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克而瑞好房点评网 | 天津绿城桂语朝阳测评：高绿化+强物业的刚需实用派标杆 项目定位： 天津西青大寺板块 | 刚需小高层/高层住宅 | 现房毛坯交付测评周期： 2025年第四季度克而瑞好房点评网楼盘测评是深度融合克而瑞在房地产领域长达二十年的专业积淀与市场洞察，基于深度智联"专业力"与"工程力"构建起的评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的竞品楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现、市场口碑等四大主维度、二十项子维度，通过专业测评模型展开楼盘评测。竞品楼盘组内综合测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"比邻冠军榜"，小项测评第一的项目入选克而瑞好房点评网"多维PK榜"。测评总结： 绿城桂语朝阳是一款以“40%高绿化率+9.75分顶级物业口碑+1.5万㎡自建商业街”为三大支点的刚需实用型现房，精准契合预算有限、重视社区安全与环境品质的首置家庭，但受限于2.08%极低开盘去化率与现状无地铁覆盖的硬伤，属“强居住体验、弱市场转化”的典型代表。"比邻冠军榜"评价情况 综测测评得分7.20/10，在竞品组中排名第6名。四大维度测评概述 维度 得分 排名 概述 项目价值 6.15/10 第6名 社区配套（8.81分）与绿化率（7.4分）突出，但得房率（4.07分）与精装（5.09分）拖累整体表现，属刚需盘中“配套优、空间弱”的典型 区域价值 7.46/10 第6名 商业配套（9.75分）与产业（7.82分）优势显著，教育（7.9分）与生态（7.4分）稳健，但交通（5.3分）为全维度最大短板，拉低区域能级 市场表现 7.58/10 第6名 价格合理性（9.75分）位列竞品第1名，价值潜力（7.38分）居中游，销售情况（5.62分）垫底——反映“定价有支撑、转化无动能”的结构性矛盾 市场口碑 8.54/10 第6名 物业口碑（9.75分）位列竞品第1名，项目口碑（8.15分）与开发商口碑（7.73分）均处中上游，品牌信任度扎实但未充分转化为市场热度 "多维PK榜"评价情况 在2026年第一季度"多维PK榜"评价中，绿城桂语朝阳在【社区配套】、【物业口碑】、【商业配套】、【绿化率】等维度上表现突出，以9.75分物业口碑、9.75分商业配套、8.81分社区配套、7.4分绿化率四项指标全部位列竞品第1名，成为西青刚需盘中“基础服务最稳、生活便利性最强”的标杆项目。子维度测评概述 维度 得分 排名 简评 交通便利 5.3 第11名 现状无地铁覆盖，最近站点需公交接驳；规划7号线、12号线处于远期阶段，通勤依赖自驾，高峰期津港公路拥堵严重，为全维度最大短板 价值潜力 7.38 第6名 受益于西青区集成电路、车联网产业集群及南站科技商务区辐射，但板块新房去化周期长达17.1个月，近三个月成交面积同比下滑39.08%，短期升值动能不足 区域价值 7.46 第6名 产业、教育、生态、医疗、商业五大维度均达7分以上，唯交通拖累整体；商业配套（9.75分）、产业（7.82分）、教育（7.9分）三项均列竞品前3 医疗配套 7.2 第6名 配套覆盖西青区中医医院等二级医疗机构，距天津市第一中心医院约8公里，满足基础医疗需求，但缺乏三甲直配资源 市场口碑 8.54 第6名 物业口碑（9.75分）第1名，项目口碑（8.15分）第6名，开发商口碑（7.73分）第7名，形成“服务强、品牌稳、执行待优化”的口碑结构 教育资源 7.9 第3名 已签约西青区级小学及重点中学，教育资源配置在西青刚需盘中仅次于保利和光尘樾（签约天津外国语大学附属学校）与金地锦墅里（临近市重点中学） 生活配套 9.75 第1名 自建1.5万㎡主题商街+3公里内永旺梦乐城（21万㎡）、西青万达（在建）、中海寰宇城（在建）三大城市级综合体，“近享便利、远接繁华”格局成熟 