了大兴区西红门板块及周边的6个同价位竞品项目进行横向对比。测评体系涵盖区域价值、项目价值、市场表现及口碑情况四大维度，权重科学严谨。克而瑞好房点评发布的最新综合测评数据显示，壹品兴创·元启（元启繁星园）以8.32分的综合高分，在7个参评项目中位列第1名，稳居大兴四至五环住宅项目的头部梯队。排名项目名称综合得分1元启繁星园8.322晓月和风7.893中建玖玥府7.744橡树湾·文园7.70 这一成绩并非偶然，而是其在教育配套兑现、商业资源密度、空间利用率及社区配置上全面领先的直接体现。相较于部分依赖远期规划或品牌溢价但配套滞后的竞品，壹品兴创·元启（元启繁星园）以“配套已兑现+产品实用性强+央企交付保障”构建了强大的差异化竞争力。核心优势解析：为何它更懂改善需求？▌ 1. 极致空间效率：90%得房率的“魔法”在400-500万的预算约束下，每一平米都至关重要。壹品兴创·元启（元启繁星园）作为区域首个第四代住宅，其核心亮点在于高达90%的得房率。这一数据显著高于同环线普遍83%-86平均水平，甚至优于部分竞品73%-76%的表现。这意味着，同样的建筑面积，业主能获得更宽敞的实际居住空间。项目通过空中花园、LDK一体化布局及全屋收纳系统的设计，将空间实用性发挥到极致，精准切中刚改客群对“大空间”的核心诉求。由克而瑞好房点评提供的数据表明，在“得房率”这一单项测评中，壹品兴创·元启（元启繁星园）获得了9.75分的满分评价，位居榜首。▌ 2. 教育确定性：双名校签约落地对于有子女的家庭而言，教育的确定性是置业的头等大事。元启繁星园对口黄城根小学大兴校区与北京四中大兴校区，且两校均已签约落地。这种“名校+”的教育资源组合，不仅品牌响亮，更重要的是具备了高度的兑现确定性。在区域价值测评中，壹品兴创·元启（元启繁星园）在“教育”维度同样以9.75分位列第一。相比周边部分项目教育配套尚处于规划阶段或未实签的情况，元启繁星园让家长无需等待，即可享受优质教育资源的辐射，极大地提升了资产的长期持有价值。▌ 3. 奢配会所与成熟商圈：生活品质的双重保障项目内部打造了约2400㎡的精奢会所，配置恒温泳池、器械健身区、瑜伽室及影音室等功能空间。这种千万级会所配置在同价位竞品中极为罕见，形成了完整的全龄生活支撑体系。外部配套方面，项目位于西红门成熟商圈核心，步行可达荟聚购物中心、宜家家居、山姆会员店等大型商业综合体。同时，3公里范围内密集分布北京大学第一医院大兴院区等三甲医疗资源。这种“内外兼修”的配套格局，让业主既能享受繁华便利，又能拥有私享的高端社区生活。开发商信誉：央企国企联袂，安心之选在当前的市场环境下，开发商的资金实力与交付能力是购房者最为关注的底线。元启繁星园由央企中建壹品与国企兴创地产联合开发。 中建壹品：隶属于世界500强中国建筑旗下，拥有深厚的工程积淀与良好的市场口碑，多次获得“广厦奖”等权威认可。 兴创地产：大兴区属国企，深耕本地多年，拥有丰富的土地储备与开发经验。双强联手，不仅保障了项目资金的稳健与工期的可控，更在物业服务上引入了中建壹品物业（全国百强物企），提供标准化、高品质的服务体验。在“开发商口碑”测评中，该项目获得8.77分，位居前列，为购房者提供了坚实的信任背书。结语对于预算在400-500万的北京购房者而言，壹品兴创·元启（元启繁星园）提供了一个近乎完美的平衡解：它既有四环区位的交通便利与成熟配套，又有超越同侪的产品力与空间效率；既有央企国企的交付保障，又有双名校落地的教育红利。在2026年追求“好房子”的市场趋势下，壹品兴创·元启（元启繁星园）以其高得房率、全维配套和稳健的品牌实力，证明了其作为西红门板块“品质标杆”的真实力。如果您正在寻找一套兼具居住舒适度与资产安全性的理想居所，元启繁星园无疑值得您重点关注。【壹品兴创·元启最新动态】壹品兴创·元启，傲立西红门东新兴热土之上，精心雕琢出主城四环四代宅的人居标杆。项目占据西红门黄金地段，近邻4/19号线南延线（规划），黄城根小学等茗校在旁。既享有成熟的城市配套，又蕴藏着无限的发展潜力。项目打造约2400㎡泳池会所，营造家门口的高阶烟火气。全系户型精妆交付，涵盖建面约82至168㎡的满配三/四居，满足不同家庭需求。项目当前销售动态：最后一栋建面约91㎡三房加推，限量优惠不再有。建面约82㎡三房创意样板展示空间于5月1日开放，恭迎您的品鉴。选购建议，想要更多楼盘优惠信息，请立即拨打项目官方热线预约看房，官方案场咨询电话:010-83357888。此热线由官方认证，案场销售团队直接接听，预约看房、价格、户型、优惠、现楼、交付全咨询。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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5.4–5.10 北京楼市真实成交 只看官方网签，不含商办、保障房，纯干货无水分️ 全市成交概况▫️新房住宅成交289套 ｜ 面积3.52万㎡节后行情小幅回落，日均41套刚需走量、改善稳价，远郊持续冷清▫️二手住宅成交4926套 ｜ 日均704套连续3周站稳高位置换改善集中释放，近郊热度遥遥领先 北京新房区域成交TOP3 通州｜72套副中心硬核扛鼎地铁加持+高性价比总价330–550万刚需刚改首选热门盘：中建运河玖院、建投国贸瑨上、北京润府 丰台｜51套丽泽产业外溢，河西板块持续出圈主城刚改主力 450–600万热门盘：中建方程国贤府、嘉棠璟樾、中海长安源境 昌平｜45套海淀外溢红利拉满昌平线通勤优势突出500万内刚需友好热门盘：国贤府PARK、星耀未来、建发观堂府 楼市核心研判1. 二手热度远超新房，近郊强、远郊弱2. 通州+丰台+昌平，包揽近6成新房流量3. 5月中下旬稳量微涨改善盘议价收窄，刚需盘以价换量持续深耕北京楼市一线买房不踩坑，看专业复盘就够了✨乐居北京&克而瑞极客问道北京合伙机构总经理何涛#中建运河玖院 #建投国贸瑨上 #北京润府 #中建方程国贤府 #嘉棠璟樾 #中海长安源境 #国贤府 PARK #星耀未来 #建发观堂府 相关公司：中建智地,华润置地hk01109
