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开盘半年去化三成，中海时光之境收官房源取证 北京进深 徐迪9月26日，位于朝阳小红门的中海时光之境最后两栋楼取证。位于小区最北排的小高层1#楼、2#楼。其中1#楼首层和2层、2#楼二单元2层，共10套房源不在预售范围内。取证房源共164套，户型为131㎡中间户/135㎡边户。拟售均价8万元/㎡，产权得房率78%。 中海时光之境所在地块是朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块其中的一宗，中海地产于2024年11月29日摘得，成交价153.32亿元。楼面价约4.35万元/㎡，销售指导价8万元/㎡。小红门地块是组合项目中唯一处于四环以内的地块，具备环线优势，位于朝阳与丰台交界处。住宅建面总计5.45万㎡，容积率2.5，规划了7栋9-18F洋房及小高层，共432户。3月20日，首批3#-7#共5栋258套住宅取证，拟售均价在7.9万-8.2万元/㎡区间。目前网签79套，去化率29%；成交均价7.7万元/㎡，网签金额总计6.69亿元。 面积段105㎡/135㎡/138㎡/155㎡，首改客群可以重点关注。 起步105户型三面宽，是整个三环沿线唯一800万预算可入手的南向三面宽三居洋房，1000万左右可上车改善四居。户型图非常细致，墙体厚度都标了出来，方便计算实际尺寸。以105户型为例，扩展空间：南向阳台15.15㎡，北向设备平台3.5㎡。 项目没做架空层，但入户大堂很高，大约有两层楼的高度。沿街4栋为小高层产品：北排1#、2#和4#为18层，其中2#楼东侧单元退层至15层。 隔着下沉庭院与2#楼相对的7#楼总高17层，与2#同样做了西高东低的设计，东侧退层至11层。中央3#楼为10层洋房，西边是一片下沉庭院，面积大约有1000平，正对着小区人行主入口。南排的5#、6#均为9层洋房。 相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股,中海新城
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成都市场的金茂解法 | 东城金茂晓棠“十开十罄”的价值逻辑 近年全国市场缩量，成都虽整体趋势与全国基本一致，却连续五年稳居新房成交量全国首位，展现出强劲市场韧性。在相对健康的市场环境下，伴随行业转型探索的深入，诸多新痛点逐渐显现，既制约需求有效释放，又影响项目价值兑现，销售端普遍承压。东城金茂晓棠“十开十罄”，以一己之力重构板块认知，为破解成都市场新痛点提供了“金茂方案”，其经验值得深入复盘分析。市场痛点剖析——多维度透视成都楼市发展新困境 痛点一：新旧市场加速分化，总价控制需求失去选择权 当前成都房地产市场呈现显著的结构性分化：二手房市场主要承接刚需客群，而新房市场则全面转向改善型产品。这一趋势直接导致核心区域的新房产品总价门槛持续攀升，主城区新房项目主力户型总价段不断突破区域价格天花板，2020-2024年“5+2”各区套均总价上涨区间在30-180万/套，2024年锦江区套均总价突破500万/套，预算有限的刚需及刚改群体逐渐失去新房市场的选择空间。表：2020-2025年“5+2”区新房成交套总价走势（单位：万元） 这部分总价控制型客户被迫转向核心区域性价比相对较高的二手房市场，近两年二手房市场成为成都的主力担当，月度成交量基本保持在新房2倍左右，部分月份甚至达到新房的3倍。从“新房+二手房”的整体规模看，成都市场需求并未收缩，但以刚需为主的需求结构下，当前的供给结构性错配不仅加剧了高改项目去化难度，更导致刚需群体需求满足度不足，不利于市场长期稳健运行。图：2023-2025新建住宅和二手房成交套数走势 痛点二：规划兑现预期不足，置业需求困于成熟区域 规划兑现预期转弱，叠加居民收入预期不稳带来的消费信心不足，多重因素共同推动置业需求呈现“向心收缩”特征——购房者决策逻辑加速向“确定性”倾斜。受销售去化压力传导，房企拿地策略更加谨慎。2025年上半年成都宅地成交进一步向核心区域核心板块聚集，高热板块土地竞拍竞争加剧，推动楼面均价持续攀升，近郊地块相对冷清，土地市场分化格局持续深化。当前供需两端在成熟区域的过度集聚，双向选择边界固化，进一步加剧了城市空间结构的供需错配矛盾。图：2025H1成都宅地板块成交楼面价分布及同比情况 痛点三： “好房子”认知觉醒，普通产品失去吸引力 在政策端强力引导与头部企业创新实践的双重驱动下，“好房子”标准体系逐步完善并深入行业共识——从住建部“好房子”建设指导意见到地方品质住宅技术规范，从绿色低碳、智慧科技的政策鼓励到全生命周期服务的标准化探索，政策与企业形成合力持续重塑市场预期。成都去年6月出台《成都市城市规划管理技术规定（2024）》，加速产品迭代，新规产品销售表现突出。这一趋势推动各总价段客群的产品价值认知发生根本性转变：刚需入门级购房者不再满足基础功能实现，转而关注户型实用性、社区基础配套；改善型客群对空间尺度、精装标准、健康系统提出更高要求；高端客群则聚焦稀缺景观资源、定制化服务及圈层运营等维度。市场对“标配即底线、超配成常态”的产品逻辑形成强共识，缺乏显著差异化优势的项目，难以突破客户日益挑剔的价值筛选阈值。新规项目主要集中在“5+2”区域，近郊占比较少，近郊普通产品的吸引力和市场竞争力面临严峻挑战。图：成都近年来新房产品设计端的集中探索历程 成都市场当前面临的挑战，并非传统意义上的需求萎缩，而是更深层的转型发展结构性矛盾——这恰是城市进阶的关键瓶颈。东城金茂晓棠为成都提供了一个可参考的解题范本。 金茂解法——击穿需求堵点，成就现象级热销金茂一直以来以打造高端精品住宅为核心战略，以「金茂府」为拳头产品，完成了从1.0到3.0的经典产品迭代，奠定了其在高端人居领域的标杆地位。2024年，金茂主动拥抱行业趋势与居住需求变化，正式推出全新产品系——“金玉满堂”。这一战略升级，不仅是行业转型背景下的前瞻性选择，更是金茂始终秉持“以人为本”理念的社会责任体现——真正的“好房子”，不应只是少数人的专属，而应是时代之下，每一个家庭、每一类人群都值得拥有的理想居所。图：金茂“金玉满堂”产品线 2025年，随着东城金茂晓棠的正式亮相，金茂在成都已全面集齐旗下产品线。金茂府，金茂璞逸锦江，越秀金茂天鹭满园的成功，不仅为东城金茂晓棠的市场表现打下了坚实的品牌与口碑基础，让“成功”成为金茂在成都的常态；而东城金茂晓棠的持续热销与现象级市场反馈，更是金茂为这座城市带来的一份超越期待的惊喜答卷，是品牌深耕与产品创新的又一次实力印证。 解法一：充分利用区域特性，卡准总价空白，有效拉动需求聚集 预算200万左右的首置首改青年群体，正被动且加速地涌入主城二手房市场。过去一年，“5+2”区域二手房成交套均总价约150万，累计成交超25万套。这背后，是约25万组青年客群的真实居住诉求——渴望留在主城，享受成熟生活配套与便捷通勤。在土地日益稀缺、新房供应高度集中且价格门槛不断抬升的主城区，想要以200万上下的预算买到兼具地段、品牌与品质的新房，几乎成为一种奢望。那么，是否存在一个既能贴近主城核心、又具备成长潜力的新兴板块，能够真正承接这一庞大而迫切的居住需求？答案，或许就藏在东城PARK5747，也正被东城金茂晓棠精准锁定与激活。东城PARK5747，地处成都主城三环沿线，与锦江区、成华区紧密接壤，拥有先天的地理区位优势。从城市格局看，东南三环沿线房价已普遍在2.5万+，而东城PARK5747由于长期处于三区交界地带，发展相对滞后，价值尚未被充分挖掘。但2024年成为转折之年——东城PARK5747被纳入全国超特大城市更新项目库，成为成都十四个重点更新区域之一，其战略地位仅次于金融城、天府新区与成都主城核心三大中心，标志着片区发展从此迈入城市级轨道。而东城金茂晓棠，正位于这一焕新片区的“桥头堡”位置，拥有不可复制的区位与交通优势：项目紧邻地铁2号线与在建30号线（惠王陵站），与站点几乎零距离，8站地铁即可直达春熙路与金融城，高效串联起成都“向东向南”的城市发展主轴线。在这一关键的城市节点上，东城PARK5747的价值已不再局限于区域层面，而是跃升为具有城市级辐射力的价值高地，为区域房地产市场注入了全新的确定性。图：东城金茂晓棠区位 更为关键的是，东城PARK5747作为城市更新重点区域，其土地成本相较于主城核心及新兴热点板块具有显著优势。这一地价优势，为东城金茂晓棠在产品设计、户型布局以及总价控制上提供了腾挪空间。正是基于这一综合优势，东城金茂晓棠精准研判青年首置首改客群的核心痛点——预算有限但向往主城、追求品牌与品质、注重通勤效率与未来潜力，以亲民价格，切中了区域内外的需求分流点。总价200-300万的产品有效承接了因主城新房价格过高而外溢的全城首置首改客群，尤其对来自锦江、高新、成华等产业高地的中青年客群形成了强有力的吸附。这种“价格-区位-预期”的多重匹配，不仅为青年客群提供了一个“留在主城”的现实选项，更通过对区域价值的重新定义与激活，实现了大范围需求的精准聚集与有效转化。项目入市以来，十开十罄、场场摇号的强劲表现，既是市场对产品力的直接回应，也是对东城PARK5747未来成长性的集体投票，更是金茂深刻洞察城市发展脉络、精准把握青年居住需求、以战略眼光布局城市更新赛道的有力印证。可以说，以城市更新红利为底盘、以产品定位为支撑、以精准总价策略为抓手，东城金茂晓棠成功构建了其应对主城青年居住难题的“第一重解法”——不是简单的低价跑量，而是在正确的时间、正确的地点，以正确的产品，回应了一座城市里最真实、最迫切的居住期待。 解法二：以片区合伙人身份参与区域建设，为规划兑现注入确定性 金茂规划力揭秘：东城PARK5747——“为成都澎湃下一个主场”炒预期的时代已经过去，规划不落地导致区域价值大打折扣，消磨市场信心。当购房者变得越来越理性，当市场越来越看重“所见即所得”的真实价值，东城PARK5747作为成都重点城市更新项目的战略地位，对参与企业的综合实力提出了前所未有的高要求——这不仅是资本的较量，更是专业能力、执行效率与长期主义信念的综合比拼。成都发改委批复2025年重点项目，开发模式“城中村+城市合伙人模式”成功招引中国金茂、诺安资本、中国五冶联合体企业实施片区综合开发。成都首个以城市合伙人模式实施的旧城改造项目——东城锦带项目在成都经开区（龙泉驿区）启动。结合金茂本身在城市更新领域的深厚积淀，为区域规划兑现注入确定性。图：东城锦带城市更新项目战略发布会 今年3月召开战略发布会，板块正式命名为“东城PARK5747”。三环主城占位，叠加顶层规划赋能，让东城PARK 5747具备了难以被超越的三重价：成都东南门户、国际文化前厅、城市地标集群，成功跻身十大地区中心的第一梯队。东城PARK5747在规划上首创了绿道叠加馆+场+园一体化的街区模式，将原本独立的场馆、商业、社区，以及门户地标（东客站）、城市地标（蜀峰468）用一条锦带串联起来。约3.5公里长的锦带，不是传统意义上的人行景观廊桥，而是串联起地铁交通、地面绿道、商业场馆，以及空中廊桥的立体智慧交通的全新街区模式，将交通枢纽、地标商业的巨量人流，与区域内的产业、商业、公园、生活场景融为一体，形成新的城市超级流量带。图：东城锦带效果图 东城PARK5747：金茂兑现力作答，东城未来生活已提前入场随着战略发布会的落地，为项目所在区域注入强大的发展势能，城市道路整改、街区加速更新、配套持续完善，片区已在加速蜕变中。蜀峰468全面复工；蜀峰468裙楼焕新为“锦江大融城”；东洪64亩一天之内完成拆迁，标志着东城PARK5747首期303亩一级土地整理收官；区域内陵川路、雅颂路、玉竹路东侧以及洪惠路四条城市更新配套道路持续施工……9月20日金茂发布城市更新的阶段性进展。东洪城市更新项目包含2个城中村改造项目，总投资约60.37亿元，总面积约5747亩，拆建面积1573亩，留改面积4174亩，拟拆迁村（居）民及群众770户（家）。而金茂最具前瞻性与诚意的举措，莫过于东城金茂晓棠“壹里繁华”商业街区与项目示范区实现同步亮相的创举。这一决策超越了传统开发思维——当大多数开发商还在等待销售节点再启动商业配套时，金茂已先行一步，通过提前的招商运营为片区注入鲜活的生活气息。烘焙、萌宠、咖啡、鲜花、无人超市，这些贴合年轻客群生活方式的业态选择，构造了兼具潮流与日常的街区场景，植入原创棠系IP——大白，实现“打卡-消费-社交”一体化的场景体验。金茂不再仅仅是一个房地产开发商，而是化身为一个懂生活、有温度、有审美的城市建设者，以年轻人的视角和品味，用心、用情、用力地推进每一寸土地的更新。这种“配套先行”的反向操作，不仅是对传统开发模式的突破，更是以实际行动给出了破解新规划区域普遍面临的预期落差难题的“第二重解法”。图：东城金茂晓棠壹里繁华实拍图 解法三：贯彻“好房子”建设理念，高改项目“满配”逻辑下放，构建产品竞争力 “好房子”未必是“贵房子”，金茂始终贯彻“好房子”建设理念，“棠系”作为专为成长型家庭打造的全龄友好社区，让青年客群同样能享受到值得拥有的好房子。