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53.121亩，义乌佛堂一地块2亿成交 12月23日，佛堂镇朝阳东路与芳山路交叉口西北侧地块一成功出让。义乌市佛堂镇集体资产经营有限公司以底价20000万元摘得该地块。 地块位于义乌市佛堂镇，朝阳东路与芳山路交叉口西北侧。地块出让面积35414.31㎡（53.121亩），起始价20000万元，竞买保证金4000万元。土地用途商务金融用地，适建内容商务建筑及其配套用房，容积率2.50-2.70，建筑密度20%-30%，绿地率≥20%，建筑高度≤100米，出让年期商务金融用地40年。本地块为带地上建筑物出让，建筑物评估价值45698.1万元，土地受让人须在签订出让合同之日起30日内将该款项支付到佛堂镇人民政府指定账户。 根据规划条件，商务建筑产权允许分割销售，销售比例不应超过地上计容总建筑面积的70%，最小分割单元建筑面积不应少于300平方米。建筑立面应具备公共建筑的外立面形式和建筑特点。建筑应采取公共走廊式布局，卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计。标准层层高不得超过4.2米。地块内建筑除集中设置的厨房和供热设备间外，不得另行设置厨房和设计、安装其他管道燃气设施。地块内原有四栋建筑物和地下室保留，地上总建筑面积约89000㎡，地下总建筑面积约22500㎡，具体以测绘为准。允许开发使用范围内的地下空间主体结构竖向利用深度为-12米以上。地下室仅用于停车、人防、消防等基础配套设施，严禁改变用途。
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给大家讲讲为什么我在逐步换到五环外 没什么意外的，之前我就跟大家说过，三季度北京10万+豪宅的网签金额第一肯定是臻澐。这项目应该是9月的10万+金额第一，以及三季度的金额销冠。大家也知道，我之前说过把房子往一片儿拢一拢没毛病。比如我，虽然现在还在万柳住着，但其实我已经把大部分朝阳的房子往五环外的海淀做置换了。我甚至在想是不是万柳也卖了，索性就把家都安置在海淀五环外的上地清河。也借臻澐霸榜咱说说事儿。其实最开始我想的挺简单的，娃在海淀上学，附近买、附近置换就挺好。所以最开始，我是想就在万柳做置换的。但两件事，最终还是让我决定不断的去往海淀五环外做置换。一件事是，身边的好朋友，我的不少好朋友都是当年大厂的那一拨人，最早都在中关村打拼。虽然后来散的在哪儿工作的都有，但是当年不少人都在万柳、中关村这一片买房了。后来我发现，跟我住万柳的朋友越来越少。一问搬哪去了，基本都是海淀五环外边，早点搬走的去了比如橡树湾、世华龙樾，新点搬走的比如圆明天颂、壹号院，再比如还有不少人问我臻澐怎么样，估计也是计划着往五环外搬。一问为什么？想换一个环境更好的小区，毕竟万柳这一片20年前的商品房配置了，跟新的一比还是差了点。所以第二件事就简单了，当代能跟万柳齐名的豪宅也基本在五环外的北海淀。然后随着这20年的发展，到今天，大厂也基本都搬五环外了。所以现在大厂工作的兄弟问我买房其实也已经开始偏向自己工作区域附近了，比如上地、清河。说句托大的，人家买房，你给人家建议去中关村，人家都跟你急！况且，海淀北的新盘，园林、户型什么的，是真的好。对比20年前的豪宅，全都上了好几个档次，毕竟当下决定再次入手豪宅的人，大多也都是从老钱那个时代走过来的，看过好东西，单纯大空间、单纯用材质堆，已经无法撬动他们的购买欲。当下比的是各方面精细化，户型不光大，功能还得全，分布还得合理。最简单的，粉丝们经常叫我四面宽，那不就是对于大面宽好户型的认可么？这年头，我要给人家推荐一个200多平米两面宽的房子，人家肯定跟我急。这两件事其实也是一件事，这么多年海淀北发展得更好，新房产品也更好。所以，说句掏心窝子的话，我也是被倒逼着往五环外做置换的。拿臻澐举例说一说作为新一代产品，是之前老项目做不到的：第一，人家社区不光有恢弘的大门，而且双大门。这都不用20年前，5年前还不兴大门呢，现在卷大门已经是标配了，人家还一做就做了俩大门。俩大门还各有分工，不是功能上的分工，是景观上的分工，南门不高但宽，呼应门前的清河，东门不宽但高，响应西山的挺拔。第二，园区十字双轴，多水系，讲究景观平权。当年的项目，有个水系恨不得得让全世界都知道。现在已经不光讲究水系景观了，还要讲究平权。什么叫平权，不仅是你走在小区里，哪哪都能看到景，而是你住在你的房子里，也都能看到不同的园景。第三，全旭格系统窗。别小看这一点，二十年前我买第一套房那会儿，看着两玻一腔还觉的高级呢。现在，买人家房子自带~关键是这玩意您要是买了房自己换，那可能是个大几十万才能搞定的事儿。 第四，四面宽~臻澐229平米四居南向整体面宽16.6米，客厅有6.1米面宽。这要是不看新房，二手房您就看去吧，至少在海淀不看到别墅基本没有这个客厅面宽。 第五，精装。比如臻澐229平米即将上映的‘新皮肤’。进门玄关芬迪白整块无接缝奢石背景墙，这都是梅西家的同款配置、地面石材拼花；甚至于主卫的地面也做了石材花拼；客厅的墙壁木饰面、皮革硬包、奢石背景墙之外，以及很难找到的艺术性壁布。 不久前，还有个住橡树湾的哥们儿问我，要不要换去臻澐。我跟他说，就人家臻澐那标准，要搁我，我早换了…对臻澐感兴趣的朋友欢迎后台私信，备注“海淀”进我们一起交流～