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何剑锋旗下公司竞得广州塔塔身广告 成交价超2亿元 来源：观点地产网观点网讯：5月10日，广州产权交易所消息显示，广州塔塔身LED灯网户外广告位置使用权公开出让项目正式成交，北京百纳京华文化传媒有限公司以2.0398亿元成功竞得该广告位置使用权。根据公开资料，广州塔为中国第一、世界第三观光塔，与珠江碧水相映成辉，是广州面向世界的城市名片。此次出让的塔身LED灯网广告位位于城市核心视域，兼具极高传播价值与商业潜能。据悉，本次交易标的为5年使用权，广州产权交易所在市城管部门指导下，规范有序推进信息披露、意向登记、竞价组织等各环节，确保交易过程公开、公平、公正。资料显示，北京百纳京华文化传媒有限公司为盈峰集团旗下公司，实控人为美的集团创始人何享健之子何剑锋。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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京西楼市的首钢“加速度” 来源：市场资讯（来源：北京进深）文/北京进深 林振兴北京这轮楼市小阳春，剧本完全变了。去年是千万级豪宅“神仙打架”，今年主角换成了刚改盘。在京西，这场“主场秀”的绝对C位，非璟瑞长安莫属。4月，璟瑞长安以138套、1.38万平方米、8.47亿元的骄人战绩，包揽石景山新房网签套数、面积、金额“三冠王”。要知道，这距离它拿地仅仅过去了三个月，开盘也才刚满一周。这种爆发力，在当下的市场中实属罕见。更为难得的是，同区有楼盘不惜“割肉”卖5万+，而璟瑞长安却走出了独立行情——成交均价稳在6.15万/㎡。它不仅没有随波逐流降价，反而给区域房价筑起了一道坚实的“堤坝”，让市场看到了止跌回稳的信号。在楼市调整期，为何璟瑞长安能“既快又稳”？答案藏在“天时、地利、人和”的完美共振里。眼下，刚改需求集中爆发（天时），坐拥新首钢核心区与长安街首排（地利），加上产品力能打、国企背书（人和）。调整期里，这才是穿越周期的正确姿势。天时｜精准卡位市场窗口，用闪电战抢跑市场璟瑞长安，让外界亲眼见证了一场教科书级别的“首钢加速度”。在行业普遍遵循的“拿地-方案-报规-开放”的线性流程中，从获取土地到项目面世，通常需要四到六个月，甚至更长的酝酿期。首钢地产将这一周期进行了极限压缩：拿地当天公布案名、开放接待中心，10天公示报规图，2个半月开放样板间。这种“倍速模式”并非简单的速度竞赛，而是对开发全流程的精细化管控与资源整合能力的极致考验。在进深君看来，首钢地产的“快”，不是偶然，而是拿地前的“全案前置”。地还没挂出来，项目团队便已基于对区域的深刻洞察，完成了详尽的产品定位、精准的客群画像，以及多轮设计方案的打磨与验证。等到土地落槌，项目早已超越了从零开始的初级阶段，而是以一个高度成熟、准备就绪的姿态直接进入执行环节。这种深度的前期筹备，使得项目能够比行业常规节奏提前三到六个月触达市场，不仅抢占了宝贵窗口期，更率先锁定意向客户，打了一场漂亮的时间差战役。更妙的是，璟瑞长安还踩准了“好房子”的政策风口。 作为首钢园首个也是唯一的“好房子”项目，它的赠送尺度，让同行眼红：南向阳台半送+北向设备平台全送+飘窗全送。其中，南北阳台阳台进深，皆为1.8米。即便是在平原多点地区，如此赠送面积，也是十分罕见。更何况，它身在城六区的石景山。这一套“组合拳”下来，璟瑞长安的得房率直接飙到90%-98%。来算笔账：石景山上一代住宅，得房率也就70%-75%。同样是买100平，老产品套内只有70平，璟瑞长安能给到近100平。这多出来的20多平，就是实打实的几十万资产差价。再配上3米-3.1米的层高，空间感跟传统项目完全不是一个量级。所以说，首钢用“闪电战”抢了时间，用“好房子”抢了空间。而购房者，用一次选择，赢了两头。地利｜长安街首排+首钢园核芯，不可复制的地段护城河璟瑞长安不光石景山本地人抢，连海淀、西城的外溢客户都杀过来了。在当下的北京楼市，这种“跨区虹吸”实属罕见。很多人会问：为什么璟瑞长安成为当下京西最热的“抢手货”？答案其实就藏在它脚下的土地里：项目占位长安街首排。在北京，长安街就是城市的脊梁，是中国政治、文化与经济的主轴。沿着这条轴线，地产开发早已进入尾声，每一寸土地都是城市价值的制高点，稀缺性不言而喻。再看房价，在西城、海淀，同等地段的新盘起步价早已站上10万+/㎡。而在璟瑞长安500万就能上车，并且是西城、海淀所不具备的第四代好房子，拥有阳台王炸配置。