东城金茂晓棠一期作为25年首置首改市场的标杆项目，入选中指研究院发布的2025年人居梦想“好房子”，以“好房子”建设引领者的姿态，凭借硬核产品力成就现象级热销。图：东城金茂晓棠六大价值维度 一期实现“高改配置下沉”，将“光厅+大尺度开间+多露台+多面采光+主卧套房+可变空间”等原本属于高端产品的配置变为标配，T4产品同样实现光厅入户，以“豪宅化”空间尺度让预算有限的客户也能享受高阶空间功能性与尊崇归家仪式感，颠覆市场对刚改户型的想象。此外，“鲸吞收纳”系统、全龄友好社区、高颜美学等核心亮点，精准契合年轻家庭对功能迭代与审美升级的双重需求，重新定义城市居住的人文温度与活力维度。图：东城金茂晓棠一期会所及架空层实拍图 金茂破解首置首改客群“无好房可选”困境的第三重解法，是以“好房子”理念为纲，推动高改“满配”标准向下兼容，通过产品力颠覆、空间效能革命效能、全龄场景营造三大核心亮点，将高端改善配置转化为首置首改客群触手可及的品质体验，以“好而不贵”的价值主张重构市场标准。 东城金茂晓棠二期载誉登临——以突破性设计，启幕人居新篇9月20日，“为成都澎湃下一个主场”东城PARK5747大城更新发布暨东城金茂晓棠二期新品盛典在成都市香格里拉酒店举行。图：二期新品发布会现场 东城金茂晓棠二期承袭一期热销基因，在成熟经验之上再攀品质高峰。聚焦“景观视野”与“生活空间”双核升级，匠心打造110㎡、118㎡、119㎡、136㎡四大高性价比户型，以突破性设计持续刷新“好房子”标准。其中，136㎡明星户型重磅亮相即引爆全场——约100㎡家庭厅盛放全家欢聚，16米四面宽采光让阳光倾泻入室，主卧小家化设计缔造私密尊享领地，约123%超高得房率兑现每一寸空间价值，更有“超大双花园”配置延伸自然诗意，重新定义棠系产品力新标杆。项目采用主力清水的销售模式，同步提供定制装修服务，满足个性化品质需求。目前，大项目的地铁、商业、公园、教育等核心配套已取得突破性进展，官方利好将于未来两个月内权威发布。东城金茂晓棠二期，以硬核产品力+全维配套加持，为城东启幕下一代理想生活新样本。图：东城金茂晓棠二期建面约136㎡户型图 结语东城金茂晓棠一期之所以能实现现象级热销，是站在城市高质量发展的战略高度，精准破解成都房地产市场转型发展痛点；以“产、城、人”融合的新发展理念为引领，深度参与区域价值焕新；既深入洞察客户需求、精准填补市场空白，更通过有温度的产品设计与前置化的商业配置直击人心。2025年，金茂持续深耕东城PARK5747，再度获取两宗土地，继续以“片区合伙人”身份推动区域共建，项目二期已亮相，产品再次突破创新，势必将续写热销传奇，值得市场期待。报告下载 （电脑端复制链接）➤政策解读 李强总理再提房地产，释放四点积极信号！ https://u.fang.com/yp4xks/中央发布城市发展重磅文件，房地产相关的10个看点！ https://u.fang.com/yp4758/专项债收地已发行超1500亿元，占拟收储总金额27%https://u.fang.com/yp475a/时隔10年召开中央城市工作会议，对房地产的六点影响https://u.fang.com/yp6i9c/上海跟进楼市新政，力度比北京大？ https://u.fang.com/yp4759/ 深夜落地！深圳楼市政策变化有哪些？ https://u.fang.com/yowmsy/ ➤企业研究2025年1-8月中国房地产企业销售业绩排行榜https://u.fang.com/yp475h/2025年1-8月全国房地产企业拿地TOP100排行榜https://u.fang.com/yp475g/2025年中国房地产上市公司TOP10研究报告 https://u.fang.com/ypajnb/ 民营房企信心提升了吗？ https://u.fang.com/ypajno/2025中国房地产代建企业实力排行榜https://u.fang.com/ypms74/➤房地产市场京沪新政效果观察：政策“暖风”能否预热楼市“金九银十”？ https://u.fang.com/yowmsd/ 2025年上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望https://u.fang.com/yp8gf8/重磅！新版住宅项目规范发布，不仅3米层高修订https://u.fang.com/ypqgoi/2025年1-8月全国房地产开发经营数据解读https://u.fang.com/yowcpk/2025年8月中国住房租赁企业规模排行榜 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昌平初代顶流回归！东小口0001地块挂牌10月30日竞拍 9月25日，备受瞩目的昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块转正挂牌，挂牌起始价28.09亿元，将于10月30日竞拍。 挂牌文件显示，该宗地土地面积约31342.647平方米，建筑控制规模 ≤87759.412平方米，起始价28.09亿元，起始楼面价约3.2万元/平房米。地块容积率2.8限高60米，全部为R2二类居住用地，需配建500平方米社区管理服务用房。该宗地位于曾经的昌平顶流东小口板块，周边临近曾经的爆款项目奥海明月、奥森ONE，商业有西三旗万象汇，一步海淀，位置绝佳。 此外，该地块周边还有多宗为供应土地，除住宅外，还包含公园绿地、基础教育、产业等，非常齐备。三宗地所在的0405街区组团除住宅用地外，共计55.92万平方米。 其中最引人瞩目的当属地块南侧的12年一贯制教育用地，以及其旁边建控11.34万方的产业用地。这意味着此处将是一片集教育、自有产业于一身，并与周围万亩奥北森林公园相融合的高端生态住区。就地块南侧一街之隔的十二年一贯制教育用地，昌平正在积极与名校洽谈引入，目前基本确认为北京101中学。如此一来，叠加四代宅的加持，板块的“好住”属性将进一步提升。 本次挂牌出让宗地竞买申请起始时间为2025年9月25日9：00时起，竞买申请截止时间为2025年10月29日17：00时止，挂牌竞价起始时间为2025年10月16日9：00时起，挂牌竞价截止时间为2025 年10 月30 日15：00时止。乐居北京将持续为您关注该地块动态。
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龙湖、远东宏信与大龙地产棋局 北京顺义新城“最好的地”易主之后 观点网 备受瞩目的顺义东风商场地块，正式揭开面纱。9月24日，北京顺义主城核心区的龙湖·宸翰正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售额8.6亿元。在项目开盘当日，“孪生地块”SY00-0201-093宗地却面临着股权的更迭。9月24日晚间，大龙地产发布公告称，计划收购北京城竺房地产开发有限公司60%股权，由此获得顺义东风商场地块的控制权。据了解，顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093、096居住用地、SY00-0201-086托幼用地在今年2月正式成交。上述地块被市场称作“顺义今年最好的地”，但伴随着接连的交易，地块将被割裂为几个部分，分别由大龙地产、远东宏信作为大股东，且引入龙湖进行代建代销。大龙地产此番入局究竟为哪般？远东宏信、龙湖在其中又扮演着什么样的角色？大龙地产考量自15年前“地王梦”幻灭之后，大龙地产便迎来了长时间的沉寂，如今因顺义一宗热门地块再次进入媒体的聚光灯下。9月24日晚间，大龙地产发布公告称，该公司与北京顺义新城发展有限公司达成初步意向，拟收购其持有的北京城竺房地产开发有限公司60%股权。城竺地产的核心资产正是顺义靓地——顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地。大龙是谁？此番收购为哪般？过去，大龙地产被市场称作是“名不见经传”的小国企。早在上世纪九十年代末，作为顺义国资背景的开发企业，大龙地产便在北京顺义区开发了大量的项目。在那个遍地是黄金的年代，大龙地产慢慢打响了名气，而后将步子迈出北京，踏入了广东、内蒙古等地。2005年，大龙地产迎来了第一个高光时刻，通过借壳“塞外茅台”宁城老窖上市，一跃成为北京市首家登陆资本市场的区级地产公司。根据彼时的公告，大龙地产将旗下三块地产类资产注入上市公司、同时置出酒类资产，“宁城老窖”自此转变为房地产及建筑企业“大龙地产”。一场腾笼换鸟之后，大龙地产迅速的发展壮大，并在上市当年实现了扭亏为盈。从过往财报显示，2005年，大龙地产实现营业收入2.78亿元，同比增长4551.76%，同期净利润增长112.62%至1134.12万元。此后几年时间里，大龙地产更是“步步为赢”，不断发展壮大，很快迎来了第二个高光时刻。2009年，大龙地产的业绩站上了借壳上市后最高峰，同年实现营收17.48亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.39亿元。也是那一年，大龙地产在鏖战190轮之后，击退了龙湖、远洋、保利等头部企业，以50.5亿价格拿下了天竺22号住宅用地，折合楼面价超过2.9万元/平方米，创造了当时北京土地总价、单价“双料地王”。光环加持下，大龙地产一时风光无两，然而，变故发生在几个月之后。2010年1月，欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，大龙地产被暂停拿地的资格，大手笔夺得的地王地块也因无力支付剩余地价款被北京市国土局收回，同时被没收的还有2亿元保证金。还没来得及享受一夜成名的甜蜜，大龙地产便落得了钱地两空的尴尬境地。此后几年，这家企业一直没有在北京公开市场拿地，反而走向二三线城市，业绩也不断下坡。从最新披露的2025年中期报告来看，上半年，大龙地产实现营业收入3.12亿元，同比减少9.53%，归母净亏损达到1075.68万元。中报显示，目前该公司在售房地产项目仅有五个，包括北京顺义东楼广场、广东中山裕龙君悦、裕龙君汇及裕龙皓泽苑，内蒙古满洲里市裕龙园区，期内实现销售金额7325.75万元。期内在建项目1个，为广东省中山市的裕龙臻曦苑项目，规划建面3.92万平方米；储备项目亦为1个，位于内蒙古满洲里市，规划建面20.89万频繁纳米。换言之，大龙地产土地储备并不算多，在核心城市的储备更是少之又少，急需补充弹药，以维持正常经营。另一方面，在房地产行业调整，且市场呈现明显结构性分化的当下，一二线城市成为房企布局的重中之重，顺义东风商场地块地处北京核心区，且顺义为大龙地产的“主场”，因此，这一项目成为其瞄准的首要目标。大龙地产在公告当中亦提到，本次收购股权事项完成后，将取得标的公司控制权，标的公司将纳入公司合并财务报表范围。本次收购股权事项将扩大公司资产规模，增加权益容量，补充公司在北京市顺义区的项目储备，符合公司战略布局，有利于提升公司主营业务的持续经营能力。三方角色同样是9月24日，同样是顺义东风商场片区，在大龙收购地块的身侧，一个名为龙湖·宸翰的项目正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售8.6亿元。据中介透露，龙湖·宸翰开盘均价为4.15万元/平方米，97平方米户型卖的最好，目前可选择楼层仅剩一层、二层或者顶楼，剩余118户型、138户型及166户型可选择性较高。实际上，龙湖·宸翰是顺义东风商场组团地块的一部分。据了解，顺义东风商场组团地块包含1宗住宅用地及1宗商业用地。其中，住宅部分包括SY00-0201-093号、096号住宅地块，同时涵盖086号托幼用地；商业部分为SY00-0201-116地块，用地面积5.40万平方米，地上建筑规模8.1万平方米。今年2月26日，上述组团地块在经历三次挂牌之后，爆冷出让。其中，住宅部分由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司以26亿元底价拿下；商业地块由北京顺义商业集团5.64亿元底价摘得。观点新媒体查阅发现，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块，今年6月10日正式签约由龙湖龙智造进行代建代销。8月29日，龙湖龙智造再度签约093号住宅地块及086号幼托用地，换言之，顺义东风商场住宅部分全部由龙湖代建代销。值得注意的是，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块也在今年年中引入了新的“金主”。企查查显示，096号住宅地块项目公司名为北京兴竺房地产开发有限公司，在3月19日注册，原本由顺义新城发展持有99%股权，天竺地产持股1%。而后6月15日，兴竺地产发生股权变更，北京宏琨城市开发建设有限公司出资9.1亿元成为大股东，持股比例为70%，顺义新城发展和天竺地产的持股比例则降至29.7%和0.3%。