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房山阳台破冰！城建颐知筑东区调规，西区被放逐天际？ 文/北京进深 徐迪又一个新盘调规看呆老业主的项目出现了。12月17日，房山区拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地块项目相关条件调整公示。没有更新总平图，就一句话：原建筑规模保持不变，0028地块优化调整为按需设置开敞阳台、建筑高度24米局部上浮一档。悄咪咪隐藏在地块信息之间的这句话，非常有份量。这意味着房山楼盘有阳台了。好房子新规发布至今，只有海淀和房山的新盘还没有阳台赠送。带领房山率先突围的，是颐知筑项目。0028地块是颐知筑的东区，它西边的0035地块已于今年3月25日取得预售证。19栋楼共634套房源，目前网签89套，去化率14%；成交均价3.05万元/㎡，约为指导价的68折。 颐知筑西区是没有阳台的。赠送面积主要是南向通面宽的阳台，端户有一整面的侧边飘窗；北向设备平台不封闭，可以做成一小块露台。东区这么一调整，西区剩下的500多套房子怎么办？大半年时间去化不到两成，折扣已经是6字头了……但是不调也不行，就在上个月底，北京城建又拿了一块地，紧邻广阳城地铁站。这块地的出让文件中明确提到，鼓励按照好房子《技术要点》开展高标准设计：鼓励通过设置底层架空、风雨连廊、共享公共空间等举措增加公共空间；按需设置封闭或开敞阳台，进深不大于1.8米。广阳城项目一旦入市，如果颐知筑东区还按照原有设计做，估计全盘都面临被雪藏的危机。01颐知筑所在地块成交于2024年1月4日，由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价1.7万元/㎡，销售指导价4.5万元㎡。 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，为市属国企北京城建集团的间接全资子公司，法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚。杨娜还是北京城建集团开发公司副总经理，去年9月份接任颐知筑项目公司董事长，也就在这前后，颐知筑公示了规划设计方案。拿地虽早，但颐知筑报规时间并不早，其实是可以搭上“好房子”东风的。结果它拿出了一套堪称“中规中矩”的产品，基本上就是“大哥”和知筑的翻版。甚至户型解析文字都照搬了过来，同面积段户型两两捉对，可以玩“找不同”游戏。 02今年4月底，颐知筑西区在取证一个月后正式开盘。强销节点卡在五一黄金周，来看盘的人不少。颐知筑当时开盘海报上给出的数字是：首开热销162套。162套，约为取证房源的三成不到，已经是很保守的数字了。后面网签的速度更加保守，8个月只完成了一半多的转化。并且，成交均价始终低于7折。其中一度达到66折的水平，让整个房山楼市瑟瑟发抖。其实房山也有不少项目卖得不错，兄弟盘和知筑就称得上是个热销盘。和知筑比颐知筑早入市半年，576套已网签471套，全盘去化近八成，成交均价约3.72万元/㎡。这两个项目同在良乡大学城板块，直线距离不到2公里，和知筑成交均价3.7万+。颐知筑却只卖到3万挂零，成交依然不见起色，最大的原因就是：同样的产品，一个守着地铁，一个守着火车站。 和知筑之所以能率先入市，不仅仅是因为它拿地时间早，更重要的是紧邻地铁站，能够承接一部分外溢购房需求。颐知筑离地铁有段距离，离火车站倒是很近，便利没享受到，噪音影响一点没落下。从小区规模来看，颐知筑总建面13.82万㎡，是和知筑的2倍还多。颐知筑规划34栋5-8F洋房，共1206套房源。其中，东区0028地块容积率1.6，规划15栋6-8F洋房，共572套；西区0035地块容积率1.5，规划19栋5-8层洋房，共634套。所以，颐知筑入市节奏这么慢，也是有意避开和知筑的风头。然而劲敌未退，后面广阳城的追兵又来了。颐知筑很难，1万7的楼面价，3万的成交均价，利润空间很薄。它只能调规，哪怕这么做会让西区更加被动。 03其实就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆3公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及去年底开盘的建工璟贤瑞庭。璟贤瑞庭价格也杀得很猛，但起码整体均价还能扛到7折以上。颐知筑3.05万的成交均价，对比4.5万的指导价是接近68折的水平，但从实际网签房源来看，折扣可能更低。 · 目前网签套数最多的是4#楼，拟售均价是4.51万元/㎡。已签约的16套中，有12套是边户。颐知筑的边户房源由于有侧边飘窗赠送，实际得房率要远高于中间户，相应的单价也要高一些。以4#楼次顶层为例：4单元-702，预售价是4.55万元/㎡；4单元-701，预售价是4.5万元/㎡。每平米差出500元。 · 目前去化率最高的是10#楼，32套房源中已有13套网签，去化超四成。西区19栋楼只有4栋的预售均价在4.6万元以上。这4栋楼在小区正中央的位置，私密性和景观视野都好于其它楼栋。10#楼就是其一，预售价为4.61万元/㎡，次顶层边户单价达到4.73万元/㎡。网签房源以中间户居多，但是4层以上房源的预售价也都超过4.6万元/㎡。 · 楼王栋8#楼，边户143㎡/中间户141㎡。预售均价4.66万元/㎡，全小区单价最高，次顶层边户达到4.8万+。这栋楼目前也已有5套网签，均为中间户，预售价在4.6万-4.7万元/㎡区间。 相关公司：北京城建sh600266
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五华区6宗住宅用地底价成交 来源：昆明日报 本报讯 记者徐晓俊报道 12月12日，昆明市五华区黑林铺街道办事处6宗城镇住宅用地成功底价出让，共计揽金约4.6亿元。 其中，位于滇缅大道与昌源北路交叉口的编号KCWH2024—12号地块，最终被邦泰集团旗下子公司昆明邦兴置业有限责任公司以底价21859.88万元收入囊中。地块面积为15656.03平方米，容积率3.1，成交楼面价约4504元/平方米。 KCWH2024—12号地块周边配套成熟，邻近西城时代、招商雍荣府等多个住宅小区，有西城COHO时代广场、沃尔玛等商业设施，以及高新一小附属幼儿园、昆十四中等教育资源。 编号KCWH2024—2—A1、A2—1、A2—3、A3—1、A3—3号地块，共计5宗，被五华区国投旗下五华区绿色城市更新改造有限责任公司以底价约2.4亿元摘得。该5宗地块合计面积106.81亩，均为昭宗片区城改项目的回迁安置用地，最高容积率仅2.7—3.1。 昭宗片区城改项目范围东至西三环、春雨路，西至碧鸡山，南至眠山森林公园，北至西三环。据悉，目前五华区昭宗片区城中村安置房项目（一期）KCWH2024—2—A2—2号、KCWH2024—2—A3—2号地块已核发了建设工程规划许可证，将分别建成4栋住宅楼及其配套设施和11栋住宅楼及其商业配套，建设单位为昆明西北新城城市运营服务有限公司。