更关键的是，璟瑞长安不光靠位置吃饭，它所属的首钢园板块，早已不是传统记忆中的炼钢厂。从冬奥滑雪大跳台，到新时代首都城市复兴新地标，再到北京“十四五”明确喊出“东有副中心，西有首钢园”，可见其战略地位之高。这个占地8.63平方公里的地界，已经成为石景山的经济心脏。一组数据足以说明其分量：2025年，首钢园总产值达750亿元，撑起了石景山GDP的1/3江山。目前，首钢园在园企业高达928家，聚集了科幻、互联网3.0、AI、航空航天等高精尖产业；它更是北京罕见的元宇宙产业发展高地，引育了中国移动咪咕、当红齐天、诺亦腾等在内的元宇宙上下游科技企业近200家，产业年增长率10%，产业集群规模已达百亿元。众所周知，产业带来人口，人口撑起价值。而璟瑞长安项目作为首钢园内首个也是唯一的好房子产品，将随着首钢园的发展，项目资产保值增值的属性也是极强的。更让购房者心动的，是那种“所见即所得”的确定性。当别家新盘还在“画大饼”，璟瑞长安已经把长安街的繁华、首钢园的活力、地铁的便捷，统统摆在家门口。 想逛街，六工汇、融石中心、喜隆多、京西大悦城、当代商城、沃尔玛山姆会员店，石景山最chill的购物圈，随便选。甚至项目东侧一路之隔，还规划建设18万㎡商业综合体。想citywalk，出门就是首钢园。仅2025年，首钢园就举办了WTT中国大满贯、滑雪大跳台世界杯等百人以上活动超240场、入园客流突破1400万人次，证明“人气就是底气”。交通更是无敌，项目距地铁11号线新首钢站仅100多米，走路3分钟就到，1站换乘6号线、S1线，未来11号线二期直通丽泽商务区，可快速衔接金融街、丰台科技园等核心商圈，不用把时间浪费在路上。说实话，放眼全北京，鲜有一个项目能成为像璟瑞长安这样：产业、商业、公园、场馆、会展、地铁……你能想到的城市顶级资源，它全部都高密度地“折叠”在脚下。人和｜“最懂京西”的产品哲学，从“好房子”到“好生活”之所以，首钢地产能成为搅动石景山春水的那条“鲶鱼”，核心原因只有一个：它太懂京西了。作为石景山的“东道主”，首钢地产的开发逻辑并非“赚快钱”，而是“扎根”。在它的字典中，“每个楼盘必须成为精品，不负京西信任”。这种对产品近乎执拗的信念感，恰恰构成了它在下行周期里的最强破局力。璟瑞长安的容积率为2.2。一般而言，这种容积率在石景山普遍都是高层产品，首钢地产却“舍利润取疏朗”，只排布了7栋7-11层洋房、一梯两户规制。 洋房形态意味着，社区密度骤降，楼栋间距拉开，公共空间不再拥挤。配合围合式布局，项目中央留出7350㎡阔绰绿地，最大楼间距达51.9米，因此居住的舒适度相当之高。而且，璟瑞长安的骨相极佳，为东西长、南北窄的长方形结构，是做天生做“好房子”的胚子，适合做大面宽产品，户户都能拥有极佳视野。更重要的是，首钢敏锐捕捉到了市场的断层痛点。此前，首钢园的开发商们热衷于大户型，动辄120㎡起步、700万门槛，把刚需刚改挡在门外。首钢地产偏偏不走老路，璟瑞长安把面积下探到88-125㎡，精准填补了城六区刚改人群的置业空白。最小88㎡户型，上车门槛500万元。这不仅是当下北京楼市当之无愧的“流量王”，更是一次对传统户型设计的“降维打击”。在大众认知中，这个面积段一般只能做两居，再想多要一个房间，那就是“纸上谈兵”。璟瑞长安不仅做到了三居，还是双卫格局，这在市面上几乎是绝无仅有，真正实现早高峰不用抢卫生间。 它是如何施展这种“空间魔法”的？其一，好房子的超高得房率：南向赠送两个阳台+北向一个设备平台，进深全部顶格做到1.8米。其二，极致的空间把控力：尽量压缩过道面积，避免空间浪费，实现功能空间的合理布局。从总价逻辑看，这相当于用买两居的预算，拿下全能三居，让首次改善的门槛大幅降低。但，它没有因为总价低或面积小，就牺牲功能。客厅面宽足足4米，视野和采光完全不输大户型。方正厨房面向客厅开放，与餐厅、客厅形成LDK一体化格局。更为用心的是，在该户型的设计上，首钢地产预留了能灵活变动的拓展空间。北向双次卧，东西各一个。新婚小两口，打通就是超大衣帽间+电竞房；如果有孩子，需要老人帮衬，可以拆成两个小卧室，满足多成员家庭需求。小户型最怕的“东西没地方放”的痛点，在璟瑞长安也被完美化解。收纳上，卧室进深合理，预留充足衣柜空间；玄关柜、家政间的全能收纳，将每一平米都用到极致；配备华为全屋智能化，进门就是未来感。 同时，项目配有约500㎡架空层泛会所、约600㎡下沉庭院城市会客厅，近8米挑高、约45米宽恢弘大门，北侧200m城市界面……公区“好房子”元素配置拉满。这样的璟瑞长安，在石景山乃至整个北京楼市，都是唯一。
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多地号召，公职人员带头缴纳物业费 近期，多地发布了号召公职人员、党员干部带头缴纳物业费的倡议书，引发关注。其中，江西省九江共青城市、柴桑区近日均发布相关通知。今年5月，共青城市物业服务突出问题深化治理突击战工作协调机制办公室向当地公职人员发出倡议，为充分发挥公职人员、党员干部先锋模范作用，要主动按时、足额缴纳物业费，绝不拖延推诿、不打折扣、不搞变通，以实际行动履行业主法定义务，彰显公职人员、党员干部的责任与担当。稍早前的4月底，一则题为《关于全区公职人员、党员干部“带头缴纳物业费 助力小区治理提质增效”的倡议书》，刊发在了九江市柴桑区人民政府的微信公众号上。