宏琨城开大股东为上海骏瞻企业管理有限公司，背后为香港上市公司远东宏信。这也意味着，此次大龙地产进行股权收购之后，093、096号住宅地块将由不同股东方接手。至于龙湖在其中的角色是否会出现相应调整，业内人士认为，调整的可能性不大，大概率还是龙湖继续代建这一项目。与此同时，紧随股权的调整，顺义东风商场组团地块的规划、设计也迎来新的拷问。其一，093、096号住宅地块作为并蒂莲，此前的出让文件明确可做兼容。按照出让文件，“支持093和096地块使用性质兼容，兼容用途应符合正面清单管理要求，且兼容功能的总地上建筑规模，不超过地上总建筑规模的15%”。另根据市场消息，在地块拍卖之前，金茂、招商等均就地块做出了相关设计方案，且均将096、093号地块融为一体设计，打破了原有界限。然而，伴随着不同股东入驻以及龙湖·宸翰开盘，有业内人士透露，未来地块或将按照原有的规划、形状及大小打造，兼容的可能性并不大。其二，顺义东风商场住宅部分地块的拿地方天竺地产为大龙控股全资子公司，与上市公司大龙地产同宗同源。此外，大龙控股、顺义新城发展、顺义商业集团均隶属于顺义国资委。为何地块不是整体注入上市平台大龙地产，反而引入远东宏信“横插一脚”？这一点从大龙地产的资金状况或能窥探一二。截至2025年中期，大龙地产在售货币资金仅有3.08亿元，净资产17.16亿元；或许是为了避免重蹈当年的“地王”覆辙，不得不忍痛割爱，将096号地皮拱手让人。从另一个层面来看，组团地块整体面积较大，远东宏信的入局能够为项目提供更充足的资金支持。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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龙湖、远东宏信与大龙地产棋局 北京顺义新城“最好的地”易主背后 观点网 备受瞩目的顺义东风商场地块，正式揭开面纱。9月24日，北京顺义主城核心区的龙湖·宸翰正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售额8.6亿元。在项目开盘当日，“孪生地块”SY00-0201-093宗地却面临着股权的更迭。9月24日晚间，大龙地产发布公告称，计划收购北京城竺房地产开发有限公司60%股权，由此获得顺义东风商场地块的控制权。据了解，顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093、096居住用地、SY00-0201-086托幼用地在今年2月正式成交。上述地块被市场称作“顺义今年最好的地”，但伴随着接连的交易，地块将被割裂为几个部分，分别由大龙地产、远东宏信作为大股东，且引入龙湖进行代建代销。大龙地产此番入局究竟为哪般？远东宏信、龙湖在其中又扮演着什么样的角色？大龙地产考量自15年前“地王梦”幻灭之后，大龙地产便迎来了长时间的沉寂，如今因顺义一宗热门地块再次进入媒体的聚光灯下。9月24日晚间，大龙地产发布公告称，该公司与北京顺义新城发展有限公司达成初步意向，拟收购其持有的北京城竺房地产开发有限公司60%股权。城竺地产的核心资产正是顺义靓地——顺义新城0201街区的东风商场片区项目SY00-0201-093地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地。大龙是谁？此番收购为哪般？过去，大龙地产被市场称作是“名不见经传”的小国企。早在上世纪九十年代末，作为顺义国资背景的开发企业，大龙地产便在北京顺义区开发了大量的项目。在那个遍地是黄金的年代，大龙地产慢慢打响了名气，而后将步子迈出北京，踏入了广东、内蒙古等地。2005年，大龙地产迎来了第一个高光时刻，通过借壳“塞外茅台”宁城老窖上市，一跃成为北京市首家登陆资本市场的区级地产公司。根据彼时的公告，大龙地产将旗下三块地产类资产注入上市公司、同时置出酒类资产，“宁城老窖”自此转变为房地产及建筑企业“大龙地产”。一场腾笼换鸟之后，大龙地产迅速的发展壮大，并在上市当年实现了扭亏为盈。从过往财报显示，2005年，大龙地产实现营业收入2.78亿元，同比增长4551.76%，同期净利润增长112.62%至1134.12万元。此后几年时间里，大龙地产更是“步步为赢”，不断发展壮大，很快迎来了第二个高光时刻。2009年，大龙地产的业绩站上了借壳上市后最高峰，同年实现营收17.48亿元，归属于上市公司股东的净利润为3.39亿元。也是那一年，大龙地产在鏖战190轮之后，击退了龙湖、远洋、保利等头部企业，以50.5亿价格拿下了天竺22号住宅用地，折合楼面价超过2.9万元/平方米，创造了当时北京土地总价、单价“双料地王”。光环加持下，大龙地产一时风光无两，然而，变故发生在几个月之后。2010年1月，欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，大龙地产被暂停拿地的资格，大手笔夺得的地王地块也因无力支付剩余地价款被北京市国土局收回，同时被没收的还有2亿元保证金。还没来得及享受一夜成名的甜蜜，大龙地产便落得了钱地两空的尴尬境地。此后几年，这家企业一直没有在北京公开市场拿地，反而走向二三线城市，业绩也不断下坡。从最新披露的2025年中期报告来看，上半年，大龙地产实现营业收入3.12亿元，同比减少9.53%，归母净亏损达到1075.68万元。中报显示，目前该公司在售房地产项目仅有五个，包括北京顺义东楼广场、广东中山裕龙君悦、裕龙君汇及裕龙皓泽苑，内蒙古满洲里市裕龙园区，期内实现销售金额7325.75万元。期内在建项目1个，为广东省中山市的裕龙臻曦苑项目，规划建面3.92万平方米；储备项目亦为1个，位于内蒙古满洲里市，规划建面20.89万频繁纳米。换言之，大龙地产土地储备并不算多，在核心城市的储备更是少之又少，急需补充弹药，以维持正常经营。另一方面，在房地产行业调整，且市场呈现明显结构性分化的当下，一二线城市成为房企布局的重中之重，顺义东风商场地块地处北京核心区，且顺义为大龙地产的“主场”，因此，这一项目成为其瞄准的首要目标。大龙地产在公告当中亦提到，本次收购股权事项完成后，将取得标的公司控制权，标的公司将纳入公司合并财务报表范围。本次收购股权事项将扩大公司资产规模，增加权益容量，补充公司在北京市顺义区的项目储备，符合公司战略布局，有利于提升公司主营业务的持续经营能力。三方角色同样是9月24日，同样是顺义东风商场片区，在大龙收购地块的身侧，一个名为龙湖·宸翰的项目正式开盘，从官方披露数据来看，当日销售8.6亿元。据中介透露，龙湖·宸翰开盘均价为4.15万元/平方米，97平方米户型卖的最好，目前可选择楼层仅剩一层、二层或者顶楼，剩余118户型、138户型及166户型可选择性较高。实际上，龙湖·宸翰是顺义东风商场组团地块的一部分。据了解，顺义东风商场组团地块包含1宗住宅用地及1宗商业用地。其中，住宅部分包括SY00-0201-093号、096号住宅地块，同时涵盖086号托幼用地；商业部分为SY00-0201-116地块，用地面积5.40万平方米，地上建筑规模8.1万平方米。今年2月26日，上述组团地块在经历三次挂牌之后，爆冷出让。其中，住宅部分由北京天竺房地产开发有限公司和北京顺义新城发展有限公司以26亿元底价拿下；商业地块由北京顺义商业集团5.64亿元底价摘得。观点新媒体查阅发现，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块，今年6月10日正式签约由龙湖龙智造进行代建代销。8月29日，龙湖龙智造再度签约093号住宅地块及086号幼托用地，换言之，顺义东风商场住宅部分全部由龙湖代建代销。值得注意的是，龙湖·宸翰所处地块正是096号住宅地块也在今年年中引入了新的“金主”。企查查显示，096号住宅地块项目公司名为北京兴竺房地产开发有限公司，在3月19日注册，原本由顺义新城发展持有99%股权，天竺地产持股1%。而后6月15日，兴竺地产发生股权变更，北京宏琨城市开发建设有限公司出资9.1亿元成为大股东，持股比例为70%，顺义新城发展和天竺地产的持股比例则降至29.7%和0.3%。宏琨城开大股东为上海骏瞻企业管理有限公司，背后为香港上市公司远东宏信。这也意味着，此次大龙地产进行股权收购之后，093、096号住宅地块将由不同股东方接手。至于龙湖在其中的角色是否会出现相应调整，业内人士认为，调整的可能性不大，大概率还是龙湖继续代建这一项目。与此同时，紧随股权的调整，顺义东风商场组团地块的规划、设计也迎来新的拷问。其一，093、096号住宅地块作为并蒂莲，此前的出让文件明确可做兼容。按照出让文件，“支持093和096地块使用性质兼容，兼容用途应符合正面清单管理要求，且兼容功能的总地上建筑规模，不超过地上总建筑规模的15%”。另根据市场消息，在地块拍卖之前，金茂、招商等均就地块做出了相关设计方案，且均将096、093号地块融为一体设计，打破了原有界限。然而，伴随着不同股东入驻以及龙湖·宸翰开盘，有业内人士透露，未来地块或将按照原有的规划、形状及大小打造，兼容的可能性并不大。其二，顺义东风商场住宅部分地块的拿地方天竺地产为大龙控股全资子公司，与上市公司大龙地产同宗同源。此外，大龙控股、顺义新城发展、顺义商业集团均隶属于顺义国资委。为何地块不是整体注入上市平台大龙地产，反而引入远东宏信“横插一脚”？这一点从大龙地产的资金状况或能窥探一二。截至2025年中期，大龙地产在售货币资金仅有3.08亿元，净资产17.16亿元；或许是为了避免重蹈当年的“地王”覆辙，不得不忍痛割爱，将096号地皮拱手让人。从另一个层面来看，组团地块整体面积较大，远东宏信的入局能够为项目提供更充足的资金支持。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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大兴房地产中介风险警示名单！ 为进一步健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众的合法权益，现将北京市各区第二季度存在投诉量较大、高收低租、拖欠客户资金、不配合行政机关调查或无法有效联系等问题的房地产经纪机构、住房租赁企业风险警示信息向社会进行公示通报。在此提醒出租人、承租人，尽量选择在住建委备案的中介公司。中介公司备案情况可通过“安居北京”微信公众号查询。朝阳区警示名单1 北京凝润住房租赁有限公司2 北京响家房地产经纪有限公司3 北京大展置地房地产经纪有限公司4 北京大展嘉诚住房租赁有限公司5 北京奇远房地产经纪有限公司6 北京阳光佰佳房地产经纪有限公司7 北京华世嘉诚房地产经纪有限公司8 北京二十一青帆住房租赁有限公司9 北京环宇百嘉住房租赁有限公司10北京京易房地产经纪有限公司11北京汇盈瑞泰房地产经纪有限公司12北京传承美寓住房租赁有限公司13北京一家亲住房租赁有限公司14北京紫燕子住房租赁有限公司15北京紫燕子物业管理有限公司丰台区警示名单1 北京铂乐房地产经纪有限公司（连续通报）2 北京隆家合源房地产经纪有限公司（连续通报）3 北京安馨置家住房租赁有限公司4 北京嘉鑫安居物业管理有限公司（再提示）5 北京万源恒业房地产经纪有限公司6 北京隆丰俊达住房租赁有限公司7 北京锐诩住房租赁有限公司8 北京合寓物业管理有限公司9 北京喜贝贝住房租赁有限公司(再提示)10北京隆家合源房地产经纪有限公司11北京嘉鑫安居物业管理有限公司12北京润邦润家房地产顾问有限责任公司(再提示)13北京泰旭住房租赁有限公司14北京云添汇物业管理有限公司15北京想家房地产经纪有限公司16 北京卓佳房地产经纪有限公司17北京泰合住房租赁有限公司(门头沟区)石景山区警示名单1 北京慧生活住房租赁有限公司2 北京中联亿家住房租赁有限公司3 北京天诚鸿业房地产置业有限公司4 北京景山家家乐住房租赁有限公司5 北京锦上花住房租赁有限公司6 北京景开房地产经纪有限公司7 北京天雨嘉业住房租赁有限责任公司海淀区警示名单1 北京亚祥夕住房租赁有限公司2 北京禾顺住房租赁有限公司3 北京鸿福伟业物业管理有限公司4 北京聚友翼昊住房租赁有限公司5 北京汇东嘉业住房租赁有限公司6 北京博睿亿嘉物业管理有限公司7 北京龙盛房地产经纪有限公司8 北京蜗牛房地产经纪有限公司9 北京永润家禾房地产经纪有限公司10北京京精大业房地产经纪有限公司11北京几米房地产经纪有限公司12北京江南兴业房地产经纪有限公司13北京雨露胜鸽房地产经纪有限公司14北京金诚福瑞房地产经纪有限公司通州区警示名单1 北京橡果物业管理有限公司2 北京美恒住房租赁有限公司3 北京中寓住房租赁有限公司4 北京优客住房租赁有限公司5 博瑞（北京）住房租赁有限公司6 北京安居鼎业住房租赁有限公司7 北京荣安住房租赁有限公司8 北京蚂蚁快租物业管理有限公司9 