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京楼这一年海淀没干过房山 写在最前方，按区域内主流新盘网签统计，海淀北的新盘，2025年盘均网签套数280多套，冠军京楼，总的来说还是牛掰的。总数如下，自己看。 这是粉丝问的原话，可以谈谈明年的供地，哪些区域抗跌，为什么北边比南边热，东边比西边热。也是基于粉丝朋友的题问，我想了半天决定先搞清楚各区今年的网签数据，再说这事儿，才有的今天这篇文章。可能您会说，海淀这么牛，为啥你的标题说海淀没干过房山？别着急，听我继续说。首先，咱不否认海淀在京楼的帝位，人家确实是皇。但是，这皇是咋来的咱还是要说说。朋友提到了东南西北很好，所以我把各区按东南西北也分了网签，在这里咱之说海淀北。283套的主流新盘盘均网签套数确实牛，但是您想过两个地方三个楼盘么？上半年基本一把卖完的功德寺，毕竟当时还算价格倒挂，所以这部分数能算么，我认为算进来不合理。上半年网签了400多套海淀北某地铁盘，下半年就签了100套出头，这玩意能不能算？如果要是较真我觉得其实也可以撇除出去。如果这仨盘的数据撇除出去，知道海淀北的数据是多少么？盘均160套。什么概念，比不用做数据剔除的房山低、与丰台南持平。所以问题来了，您地方好卖的贵，没问题。但问题是，您真的是卖的又贵又好么？对不起，从网签数据来看我没看出来。而粉丝还说了东比西好，所以问题来了，如果但看朝阳东、通州，我说没干过房山、有问题么？尤其是，至今为止房山没有一个给了阳台的好房子新盘…然而，海淀今年供应了7宗地、房山就1宗。房山那1宗还是前不久刚拍卖的，今年没有形成网签。所以海淀的转化有大部分是今年的，而房山则是在去化之前的库存。所以回到供地这个问题上，确实能看出来还是北边更牛。因为人家是新增再消化，南边也好西边也罢更多的是去化之前的。怎么造成的？去看看今年海淀7宗地给的都是啥，4宗北五环宇宙核心上地清河、3宗西四环，说白了人家不太优质的地方一块地都没给。所以，我看到的是网传的丰台2026年供应，基本上四环内占主体…来吧~所以，别问我2026年土地供应什么样，如果我们按2025年末看到的，基本上就能猜测个大概。1 各区压箱底的地，都有的，你要翻箱底，那来吧我也翻；2 您看最近俩月出过片区规划的几个地方：朝阳能看到的是四环内霄云路；海淀能看到的是树村、朱房二期；丰台能看到的是三环丰台站、岳各庄；石景山能看到的是特钢…一句话总结，who怕who啊！更好的位置、更好的房子~一想到我司收房租主要靠EXL表格的四面宽，啧啧那一大表的核心板块次新，难怪人家2025年要跑路，不是说错了，要跑步呢！这不是明着自我安慰，其实两面宽就够用，品质高还健康~想了解更多京楼新盘信息，需要买房、选房服务，要更多购买新房额外折扣，都可以添加小秘书好友vx：jiayefangtan29一对一咨询，备注所在大区进我们的区域群互通有无~
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北京买房：理清思路，购房建议1745 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:我父母多年前经中介推荐，在房山瓦井村购买了一套小产权的房子，六层板楼中的第五层，没有电梯，三居室105平。因为平时父母居住在市区，不太经常过去。前两年父母因病去世了，房山的房子因为偏远，我也没有回去打理。本来想着一直搁置下去，期间也发生过楼上漏水到家里，需要过去处理。每年也要按时缴纳暖气费等成本，诸如此类需要耗费精力和财力的情况。今年房地产又异常低迷，我也知道这个房子的行情本来就不好，所以想请教您，您帮忙分析分析：1、这个小产权的房子是否应该尽快出售（虽然是小产权但是也有房本，邻居们也都多次买卖交易）。2、还是说等再过一两年市场好了再考虑出售？3、早前一直说有拆迁动向，但是后来又说周边都拆但这个村不动保留。由于我对当地的政策也不是很了解，所以也无法做出准确判断。您觉得像这样每年继续投入杂费，先保留再观望合适，还是能出手尽快出手呢？这个房子既然也没有多少经济价值，那还有出售的必要吗？一直搁置下去吗？A：1、瓦井村，刚看了一下也属于周口店是吧？前两天有个网友也是类似情况，他买的是北边的龙乡苑，也是同类产权，2010年买的，当时5000块钱一平，现在也就6/7000吧。而且他买的是一楼，想出租都不容易，租客们都怕夏天再发洪水。所以这房对他来讲成鸡肋了，留着的话一年物业费取暖费3000来块钱，卖的话不仅价格低还不好卖。2、我建议他是没必要留着了，但也没必要现在卖，如果不差钱的话就等到明年再看。一是现在的行情太差，反正也卖不了多少钱，何必急在一时呢？不如等过了明年春天之后看看市区的行情，如果大盘回暖就再等半年，有可能传导到周口店。二是毕竟地铁正在修，不如等到靴子落地。到时候房价未必涨，但如果租金上涨或租客增多那也是好事儿，稳定下来后也有可能多卖点儿。所以您看您这房是否类似这种情况吧，差不多的话也是明年春天后再说，没必要在年底淡季挂牌，更让人心里不舒服。3、拆迁的事儿几乎没有可能，拆不起，也没人愿意惹这麻烦。4、总之我建议是没必要长期留着，就算通了地铁也别有太高的预期。毕竟像燕山这种配套齐全+学区不错的老工业基地才1万多点儿，周口店的能涨到哪儿去？但如果不着急用钱就没必要现在卖，先等半年，最多等一年。仅供参考。二Q:去年，卖了一个回龙观资金新干线的两居室房子，紧接着就买了亦庄海梓府的三居两卫。