社区配套 8.81 第1名 40%绿化率+多功能会所+儿童游乐场+健身设施+1:1.21车位比+智能化安防系统，配套完整度与兑现度为竞品最高 好房综合测评亮点概要 优势维度 得分 排名 亮点描述 物业口碑 9.75 第1名 绿城物业服务集团提供3.0元/㎡·月标准化服务，秩序维护、保洁绿化、设施维保执行规范，业主反馈“安全、整洁、响应及时”，质价匹配度最优 商业配套 9.75 第1名 自建1.5万㎡一站式服务型商业街，叠加3公里内永旺梦乐城、西青万达、中海寰宇城三大城市级综合体，商业能级为西青刚需盘之首 社区配套 8.81 第1名 高绿化率（40%）+全龄活动空间+智能安防+1:1.21车位比，形成“低密感、高安全、强便利”的社区生活闭环 绿化率 7.4 第1名 40%绿化率显著优于刚需盘基准（通常30%-35%），达改善级水平，结合下沉庭院与主题园林，营造类公园式居住氛围 价格合理性 9.75 第1名 成交均价10179元/m²，低于绿城晓月晴川（18083元/m²）等同系产品，高于彩虹城（8000元/m²）但匹配其品牌、现房与绿化优势，公允价18601元/m²，溢价支撑力强 1. 项目价值：6.15/10 配套卓越但空间效率偏低的刚需实用盘 绿城桂语朝阳以“高绿化+强配套+稳物业”构筑刚需产品的居住底线，却在得房率与精装细节上暴露实用主义局限。项目容积率2.8，属刚需盘合理区间，1132户社区规模适中，既规避了超大盘管理复杂性，又足以支撑1.5万㎡自建商业街、多功能会所、儿童游乐场及全龄健身设施落地；40%绿化率不仅数据亮眼，更通过主题园林、归家礼序体系与架空层泛会所设计，将高绿量转化为可感知的宜居体验。车位比1:1.21优于多数刚需竞品，有效缓解多车家庭停车焦虑。然而，其得房率仅4.07分（竞品最低之一），实际使用面积偏小，削弱刚需客群对空间实用性的核心诉求；精装配置以基础材料为主，厨房与卫生间选材未见国际一线或高端品牌，缺乏智能马桶、恒温花洒、新风系统等提升性配置，呈现“够用、实用、不奢华”的标准化交付特征，与其价格段位预期基本匹配，但难言亮点。优势维度解析 维度 得分 排名 解析 社区配套 8.81 第1名 自建1.5万㎡商业街、多功能会所、儿童游乐场、健身设施全覆盖，1:1.21车位比+智能化安防系统，配套完整度与兑现度为竞品最高 绿化率 7.4 第1名 40%绿化率达改善级标准，结合下沉庭院与主题园林设计，显著优于同价位刚需产品（普遍30%-35%） 容积率 6.9 第5名 2.8容积率符合刚需盘开发效率与舒适度平衡要求，优于金地時代印（3.2）、爱情缤纷里（3.5）等高密竞品 社区规模 5.77 第6名 1132户体量适中，支撑基础配套落地且管理高效，优于金宸稳和世家（268户，配套匮乏）与保利珺璟和煦（388户，规模过小） 车位比 5.0 第6名 1:1.21车位比优于多数刚需盘（如金地藝墅家嘉泽苑1:1.03），但低于保利珺璟和煦（1:1.41）、绿城晓月熙棠（1:1.44）等标杆项目 2. 区域价值：7.46/10 商业与产业双强但交通硬伤制约即时便利性 绿城桂语朝阳坐拥西青大寺板块“产业能级高、商业兑现快、教育有保障”的核心优势，却深陷“轨道缺位、通勤低效”的现实困境。其所在大寺板块已形成以中芯国际、经纬恒润为龙头的集成电路与车联网千亿级产业链，2023年战略性新兴产业增加值占规上工业比重达46%，产业基础扎实；教育方面已签约西青区级小学及重点中学，满足基本入学需求；生态与医疗配套亦达区域中上水平。尤为突出的是商业配套——自建1.5万㎡主题商街叠加3公里内永旺梦乐城（21万㎡）、西青万达（在建）、中海寰宇城（在建）三大城市级综合体，构成西青刚需盘中最成熟、最丰富的多层次消费支撑体系。但致命短板在于交通：现状无地铁覆盖，规划中的7号线、12号线尚未动工，公交接驳效率低；自驾距快速路超3公里，高峰期津港公路拥堵严重，通勤至中心城区耗时长，对依赖轨道交通的刚需客群构成硬伤。