北京万居丰住房租赁有限公司10北京万丰居住房租赁有限公司11北京爱屋及乌房地产经纪有限公司12北京诚城安家物业管理有限公司13北京轩正房地产经纪有限公司14北京极速物业管理有限公司15北京宏扬物业管理有限公司16北京众誉万家物业管理有限公司17北京圣泰房地产经纪有限公司18北京玖泰住房租赁有限公司19北京芒果公寓物业管理有限公司20北京朗芳园物业管理有限公司21北京广亿佳物业管理有限公司22铭诺（北京）住房租赁有限公司23北京宜友物业管理有限公司24北京华荣物业管理有限公司昌平区警示名单1 北京众诚居家住房租赁有限公司2 北京华鑫置地房地产经纪有限公司昌平第一分公司3 北京美家安居物业管理有限公司4 北京佰威房地产经纪有限公司5 北京元天娇物业管理有限公司6 北京万顺嘉业物业管理有限公司7 北京佳艺兴业住房租赁有限公司8 北京路远万家房地产经纪有限公司9 北京晨达房地产经纪有限公司（21世纪不动产）顺义区警示名单1 北京永信佳顺物业管理有限公司2 北京世杰佳园住房租赁有限公司3 北京宏阳易家住房租赁有限公司4 租个家（北京）住房租赁有限公司5 北京冠达众行物业管理有限公司6 北京家盛安居房屋租赁有限公司7 北京恒远安家住房租赁有限公司8 北京兴晟和住房租赁有限公司9 北京安鑫嘉住房租赁有限公司10北京融裕住房租赁有限公司11北京盛达伟业住房租赁有限公司房山区警示名单1 北京奇仪文化有限责任公司2 华夏富地(北京)住房租赁有限公司3 栖莱(北京)互联网科技有限公司4 新尚合(北京)商业管理有限公司5 北京梵云居置业有限公司6 北京房悠悠房地产经纪有限公司7 北京金亮房地产经纪有限公司8 北京联亿兴家住房租赁有限公司9 北京万寓美居住房租赁有限公司10北京毅超住房租赁有限公司11北京优寓物业管理有限公司12北京悦思明住房租赁有限公司门头沟区警示名单1 北京金钥伟业科技有限公司2 北京珑耀住房租赁有限公司3 北京辰居住房租赁有限公司4 北京诚创物业管理有限公司5 北京知遇住房租赁有限公司6 北京遇见北寓住房租赁有限公司7 北京磐升嘉朗住房租赁有限公司8 北京七彩魔方房屋租赁有限公司平谷区警示名单1 北京新圆物业管理有限公司2 北京宸骁住房租赁有限公司3 北京寓鉴世宸物业有限公司延庆区警示名单1 北京京城万嘉住房租赁有限公司大兴区警示名单1 北京京希房地产经纪有限公司2 北京佳卓住房租赁有限公司3 北京四方乾景房地产经纪有限公司欢迎大家扫码进群更多好物分享 ■说明：本文由家住大兴编辑整理发布，转载请注明 部分图片来源于网络，版权归原作者所有，若侵权，请联系删除■部分信息来源：大兴住建 ■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2关注家住大兴！看大兴大事小情，搜周边吃喝玩乐！商务微信：jiasupao2014
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对楼市的判断，即将改写 19月22日，高质量完成“十四五”规划系列主题新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会、国家外汇管理局，再度聚首。这次发布会，重点在“十四五”时期，我国金融业的发展情况，包括国家金融体系建设，银保行业发展，以及股市、外汇等方面取得的重要成果。总之，聚焦当下，继续给市场喂定心丸。之前美联储降息，市场预计国内也将打开降息阀门，结果9月LPR公布，没降，有人焦虑，问是什么情况。这其实是意料之中的事。一方面，这是一种表态，我们的货币政策是独立的，不能，也不会被别国牵着鼻子走。另一方面，今年，从九三大阅兵开始，不管是秀军事肌肉也好，还是秀AI智能产业领先也好，包括这次的会议，信号非常明确，就是：持续释放稳定性。如今的国内市场，需要稳健的慢牛。只有当下稳定，才能给未来发展创造机会。换一个角度来看，这也是一个清晰的“换挡”信号。一边是阀门打开，全球流动性转向，一边是内部经济发展换挡，内外共振之下，各行各业都将迎来一个新的发展窗口期。尤其是楼市。下半年以来，楼市动作频繁，高层发声密集，在国家关键时刻，关键产业需要更强的稳定性。同时，大放水后，世界经济即将进入新一轮通胀周期，作为一般家庭资产配置中，占比最大的固定资产，其“压舱石”的特性，决定了发展的必要性。事实上，在新一轮政策刺激下，国内一线城市的房产已经开始出现回暖趋势，比如北京、深圳、上海，在各城市新政后，新房二手房成交量都有明显环比提升。随着全球降息节奏加深，以及多重预期调整和政策刺激下，全国经济都会持续走强，楼市也会出现更强的反弹信号，不出意外，明年3月小阳春，会出现真正的“止跌回稳”。目前，对于购房者而言，特别是一线城市的购房者，就是一个很好的机会点。不过，这不意味着可以“闭眼买房”。如今买房人面对的市场，和过去完全不同。一线城市“二八分化”日益严重，房子与房子间的市场表现，天差地别。随着楼市政策松绑，资源进一步集中，房子的价值分化更为彻底。说直白点，未来，80%甚至90%以上的房子，都将沦为“垃圾资产”。这样的情况下，选择就显得非常重要。不仅要选对板块，还得选对产品。如何做选择？核心在于看它的——未来密度。简单说，未来密度是一个衡量发展潜能的标准，对板块而言，取决于三点：第一、政策密度第二、国家级前沿产业的密度第三、配套密度对产品来说，则至少要关注两点：第一、与城市核心资源连接的密度第二、产品优势密度可以说，能否抓住未来密度，也决定了能否真正抓住这一次的楼市窗口。2以北京楼市为例。五环内，像朝阳酒仙桥、黄杉木店、太阳宫、丰台丽泽商务区等板块，都是未来密度比较高的板块。不过，这些板块的上车门槛相对较高。现阶北京买房大多还是在五环外，趋势也是如此，五环外集中了北京80%以上的新房。在五环外，大家可以看几个板块：一是昌平的朱辛庄，二是海淀的永丰，还有亦庄的河西，以及北神树等。其中，可以重点关注一下这两年的朱辛庄。关于朱辛庄，北京买房人不陌生，它是近几年北京少数新房在涨的板块。作为海淀北外溢第一站，朱辛庄能吃到海淀产业外溢的红利资源，大量的产业人口，给板块房价提供了保持稳定的基础。但要说支撑涨幅，这些“红利”远远不够。朱辛庄真正的价值，在于政策密度、前沿产业密度，以及片区内的配套活力密度，三者均优。在政策密度上，朱辛庄紧邻未来科学城，向上承接北京两个高级定位，即“有全球影响力的全国科技创新中心”“国际一流科教新区”。向下，朱辛庄又是昌平区的“数字经济核心区”，目标是 2026 年形成千亿级产业规模。在北京最新规划中，海淀北+昌平南（朱辛庄所在），也将进一步成为海淀产业北迁的终点，也是——未来中国新一代的“硅谷”所在地。三重规划叠加，政策密度拉满，就带来了可以看见的未来。 关键，朱辛庄不仅是政策密度高，质量同样很高。不久前，国家发布了重磅文件《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，确定未来10年，AI智能化将是中国产业发展，国际竞争力的核心。工信部也在最近发声：“十五五”时期，要开辟人形机器人、脑机接口、元宇宙、量子信息等新赛道创建一批未来产业先导区。 这意味着，一个板块的产业，能否和AI智能化挂钩，将决定它能否吃到，未来国家级产业发展的红利，也决定发展后劲。AI智能化产业，正是朱辛庄这几年发展的重点。《昌平区数字经济创新发展三年行动计划》中指出，明确以朱辛庄-七里渠区域为核心，加速布局“人工智能+”及“合成生物制造”等未来产业。如今，像小米、好未来、石头科技、紫光科技园、赛迪产业园、华电研究院等全球头部AI智能化企业和院所机构，都已经在朱辛庄扎根。政策的密度与质量兼具，决定了朱辛庄未来发展的高度，对于房地产这样注重“预期”的市场，这就是一种价值确定性。当然，回到房地产视角，一个居住板块的价值，还取决于它是否真正宜居，特别在房子回归居住属性的今天，这一点尤为重要。这就需要看这个板块的“配套密度”。这方面，朱辛庄还是比较“全能”的。 交通上，朱辛庄有“昌平线”以及“地铁8号线”，两条地铁线，一条串联了北京北部几乎所有的科创核心，另一条，直连天桥、前门、王府井、鼓楼，被称为“北京地下中轴线”。交通含金量不用多说。教育上，幼—小—初—高全覆盖，还有像“北京一零一中昌平实验学校”这样名校；商业上，有万达广场，一站地铁可以到达合生汇；医疗上，片区内两个三甲......成熟且齐全的居住配套，意味着，朱辛庄在当下，就有很强的居住价值。叠加板块的产业密度与产业质量，就是做到“当前价值”与“未来价值”均优。只有这样的板块，才能在市场变化中，始终保持强竞争力。3确定完板块，下一步就是板块内选品逻辑，核心就一条：是否能真正做到“以板块价值为自身价值”，吃透板块发展红利。这需要项目与城市核心资源的连接密度够高。目前，朱辛庄新房不多，在这方面比较突出的，应该是“中海未来之境”。这个项目在年初拍地时，就曾引起广泛关注，原因就在于位置的优越性很强，板块内几乎所有的优质配套，都汇聚于此。值得特别提一嘴的，是项目的通勤能力。中海未来之境地块，位于朱辛庄两条重要地铁的交轨处，社区规划出入口，距离交轨站点“朱辛庄站”，直线距离约350米。一方面，朱辛庄大部分新房项目，距离地铁站点都偏远，普遍直线800米以上。这个距离，名字叫“地铁盘”，实际真正用地铁通勤的人都懂，赶时间的话，至少要骑自行车。也就是说，中海未来之境是朱辛庄新房中：目前唯一的“真地铁盘”。另一方面，350米这个通勤尺度非常合适，离地铁过于近，存在噪音问题，太远，通勤又麻烦。很多外区购房者买朱辛庄，其实就是看重地铁通勤，如果尺度不合适，项目在未来二手市场中，就没那么吃香。另外，现阶段朱辛庄的住宅规划非常稀缺，后续大多来自其他性质土地的调规。而在通勤尺度上，这些地块和中海未来之境存在不小的差距。换句话说，中海未来之境的通勤能力，已经在朱辛庄“塔尖”，且未来新盘无法复制。此外，未来之境还是今年朱辛庄唯一的“好房子”项目。如今北京楼市分化严重，其中有很大一部分原因，正是由于置业理念的变化，买房人变成90后00后，他们对房子的要求，和上一代人有很大的区别。这也导致很多老二手房，被市场淘汰，无人问津，一降再降。未来，市场将会面对更新的买房群体，对产品的要求，也会越来越严格，这要求产品本身，要有更强的优势密度。第一，产品的开发商，要有更强的硬实力，在买房阶段，就能给购房者安全感，买房后，也能持续运营项目，延长房子的生命周期。第二，开发商对产品的研究要足够前沿，这样才能提供时代感、未来感更强的产品，面对未来市场竞争时，可以做到独树一帜。中海未来之境的开发商之一“中海地产”，不用多说，四十多年历史的老牌房企，也是国内唯一“双A国际信用评级”的中国房企。 高评级，意味着在金融市场上，中海有更低的融资成本，更广阔的融资渠道，以及更强的风险抵御能力。反映在项目中，就是前期更强的交付力，后期也有资源，持续投入后端服务和社区运营。在北京二手房市场，据贝壳及链家平台数据，中海的项目总能卖出超越市场的行情，其实就是最好体现。这次，中海这次在未来之境的打造中，也拿出了其对“好房子”标准的最新理解。 项目主打建面约97-129㎡户型，兼顾刚需置业者需要的低门槛，以及改善客群需要的阔绰尺度，全户型带阳台，高得房率，高精装细节...... 同时，通过36项美学细节、42项人性化，以及全屋收纳规划、全屋智能化处理等方方面面，精准匹配产业精英人群，新的居住需求。项目7月底开盘，官方数据显示，线上选房30分钟成交133套，销售额达10.87亿元。截至9月24日，项目网签车位数达到了62个，按照常规临铁项目，车房销售比1:3的比例来推测，项目销售还在持续走高。这既是其产品优势密度够高，带来积极反馈，又是购房者对朱辛庄板块价值、板块潜力的一种价值认可。4当下，货币闸口打开，全球流动性开始转向，国内经济发展也到了重要转折点，变局之下，作为国家的关键产业、家庭资产的压舱石，房子的重要性越发突显。房地产市场，也将迎来新的发展窗口期。这时候，更该用长远的眼光应对变化——抓住未来密度更高的板块和项目。本文完，如果喜欢，请点击在看。关于投资分享、实操思路、人生感悟和一线资讯，都会放在星球，有需要的读者，可扫描文末二维码加入后阅读。欢迎跟上万多投资爱好者共同成长，日富一日。