另外，据屏边发布4月20日消息，云南屏边苗族自治县住房和城乡建设局发布《关于号召全县党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议书》。再之前，今年3月2日，云南绿春县人民政府发布《关于积极缴纳物业服务费的倡议书》。中国新闻周刊联系到多个发布相关文件区县的住建部门，相关工作人员表示，要求公职人员带头缴纳物业费仅仅是倡议。但也有地方的住建部门表示，如果发现有公职人员长期无故拖欠物业费的相关情况，也可以向他们反映。 居民楼小区 图/图虫创意多地发文倡导值得关注的是，前述发出倡议书的几个区县，除了倡议公职人员发挥带头作用，其所在区县的住建部门，近期都在开展物业领域的集中整治行动。以近期多个区县都发布倡议的江西省九江市为例，从今年3月开始，九江多个区县的住建部门发布征集令，向居民提供举报物业问题的途径。比如此次发文倡议公职人员带头缴纳物业费的九江共青城市，在今年3月12日，当地政府官网发布了《关于公开征集共青城市“物业服务突出问题深化治理突击战”线索的公告》，住建部门专门向当地居民开通相关举报热线，所反映的问题包括但不限于住宅小区物业服务质价不符、侵占业主公共收益、维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时等，还包括“街道社区及物业管理相关责任单位推诿扯皮”等细化问题。而同样发文的柴桑区，也在今年3月9日，发布了“物业问题可举报，征集通道已开启”的相关文章，并专门开通相关举报热线，公开向当地居民征集物业服务领域的相关问题。而在4月20日，云南屏边住房和城乡建设局也发布了《关于公开征集物业服务突出问题线索的公告》，同样开通专门的举报电话，向当地征集问题线索。值得注意的是，屏边这份公告的征集线索内容，除了前述物业领域常见的各种问题，还包括“党员、公职人员物业服务领域不正之风和腐败问题”。中国新闻周刊分别向前述三地住建局物业问题投诉举报热线咨询，共青城市相关工作人员表示，此前的倡议书要求公职人员、党员干部带头缴纳物业费，更多起到的是倡议作用；柴桑区相关公职人员表示，倡议发布后，相关细则还没有出台，还需要等待；而云南屏边相关工作人员表示，如果有公职人员长期无故拖欠物业费的线索，也可以向他们反映。收费难背后事实上，最近几年物业行业的缴费问题矛盾日益突出。房地产研究机构克而瑞物管研究中心发布数据显示，全国500强物企平均收缴率已从2020年的93%跌至2025年的71%，连续四年下滑。而中国物业管理协会曾指出，物业费收缴率85%是行业公认的运营警戒线，达到这一比例才能覆盖基础运营成本。从去年开始，多地出现物业公司撤场的新闻，引发广泛关注。有物业行业从业人员向中国新闻周刊表示，虽然不少声音都在质疑要求公职人员带头缴纳物业费倡议的合理性，但真正在基层处理过相关问题，就能理解这些倡议的初衷。“现实中有部分业主是对物业服务不满意拒绝缴费的，但还有一部分人只是以此为借口‘省钱’的。一个小区内确实需要有人起到带头作用，至少不能利用身份起反作用。”前述物业行业从业人员表示。此外，他还坦言，在某些区域，甚至存在公职人员利用身份拒缴物业费的乱象和不正之风。在广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉看来，当下物业行业面临的困境，有物业服务履行不到位，或小区交付品质、配套服务达不到预定的标准，导致部分业主拒绝缴纳物业费的问题。但不可忽视的是，假借上述原因，甚至故意挑毛病，并借此拒缴物业费的案例也不鲜见，并形成了负面外溢的搭便车行为。“上述问题导致物业缴费率下降，影响到小区物业服务履约，反过来又导致上述问题恶化，由此导致一些正常运营的物业公司因收不抵支而退出小区，最终受损的是小区全体业主，包括正常缴费的业主，比如小区设施折损率增加，保洁、保安、保修等工作无法正常开展，小区房价下跌等。”李宇嘉表示。专家：不应越俎代庖在北京大学政府管理学院教授马亮看来，社区居民与物业公司签订服务契约，物业费缴纳就是履行契约义务。公职人员和其他居民一样，并不能因为是公职人员就有所不同。如果居民不缴纳物业费，物业公司有权通过司法等途径要求居民缴纳；如果居民不满意物业公司提供的服务，可以通过业委会来更换物业公司。李宇嘉认为，提升基层社会治理能力，号召党员干部、公职人员带头缴纳物业费的倡议，是基于社区基层治理的考虑，借助示范效应，激发业主缴纳的积极性，“但这治标不治本”。在马亮看来，物业纠纷是基层治理的重要议题，也是社会治理的关键课题，毫无疑问需要通过基层政府和社会组织来共同推动解决。他认为，至关重要的是建立健全代表居民利益的业委会，使其能够发挥监督问责作用，加强对物业公司的服务监督和业务管理。“当然，基层政府可以在其中发挥一定的指导、协调和保障作用，但是不应越俎代庖，否则介入过深，反而越陷越深，并可能适得其反，让社区自治难以发挥作用。”他说。也有观点认为，基层的协调作用与可量化的标准，是当下解决物业难题的两个抓手。李宇嘉认为，对物业服务事项要进行清单化，明确服务的具体内容，便于量化考核。达到量化目标的，业主有缴纳物业费的义务。对于是否达到目标，一方面建议成立业委会或由业主大会投票；另一方面，若无法成立业委会或业主大会召集困难，可由社区、居委会组织部分业主进行评估。此外，还要厘清开发商和附属于开发商的前期物业交付小区的质量问题，确保问题解决后，才移交给新的物业公司。对此，地方政府和管理部门要从重建设和销售，转向重验收和品质，对交付前的物业存在问题的，要督促开发商解决。“此外，还应明确业主缴费的义务，达到物业服务标准，业主就必须缴纳，这需要街道、社区等基层部门强化宣传力度，对于无正当理由拒不缴纳的，通过司法等途径解决的同时，还应记入个人征信。”李宇嘉表示。记者：赵越（zhaoyue1@chinanews.com.cn）编辑：孙晓波