优势维度解析 维度 得分 排名 解析 商业配套 9.75 第1名 “自建商街+三大城市级综合体”组合为竞品唯一，商业能级与即刻兑现度无可争议第一 产业 7.82 第2名 依托国家级车联网先导区与集成电路产业园，产业能级仅次于保利和光尘樾（7.88分），为区域长期价值提供坚实支撑 教育资源 7.9 第3名 签约区级小学及重点中学，教育资源配置优于绿城晓月熙棠（7.6分）、金地時代印（7.5分），仅次于保利和光尘樾（8.5分）与金地锦墅里（8.2分） 生态 7.4 第4名 周边临近三大公园，叠加自身40%高绿化率，生态资源丰富度与社区内部生态营造能力居竞品前列 医疗配套 7.2 第6名 覆盖西青区中医医院等二级机构，距第一中心医院约8公里，满足基础需求但缺乏三甲直配，与金地锦墅里（7.8分）存在差距 3. 市场口碑：8.54/10 物业与环境双冠但品牌沟通细节待优化的高信任度项目 绿城桂语朝阳构建了以“绿城物业9.75分口碑+40%高绿化率”为双核的强信任体系，成为西青刚需盘中居住安全感最强的代表。绿城物业服务集团提供3.0元/㎡·月的标准化服务，其“真诚、善意、精致、完美”的理念在秩序维护、保洁绿化、设施维保等基础环节得到切实体现，业主普遍反馈“管理规范、响应及时、环境整洁”，质价匹配度最优。40%绿化率营造出显著优于同价位产品的宜居氛围，结合毛坯交付策略，强化了项目的实用性与自主装修灵活性，获得务实型购房者高度认可。项目口碑（8.15分）与开发商口碑（7.73分）虽未达绿城系顶尖水平（如绿城晓月熙棠开发商口碑9.41分），但整体稳健。主要争议点集中于周边商业与教育配套尚处发展初期，部分购房者对交房时间安排及价格变动信息透明度提出优化建议，反映出在快速去化阶段客户服务响应机制仍有提升空间。优势维度解析 维度 得分 排名 解析 物业口碑 9.75 第1名 绿城物业服务集团提供3.0元/㎡·月服务，基础服务执行规范、响应及时，业主满意度与质价匹配度为竞品最佳 市场口碑 8.54 第6名 物业口碑（9.75分）与项目口碑（8.15分）双高，形成“服务强、环境优、品牌稳”的正向口碑循环 开发商口碑 7.73 第7名 绿城中国央企背景（中交控股）与产品力获认可，但相较同系高端项目（如晓月熙棠9.41分）及保利（珺璟和煦9.75分）仍存品牌溢价差距 项目口碑 8.15 第6名 正面评价聚焦绿化环境、物业水准与毛坯实用性；负面反馈集中于配套成熟度与沟通细节，属可控优化范畴 4. 市场表现：7.58/10 性价比王者但销售转化垫底的结构性矛盾体 绿城桂语朝阳是西青刚需市场中“价格合理性绝对领先、销售动能全面疲软”的典型矛盾体。其成交均价10179元/m²，在竞品中具备显著竞争力：低于绿城晓月晴川（18083元/m²）、绿城晓月熙棠（16442元/m²）等同系产品，略高于彩虹城（8000元/m²）但匹配其品牌、现房与40%绿化率优势，价格合理性评分高达9.75分，位列竞品第1名。然而，这一价格优势并未转化为市场动能：开盘去化率仅2.08%，近12个月全市商品住宅销售额排名第155位，销售情况评分5.62分，为竞品最低。根源在于双重制约：一是板块层面新房去化周期长达17.1个月，近三个月成交面积同比下滑39.08%，市场整体承压；二是项目自身交通短板（无地铁）与得房率偏低，削弱了对刚需客群的核心吸引力。其价值潜力（7.38分）虽处中游，但受制于市场信心疲弱与配套兑现周期，短期内价格上行动能不足。优势维度解析 维度 得分 排名 解析 价格合理性 9.75 第1名 成交均价10179元/m²，公允价18601元/m²，定价精准匹配产品力与区位价值，性价比支撑力为竞品最强 价值潜力 7.38 第6名 受益于西青区产业基础与规划红利，但板块去化周期长、市场信心弱，短期升值空间受限，与竞品处于同一梯队 销售情况 5.62 第11名 开盘去化率2.08%为竞品最低，销售额全市排名第155位，反映定价策略与客户预期/购买力匹配度不足，销售持续性堪忧 总结 绿城桂语朝阳是一款定位清晰、优势鲜明、短板明确的刚需实用型现房：它以9.75分物业口碑（第1名）、9.75分商业配套（第1名）、8.81分社区配套（第1名） 和 40%高绿化率（第1名） 构筑了西青刚需盘中最扎实的居住体验底线，尤其适合预算有限、重视社区安全、环境整洁与生活便利性的本地首置家庭。