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对楼市的判断，即将改写 来源：市场资讯 19月22日，高质量完成“十四五”规划系列主题新闻发布会上，中国人民银行、国家金融监管总局、中国证监会、国家外汇管理局，再度聚首。这次发布会，重点在“十四五”时期，我国金融业的发展情况，包括国家金融体系建设，银保行业发展，以及股市、外汇等方面取得的重要成果。总之，聚焦当下，继续给市场喂定心丸。之前美联储降息，市场预计国内也将打开降息阀门，结果9月LPR公布，没降，有人焦虑，问是什么情况。这其实是意料之中的事。一方面，这是一种表态，我们的货币政策是独立的，不能，也不会被别国牵着鼻子走。另一方面，今年，从九三大阅兵开始，不管是秀军事肌肉也好，还是秀AI智能产业领先也好，包括这次的会议，信号非常明确，就是：持续释放稳定性。如今的国内市场，需要稳健的慢牛。只有当下稳定，才能给未来发展创造机会。换一个角度来看，这也是一个清晰的“换挡”信号。一边是阀门打开，全球流动性转向，一边是内部经济发展换挡，内外共振之下，各行各业都将迎来一个新的发展窗口期。尤其是楼市。下半年以来，楼市动作频繁，高层发声密集，在国家关键时刻，关键产业需要更强的稳定性。同时，大放水后，世界经济即将进入新一轮通胀周期，作为一般家庭资产配置中，占比最大的固定资产，其“压舱石”的特性，决定了发展的必要性。事实上，在新一轮政策刺激下，国内一线城市的房产已经开始出现回暖趋势，比如北京、深圳、上海，在各城市新政后，新房二手房成交量都有明显环比提升。随着全球降息节奏加深，以及多重预期调整和政策刺激下，全国经济都会持续走强，楼市也会出现更强的反弹信号，不出意外，明年3月小阳春，会出现真正的“止跌回稳”。目前，对于购房者而言，特别是一线城市的购房者，就是一个很好的机会点。不过，这不意味着可以“闭眼买房”。如今买房人面对的市场，和过去完全不同。一线城市“二八分化”日益严重，房子与房子间的市场表现，天差地别。随着楼市政策松绑，资源进一步集中，房子的价值分化更为彻底。说直白点，未来，80%甚至90%以上的房子，都将沦为“垃圾资产”。这样的情况下，选择就显得非常重要。不仅要选对板块，还得选对产品。如何做选择？核心在于看它的——未来密度。简单说，未来密度是一个衡量发展潜能的标准，对板块而言，取决于三点：第一、政策密度第二、国家级前沿产业的密度第三、配套密度对产品来说，则至少要关注两点：第一、与城市核心资源连接的密度第二、产品优势密度可以说，能否抓住未来密度，也决定了能否真正抓住这一次的楼市窗口。2以北京楼市为例。五环内，像朝阳酒仙桥、黄杉木店、太阳宫、丰台丽泽商务区等板块，都是未来密度比较高的板块。不过，这些板块的上车门槛相对较高。现阶北京买房大多还是在五环外，趋势也是如此，五环外集中了北京80%以上的新房。在五环外，大家可以看几个板块：一是昌平的朱辛庄，二是海淀的永丰，还有亦庄的河西，以及北神树等。其中，可以重点关注一下这两年的朱辛庄。关于朱辛庄，北京买房人不陌生，它是近几年北京少数新房在涨的板块。作为海淀北外溢第一站，朱辛庄能吃到海淀产业外溢的红利资源，大量的产业人口，给板块房价提供了保持稳定的基础。但要说支撑涨幅，这些“红利”远远不够。朱辛庄真正的价值，在于政策密度、前沿产业密度，以及片区内的配套活力密度，三者均优。在政策密度上，朱辛庄紧邻未来科学城，向上承接北京两个高级定位，即“有全球影响力的全国科技创新中心”“国际一流科教新区”。向下，朱辛庄又是昌平区的“数字经济核心区”，目标是 2026 年形成千亿级产业规模。在北京最新规划中，海淀北+昌平南（朱辛庄所在），也将进一步成为海淀产业北迁的终点，也是——未来中国新一代的“硅谷”所在地。三重规划叠加，政策密度拉满，就带来了可以看见的未来。 关键，朱辛庄不仅是政策密度高，质量同样很高。不久前，国家发布了重磅文件《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》，确定未来10年，AI智能化将是中国产业发展，国际竞争力的核心。工信部也在最近发声：“十五五”时期，要开辟人形机器人、脑机接口、元宇宙、量子信息等新赛道创建一批未来产业先导区。 这意味着，一个板块的产业，能否和AI智能化挂钩，将决定它能否吃到，未来国家级产业发展的红利，也决定发展后劲。AI智能化产业，正是朱辛庄这几年发展的重点。《昌平区数字经济创新发展三年行动计划》中指出，明确以朱辛庄-七里渠区域为核心，加速布局“人工智能+”及“合成生物制造”等未来产业。如今，像小米、好未来、石头科技、紫光科技园、赛迪产业园、华电研究院等全球头部AI智能化企业和院所机构，都已经在朱辛庄扎根。政策的密度与质量兼具，决定了朱辛庄未来发展的高度，对于房地产这样注重“预期”的市场，这就是一种价值确定性。当然，回到房地产视角，一个居住板块的价值，还取决于它是否真正宜居，特别在房子回归居住属性的今天，这一点尤为重要。这就需要看这个板块的“配套密度”。这方面，朱辛庄还是比较“全能”的。 交通上，朱辛庄有“昌平线”以及“地铁8号线”，两条地铁线，一条串联了北京北部几乎所有的科创核心，另一条，直连天桥、前门、王府井、鼓楼，被称为“北京地下中轴线”。交通含金量不用多说。教育上，幼—小—初—高全覆盖，还有像“北京一零一中昌平实验学校”这样名校；商业上，有万达广场，一站地铁可以到达合生汇；医疗上，片区内两个三甲......成熟且齐全的居住配套，意味着，朱辛庄在当下，就有很强的居住价值。叠加板块的产业密度与产业质量，就是做到“当前价值”与“未来价值”均优。只有这样的板块，才能在市场变化中，始终保持强竞争力。3确定完板块，下一步就是板块内选品逻辑，核心就一条：是否能真正做到“以板块价值为自身价值”，吃透板块发展红利。这需要项目与城市核心资源的连接密度够高。目前，朱辛庄新房不多，在这方面比较突出的，应该是“中海未来之境”。这个项目在年初拍地时，就曾引起广泛关注，原因就在于位置的优越性很强，板块内几乎所有的优质配套，都汇聚于此。值得特别提一嘴的，是项目的通勤能力。中海未来之境地块，位于朱辛庄两条重要地铁的交轨处，社区规划出入口，距离交轨站点“朱辛庄站”，直线距离约350米。一方面，朱辛庄大部分新房项目，距离地铁站点都偏远，普遍直线800米以上。这个距离，名字叫“地铁盘”，实际真正用地铁通勤的人都懂，赶时间的话，至少要骑自行车。也就是说，中海未来之境是朱辛庄新房中：目前唯一的“真地铁盘”。另一方面，350米这个通勤尺度非常合适，离地铁过于近，存在噪音问题，太远，通勤又麻烦。很多外区购房者买朱辛庄，其实就是看重地铁通勤，如果尺度不合适，项目在未来二手市场中，就没那么吃香。另外，现阶段朱辛庄的住宅规划非常稀缺，后续大多来自其他性质土地的调规。而在通勤尺度上，这些地块和中海未来之境存在不小的差距。换句话说，中海未来之境的通勤能力，已经在朱辛庄“塔尖”，且未来新盘无法复制。此外，未来之境还是今年朱辛庄唯一的“好房子”项目。如今北京楼市分化严重，其中有很大一部分原因，正是由于置业理念的变化，买房人变成90后00后，他们对房子的要求，和上一代人有很大的区别。这也导致很多老二手房，被市场淘汰，无人问津，一降再降。未来，市场将会面对更新的买房群体，对产品的要求，也会越来越严格，这要求产品本身，要有更强的优势密度。第一，产品的开发商，要有更强的硬实力，在买房阶段，就能给购房者安全感，买房后，也能持续运营项目，延长房子的生命周期。第二，开发商对产品的研究要足够前沿，这样才能提供时代感、未来感更强的产品，面对未来市场竞争时，可以做到独树一帜。中海未来之境的开发商之一“中海地产”，不用多说，四十多年历史的老牌房企，也是国内唯一“双A国际信用评级”的中国房企。 高评级，意味着在金融市场上，中海有更低的融资成本，更广阔的融资渠道，以及更强的风险抵御能力。反映在项目中，就是前期更强的交付力，后期也有资源，持续投入后端服务和社区运营。在北京二手房市场，据贝壳及链家平台数据，中海的项目总能卖出超越市场的行情，其实就是最好体现。这次，中海这次在未来之境的打造中，也拿出了其对“好房子”标准的最新理解。 项目主打建面约97-129㎡户型，兼顾刚需置业者需要的低门槛，以及改善客群需要的阔绰尺度，全户型带阳台，高得房率，高精装细节...... 同时，通过36项美学细节、42项人性化，以及全屋收纳规划、全屋智能化处理等方方面面，精准匹配产业精英人群，新的居住需求。项目7月底开盘，官方数据显示，线上选房30分钟成交133套，销售额达10.87亿元。截至9月24日，项目网签车位数达到了62个，按照常规临铁项目，车房销售比1:3的比例来推测，项目销售还在持续走高。这既是其产品优势密度够高，带来积极反馈，又是购房者对朱辛庄板块价值、板块潜力的一种价值认可。4当下，货币闸口打开，全球流动性开始转向，国内经济发展也到了重要转折点，变局之下，作为国家的关键产业、家庭资产的压舱石，房子的重要性越发突显。房地产市场，也将迎来新的发展窗口期。这时候，更该用长远的眼光应对变化——抓住未来密度更高的板块和项目。
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保利建工海淀半壁店项目最新进展，建筑高度确认18米 北京进深 徐迪 在海淀宝山双子总平图和案名相继亮相后，保利建工半壁店项目终于有了新进展。9月23日，北京慧海常筑置业有限公司发出了两则施工招标资格预审公告。该公司是海淀半壁店03、04地块的开发主体，今年6月19日完成工商登记。公司注册资本45.45亿元，保利北京和北京建工分别持股70%和30%。保利北京总经理李红亮担任项目法定代表人兼董事长、经理。 5月20日，保利发展+北京建工联合体以45.45亿元总价摘得海淀半壁店2201-0003、0004地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。这是继北五环外嘉华天珺项目之后，保利和建工又一次合作在海淀拿地。半壁店项目包含两幅子地块，均为居住用地，总占地面积4.06公顷，地上建筑规模约5.8万㎡。西侧0003地块占地2.35公顷，容积率1.3，地上建筑规模约3.05万㎡；东侧0004地块占地1.71公顷，容积率1.6，地上建筑规模约2.74万㎡。根据招标公告，两个标段合同估算价总计7.21亿元。其中一标段对应东地块，总建筑面积约44914.02㎡，地上24658㎡，地下20256.02㎡；二标段对应西地块，总建面55634㎡，地上33300.6㎡，地下22333.4㎡。按照施工计划，东地块容积率大约1.44，西地块容积率接近1.42。此外，在本月初发出的设计招标公告中提到，项目建筑高度是18米。 半壁店双子在3月28日正式挂牌后，经历过一次调规，主要涉及三个方面：1、根据《综合实施方案》和《供地条件》及空军机场净空区内，建设项目控高审批有关要求，各地块建筑高度应按15米控制；最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。调规之后，在占地面积和规划建面不变的前提下，主体建筑高度按15米限高，并严格控制在18米之内。原因是地块北面有一座空军机场，跑道距离地块2公里左右。2、04地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。原出让文件中，东侧的街坊路二（项目段）拓宽至不小于18米，其中有7米部分位于04地块东侧红线内，纳入出让范围，计入建设用地基底面积，统一核算容积率。调规后，两条街坊路都统一到11米，相当于地块红线内没有街坊路这个“容积率杀手”了，地上实际使用面积被释放了出来。3、两幅地块容积率、绿地率，可统筹核算。两幅子地块容积率分别为1.3和1.6，调整之后，更方便统筹开发。此外，在征得相关部门同意意见后，可结合地块之间规划道路方案，实现两地块地下连通，地下空间规模、使用性质，应满足有关法律法规要求。 根据出让文件，该项目应遵循城市设计的理念，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，风格简洁、实用、美观，构造安全合理，与城市整体风貌相融合。建筑布局宜采用围合式，并结合中心及街心花园的设置，强化景观均好性，形成具有仪式感、园林感、归属感的居住环境。建筑立面宜采用三段式构图，搭配简单线脚。 半壁店地块位于海淀区南部的田村路街道，地处北四环与五环之间，东侧临近西四环城市快速路与轨道交通站点地铁6号线五路居站及田村站。板块界面整体偏老旧，还有一些正在拆除的危房工程，改造周期比较长，整体居住氛围和城市界面有待提升。但周边生活配套完善，近航天中心医院、中国人民解放军总医院。田村地铁站附近有京粮广场、万达广场等大型商业项目。学区主要是行知实验学校、中国人民大学附属小学（亮甲西校区）等。 海淀供地今年明显放量，但西四环四季青板块项目还是稀缺。周边没有在售新盘，老小区较多，包括田村路39号院，乐府江南等，二手房挂牌价9.7万/㎡。次新房有2023年底交付的大苑海淀府，主力170-319㎡大平层，2000万级豪宅，成交均价12万+。西北方面直线5公里左右，有城建越秀·香山樾，440套住宅，面积段为184-273㎡四居大平层，目前网签297套，成交均价约12.2万元/㎡。天恒广安·印香山，规划房源99套，面积段为219-250㎡全四居大平层，目前网签30套，成交均价为11.8万元/㎡。相关公司：北京建工,保利发展sh600048