当时也采纳了您一些建议，目前房子是720万买的，但是租金一直是7550元，租金肯定偏低。有一个事我没想明白，当时我记得您说房租偏低证明房子保值，比如商住两用确实租金高。我想请教您，您当时是这么给我说过吧，我没别的意思，就是跟你探讨一下，房子买亏了是我的眼光不行，哈哈哈。A：1、采纳了我的建议，然后买的是亦庄河西租售比950多的，当时几个硬菜啊？我可能真喝多了，断片儿了。2、我应该不会说“房租偏低证明房子保值”，因为房租低是结果，而造成这结果的并不止一个因素，其他地段儿偏远，户型大，总价高，装修豪华，学区溢价，租售溢价以及新楼盘都会造成租金低。所以如果我只谈了这一个因素，那或许针对的是某种具体情况吧，我不记得您当时问我的内容了。我当然会建议过租金偏低的房子，但肯定有前提条件。比如在同一地段儿内，都没有学区溢价，那老破小或回迁房保障房的租金收益率肯定偏高，而品质高的商品房会偏低。那从投资角度会建议商品房，就因为升值好所以才租金偏低的。反正我一般不会不设前提条件的瞎建议，除非真是酒好菜硬的喝美了。如果是亦庄这种本身带有学区溢价的，租金低则说明溢价高，而且也或许还有租售溢价。950的租售比都赶上东西海了，我犯不上建议这种房，谁给我拿提成儿啊？3、还有，我肯定会说商住公寓的租金高，但绝不会单独说这种房保值。如果说过也一定有限制条件，就是“短期内”有可能，但同时我一般也会列出劣势和潜在风险的。公寓更没人给我拿提成儿了，我也看不上。4、总之我不记得您当时怎么问+我怎么回复的了，应该是有前提条件的。我不是说您断章取义，但有可能您只注意了这两句吧。仅供参考。三Q:我的情况是有一套朝阳东坝常青藤的房产，大概在600万左右，目前出租。孩子目前在海淀学院路附近上四年级，大概率直升初中，全家五口在海淀租房陪读。现在想将房产出售，配置到更具保/增值价值的房产上。购房总预算在800万左右，有三个大致的意向，一是朱辛庄区域的临地铁、近产业的次新房产；二是海淀永丰近产业有品质的房产（保利、中海）；三是海淀/东西城有一定学区溢价的房产。前两个方案，其实代表的是基于产业和规划的保值思路，因为夫妻工作也都在北部，所以首先想到了朱辛庄和永丰。A：1、首先想到朱辛庄和永丰挺好的，但也未必仅限于此，上地西二旗清河以及西三旗都有保值好的次新房，直接找当地中介就行。我要建议就是看房时计算学区溢价率，尽量买低的，这样居住的性价比高，保值的风险也小。2、我没理解您这第三条，为什么要选东西海“有一定学区溢价的房产”呢？常规来讲，房子是用来住的，自己不住也可以出租+追求保值增值。那居住角度是性价比最重要，出租则是收益率，保值增值的首先是尽量低风险。而如果追求“有溢价”，那效果就是居住的性价比低+租金收益率也偏低，而且溢价部分在明年入学低谷期后也有一定的保值风险。虽说是富贵险中求，但如果和明摆着的大趋势对赌，那赢了也顶多得到平均值，万一输了可就输了。3、另外以800万的预算，在北京楼市大盘中算中上，但在学区房中基本算中等。甭说东西城了，就算在朝阳想买到溢价低的学区房也不是太容易。海淀则只能说在这种房价低迷的时期有可能，多看房多算账吧，一房一议。4、其他我没什么建议，只是建议别追求学区溢价了，人口大趋势是不可逆的，低谷期至少会延续到2031年，尽量别和大趋势反着来，顺势而为吧。另外在这种时期买房就是个算账，地段儿好当然最主要，但价格（租售比）也重要，物有所值才在性价比上不吃亏。仅供参考。四Q:我家是有套父母在东四的老公房，现在父亲去世了，母亲想提前把房安排了。我们兄妹俩，这套房经中介评估价值670万，您认为我是应该要房合适，还是说房子给哥哥家，他给我335万合适？我家背景是已有两套房，一套亚运村回迁的自住，一套小户型收租金，儿子刚上大学。我如果要房的话就得卖掉这套小户型，是东四环朝阳公园附近57平的，价值也300多万左右，目前租金5500。A：1、您这问题其实可以简化一下，就是用这套出租房换学区房，值不值？其他的都可以暂且不论，是这意思吧？2、我认为是意义不大。房子是用来住的，学区房是用来上学。那您既然有自住的房子，那这套学区房就算拿过来也住不上，仍然是出租。但学区房因为有学区溢价，目前平均在25%左右，而租客因为利用不了学位，也就不会支付这部分的租金，所以换房之后，租金收益要降低25%。租客用不上学位，您家也短期用不上学位。毕竟孩子刚上大学，等毕业结婚生子，至少十年后的事儿了。那这套670万的房，其中150万以上的溢价要至少闲置十年时间，发挥不出任何的价值，合适吗？另外明年就是确定的入学低谷期了，至少延续到2031年，这期间如果没有政策支持，溢价部分很可能受到保值的影响，合适吗？3、再一点，我建议分配遗产时，兄弟姐妹的最好卖掉分钱。因为房子的价值是波动的，有可能还很剧烈，那无论是谁评估的，日后都有可能让一边的感觉吃亏，无论要房还是要钱的。比如前两年房价最高时如果分配这套房，假定当时价值800万吧。如果您要了房，给了哥哥400万，但刚两年就价值670万了，至少损失了65万现金，合适吗？可如果现在您要了房，假定两年后这套房又涨回800万了，那您哥哥会怎么想？是否会觉得吃亏了？就算嘴里不说，心里不想吗？而且很多家务事是“不怕没好事，就怕没好人”，万一有人挑唆，那可就影响亲情关系了。所以我建议是索性卖掉分钱，一笔清，这样谁也别找后账，也就无所谓吃亏占便宜的了。4、简单就这情况吧，我建议是卖掉分钱，或者是要钱不要房。当然，您最好再找人评估一下这套房，如果是670万属于明显低估了，那当然是要房不要钱了。仅供参考。五Q:我看有的提问者是子女不愿意和老人同住，我家却正相反，是父母说什么都不愿和我们同住。但结果是一样的，都是不得不给他们另找房。前几年我父母一直是租房，但今年房东卖房之后就不好租到了，毕竟我父母都快70了，在我家挤了三个月他们说什么都要买房了。开始我们也想买公寓来的，但看您文章之后得知了缺陷，确实不适合老人。但我们的资金又实在不多，所以想请您推荐一下东五环以内200万总价之内的房子。