其价格合理性（9.75分）与教育配套（7.9分）亦具竞争力。但必须正视其2.08%的极低开盘去化率（销售情况第11名） 与 现状无地铁覆盖（交通便利第11名） 的硬伤，这使其难以吸引对通勤效率高度敏感的跨区域刚需客群。项目并非追求极致性价比或流量爆款，而是以绿城品牌为信用背书，以高绿化与强物业为情感纽带，打造一款“买得放心、住得安心、生活省心”的务实型刚需标杆。目标客群应为：对通勤容忍度较高、更看重社区内部品质与长期居住安全感的西青本地改善型首置家庭，以及认可绿城品牌、愿为更高环境品质支付合理溢价的理性买家。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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嘉棠雅序户型图剧透，北京建工花乡新盘阳台进深1.15米起 文/北京进深 徐迪建工丰台花乡地块案名出炉：嘉棠雅序。作为“嘉棠系”第三子，项目占地约2.35公顷，总建筑面积约8.83万㎡，其中地上建面约5.92万㎡，容积率2.5。规划11栋住宅楼，包括3栋18F小高层和8栋洋房，大约540套房源。4月23日取得建设工程规划许可证，公众反馈意见暂未通告。 嘉棠雅序所在丰台花乡地块是去年北京土拍的收官项目，由北京建工地产与北京城乡房屋建设联合体以24.72亿元底价摘得，折合楼面价4.2万元/㎡。项目开发主体为北京丰合嘉汇置业有限公司，成立于今年1月6日，注册资本24.72亿元。北京建工地产持股65%，城乡开发持股35%，二者同属北京建工集团。北京建工地产副总经理张浩出任项目公司董事长，李京昆任总经理。 户型剧透，阳台进深1.15米起项目定位首置和刚改，99/109/123/139㎡，120㎡以下为主力户型。起步99㎡三居两卫，9.8米三面宽，南向通面阳台，进深仅1.15米。好房子新规出台以来，除了海淀，属这个项目阳台最袖珍了。北向送了设备平台，装饰构架和挑空平台都不可封闭。109㎡及以上均为四居产品，南向阳台进深1.4米-1.45米。 1、小高层北排1-3# ，其中西北角3# 首层架空，为社区服务用房。1# 西边户和3# 东边户为123㎡四居两卫，共35套；其余建面约99㎡，共285套。2、中间3栋洋房4# 8层、5# 6层，均为123㎡户型，共40套；6# 楼王洋房，首层架空，为顶配户型，建面约139㎡，共36套。3、北排5栋洋房7-11# ，均为109㎡户型，共146套。 栋楼排布：高低配地形面宽够大，使得楼栋排布非常舒服，北边是大高板，南边以七八层洋房为主。三排房子，基本上平行排列，北面三栋18层，南面是6-11层洋房。 这种一半高层，一半洋房“高低配”的产品设计，在北京市场非常少见了。它的目的是为了拉升小区的品质。从理论上讲，建工花乡容积率2.5，是做不到这种设计的。北面高层容积率到了3.0，南面洋房容积率在1.8。对比周边主要竞品北京隅西颂，基本上是纯高层产品，除了最南面的7# 是9层洋房，其余都是17、18层。之所以能把一半面积做成洋房，一是因为花乡地块面宽资源好，更主要的是因为小区的建筑退线很少。北面是绿化，没有退线；西面是地铁线，只退了3米；东面是绿化，基本无退线。重点在南面，花乡组团一共有3幅住宅地块，由北到南依次是1、2、3号地。建工花乡1号地块占据了先发优势，它的南排楼栋绝大部分只退线了4米。正常来讲，与2号地之间按照权益要退线14米，但01地块南排，只有西边一栋退了27米，东边一栋退了17米，中间三栋长排楼栋距用地红线都只有4米。这个退线距离，会让南面2号地未来在楼栋排布上非常难受，很容易出现南高北低的情况，影响北排低楼层采光。 装饰构架：赠送新物种整体户型都很方正，面宽充足，起步100㎡预计也能做到三面宽。项目的赠送尺度就非常大，拿6#楼王栋来看。南向：通面内嵌式阳台，进深约1.5米，可封闭，计一半建面。