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中海朝阳ONE收官房源取证，均价7.9万/㎡ 北京进深 徐迪 9月25日，中海朝阳ONE最后两栋楼取证入市。为最北边的1#、2#楼，共124套住宅，拟售均价7.9万/㎡，高层房源预售价基本都在8万+。1#楼为建面约148/152㎡户型，产权得房率78.7%。2#楼为159㎡四居，产权得房率71.7%。 中海朝阳ONE位于朝阳十八里店朝阳港，项目总建面12.75万㎡，规划建设17栋7-23F洋房及高层。户型面积段102/145/152/159/190㎡，兼顾了刚需与改善需求，销售指导价7.9万元/㎡。首批房源于4月1日取得预售许可证，共594套。6月6日，二批次4栋楼152套取证，加上本次入市的124套，总计870套。截至9月25日，前两批次累计完成网签112套，成交均价约7.61万元/㎡，网签金额10.63亿元。 小区正门位于西侧，入口有会所和商服配套。另在在东南地铁口位置和东北社区养老服务驿站各设一处人行出入口。产品设计上，层高3米+；南向1.5米进深内嵌阳台+飘窗；北向设备平台+挑空层设计。综合使用率较高。北向空间赠送是亮点，除了大尺度设备平台，还有多个挑空层连接在各个房间外边。159端户270度超广角采光面，感觉半个家和户外风景融为一体。 去年11月29日，朝阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块完成出让，由中海企业发展集团有限公司153.32亿元摘得，溢价0.2%；实际操盘公司为中海新城。其中，十八里店朝阳港692住宅地块开发为中海朝阳ONE，北边金融商服用地L01、L02已确定打造为北京首座环宇城，规模约21万㎡，大概率与业主入住同期开业这个中海商业旗舰IP的到来，有望填补北京东南城市级商圈的空白。环宇城践行“全业态体验+多首店品牌+优品质甄选”策略，目前在全国已有16座，以上海环宇城举例，它不仅有超过300个品牌入驻，还有上海市区内的第一家山姆会员店。按照这个规格，朝阳南将翻身成网红商业打卡地。隔着金融商服地块的683地块，为托幼用地，总建面4905.23万㎡，规划为一所9班幼儿园。而683幼儿园所在的剩余地块，规划为人大附朝阳港学校，小学初中一体的九年一贯制学校，预计今年内能够交付使用。 相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股,中海新城
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中建方程延庆新盘臻源府取证，预售价最高3.97万/㎡ 北京进深 徐迪 9月25日，延庆新盘中建臻源府取得预售许可证。9栋住宅楼、商业配套及其他公共服务设施一次性入市，准售面积约4.45万㎡。其中，住宅房源318套，拟售均价3.6万元/㎡。产权得房率在78%-83%区间。均价最高的一栋为5#楼，建面约150㎡顶配户型，次顶层房源单价达到3.97万元/㎡。 项目位于延庆区新城0205街区，占地2.23公顷，地上建筑面积3.61万平方米，容积率1.62。规划9栋4-9F住宅楼，全洋房社区，共318户，层高3.1-3.2米。1#楼首层北侧为社区助残中心、小型商服、末端服务网点。户型建面105-148㎡，南北均有大尺度赠送，综合使用率97%-98%。 主力105㎡三居两卫，全明户型。南有通面宽阳台送一半面积，北侧设备平台全赠送。独立玄关，800库深储收纳，一体化家政柜；4米宽厅，客餐厨南北通透，U型厨房，满配装标；三卧室均好性设计，面宽都在3米以上，衣柜做得非常充裕。 中建臻源府所在地块成交于7月3日，由中建方程投资发展集团以5.6亿元底价摘得，折合楼面价1.55万元/㎡。中建方程成立于2014年，为中国建筑（601668.SH）直属的二级子公司，注册地址在北京海淀，专业从事城市综合开发和城市运营业务。公司法定代表人、董事长为周宇騉，陈新担任总经理。地块位于西北六环外延庆新城，延庆休闲度假商务区（RBD）内，南临妫河水系，近延庆镇政府和延庆区体育局，距离世园国际旅游度假区直线2公里左右。 10分钟生活圈内有多所幼儿园、延庆第三小学等教育资源，东侧为小营小区，周边有健身中心、东湖公园等配套。尽管土拍市场乏人问津，但延庆新盘近期表现尚可。距离延庆小营地块3公里的住总山澜赋项目，4月15日取证，7栋4-8层电梯洋房，共174套房源，主推115—135㎡三居四居，销售指导价3万元/㎡。目前网签80套，去化率46%，成交均价2.92万/㎡。 相关公司：中建方程
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副中心艺术人居范本，北京城建·国誉颂现象级热销价值复盘 在全国楼市“企稳回升”的当下，北京楼市的每一个开盘热销，似乎都有全局性的意义。 3月23日，北京城建·国誉颂开盘，销售211套，10.58亿元销售额，令整个北京楼市为之一振。这是继昨日海淀功德寺双子之后，北京地产圈传来的又一个现象级热销样本。 热销背后，不仅是当前北京楼市的结构性回暖信号，更折射出市场对城市发展逻辑、产品价值锚点及资产安全边界的深层认知变化。 而这样的变化或许预示着，未来北京楼市的竞争，将更多取决于对市场发展规律的深刻理解，而非简单的价格博弈。━━━━副中心“好房子”产品革新当“好房子”进入政府工作报告，全国上下一场“好房子”大幕正在拉开。对于建设“好房子”，国誉颂围绕空间的尺度、效能、美感，对项目进行全面升级。买房本质就是买居住空间，空间尺度决定居住体验，也是衡量一个项目“性价比”最直观的标准。在空间尺度上，国誉颂充分理解运用“好房子”新规，空间综合使用率达到近100%！通过南侧挑空、北侧设备平台、南向阳台、侧向飘窗等多种空间极致扩展，几乎实现空间面积“零公摊”。比如建筑面积约105平方米四居，全明空间，南向三面宽（含端户飘窗）约10.7米，开敞阳台进深达1.8米，足以比肩以往120平方米建筑面积户型。主力户型建筑面积约145平方米四居分区更为明显，经典四叶草布局，独立电梯明厅，南向三面宽约14.7米，南向主卧与开敞式阳台相连，西向带转角飘窗。 北京城建·国誉颂户型示意图空间尺度提升的同时，国誉颂更关注到当代家庭对更多收纳场景的需求，通过引入5S收纳体系，对玄关、厨房、卫浴等空间进行精细化收纳规划，实现室内空间最大化利用。同时，国誉颂对空间美感坚决投入，人居美学全面迭代项目的多个户型，都实现270度IMAX级环幕转角，搭配大面积落地窗，无界通透的景观视野引入户内空间，极致提升采光、通风性能和居住舒适度。在精装标准上，国誉颂全面提升配置标准，从厨房到卫生间，从收纳到智能家居，国誉颂以“满配交付”重新定义了副中心精装标准。国誉颂虽得益于“好房子”政策，但却并没有止步于此，而是真正从客户生活场景出发系统性思考“好房子”空间创新，实现居住体验的革命性迭代。围绕空间尺度、空间效能、空间美感，全面引领北京居住产品进化，不仅给全行业做出了样板，也让人们真正看到了“好房子”的价值。━━━━“三好”战略驱动空间革命是“好房子”重要的显性变化，但真正的“好房子”还不仅限于此。在北京城建的构想中，“好房子”不能仅局限于物理空间，更应该承载人民对美好生活的信心预期，化身为城市发展中的优质细胞，成为承载城市文明进程的有机生命体。这样的希冀，直译建筑语言，即为好地段、好品质、好开发商做出的“好房子”。从地段来看，资源稀缺性叠满。作为通州核心区为数不多的新增住宅，国誉颂享受副中心顶配生活圈。医疗方面，安贞医院通州院区（已开诊）、首儿所（2026年投用）、友谊医院组成三甲医疗矩阵，与国誉颂直线距离均在5公里内；教育上，北京市十一通州实验学校（海淀六小强直管）、北京第一实验学校（15年一贯制）构建全龄教育链。 北京城建·国誉颂区位图而在交通能级上，项目3公里范围内集聚三大超级枢纽：亚洲最大地下综合枢纽副中心站，4条铁路和5条轨道交通接驳，15分钟直达首都机场、25分钟至大兴机场；地上高线公园串联环球影城、行政办公区，打造14公里慢行系统；M102环线和 S6号线，规划中的宋庄艺术小镇站，实现与中心城区的轨道直连。既占据城市副中心核心资源，又无缝连接北京轨交的大动脉，无论本地生活还是主城通勤需求皆可轻松满足。好的产品需要一定水准和投入，国誉颂产品设计上对标豪宅设计标准，选用高端铝板、金属饰面，打造三段式建筑立面。园林设计上，规划建设副中心唯一的一轴、八景，以及超配叠瀑会所、流水会客厅。 北京城建·国誉颂下沉庭院效果图同时，国誉颂依托宋庄艺术产业基底，将售楼处设于万山河美术馆，陈列价值超5000万元艺术真迹，打造"居住即艺术收藏"的体验场景。从社区理念、景观打造、建筑立面，到室内空间，国誉颂在产品力的每个维度都追求卓越，全优社区自然更能够打动客户。而这源于开发商北京城建的匠心以持，不计成本打造出的最佳住宅解决方案。 北京城建参与建设的国家体育馆秉承城市建设理念，北京城建在北京打造了一系列精品项目，尤其是TOP级产品系“国誉系”，以严苛的产品基因匹配高价值板块，让国誉颂等一系列“好房子”具象化，为副中心带来全新升维的跨时代作品。在市场环境与产品迭新外，国誉颂能取得这样的成绩，还取决于区域内产品的绝对稀缺和供需结构的结构性倒挂。 北京城建·国誉颂园林效果图当前，从区域市场供需结构来看，副中心2024年住宅用地供应同比减少23%，而宋庄板块近3年仅出让3宗宅地。 复盘北京城建·国誉颂的热销可以发现，这场热销绝非偶然，其本质是国家级城市战略、千亿配套红利与极致产品力的同频共振。 当艺术基因深度融入社区肌理，当15分钟生活圈汇聚全球顶配资源，这场热销早已超越单纯的市场行为，成为副中心城市发展跃迁的时代注脚。
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200万以内上车南三环！ 继海淀、朝阳之后，我们还整理了南城片区（主要包括丰台、大兴、亦庄等）9月份的二手成交数据。如下图，我们节选了部分近期成交活跃、价格变动明显的小区作为示例。 需要说明的是本次数据以9月实际成交为主，数据源于大中介前台展示数据，由佳爷房谈工作室手动整理，本数据可能存在误差，请谅解。这不是完整表格。我们整理了南城约40个小区的近两年季度成交走势，包括丰台、大兴、亦庄三大板块。如需获取完整版《南城二手房成交价趋势表》，可私信小秘书备注“南城”，我们发您参考。需要全表的朋友可以添加小秘书vx：jiayefangtan29一对一咨询，备注“南城”获取，也可以进我们的区域群互通有无~
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天坛旁或现四合院？北京东城二环地王实探 祈年大街地块内部。单甜甜/摄地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。单甜甜/发自北京北京东城区又供地了。此次东城区供应的是祈年大街4、5号地，它有4幅子地块，沿祈年大街呈南北排列，占地2.28万平方米，规划地上建面2.5万平方米，整体容积率为1.1。近5年来东城区仅成交了一宗宅地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，住宅建筑面积仅有1700平方米，但土拍溢价率高达到25%。在今年北京第7轮拟供地清单中，祈年大街4号地、5号地是首个进入用地预申请的地块。地块地处北京二环内，生活配套齐全，同时历史氛围浓厚，与世界文化遗产天坛公园一路之隔，属于稀缺土地资源。9月18日中房报京津冀实地探访了祈年大街4、5号地，地块早已平整完毕，最南端的0204子地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。01 比邻天坛公园楼市调整下，北京土地供应正在发生变化，各区纷纷亮出自家“压箱底”的优质地块，稳定市场预期。比如，今年上半年供应的海淀区树村、半壁店、宝山地块，朝阳区黄杉木店等热门地块，其中海淀区树村地块楼面价约10.23万元/平方米，溢价率27.93%，北京住宅供地楼面价首破10万元/平方米。延续前期土拍热势，第7轮拟供地中有多宗优质地块被摆上货架，好地继续批量上市。其中，位于轨道站点周边等交通便利及配套成熟的地区超过80%。8宗地中，北京东城区只占1宗，但极具重磅效果。根据已披露信息，祈年大街4、5号地的起拍价格19.5亿元，折合楼面价7.8万元/平方米，仅次于中海树村地块起始楼面价8万元/平米。若按住宅部分计算，该地块有可能成为北京的单价新地王。地块范围北至珍贝大厦、西至金鱼池电话局、金台书院、金鱼池东区、南至规划交通设施用地、东至祈年大街。沿着祈年大街南行，就到了天坛公园北门，地块与天坛公园北门之间隔着一条天坛路和规划交通设施用地，因此与天坛公园门口的游人有所隔离。北边是前门大街，距离天安门也只有2公里。周边既有文化古迹的厚重历史，又不断引入新的商业、文化元素。商业配套方面有国瑞、新世界、合景魔方等；教育方面，金台书院小学就在地块西侧，还有北京第十一中学东西校区。医疗在3公里半径内包括北京医院、协和医院、友谊医院、同仁医院等知名三甲医院。轨道交通离7号线桥湾站仅约300米，并靠近5号线和7号线换乘站磁器口站，区位条件上乘。 02 老城区氛围浓郁祈年大街4、5号地分四幅子地块，以东晓市街为界，北边是0201、0202地块，中间隔了条10米宽的胡同，这两幅子地块形状较不规则；南边是0203、0204地块中间是12米宽的西园子街。 