主要就是老人自住，不考虑学区等用不上的配套，但对医疗和公园有一定需求。我们目前在网上看了两个板块，一是百子湾的沿海赛洛城，符合条件的比较多。二是高碑店的观音堂，感觉离公园很近。想问问您从保值角度讲哪边更合适？A：1、您这问的有点儿大拐弯儿啊，前边说的都是自住，突然最后一句拐到保值上了。2、那房产的价值由地段儿决定，至少是决定了大部分。而地段儿的价值由配套决定，地价其实就是配套价值的体现。那如果从板块来说当然是百子湾儿相对强了，配套更全，所以先从这边儿选吧。3、不过多说一句，赛洛城所在的板块也不算太强，毕竟北部和东部都是铁道，这属于天然阻隔，对于板块和周边的联动有影响。当然观音堂周边的隔断就更多了，几乎四边都被封闭。北边西边是铁道，东边是热电厂，南边是公园高尔夫，导致板块内没什么土地了，也就更不会引进什么大型配套，商业性质的配套都不好规划，投资商不好赚到钱。所以相对来说还是先看赛洛城吧。4、再多说一句，您看的赛洛城的有可能一部分是公寓，只不过是70年产权的。这种性质的最好也次选，和50年公寓除了土地年限之外都差不多，同样不太适合老人。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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中建系兄弟赛马，这次却破天荒联手拿地 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。一切毫无悬念。12月16日，北京丰台区张郭庄村0204-6028地块土拍，以13.54亿元底价成交。有点诧异的是，拿地者里，除了中建方程，还有中建智地。它们是中建集团旗下的平台，联手做地产开发，真是破天荒了。这是一块纯住宅用地，占地3.18公顷，规划建面约4.775万㎡。它的楼面价为2.84万元/㎡。往西3公里外的中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，且地段弱于张郭庄地块。早前，有位自媒体人疾呼：丰台张郭庄地块，谁拿谁傻。这有点过于武断，关键还是看地价。现在，答案出来了。中建方程不是专业地产商，在北京郊区做过几个项目。它也是张郭庄地块的一级土地整理方，出手是很正常的。但，中建智地为何愿意入局丰台区呢？丰台楼市的情况，你懂的。这令人有点意外。当然，风头正劲的它，一点儿也不傻——这就是生意嘛。一宗“三进宫”地块张郭庄6028地块的土拍，蛮折腾的。它有过"三进宫"的经历。第一次，发生在2024年9月底，北京市2024年第四轮供地清单中，张郭庄6028住宅和6029商业金融地块捆绑，住宅占地3.18公顷、建面4.77万平米；商业占地1.18公顷、建面2.12万平米。这有点小马拉大车的感觉，包袱太重了。最终结局只有一个——下线。第二次，发生在2025年4月底，张郭庄6028地块又登场了。这次，6029地块没有出现。本以为没有负担后它能顺利转正，但依然下线了。第三次，发生在2025年10月中旬。张郭庄6028地块第三次出现在供地清单里，于11月7日进入预申请，三天后转正，明确土拍时间为2025年12月16日。虽说张郭庄地块不规则、呈三角形，但有两大优点：1、临地铁14号线和在建的1号线支线张郭庄换乘站；2、体量不大，建面4.77万平方米，控高24米（局部30米），容积率1.5，6-11层的纯洋房社区。它往西3公里，是中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，容积率1.1。2024年3月拿证，供应720套房，至今网签298套，成交均价4.91万元/平米，成交金额16.97万元，地价覆盖率约50%。参照中海永定玖里的成交价，张郭庄地块的缝差超过2万元/平米，有得赚。这或许是中建智地敢闯丰台的缘故吧。 交通基建拖慢供地进程张郭庄地块，为什么会三进宫呢？第一次是可以理解的，很难有开发商愿意背那么大一块商业。但第二次为什么下线？第三次又为什么能顺利转正呢？抽丝剥茧，花姐找到了答案：问题出在基础建设进展缓慢。在2024年11月8日，北京规自委丰台分局下发了一份函：京规自（丰）初审函[2024]0051号，里面附了一张张郭庄6028、6029地块的市政交通基础设施实施清单，涉及12项工程，其中4项完工时间为2024年底，8项完工时间为2026年底。如果按照这个目标正常推进，2025年4月底6028地块上架，是顺理成章的。但没按计划的是，市政交通基础设施完工时间延后了。 到了2025年5月6日，北京规自委丰台分局又下发了一份函：京规自（丰）初审函[2025]0027号，里面更新了那张市政交通基础设施实施清单，同样是12项工程，其中3项完工时间为2025年10月底，9项完工时间为2027年5月底。这份清单，还特意增加了"立项时间"和"开工时间"两栏，以彰显会按时完工的决心。不过，这份清单也让原本承诺在2026年底完工的工程，要延期到2026年底才开工。而实施这些工程的单位，是央企中国建筑集团旗下的北京中建方程投资管理有限公司（简称“中建方程管理”）。可以说，正是中建方程管理“拖拉”的基础建设，直接导致供地一再延后。中建系兄弟罕见联手张郭庄6028地块，中建方程与中建智地联手，还是蛮令人意外的。一般而言，中建系兄弟不会联手拿地。如：中建智地、中建东孚、中海地产、中建玖合、中建壹品和中建信和等，它们互相赛马。当然，中建方程并不是严格意义的地产商。它主要通过承接城市综合开发项目和PPP项目开展城镇综合建设业务，同时进行房地产投资与开发等业务。其目标业务类型分为：城镇综合建设投资、房地产投资、城市与产业运营三大类。2024年，中建方程营业收入89.86亿元，同比上一年增长了3.52%。净利润9.09亿元，同比下降5.7%。作为一级土地整理方，中建方程集团是有拿地优势的。今年7月3日，中建方程以5.6亿元价格，拿下延庆新城小营YQ00-0205-0001地块，取名中建臻源府。它于2025年9月开盘，供应318套，截至目前网签276套，成交均价3.23万元/平米，成交金额10.12亿元，地价覆盖率180%。当时，中建臻源府的一级土地整理方，正好是中建京北投资发展有限公司——中建方程集团和中建三局，分别持股60%和40%。这次在张郭庄6028地块上，操作手法如同一辙。中建方程集团董事长周宇騉野心很大，想当中建系地产第九子，挖走了中海地产北方大区分管营销的高级副总经理刁鹏等干将。这一回，中建方程杀到丰台夺地，周宇騉自然是十分开心。拿地海报上写道：执疆主城。