北向：设计平台，包在北边的卧室里，进深1米左右，不计面积。北向：装饰构架，不可封闭，不计面积。 阳台和设备平台都很常规了，重点看下装饰构架，这个可以说是赠送面积的新物种。在总图上是空心线条，没有任何文字注解，乍看像是采光井。它在规划审批时，名义上是用于美化建筑外立面、遮蔽设备或作为空调机位的“装饰性”结构。然而，在实际交付后，购房者可以将其灵活改造，从而实现扩容的效果。装饰构架不能封闭，可以处理成小露台，晾晒、养花，兼顾实用性和生活情调。参考方程国贤府的实景展示。 架空层下挖除了新赠送手段，建工花乡项目在层高问题的解法上，也借鉴了方程国贤府的做法。两个项目的首层架空部分，都向下扩展了空间。方程国贤府有4栋楼首层设架空层，层高3.6米，下挖0.6米；建工花乡项目有2栋首层设架空层，层高3.6米，下挖了0.5-0.6米。为什么要下挖呢？好房子政策，建议架空层最低3.6米，但在控高比较严格的情况下，如果架空层实打实地做到地上3.6米层高，那么楼上住宅标准层的层高就会被压缩，极限情况下甚至少建一层楼，减少可售面积和利润。所以，采用这种地面局部下挖的方式，从下挖后的地面算起，到架空层顶部楼板的净高，轻松达到甚至超过3.6米，满足规范要求。“节省”下来的层高可以分配给楼上的每一层住宅，让标准层的层高更舒适。落实了好房子政策的同时，巧妙规避其对建筑总高影响，最终提升住宅产品本身竞争力，非常聪明的设计。当然，花乡项目架空层的层高是标注出来了，其它没标注的楼栋，首层是不是也下挖了？另外，通过架空层下挖的这个细节，大致可以推测这两栋楼的住宅标准层高：小高层3米，洋房3.1米。 配电室入地，停车位抬升新规之后，北京主城区楼盘，配电室入地的楼盘，方程国贤府首开先河。建工花乡项目也是这么做的，在总平图上是找不到配电室的。这种做法，一是增加可售住宅面积，二是让楼栋更好排列。另一方面，小区地面有64个机动车位，位于中央两栋楼的南北两侧，与活动场地相连。其中5#楼南边还标注了“林荫停车位”，颇为诗意。新规盘，人车分流是基本操作，很多项目的地面停车位只为报规凑数用，实则交付时都会改成绿化。建工花乡项目总平图上也是只见停车位，未留车行出入口。但是这个项目在东边设置了一处车行出入口，并且车行动线也十分合理，只在小区东半边，另外半边基本上无车流。所以后续是否真会按图施工，保留这些地面停车位？显然不大可能。 后续大量宅地待供应项目位于丰台区玉泉营街道，紧邻南四环。通勤优势明显，直线距离1公里内有地铁房山线花乡东桥站、地铁10号线与房山线换乘首经贸站。周边生活配套完善，首都医科大学附属北京天坛医院、北京口腔医院、天坛生活广场、花乡奥莱村、纪家庙公园。西南方向不到2公里，就是金隅地产的新盘北京隅西颂。除此之外，01地块南侧，还有两幅规模更大的住宅用地待供应。其中02地块建面超12万㎡，最南边的03地块也有6.6万㎡。根据街区规划，花乡中部组团城中村改造项目1521～2413街区总用地面积约16公顷，总建筑面积约 34.58 万㎡。规划用地包括二类居住用地、绿隔产业用地、公园绿地、 托幼用地及机构养老设施用地。 相关公司：北京建工
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北京买房：理清思路，购房建议1864 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:本人对学区房的所谓溢价理论非常不认可，因为这本身就是房子的配套价值，是客观存在的附加功能价值，怎么能说是溢价呢？溢价应该是泡沫的意思，是本不该存在而炒作出来的价值，而学区房的高价是买房人所认可的，这不属于泡沫。所以我不认为学区房有溢价，本身就值这个价，我家的就是学区房，我会永远持有的。房租低无所谓，没有房价涨的多。A：1、观点各有不同，能自圆其说就算是合理。价值判断从来都是基于自身的好恶，是屁股决定脑袋的主观判断而已。这没什么对错，比如所有人都只愿意接受自己喜欢的观点，自己高兴就好。2、“溢价”这词儿其实没有褒贬的意思，就是个说法而已。