图片来源：北京市规自委地块周边有大大小小的老胡同。东晓市街北侧、0202地块西侧是金台书院小学，又称状元府，坐北朝南，是一座三进四合院。东晓市街以北有一条鲁班胡同，按照“十无标准”管理，无乱塔架电线等，步行走到这里城市界面整洁而宁静，以南是金鱼池巷，巷子内长着几棵古树。 东晓市街以北的鲁班胡同。单甜甜/摄沿0203、0204地块西侧与金鱼池巷之间是一片6层楼的小区，叫金鱼池中区，街坊邻居告诉中房报京津冀该小区是2002的回迁房。此次出让地块最南端的0204地块是国营北京制帽厂旧址，已完成拆除十余年。拆除前北边就有空地，按周边开杂货店近20年的店主所说，地块里过去还有一家“煤铺”。来到祈年大街东侧，这里有成片的平房院落，名为西园子巷，属于直管公房，这些平房藏在天坛北里小区沿街的几栋6层楼后身。 祈年大街东侧西园子巷内部。单甜甜/摄北京很多直管公房已经腾退了，但是西园子目前还没有大动作，这里的居民王先生说：“我不愿意搬走，住在天坛公园边，虽然公园里游人多些，但我可以找人少的地方闲坐，一呆就是大半天，而且周围有4家知名医院，对健康帮助很大。03 或将产出院墅产品天坛周边的建筑通常在6层以内。根据保护要求，天坛周边特别是天坛路、祈年大街等邻近区域，建筑高度普遍被限制在18米以下，因此祈年大街地块也不例外。具体来看，0201地块、0203地块、0204地块这三幅地块限高18米；0202地块属于4号地，限高3.3米。结合限高要求，有业内人士分析，0202地块可能建设为四合院形制产品，其他住宅部分则为6层以内大平层或叠拼别墅，如果以每套300平方米计算，预计供应50套房源。祈年大街地块性质为F1多功能用地，可以理解为住宅为主，商办为辅，因此地块上也会出现商业办公类建筑，按规划条件要求住宅占比不超过70%。合硕机构首席分析师郭毅表示，致力在北京深耕发展，希望打造顶级标杆作品的品牌房企可能会重点关注该地块，但并不代表真正会出手拿地。首先，祈年大街地块文化属性强，需要开发商对购房人群的生活与社交方式、文化与圈层需求做非常深入的研究，才能量身定制与之匹配的好产品；其次，地块本身分为4宗小地块，较为零散，对生活方式、社交场景的打造提出了更高要求；第三，其中包含限高3.3米的地块，也就是地上一层，结合禀赋风貌，很可能会是四合院形制的产品，这一方面要求开发商对北京传统居住文化有着更深刻的理解，另外如果产品不够亮眼，势必会影响去化速度和价格实现度，因此有实力摘得祈年大街地块，并打造出“叫好又叫座”产品的开发商可以说凤毛麟角，也使得这宗地块的归属值得期待。地块周边多为老旧二手房，均价在6万元～7万元/平方米，次新二手房有北京城建天坛府，户型为一居到三居，与祈年大街地块产品有区别，价格参考意义不大。值得一提的是，北京东城区另有一宗待供应地块，即西革新里项目，地块文件显示，居住用地部分容积率为2.1。
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服务供给增加 双节前夕房山商业迎新 北京商报讯（记者 王维祎）双节临近，北京商业服务供给不断增容。9月25日，北京商报记者了解到，房山区物美超市"胖改店"、居然之家房山店、瑞来广场分别于9月26日、27日、28日开业，进一步丰富了房山区消费场景，注入商业新动能，推动商业品质再升级。物美超市燕化星城店是房山区开设的首家"胖改店"，调改后商品结构接近胖东来商品结构的80%。门店大幅扩增了烘焙和熟食现制加工区，每日供应数十款现做美食；为贴合本地口味，特别上架多款北京传统小吃和特色食品等。另外，居然之家房山店由运营近20年的本土商业体裕恒通家居广场升级而来，通过品牌焕新与运营托管实现全面升级。该店的开业不仅填补了区域中高端家居市场的空白，更以数智化运营能力重构北京西南家居消费新格局。瑞来广场是房山区第9座商业综合体将进行首次亮相。项目以街区形态环绕天幕下沉广场布局，商场内设有室内运动体验空间与文化市集等多元业态，进一步提升区域活力。本次开业涵盖商业、酒店及文化、体育部分，包括建筑面积近1万平方米、拥有126间客房的北投瑞来酒店，2000平方米超大空间的翎动体育羽毛球馆，品味世家餐饮，以及宜佳烟酒便利店。据悉，房山区将继续锚定提振消费目标，大力发展折扣经济、悦己经济、票根经济，推动消费提质升级，促进商文旅体融合发展。
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大道消息2025.9.25 0.小道消息，又一位地产董事长被带走，这个瓜大家应该都吃到了，表姐回忆了一下，这应该是今年第四位有类似传闻的董事长。如果没记错的话，这家房企有一任董事长落马原因其实很匪夷所思，真的不是业绩原因。据说是某直辖市公安局长买房，找到他要折扣。这位董事长不仅给了折扣，还用了公司小金库补贴部分房款。待这位公安局长出事后，在里面交待了买房这件事。相关部门就去核实，意外发现折扣不是折扣的事，而是这家公司私设小金库的事。不查不要紧，一查事情性质就变了。表姐听说，那位董事长是因为任上小金库的事进去的。所以，各位老大们给折扣，还是要按规定给。谁也不知道哪里又漏风漏雨，牵连到自己。央国企董事长的调整，基本不是市场和业绩原因。但是项目公司的大领导们调整，基本上是业绩问题。项目公司所有人都是吃业绩这碗饭的。1.接上条，关于这家房企的未来走向，有网友猜测，下一步应该会进行公司改制，而改制伴随的估计是裁员，剩余的地产项目估计会打包转让。但表姐倒是觉得，改制的进度应该没那么快，一方面好项目估计公司也舍不得转让，而一般的项目又没那么好转让。并且央企大家也懂，千丝万缕的线头不是一朝一夕就能理得完的，表姐觉得调整肯定会有调整，但大概率是相对长周期的。表姐听说，有些公司已经接到这家公司小伙伴的内推了。在这家公司历任老大中，表姐一直觉得这位给折扣的董事长能力极强又年轻，真是可惜了。2.帮转一条消息，运河玖院200㎡户型有关注的朋友们，可以联系lucky0633，有一套顶层房源清退。感兴趣的朋友们可以联系表姐细聊，房源的名额不知道能留多长时间，大家有意向的话就看运气碰碰吧。3.这个月底门头沟地块S1线四道桥地块就要成交了，表姐打听了下，据说DJ要去拿地的概率比较大。表姐听说，DJ最近正在积极招人，表姐的一些老朋友也顺利入职，在此先恭喜履新。实际上，对于四道桥这个地块，据说之前ZT也要去，但是后来应该是放弃了，小道消息说是因为算不过账。你算不过来账，别人家能算过来账，这就是房企的核心竞争力。4.接上条，从长安华曦府爆火之后，门头沟几乎就成了DJ的主场，当然，四道桥地块本身的综合素质又很好，曾经也是出过爆款项目的板块。但是，表姐倒是好奇，这次门头沟没有把上岸站剩余地块拿出来上架，反而又先开发四道桥板块，不知道是不有啥大的谋篇布局？ 5.太阳宫地块也是月底成交，表姐听说，全北京你能想到的开发商几乎都对这个地块感兴趣，不过据说hr好像不准备拿了。另外有网友爆料，虽然太阳宫地块跟进的房企多，但还是安排了zd去兜底，据说，以后朝阳区的地可能都会向zd优先倾斜。这次太阳宫就是应该jh去拿，结果优先给了zd，这瓜可给表姐吃爽了，但表姐觉得没啥毛病，就应该谁有能力谁上才对，当下谁也输不起，不能再搞平衡了。6.所以，jh这次在通州下了大力气去做yhjy，憋着一股劲要当通州王，也就有了另外一个层面的潜台词。之前表姐写过，jh的北京区域公司都搬到通州去了，在zj体系内，各兄弟公司之间都是铆着劲儿在赛马。jh这家公司一直是神奇的存在。此前表姐觉得这家公司很佛系，拿地也不拼，能拿就拿，不能拿就拉倒。但是有时候也会硬气一下，比如这次副中心的yhjy。7.最近昌平挂了东小口和歇甲村两个地块的预公告，当然，歇甲村地块已经转正了哈。表姐听说，这次歇甲地块的激活方是wlc，但是后期的操盘会由zd来具体负责，wlc跟zd也是老合作方了，互相都有信任和背书。大家可以猜猜，歇甲这个地块会不会是下一个国贤府系的产品，如果是的话，估计会是再次拉升昌平天花板级别的存在。关注项目的亲们可以联系助理：XGDBJ2022进群蹲消息啦。 8.昌平还在预公告的东小口地块，据说也有托底方了，表姐打听了一下，可能是zjdf。这下就有点意思了，昌平的两个新地块，基本就是zj系兄弟局，到时候在产品力上肯定要左右手互搏一番。表姐听说，df在北京深耕的野心也不小，而且他们在xgl之后，就不太倾向拿小地块。表姐看了下，东小口的建设体量不小，大概有8.7万方，就还挺适中的。9.网友爆料，之前lh有意向举牌朝阳呼家楼来着，但听说后来被劝退了。爆料网友告诉表姐，这个地块的难点之一，是地下面有地铁经过，想往下挖比较费劲，估计未来停车是个问题。这个表姐有点不太懂，有没有大佬来讲讲，是不是这回事啊。10.小道消息，yhjy因为开盘卖得太火，据说领导层对此非常满意，但同时，项目新的业绩任务也又压下来了。表姐听说，是要求11月份把二期也就是南边的四个小地块给开出来，颇有点一股作气猛冲业绩的感觉，现在市场多变，多往前赶赶留点腾挪余地也是好的。11.最近某项目又WQ了，有网友给表姐发了买房人现场wq的视频，属于表姐见过的相当斯文的维权方式了。买房人没哭没闹，连横幅都没拉，就是拿了扩音喇叭静静地讲述自己买房的遭遇，现在大家压力都挺大的，买房买不对，确实容易崩溃。12.网友爆料，西城新房百万佳苑，因为太过火爆，样板间不再开放，展厅也会提前关闭，不再接待新客户。如果还有下一批的话，据说是菊园地块的100多套，但能不能上市，什么时间上市都是未知数。后面梅园据说还有300多套，但速度更慢。所以，别说北京楼市不行了，西城一出手分分钟教市场做人，只要位置跟价格合适，真的就不知道从哪涌出来那么多需求。 13.海淀又热闹起来了，最近海淀宝山俩兄弟先后公布案名，金隅地块：北京隅·海玥。中建壹品地块案名：海宸元境。金隅还是延续了在北京的高端产品线北京隅系，中建壹品则是旗下顶级产品序列元境系在北京的首个落地项目。今年北京楼市产品力最靓的仔就是金隅，从东序到西颂，一路走来产品都是赶预期，妥妥的年度新科状元。不知道是否和搬家到中轴龙脉办公有关系。表姐打听到的消息是，金隅管理层清一色科班出身，非常懂产品，非常敬畏市场。中建壹品这次也是给到足够的重视，上头非常重视，不是输赢，是输不起。所以肯定会全力押上做好产品。14.同样是海淀项目，保利半壁店地块，跟海淀树村地块，现在案名都还没有确定。快有大招，慢有杀招，都是从苦战中跑出来的头部房企，都想大赢，绝非小胜。但这俩项目也是最先传出来要进入实景阶段再开盘的项目，表姐现在比较好奇的是，到底谁能拿到北京首个实景首开项目的称号呢？15.有网友爆料，最近大火的某盘，没有组织线下开盘，是因为gx户太多，很多买房的大佬都不方便抛头露面。表姐觉得有道理，这些人才是北京楼盘的风向标。风向标都出手了，就不要讨论市场下行的肤浅问题了。16.璞樾产品全球发布会正式进入倒计时，璞樾的产品细节也是蛮值得期待的，在调性的拿捏上越秀和金茂绝对是把好手。对于璞樾的亮相，除了市场客户期待，最期待的应该还有隔壁的紫京宸园。因为客户也在等，紫京宸园想快都快不了。如果璞樾再顺延时间，紫京宸园更情绪上头。产品完全明牌之后，就是各花入各眼，全凭实力。表姐也很期待，这场北京豪宅的巅峰之战，一定非常精彩。 17.紫京宸园最近也确实红到发紫了，表姐看选房师现场发回的视频，售楼处门口，样板间门头一早就是排队看房的客户。宸园这个系列也确实有点玄学加持，开一个红一个，开一个爆一个。还是要相信神秘力量存在。不过玄学的背后也确实是好地段＋好产品+好团队加持。18.略。19.建工嘉棠澐玺上周开盘，海报官宣劲销210套，全盘去化率超95%，很多人好奇一个怀柔项目，凭啥这么火？深度了解后才发现，我们以前对建工态度上有问题。建工虽然老是拿兜底项目，有个好处是，在最困难的环境下，硬是磨炼出最强的能力。这个盘表现是热销秀，其实内核是操盘专业秀，是降维打击式的操盘专业秀。也有人说，外环环线未必没有市场机会，细分市场之下，做足产品力，一样有能突出重围的机会。表姐觉得理解上肤浅了。20.最近，有媒体爆料，zs、hr、jm、yp北京公司都换了新营销总，表姐看了下，跟之前了解到的信息大概一致。zs是由北京公司常务副总fsc兼任，hr是将原山东公司营销总wh调任华润置地北京公司担任营销总一职。jm是由原jm总部营销管理部副总经理wzq担任北京公司副总经理，分管营销。而yp则是由80后女将lh担任北方公司的营销总，根据公开报道，lh此前曾担任过yp绿色置业有限公司事业部营销总监。北京还是各家房企的必争之地啊。21.关于新房渠道一哥之争，近期伴随yhjy的开盘大卖也引发讨论和关注。到底是lj强一点，还是dy更强一点？在回答这个问题前，有业内人士提出一个观点：当下渠道带客和内容获客，哪个更真实有效，更有利于成交？表姐觉得说到点子上了。北京楼市回归真正的内容生产后，渠道才能老虎身上插翅膀。不然，渠道靠独家+降点位+特价房三板斧也不好使。22.有信源分析，期待大半年的朝阳北路四盘大混战，第一阶段战报很快出来，接着就要进入第二阶段。23.见下图，表姐照片上新啦！销冠100 .最近更新.