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中建联合体13.54亿摘丰台张郭庄低密宅地 新京报贝壳财经讯 （记者袁秀丽）12月16日，北京市丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块（简称“丰台张郭庄地块”）成交。截至挂牌时间结束，该地块仅获1家房企报名，最终由中建方程+中建智地联合体以13.54亿元底价摘得，楼面价约2.84万元/平方米。这也是12月份北京成交的首宗住宅用地。丰台张郭庄地块规划建筑面积约4.78万平方米，地块容积率仅1.5，建筑限高24米（局部30米），未来预计将建成6至11层的低密度纯洋房社区。该地块此前两度出现在供地清单中均未能成功入市，此次是第三次挂牌。该地块位于西南五环外，其交通优势较为明显，距离已通车的地铁14号线张郭庄站约450米，同时还与在建的地铁1号线支线张郭庄站无缝衔接，形成“双地铁”配置。此外，项目靠近园博园、北宫国家森林公园等，低容积率与自然景观结合，为打造舒适居住环境提供了基础。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析，该地块在实际开发推进中面临多重挑战。从自身条件看，地块形状不规则，存有多处边角，后期的楼栋排布与户型设计具有不小的限制。周边城市界面也有待改善，当前地块周边安置房较为集中，空中线缆较多，整体视觉感受有待提升。此外，该区域教育配套目前大多处于规划阶段，其落地进度与最终品质，将成为影响家庭型客户决策的重要因素。“就市场环境而言，尽管张郭庄板块近三年未有新增供应，但当前出清周期已超过50个月，库存去化压力明显。”张凯认为，价格方面竞争也较为激烈，周边在售项目熙悦晴翠均价约5.1万元/平方米，部分特价房源单价已下探至4.5万元/平方米左右，同区域还有中海永定玖里等项目同台竞争，未来该地块项目在定价策略与销售去化方面，将面临压力。综合来看，张郭庄地块的底价成交，反映出市场对非核心区地块的评估趋于审慎，其“双地铁”与低密规划虽具潜力，但现状条件与区域竞争仍使项目面临定位、成本与去化等多重挑战。从长远看，张凯表示，若要在类似区域有效吸引人才安居，政府层面需同步加快推进已规划教育、医疗等公共设施的落地建设，提升生活品质；并结合产业规划区域发展定位，布局适配的就业岗位与创新空间，以“住房－配套－产业”联动增强区域吸引力，在分化的市场中构建可持续的居住与发展价值。编辑 杨娟娟校对 柳宝庆
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抓紧去登记，朝阳住建局重要通知，31日截止！ 关于参加24春、24秋、25春房交会业主及时进行契税补贴登记的公告各位房交会期间购房业主：为切实保障广大业主合法权益，确保房交会契税补贴政策红利精准落地，现就契税补贴登记截止日期相关事宜公告如下：一、截止日期2024 年春季、2024 年秋季、2025 年春季房交会契税补贴登记截止时间为2025年12月31日（工作日正常受理，节假日不予办理），逾期未完成登记的业主，将视为自动放弃补贴申领资格，不再受理相关申请，无法享受对应契税补贴优惠。请符合条件的业主务必高度重视，合理安排时间，抓紧完成登记手续，避免因延误错失补贴福利。二、所需材料业主办理契税补贴登记时，需携带以下材料原件及复印件1. 契税票据（完税证明）原件及复印件2份；2. 身份证原件及复印件1份；3. 经认证商品房买卖合同原件及经组委会认证页复印件1份。到朝阳市住房保障和房地产综合服务中心（文化路三段1号书香欣苑A座21楼）办理契税补贴登记。特此公告。朝阳市住房和城乡建设局2025年12月15日加小编微信liuyanf003,以备不时之需
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中建联合体以13.54亿底价竞得丰台张郭庄地块 楼面价2.84万/平米 来源：环球网【环球网综合报道】12月16日，中建方程+中建智地联合体以底价13.54亿元斩获丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块，成交楼面价约2.84万元/平方米。出让文件显示，张郭庄6028地块规划建筑面积约4.78万平方米，地块容积率1.5，建筑限高24米（局部30米）。建筑设计要求在满足功能的同时，创造宜人的外部空间；注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，体现中国特色、古都风韵、时代风貌。具体位置上，该地块位于五环至六环之间，邻近地铁14号线张郭庄站，毗邻园博园，周边有首联世纪生活广场、金瑞天霖等购物中心，生活配套较完善。 图源：北京市规划和自然资源委员会