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北京新地，火药味太浓了 在“拱火”这个赛道上，北京一直挺有一手。5月7日，北京2026年第四轮供地清单出来了，共5宗新地，分别位于： 丰台分钟寺、丰台南苑、通州九棵树、大兴新城东组团，以及昌平的朱辛庄。关注楼市的人，一眼就能发现问题：几个板块中，不少都有在售，或者即将开售的红盘。比如丰台南苑地块，直线2公里是“嘉棠雅序”，北京建工去年底才拿的地，最近正准备亮相；九棵树的“中海·玖树满和”刚开盘不久，距离新地直线3公里多；“中海·未来之境”更难受，就在新地隔壁，而且新地更近地铁站，不靠近轨道，没噪音问题。记得当时未来之境拿地时，一度被叫作“朱辛庄最后一块宅地”，就是这块地突然冒出来，让中海方面慌急忙慌，改了宣传口径.....前两年，北京就特别热衷于搞双盘，甚至多盘竞争，这种趋势下，北京楼市诞生很多“双子星”。比如，朱房双子、三间房双子、功德寺双子.......好处是，热度确实起来了。邻地块同时出让，开发商土拍时容易上头，另外有竞争，倒逼房企在产品上内卷升级，“好房子”能在北京铺得这么快，双子竞争绝对是重要推手之一。关键，购房者真正实现了有的选，更容易买到好房子了。当然，也不是没有问题。比如，开发商之间的矛盾被无限放大，一点就着。典型的就有之前的黄衫木店双子，越秀和中建智地，因为价格问题贴脸开火。这事儿我们也聊过→随着第四轮供地清单出炉，红盘们和未来好地，将形成错位竞争，开发商们的压力又上来了。闲话少叙，简单聊聊几块新地吧。先说通州新地。地块位于1号线土桥站旁，步行距离在400米左右，这也是地块最大的亮点之一。 指标上，用地规模1.61公顷，规划地上建筑面积3.22万㎡，容积率2.0，与玖树满和基本一致。区别在于，新地位置上更靠东，已经近六环。配套方面，周边有梨园主题公园、王府井WellTown商业、东直门医院通州院区，地块的前身，是同仁堂制药厂和周边的平房区，老城区的烟火气还是在线的。不过，老城区也有老城区的通病，作为棚改项目，城市界面确实差一些，周边有大量待更新的区域和老旧平房。另外，学区也差点意思。通州的红盘逻辑，更重区位，核心地块项目的热度，和非核心地块比，完全就是冰火两重天。从这个角度上看，新地的压力其实是比较大的。而且通州的购买力，在这一轮周期里已经被云璟揽阅、花溪云锦、中建运河玖院以及玖树满和轮番收割过一遍了，存量客群被掏空，对新地的去化能力也是考验。再来看朱辛庄新地。 朱辛庄作为海淀西二旗、上地外溢客群的“第一站”，购买力的底色，是非常理性的 。配套方面，新地紧邻地铁8号线和昌平线换乘站，步行距离也就300米。周边有超极合生汇、万达广场、积水潭医院，商业、教育配套和中海项目基本上一致，在交通上稍稍优于后者。地块容积率2.27，限高80米，和中海项目大差不差，意味着新老项目的产品类型，大概率也有重叠。这种情况下，中海项目的压力更大。好在项目体量不大，如果中海有意出手，买下来直接做未来之境的二期，可能是解决问题的一个选择。接着，丰台南苑新地。 地块位于丰台区花乡街道，紧临南四环，邻近地铁19号线新发地站。配套上，周边有万达广场、北京华联BHG Mall、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等。丰台南苑新地的体量很大，6公顷占地+12.58万㎡建面，加上2.05的容积率，适合做低密改善产品。生态资源是这块地最大的杀手锏，紧邻南苑湿地公园，周边槐新公园、世界花卉大观园环伺，绿地覆盖率高，日常休闲、遛娃养老得天独厚，是主城稀缺的生态宜居板块。不过南苑新地的劣势也十分明显。区位上处于南四环外，环线价值弱于嘉棠雅序，距离主城核心更远，二手未来溢价能力相对偏弱；地块西邻新发地批发市场，天然存在人流杂乱、高峰车流拥堵的隐性短板，部分购房者会有心理抗性。教育配套是板块最大短板，周边缺乏优质名校资源，仅能满足基础上学需求，对教育有高要求的家庭并不适配。还有，大兴新城东组团。地块位于大兴黄村林校路，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站点。 黄村是大兴传统的主城区和政务核心，配套熟度在线，大悦春风里、新辰天地双商业，大兴区人民医院+广安门医院南区双医疗，还有念坛公园加持。地块的问题主要是城市界面偏旧，老小区密集。另外，直线距离约1.8 公里，还有一块新地供应，也就是三合庄 0188地块，属于同一生活圈。从大区位上，黄村地块更有优势。价格方面，三合庄地块起拍价 8.87 亿元，折合楼面价约 2.3 万元 /㎡，黄村地块估计会高一些。最后，丰台分钟寺地块。 在本轮供地的五宗地块中，分钟寺新地块的环线价值堪称最优。地处丰台成寿寺街道，三环至四环之间，紧邻地铁 10 号线分钟寺站，向北仅需两站即可直达国贸 CBD 通勤圈，核心地段的含金量无需多言。地块规划容积率 2.8，结合板块已有的高端定位，未来大概率聚焦中高端改善赛道。提及分钟寺板块，便绕不开此前备受关注的 “分钟寺三兄弟”—— 北京天誉、世茂天誉、合生缦云。当年这三个项目以 12 万 + 的单价，一度刷新南城豪宅价格标杆，也让分钟寺成为北京高端改善市场的核心阵地。不过，现在三兄弟的单价已回落至 8 万上下。最后，这一轮清单看下来，北京土地供应的方向，出现了改变。五宗地，都是核心地铁盘，都是熟地中的新盘供应。土地供应精细化，意图比较明显，继续推动居住品质的代际更新。对于购房者来说，意味着不用再在“好地段的老破小”和“远郊区的纯新盘”之间，做痛苦的二选一，这是实打实的好事。接下来，就看房企们能不能顶住压力了。