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北京买房：理清思路，购房建议1662 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一 Q:请问，我们家小孩是龙凤胎，4岁半，目前是计划启动换房子的事情。小孩 27 年上学，现在住在丰台宋家庄这里，想换个学区好一点的位置，预算不超过 700w。目前是想先确定一下方案，换到哪里比较适合我们，帮忙理清思路。A：1、四岁半，那是可以开始考虑学区的问题了。700万，在全北京所有学区都能买到房子，看自己的期望值和主要需求了，最基本的就是学区和居住哪个为主？2、简单说吧，如果是在附近工作，那最近的学区房是丰台的十八中学区。在方庄芳星园，优势是溢价不高，算是相对兼顾的，700万能买三居室了。但同时也是一分钱一分货，学校级别在丰台算很不错的，放到东西海算中等。3、哪里适合自己先看孩子的天分吧，先定行政区。天牛娃去西城海淀都行，但建议首选海淀，对天才更友好，就算点招减少了也比其他区的渠道多的多，只不过是由明转暗而已。不想在海淀太内卷的话首选西城，上限不低于海淀，下限比海淀高。早培也有八少八素，点招女娃有华女，男娃看情况。普娃则东西城都行，佛母的话首选东城，至少表面上的竞争不太激烈，或者说是初中之后才明显呢。学区没有哪里最好，只看哪里适合自己。然后看这700万想买多大的房子吧，然后再定学区和学校。但学区资源越好溢价就越高，居住的性价比也就越低，看房的时候可以每套房都算算，尽量选择低的，降低保值风险。3、先定以上两项吧，具体的小区和房子等定了再说，不用着急。东城的话最近的就是龙体，学区好+房价相对不高，房龄新的小区也相对多，要不先看这里吧。仅供参考。二Q:请问，我刚听中介说，北京以后没有拆迁了，那五环外的房价是不是就更没有支撑了啊？A：1、北京是核心区东西城基本没有拆迁了，都是腾退的形式。而郊区的拆迁肯定还会长期存在，直到实在没的可拆了。2、而且是否有拆迁和五环外房价也没什么关系吧？甚至北京的房价从来也不是靠拆迁户支撑的啊？北京最早的拆迁政策都是给房，所以拆迁在当时等同于福利分房。后来是1998年房改，改为了货币化安置，在给钱的同时给经适房或回迁房的指标。然后是2008年之后，安置房基本以五环外为主了，但这跟房价支撑有什么关系吗？我反正觉得没关系，大多数拆迁户都是会购买安置房或回迁房的，那就过去什么样儿以后还什么样儿，不会有什么变化。3、如果没有了拆迁或者拆迁量减少，受影响大的都是中小城市，他们才是上次“棚改货币化”的主力军。那以后如果拆迁减少，就没有了大量的买房人，甭管几环都撑不住。而北京从来都没执行过完全的货币化，也就谈不上让拆迁户来支撑房价。4、总之中介说的没什么道理，北京以后的宅基地仍然会有拆迁，只是具体政策有调整而已。但无论怎么调，对五环外或五环内的房价都没什么影响。仅供参考。三Q:请问，我们是门头沟户口，有房，孩子爸爸在西城单位能解决**幼儿园，但要求户口在西城。我们在西城有亲戚但不能迁户，所以就剩买房这一条路了。中介出了个主意，就是先买套西城的房子，然后迁户，办妥后可以把房子卖掉，但和买家协商留下户口，让买家把户口申请迁到西城公共户上，这样至少能解决上幼儿园的问题。然后如果上学时政策放宽了允许在西城上学就最好，如果不允许的话再想办法。之所以这么做是担心人口下降趋势严重，学区房不保值。A：1、幼儿园，单位还要求户口，可如果有户口还用的着单位吗？自己直接申请不就得了。这几年孩子大幅减少，**幼儿园又不是顶级热门的，犯不上折腾户口和政保吧？2、中介出的主意在理论上可行，但在我看来是馊主意，因为成本过高不划算。或者说如果是北海一类的还说的过去，**幼儿园有点儿犯不上。甚至现在连北海都有对外名额了，再付出这么大的成本没必要。假定最便宜的平房吧，那一般也得200来万。交税和中介费怎么也得大几万，再加上时间精力和购房款的利息，然后还得给将来的买家点儿好处费，总成本怎么也得十万起了。就为了上三年幼儿园值吗？毕竟幼升小的时候或许还得另想办法呢，又是一笔支出。3、总之这看自己的考量吧，我是觉得成本偏高，为了个排名不太高的幼儿园意义不大。当然学区房的溢价部分确实有风险，尤其是占坑儿房的溢价比例更高，风险也就更大。这是现实情况，我也没什么好的建议，只能是自己判断。仅供参考。四Q:请问，我是16年底在石景山杨庄买的房，当时因为没结婚也就没考虑学区，而现在房价已经跌回我买房的时候了，我想干脆换房，重新买一套能各项兼顾的。现在这套房卖掉后能到手200万，手里还有200，想买海淀大点的两居，学区中上即可，请问哪里合适？怎么买到不带溢价的？A：1、200+200=400，还贷款吗？或者说总价预算准备是多少？毕竟海淀中上学区大两居怎么也得5/600起步了，不贷款的话是不好买到的。2、从杨庄到海淀，那如果兼顾通勤的话就是常规的万寿路或羊坊店，交通相对方便吧？这俩学区是肯定的中上级别，而且还都在进步中。3、怎么买到不带溢价的？那只能是一房一议的多看房+每套房都算账了。只能说这种时期有溢价低的，完全不带的也有可能。但这都相当于捡漏儿，不是普遍现象，也很难说是想要就随时能有。这找当地中介吧，做个登记，甚至给点儿礼物红包什么的，让他们发现了性价比高的就通知你们。其他没什么好办法，只能是用辛苦去换取性价比。仅供参考。五Q:请问，我们今年刚落户成功，现在想卖掉大兴枣园的这套房。因为房子太老了，还是东西向的，面积也不大。但看了不少的新房了，说实话没有觉得太合适的，要不就是太贵，要不就是太远，地段配套还不如枣园呢。您有什么建议的新房吗？我们的要求不高，只要地段别太远就行，至于配套可以等几年。但是小区内部的环境要好，房子户型和朝向更重要，此外就是保值不落后，最好能有配套较好的中小学，中上排名吧，请推荐。A：1、枣园的最近板块就是西红门东了，地段儿虽然是两区交界，但这种时期有可能折扣打的多，算下来也算合适的。这问问售楼处吧，我是真不清楚。2、但您这要求可不低了，一个“中上排名的中小学”就不容易。大兴有不错的学校，但新板块到目前为止都大多是新建校，挂名的为主，成绩和教学氛围有待观察。另外您这“中上”也得看跟哪儿比？如果是在大兴，那在本区内中上的不算难。但如果是指在全北京或对标东西海的中上排名，那就得是大兴排名靠前的了，没几所，学区内也没有合适的新房。3、要不干脆看看亦庄吧，也算大兴，只不过是独立学区了，几所学校都是划片的，等级放到北京可以算中上。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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三环电梯房单价2开头…三季度朝阳房价来了 下图，是我截取的朝阳3、4万一平米的近期有成交小区截图。想要全表找小秘书。 跟大家多说几句：第一句，统计的三季度数据以7、8月为主，因为现在基本看不到9月份数据。第二句，按经验说二手房在数据展示的维度通常是量在价前，而我们正在经历的9月二手的成交量涨了，这到底是不是用价格换的？反正问我，我就只能说我不知道。第三句，三环2万多的小区确实有，但毕竟大部分还要3-4万一平方米，至于标题的表述给大家先道歉。第四句，南城丰台、大兴、亦庄区域的我还在整理，这几天肯定能发出来，想看的话可以提前点个公众号关注。第五句，这不是全表，全表有2023年至今每个季度的大致房价汇总，比如朝阳我统计了95个小区，要全表可以找小秘书，备注‘朝阳’。
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运河新城片区又一重要安居工程竣工验收 近日，位于蜀山区运河新城云峰泉路与梳头河路交口东北角的西城牡丹苑项目迎来竣工验收比原计划整整提前一个月这也标志着该项目正式进入交付倒计时老百姓翘首以盼的“安居梦”即将成真 在运河新城安置房的建设过程中，蜀山区优选好地段、配齐优质配套。走进小区，首先映入眼帘的是米白色与褐色相间的住宅楼，挺拔而现代。楼间距宽敞，绿植正在蓬勃生长，工人师傅们正在做最后的保洁和绿化修整。小区内部道路干净平整，停车位规划整齐，路灯、监控等配套设施也已全部安装到位。 住宅楼挺拔而现代。 工人在做最后的保洁和绿化修整。最引人注目的是中心花园内的儿童游乐区：色彩鲜艳的滑梯、摇摇马、沙坑，以及安全塑胶地垫，都已铺设完成。几位提前来看房的居民带着孩子在此体验，小朋友兴奋地跑跳嬉戏，笑声不断。一旁的健身器材区也聚集了不少人，老人们正在试用扭腰器、漫步机。 儿童游乐区内色彩鲜艳的滑梯。“我们经常过来看房子，眼看着一天一个样！”前来探房的王大爷一家原本住在附近村庄，他扶着崭新的健身器材笑着说，“这房子质量好，环境也没得说，以后孙子有地方玩了，我们老人也有地方活动，真是贴心。”西城牡丹苑项目总投资约12亿元，总建筑面积约27.5万平方米，除住宅楼外，还包括1所幼儿园和2栋商业配套楼。项目由蜀山区重点工程建设管理中心建设，从开工到竣工，始终坚持以高标准、严要求推进工程建设，狠抓施工质量和安全生产，致力于打造让群众“住得安心、住得舒心”的品质安居工程。据了解，运河新城片区目前共规划建设11处安置点，包括西城牡丹苑、西城海棠苑、西城桂花苑等，总建筑面积约279万平方米，预计提供1.8万套住房，大幅提升区域人居环境。2025年可以说是蜀山区的“交付安置年”。目前，西城紫薇苑、菊苑、丁香苑已完成交付安置，3000余户群众已入住新居。其余，如西城牡丹苑、惠风雅苑等项目也已进入交付阶段，即将分批安置。 2025年，运河新城安置房陆续交付。近年来，在运河新城的建设过程中，蜀山区始终将安置房建设放在优先位置，优选好地段，完善周边配套，以人性化设计和高品质建设积极回应群众对美好生活的向往，真正让安置房小区成为群众满意的幸福新家园。 蜀山区在运河新城高品质建设安置房。 来源 | 代青春 陈瑞芳 葛庆钊 季云冈 审核 | 朱琛琛 责编 | 吴亚晓岳 编辑 | 张瑞 平台建设及技术支持 | 安徽新媒体集团