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中建方程联合中建智地,13.54亿拿下丰台临铁低密宅地 买房大家帮2025年北京土地的第36篇推送2025年北京土拍的最后三块宅地之一的丰台张郭庄地块迎来开拍。刚刚，最终结果出炉，中建方程联合中建智地以13.54亿元底价拿下。至此，2025年北京土拍宅地成交量来到38组，总成交金额达到1318.14亿元。 2025线北京宅地土拍地图具体的成交信息是↓↓↓地块名称：丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块；拿地房企：中建方程+中建智地联合体；成交金额：13.54亿元（底价）；住宅楼面价：2.84万/平。综合来看，张郭庄地块具备临铁和低密优势，最终成交楼面价也比邻居项目低不少，但自身地块形状也有硬伤，属于优势短板都比较明显的地块。 张郭庄6028地块全景图先看地块本身。6028地块用地规模约3.18万平，地上建筑规模约4.78万平，容积率只有1.5。属于比较优质的低密地块。24米局部30米的控制高度，妥妥的8—10层洋房社区，这也是丰台河西板块目前的“正常情况”，容积率和控高基本上都是比较低的状态。 张郭庄6028地块相关数据但6028地块本身有一个问题，就是地块本身是一个不规则倒三角形状。这样的形状，实际上是非常不利于后期的楼栋排布的，也非常考验开发商的规划设计能力。 图源北京规自委官网再看地块周边配套。临铁是其最大的优势，6028地块距离已经运行的14号线张郭庄站直线300米左右。此外，张郭庄站还是14号线与在建的1号线支线的换乘站，1号线支线计划在2027年年中建成。也就是说，地块未来去到丽泽商务区、国贸、望京等产业区，都能“直达”。 6028地块周边配套此外，其西南侧、西北侧基本上都是公园和绿地，生态环境还算不错。但地块北侧紧邻的是张郭庄棚户区安置房，总共4112套，体量不小。周边的商业，主要依靠张郭庄地铁站北侧西山甲一号等小区的底商。再有就是，6028地块东南侧紧挨着的6029地块是一块综合性商业金融服务用地，地上建筑规模大概2.12万平，预计未来会为周边增加一些商业配套。 6029地块数据信息但整体，6028地块除了地铁优势之外，其他各项配套都比较荒。最后看价格。张郭庄6028地块，最终成交价是13.54亿元，粗算成交楼面价达到2.84万/平。而这就是丰台河西近几年来楼面价最低的地块了，包哥查了下相关数据，2021年拿地的熙悦天寰楼面价是3.17万/平，位置更好的熙悦晴翠可售住宅楼面价直接打到4.7万/平。再就是2022年拿地的九里熙宸，住宅成交楼面价3.27万/平，还有2023年拿地的中海永定玖里，住宅成交楼面价也有3.05万/平。要知道，这些项目谁都没有6028地块距离地铁近的优势。 6028地块周边新房二手房分布张郭庄地块西北侧的首开建工熙悦晴翠，2021年入市时指导价6.8万/平。项目一共1557套房源，目前还未清盘，部分房源已经转入现房销售阶段，包哥查了下项目的网签数据，11月网签的4套房源成交均价4.51万/平，已经低于其当时拿地的4.7万/平的住宅楼面价了。两年前的12月份，熙悦晴翠的网签均价还能达到6.2万/平。而6028地块西北方向直线3公里的中海永定玖里，2023年入市的政府指导价是6.4万/平，今年1-11月，总共成交105套，网签均价只有4.66万/平。还有6028地块往东两站地铁的大瓦窑板块，也有新房在售，11月份最新的网签均价，中海和颂九里是5.87万/平，京能西贤府是6.45万/平。目前丰台西部的新房项目，所面临的是“价换不来量”的世纪难题。此外，次新小区方面，2022年交房的熙悦天寰，二手房挂牌均价在4.3万/平—6万/平之间，2023年交房的龙湖建工九里熙宸，二手房挂牌均价在5.3万/平—6.6万/平之间，2024年交房的熙悦晴翠，二手房挂牌均价在5万/平—6万/平之间。 6028地块周边二手房价格还有再早些交房的西山甲一号，二手房挂牌均价在4.7万/平左右。所以，虽然6028地块的住宅楼面价只有2.84万/平，但由于目前整体的市场环境非常差，叠加丰台河西的“不保值”现状，即使有好房子政策加持，可能最后也会非常艰难。但目前开发商能做的，就是在打造好产品的同时，再给到买房人一个可以接受的价格。 综上，张郭庄地块具备邻双铁的优势，非常适合刚需一族，但自身小环境和地块形状确实也是地块的问题，再加上如今的市场环境，低楼面价优势能否与差市场环境劣势形成有效对冲，也是一大难题。 问题摆在眼前，开发商有勇气拿地就值得鼓掌，我们能做的就是祝他好运。最后2025年前，还有海淀上地地块和丰台花乡地块，将分别在12月23日和25日迎来出让，我们到时见。 图源北京市规自委官网以上。个人观点 仅供参考
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海淀高端改善新标杆！中建壹品·海宸元境登顶北京周度成交榜 12月第二周（12月8日至14日），中建壹品·海宸元境以优质产品力，登临北京市周度住宅网签成交榜首。自入市以来，该项目持续获得市场与购房者的高度关注与青睐。此次网签业绩的出色表现，进一步印证了其市场地位及销售热度。项目于11月28日开盘后，人气不断攀升，周均到访量、单日接待量持续突破新高，一举成为市场现象级红盘。项目坐拥海淀西四环稀缺地段，以约2.1低容积率打造7–11层纯洋房社区，主推99–181㎡“六恒科技”三至四居，全面覆盖改善需求。作为“元境系”首作，其产品力吸引众多注重品质的购房者，市场认可度不断提高。当前正值岁末置业窗口，随着热度上升，不少购房者主动到访、抢先决策。对于关注海淀高端改善的购房者而言，当下正是关键入市时机。校对 柳宝庆