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北京最新供地来了！全部地铁旁！ 大北京生活攻略微信号:dbjzzd网罗吃喝玩乐信息，分享北京人不知道的身边事儿！微信爆料请加：linyouquanxw，商务合作请联系：13521 851514北京的家人们！近日，小编在北京规划自然资源官方获悉：“2026年第四轮拟供应商品住宅用地清单已于昨日发布了。”具体都有哪些地方呢？快来和小编一起看看吧~ 小编了解到，此次拟供应用地共涉及5宗，土地总面积约14公顷，规划建筑规模约29万平方米，相关用地计划于近期正式供应。本轮清单项目全部位于轨道站点周边，在聚焦中心城区成熟板块的同时，兼顾多点地区需求突出区域。其中，丰台区2宗，通州、大兴和昌平区各1宗。 各宗地块具体信息如下：丰台区 丰台区分钟寺新村土地一级开发项目二期A区103地块，位于丰台区成寿寺街道，三环至四环之间，邻近地铁10号线分钟寺站。周边有新业广场、时代LIFE购物中心、北京中医药大学东方医院方庄院区、方庄城市公园等生活配套设施。 丰台区南苑湿地城中村A区FT00-2302-0001地块，位于丰台区花乡街道，四环至五环之间，邻近地铁19号线新发地站。周边有万达广场（北京槐房店）、北京华联BHG Mall（公益西桥店）、北京博爱医院、槐新公园、海子公园、南苑森林湿地公园等生活配套设施。 通州区 通州区老城平房（同仁堂）棚改项目FZX-0302-6037地块，位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，紧邻地铁1号线土桥站。周边有梨园主题公园、湾里·王府井WellTown、北京中医药大学东直门医院（通州院区）等生活配套设施。 大兴区 大兴区大兴新城东组团DX00-0201-0209地块，位于大兴区林校路街道，五环至六环之间，紧邻地铁4号线大兴线黄村火车站站。周边有大兴大悦春风里、新辰天地购物中心、北京市大兴区人民医院、中国中医科学院广安门医院南区、念坛公园等生活配套设施。 昌平区 昌平区朱辛庄新区CP01-0801-0055、CP01-0801-0057地块，位于昌平区史各庄街道、沙河镇，五环至六环之间，紧邻地铁8号线与昌平线换乘站朱辛庄站。周边有万达广场、北京超极合生汇、北京积水潭医院（回龙观院区）、知辛公园等生活配套设施。 北京的家人们，本年度第四轮拟供应的5宗住宅地块，全都挨着地铁站点，覆盖丰台、通州、大兴、昌平多个热门板块，配套商业、医院、公园也都十分齐全，不管是刚需自住还是改善置业都很有看点。那么问题来了，这几宗热门地块里你最看好哪个区域？欢迎评论区聊聊你的看法！最后，请务必关注【大北京生活攻略】公众号，及时获取更多北京本地的新鲜事——不管是民生政策、区域规划，还是突发事件，小编都会第一时间为您汇总分享～~大家快扫码加入吧～ 北京的小伙伴们本文由大北京生活攻略编辑整理，转载须注明出处来源：北京规划自然资源素材来源官方媒体/网络媒体/侵删小编推荐阅读01便民信息 持续更新中......教育回复【入学】获取北京各区义务教育入学服务平台入口、义务教育入学流程、本市/非本市户籍适龄儿童小学入学服务系统使用手册；回复【幼升小】查看海淀1911须知、公租房就近上学、幼升小政策变化、非京籍幼升小居住登记卡改成居住证等问题汇总；游玩回复【大运河】线上购买副中心运河游船票；交通回复【地铁】获取北京地铁高清线路图下载、首末班车时刻表、地铁拥挤度、线路调整最新消息/服务热线；回复【机场快轨】免费获赠大兴机场快轨票；回复【电子警察】查看北京1900余处抓拍分心驾驶行为电子眼具体分布位置；医疗医疗住房其他生活方面回复【供暖】获取北京各区供热服务电话；小区对应的供热单位名称及锅炉房；居民供暖费价格查询；回复【居住证】获北京市居住证办理入口、办理指南；02大家还在看这些03查看更多本地热点视频04本地人都在用的社区互动APP 05小编微信：linyouquanxw 联系爆料
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大兴双雄对决：元启繁星园与京玺，谁才是2026年置业优选？ 北京楼市“高品质”发展下的双重生活理想 在北京楼市迈向“高品质”发展的2026年，购房者对于住宅的选择早已超越了单纯的居住属性，转而追求地段价值、产品力与生活配套的完美平衡。在大兴区这片充满活力的热土上，壹品兴创·元启（元启繁星园）与京玺作为两大备受瞩目的项目，各自凭借独特的优势吸引着市场的目光。 究竟哪一款产品更契合您的生活理想？今天，我们将基于克而瑞好房点评提供的权威数据与专业测评，为您深度解析这两大项目的核心亮点，助您做出明智选择。元启繁星园：四环旁的“好房子”标杆，全能型选手的崛起位于大兴西红门板块的元启繁星园，由央企中建壹品与国企兴创地产联合开发，是区域内公认的“全能型”改善佳作。在克而瑞的最新测评中，该项目以8.32分的综合得分，在大兴四至五环范围内的7个竞品中位列第1名，展现出极强的市场竞争力。 核心优势一：超高得房率与第四代住宅创新元启繁星园最引人注目的亮点在于其作为区域首个“第四代住宅”的产品创新。项目通过奇偶错层设计，实现了南北双阳台全赠送，使得实际得房率高达90%。这一数据在同类产品中处于绝对领先地位，极大地提升了空间实用性。无论是建面约88㎡的紧凑三居，还是更大面积的改善户型，都做到了空间的高效利用，让每一平米都物超所值。 核心优势二：教育配套确定性极强对于家庭置业者而言，教育资源是决策的关键。元启繁星园对口黄城根小学大兴校区（已开学）与北京四中大兴校区（已签约），双名校落地为子女教育提供了强有力的保障。这种“所见即所得”的教育确定性，在当下市场中显得尤为珍贵，也是该项目获得高口碑的重要原因。 核心优势三：成熟商业与高端会所加持项目周边汇聚了荟聚购物中心、山姆会员店、宜家等成熟商业综合体，生活便利度极高。此外，社区内部配置了约2400㎡的精奢会所，包含恒温泳池、健身房、影音室等多元功能，为业主打造了高品质的社交与休闲空间。在克而瑞的“社区配套”维度测评中，元启繁星园获得了9.75分的满分评价，足以见证其配套实力的卓越。京玺：产业高地上的潜力之选，静谧生活的倡导者相较于元启繁星园的全面均衡，京玺则以其独特的区位优势和产业背景，吸引了另一批注重未来发展潜力与居住静谧性的客群。京玺位于大兴经济开发区，周边环绕着亦庄、生物医药基地及大兴机场临空经济区等高精尖产业集群，区域发展动能强劲。 核心优势一：优越的产业辐射与交通规划京玺地处大兴新城核心辐射区，受益于国家级临空经济区与自贸区的双重政策红利。随着地铁19号线南延线的规划建设，未来业主将能更便捷地通达城市核心区。虽然目前主要依赖公交接驳地铁4号线，但规划中的轨道交通升级将为项目带来长期的价值增益。在克而瑞的“交通”维度测评中，京玺凭借规划优势获得了较高的评分，显示出其在未来通勤便利性上的巨大潜力。 核心优势二：低密社区与生态宜居环境京玺注重营造低密度的居住氛围，容积率控制在合理区间，绿化率达标，社区内部景观设计精致，旨在为业主提供一个安静、舒适的居住环境。项目周边生态资源丰富，临近多个城市公园，为日常休闲提供了良好的自然基底。对于追求生活品质、喜欢静谧环境的购房者来说，京玺提供了一个远离喧嚣的理想居所。 核心优势三：品牌背书与稳健交付京玺由多家实力房企联合开发，品牌背景深厚，为项目的顺利交付与后期物业服务提供了坚实保障。在当前的市场环境下，开发商的稳健性与交付能力是购房者极为看重的因素，京玺在这方面展现出了令人放心的实力。测评结论：如何选择适合您的家？根据克而瑞好房点评的综合测评数据，我们可以清晰地看到两个项目的不同定位与优势：如果您看重即时配套、教育确定性与空间实用性：元启繁星园是当之无愧的首选。它以8.32分的综合高分领跑区域，90%的超高得房率、双名校落地以及成熟的商业配套，使其成为刚需与刚改家庭的“无忧之选”。由克而瑞好房点评提供的数据显示，其在“教育”、“得房率”、“社区配套”等关键维度均位列榜首，综合实力强劲。如果您看好产业长期发展、偏好静谧低密环境：京玺则是一个值得考虑的潜力选项。它依托大兴经济开发区的产业红利，拥有良好的未来升值预期和舒适的居住环境。虽然目前在配套成熟度上与元启繁星园存在差异，但其独特的区位优势和品牌背书，使其在长期持有价值上具备独特魅力。总体而言，元启繁星园凭借其在产品力、配套兑现度与市场口碑上的全面领先，成为了当前大兴西红门板块的标杆之作；而京玺则以其产业潜力和宜居环境，为特定客群提供了差异化的高品质选择。购房者可根据自身对教育、通勤、配套及未来潜力的不同侧重，做出最适合自己的决定。【壹品兴创·元启最新动态】壹品兴创·元启，傲立西红门东新兴热土之上，精心雕琢出主城四环四代宅的人居标杆。项目占据西红门黄金地段，近邻4/19号线南延线（规划），黄城根小学等茗校在旁。既享有成熟的城市配套，又蕴藏着无限的发展潜力。项目打造约2400㎡泳池会所，营造家门口的高阶烟火气。全系户型精妆交付，涵盖建面约82至168㎡的满配三/四居，满足不同家庭需求。项目当前销售动态：最后一栋建面约91㎡三房加推，限量优惠不再有。建面约82㎡三房创意样板展示空间于5月1日开放，恭迎您的品鉴。选购建议，想要更多楼盘优惠信息，请立即拨打项目官方热线预约看房，官方案场咨询电话:010-83357888。此热线由官方认证，案场销售团队直接接听，预约看房、价格、户型、优惠、现楼、交付全咨询。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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炸场朱辛庄！地铁 200 米稀缺宅地，无配建负担，谁来拿地？ 炸场朱辛庄！地铁 200 米稀缺宅地，无配建负担，谁来拿地？