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北京润园蝉联平层金额榜冠军、海宸元境新晋平层套数榜冠军！｜网签周报 平层榜（金额）本期冠军是北京润园亚军是海宸元境季军是中环悦府市场继续在分化，除了关注，有人在观望，也有人悄悄出手。分歧就是机会，买房人群体出现的不同声音，目前主要是受二手房成交低迷影响。有信源告诉表妹，市场正在抛弃置换客群，坚决出手属于有现金充沛的群体。在买房人，这部分人更务实，关注点也不一样，会问得特别细致。比如噪音：1.不仅会关注窗户是两玻一腔还是三玻两腔，更细化到三层玻璃是6mm厚、还是3mm厚，两层空腔是12mm，还是8mm，嗓声能不能控制到40分贝以内。2.上下楼层隔音，不仅会问你有没有隔音垫，还会问是什么材料，是不是聚氨酯材料，甚至还会问到隔音垫的厚度是5mm，还是10mm。3.具体到户内，豪宅客户会关心厨房区域的隔音，会特别关注厨房窗户的降噪能不能控制在40分贝以内。4.室外设备平台底部用了几级减振方式，有没有浮筑基础，有没有设备基座，有没有阻尼减震器。5.排水立管的材料是不是HDPE，还要问有排水立管包裹的橡胶隔音棉是多少公分，有没有20mm厚。6.中央空调的送风是每秒几米。没有受到市场情绪影响、且不受二手置换的客户回归到生活真实场景来挑房子。表妹听说，很多问题把置业顾问给难倒了。有豪宅操盘手坦言，不是市场有多难，而是我们有没有提前给客户想到真正的生活痛点。本周网签金额销冠是北京润园。作为华润在北京第二款壹号作品，众望所归拿下销冠。这也直接改变了华润在北京的上半年风评。上半年，很多不同声音都在蛐蛐华润，下半年润园实景示范区出来后，风评直接改观。这也再次验证了一条真理：拿产品说话，才是硬实力。还有中环悦府，一口气卖了11套。很多人不知道的是，中环悦府属于华润最顶级产品线，北京润园其实也是悦系。两个楼盘的区别是，一个是高层，一个是低密。在困难市场里，华润的悦系却是风光无限，这也再次说明，真正的买家是识货的。受到悦系热销影响，西红门橡树湾也走出独立行情，一口气卖了13套。本周是华润品牌周。此外，中建壹品的海宸元境摘得销售金额亚军。如果按套数榜，它则是本周北京网签销冠。因为海淀对网签管理很严格，网签也是按上面节奏走，所以接下来会稳步释放业绩。有信源透露，海宸元境的大客储行动，在北京市场引发连续海啸效应，把桌子掀了，力推外渠、自渠平权，避免客户信息差。这一做法颇有胆略和谋略，也切中了市场要害。 平层榜（套数）本期冠军是海宸元境亚军是首创禧悦兴城季军是北京润园 别墅榜 本期冠军是润泽御府 亚军是鲁能格拉斯墅区季军是北京润园 下周再见！销冠100 .最近更新.
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京东宣布未来5年将追加投入220亿元 新增15万套“小哥之家” 观点网讯：12月12日，京东宣布未来五年将追加投入220亿元，用于新建、租赁及住房保障基金支持，再提供约15万套“小哥之家”住房，进一步改善外卖骑手、快递小哥等一线员工居住条件。根据公开资料整理，截至目前京东已在北京、广州、成都等145个城市为一线员工提供2.8万套住房，形成自建、租赁、基金补贴多元模式。位于北京通州台湖的60平方米两居室样板间月租低于周边50%，家电家具齐备，可拎包入住；北京大兴“亚洲一号”园区宿舍则将员工通勤时间压缩至10分钟，每月可节省上千元租金。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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假如海淀上地做120平米三面宽 距离海淀区上地0702地块的拍卖已经越来越近了，今儿来给大家讲讲我理解我猜测的0702。首先我们要先去想一个问题，0702地块条件很好么？我看了半天地块挂牌文件里的图，说实在话，我没觉出好来。 两个住宅地块拿眼睛看您也能看出来这不是大面宽地块。这类地块之前有个老炮给我讲，要么出小户型控总价，这样做户型就基本上是两面宽，户型一般般；要么就是往200平米甚至以上干！一栋楼吃满地块面宽，这样能适当让户型面宽变得好起来~然而如果选往大了做，前有朱房、后有朱房二期，中间还站着一位中海树村…往大了做对手忒多，有必要么？可能您会说，往小了做呗~比如做一大把90平米的，两面宽就两面宽呗。这样我们就不得不去复盘功德寺了…今年初开盘的功德寺，从当时开盘现场传回来的小道儿消息是140平米左右的四居卖的最快，可不是90来平米的两面宽…所以如果综合去看，我个人觉得0702地块如果能排的开，最理想的做法是大主力120-150平米通透三面宽四居，甚至不需要做两部电梯，用对开门的方式做‘一梯一户’。这样户型也说得过去了、得房率也说得过去了、前车也鉴了。剩下的真没法弄的，再去适当弄点80、90平米的小户型，比如在边边角角的位置。园林会所之于0702，我个人看法是如果按120-150平米去做主力产品，那就不要想着能搞到树村、朱房一期的水平，毕竟人家户型更大理应配置的园林更改善。怎么也得卖十来万的项目会不会用涂料…讲真，我不知道。但我个人觉得，大哥您好歹海淀上地10万+选手，得要点脸吧…所以，我个人还是倾向0702会做石材外立面。精装？我还是那句话，不一定到大改善树村朱房的水准，但肯定也差不了太多。如果我们认为大改善用的是顶配装标，0702则至少是上乘到顶配之间的标准。价格？我个人看法，基于地块有10万+平米的多功能地块，实际住宅建面9万平米上下这个前提。我认为，大概率在底价附近成交。但如果我们按标准算法，让住宅背所有成本，哪怕底部附近，楼面价也是约9万元/平米。海淀区上一个跟这情况类似的项目，我就不说是谁了，大致按这个算法8万的楼面价，实际网签价格9万元/平米。所以，我想说两件事。第一，0702地块别想着能很便宜的卖，怎么也得10万+；第二，也别想着0702地块会卖很贵，因为前边有个兄弟项目楼面+1万就卖了。那么0702多少算差不多呢？11万元/平米左右。我简单说逻辑。一方面，前边内兄弟＋1万就卖了。另一面，我个人觉得0702会在标准上提档。所以综合看下来，＋1万不够…所以我觉得＋2万左右。假如按我说的来，总价1100、1200万到1600、1700万，说白了尽量控总价在2000万以内，因为再往上对手多啊~然而即便就大差不差这样了，朱房二期可还没来呢…之前我写过文章，我分析来分析去，觉得朱房二期大概率也得这么干…如果到最后的结果大差不差真这样…0702有书包、朱二容积率更低地块面宽更好户型大概率也更好…一个有书包一个户型更好，咋选？明年海淀楼市的精彩，从看上地0702与朱房二期开始。想了解更多海淀新盘信息，可以后台私信。