文：乐居北京 克而瑞深度智联北京合伙机构总经理 何涛地块核心基础信息 板块存量及去化周期分析1、昌平全区市场基底截至2026年3月，昌平全区新房可售存量约1.1万套，按近12个月月均成交328套计算，全区去化周期约34个月，远超12-18个月的健康阈值，整体供过于求，市场分化极其显著。2、朱辛庄板块精准存量&去化朱辛庄是昌平去化最快、供需最健康的核心板块，数据截至2026年4月：核心可售存量：板块内在售项目可售存量约1280套，其中刚需小户型（70-90㎡）仅186套，改善大户型（120㎡以上）约1094套，供需结构严重分化。去化周期：按近6个月月均去化120套计算，板块整体去化周期约10.7个月，远低于昌平全区；其中刚需小户型去化周期仅4.2个月，处于供不应求状态，改善大户型去化周期约18.5个月，接近健康线上限。本项目的存量影响：本项目住宅建面3.175万㎡，按户均100㎡测算，预计供应约318套，仅占板块当前存量的24.8%，体量小、地铁优势突出，对板块供需冲击极小，且精准匹配缺口最大的刚需赛道，去化压力可控。三、周边竞品深度分析1、核心直接竞品（同板块、同地铁辐射、同客群） 2、间接竞品（同海淀外溢客群、3-5公里辐射圈）龙湖观萃（生命科学园板块）：直线3公里，容积率1.8第四代住宅，主力120-160㎡四居，网签均价5.6万/㎡，去化率仅7%；核心劣势为距离地铁超2公里，无通勤优势，主打高端改善，与本项目刚需首改客群重合度极低。梧桐星宸（沙河高教园板块）：直线4公里，容积率2.2，主力75-120㎡三居，均价5.4万/㎡，去化率63%；核心劣势为到西二旗多2站地铁，通勤效率弱于朱辛庄，仅对极致总价敏感的刚需有少量分流。国贤府PARK（平西府板块）：直线5公里，容积率2.0，主力72-128㎡三至四居，均价5.8万/㎡，去化率83%；核心劣势为8号线通勤到海淀时间更长，配套成熟度弱于朱辛庄，竞争分流有限。四、潜在参拍房企预判1、第一梯队：高概率参拍&拿地（核心候选）（1）中海地产+未来科学城集团联合体核心逻辑：①板块深度深耕，已在朱辛庄布局寰宇未来、未来之境两个项目，对板块客群、成本、操盘逻辑完全熟悉，本项目与未来之境一街之隔，可直接做二期开发，共享配套与营销团队，大幅降低开发成本；②土储补仓需求迫切，未来之境去化近半，急需小体量、低负担的优质地块补仓；③合作默契度高，与未来科学城集团已有两次成功合作，属地国企在未来科学城板块有天然资源优势。（2）越秀地产核心逻辑：①板块品牌口碑极强，越秀星樾是朱辛庄标杆日光盘，在海淀外溢客群中认知度极高，有现成的客群基础；②刚需首改产品体系成熟，完美匹配板块核心客群需求；③北京北部核心板块土储不足，本项目是朱辛庄近年少有的无负担地铁宅地，符合其深耕北京北部的战略。2、第二梯队：潜在参拍房企（大概率报名）华润置地+未来科学城联合体：近期在昌平北七家底价拿地，深耕未来科学城板块，资金实力雄厚，有能力参与核心地块竞争；北京城建+铭嘉地产联合体：昌平本地国企，近期频繁在昌平拿地，有属地资源优势，对板块熟悉度高，大概率参与预申请；建发房产：近年在北京北部市场表现活跃，新中式产品有差异化竞争力，有意向进入朱辛庄核心板块，补充北京北部土储。3、第三梯队：托底兜底房企昌平区属国企（铭嘉地产、未来科学城置业）：若市场热度不足、无头部房企报名，区属国企将承担托底职责，保障地块顺利出让。五、产品规划预判1、住宅部分（0055地块，建面3.175万㎡）楼栋排布：参考隔壁中海未来之境，预计规划4-6栋8-18层小高层/中高层，采用围合式排布，中央预留集中园林景观，最大楼间距约40米，无保障房、公租房，社区圈层纯粹。户型定位：精准匹配板块供需缺口，以刚需为主、首改为辅： 刚需款：78-85㎡两居/南向三面宽三居，总价480-550万，占比60%； 首改款：95-110㎡三面宽三居双卫，总价600-700万，占比30%； 顶改款：120-130㎡四居，占比10%，控制大户型去化压力。品质标准：预计得房率78%-85%，飘窗+设备平台拓展面积；精装标准3000-4000元/㎡，标配新风、地暖、中央空调，适配科创客群。核心客群：75%为海淀西二旗、永丰、中关村软件园科创人群；20%昌平本地改善；5%长线投资客群。2、多功能用地部分（0057地块，建面2.15万㎡）业态规划：规划2栋商办楼，1-2层约3000㎡社区商业（生鲜、便利店、餐饮、药店）；3层以上约1.8万㎡小户型办公，面积50-80㎡，适配周边小微企业。运营逻辑：住宅快速回款覆盖成本，商办长期持有或整售，降低现金流压力。六、项目案名猜想1、中海+未来科学城拿地（最高概率）首选：中海未来之境二期｜备选：中海未来之光、中海寰宇时代·朱辛庄2、越秀地产拿地首选：越秀星樾二期｜备选：越秀星汇里·朱辛庄、越秀和樾府·北清3、建发房产拿地首选：建发·观堂府|朱辛庄｜备选：建发·文澜府4、华润置地拿地首选：华润北清橡树湾二期｜备选：华润润府·朱辛庄七、核心总结本地块是朱辛庄板块近年少有的地铁近、无配建负担、小体量、精准匹配刚需缺口的优质宅地，承接海淀科创外溢能力极强，大概率底价或低溢价成交。地块先天条件优越，紧邻地铁、无硬性配建、刚需户型稀缺，只要刚需化产品落地，去化无忧，是2026年北京北部土拍极具性价比的优质核心地块。相关公司：华润置地hk01109,中海地产北京,建发房产,未来科学城置业,北京城建sh600266,北京城建北京