您要是不喜欢我可以换一个，比如附加值或学位价，甚至是UFO都行，就是个让大家心领神会的符号而已，别较真儿。打个不恰当的比方吧，小姐和专家这些词儿本来是尊称，至少是中性称呼。但谁知道后来被用滥了，也就让人产生了反感。但换个称呼有意义吗？我觉得没什么意思，换汤不换药，领会精神就得了。3、学区房也可以打个比方，奢侈品的品牌附加值，也叫品牌溢价。同一个厂家生产的同款衣服，就因为打的牌子不同，价格能差N多倍。但是各有自己的消费群体，都觉得挺值的，皆大欢喜。但是，牌子是有可能过时和被抵制的，那其品牌溢价就会下降，价格也就跌了。这其实就跟学区房的溢价一样，都是随着周期和政策有风险的，所有附加值都有风险。4、房子其实不光有学区溢价，还有地段儿溢价呢，否则不能解释为什么北京的好几万一平，鹤岗的几万一套，中间差的就是区域地段的土地配套价值。此外还有产品溢价，同一个地段儿内，别墅就比平层贵，为什么？不是说别墅的建造成本高，而是反而成本更低，但给人的产品价值更高而已，物以稀为贵。再有是户型租售溢价，面积越大，利用率就相对越低，每平的租金也就便宜，这也可以叫租售溢价。规划导致的概念溢价。比如典型的丽泽商务区，到现在还未真正成功呢，但人们认为未来的前景好，所以愿意多花钱，这同样是溢价。您要是实在不喜欢我就换个词儿，叫“透支”如何？5、简单就这情况，其实最高的溢价叫“认知溢价”，拼多多上200块钱的汝窑，能卖给国宝帮8000。可国宝帮再想出手的时候，或许30都卖不掉，您说这算溢价的损失吗？如果不算，那请您给起个名字吧，别用“智商税”就行，容易挨揍。仅供参考。二Q:如果我们不是北京户口，请问为孩子买东城的学区房还有意义吗？如果可以的话我们想买个小房占坑，就是怕买了之后也不能进入好点的学校，而且据说小升初时都是派位渣校，听说是**中学就是这种，所以很是纠结。我再替朋友问一件事，他们夫妻都是北京户口，老人也用独生子女投靠落户了。他们在朝阳有两套房了，如果想让孩子在东城或西城上学，是不是只能用老人名义了？A：1、非京籍买东城学区房，理论上有意义，但派位到哪所学校只能看运气。不过其实北京孩子也不敢保证牛校的，只不过顺位在非京籍前面而已。看样子您是想买天永学区的是吗？那派入普校的可能性就更大了，这换谁都挺纠结的。2、多说一句吧，非京籍的常规建议是买朝阳区的，因为这里顺位是房产优先。也就是非京籍有房户的顺位，在京籍无房户的前面，而且是单校划片。虽然也不能确保，但从概率来讲比其他区强的多，所以朝阳才叫“房本主义”地区。而且朝阳的牛校以九年制居多，如果派位进去了，那小升初也就省心了。3、现在的限购政策是，北京户口只能在五环内买两套房。您朋友的如果都在五环内，那再买就只能是用父母名义了。不过我没明白，既然父母也有户口有资格了，那把其中一套房过户给父母不就得了，然后就能在东西城买房了。这种过户手续都不用找中介，自己到过户大厅慢慢儿办就行。用买卖或赠与形式都行，无非是交点儿税而已。能不用父母名义买学区房就尽量，毕竟“四老房”的顺位靠后，如果到时候的学位紧张，那被调剂的概率就悬了。4、最后多说一句，天永学区的房价虽然相对便宜，但是学区溢价和北城是一样的，都是平均25%左右，占坑儿房30%左右。也就是从房价来说省钱了，但其实没占什么便宜，学区排名还不高。仅供参考。三Q:我刚参加工作，对房子不懂，在丰台科技园的诺德中心工作，想在附近买套能自住的，升值方面别落后大盘就行。在网上看了好久了，感觉科丰桥板块应该是性价比比较高的，天龙华鹤与宝隆温泉公寓，基本都3万之内能买下。我想买的是150万之内的，宝隆和设计师广场相比则是宝隆的面积大，但问了中介说保值不好，而且态度不知道为什么不好，是不是有什么隐情？您建议买吗？A：1、没什么隐情，主要就是房产性质的原因，都是公开信息。中介之所以态度不太好，估计是因为这种房别看价格低，而且还不太好卖，带看半天也未必能成交，所以他们才不热情的。2、我无所谓建议不建议的，看自己更重视哪方面吧。注重居住的性价比就买，注重保值什么的就别期望值太高了。您看着不到3万的价格像升值好的吗？周边的老破小可都动辄4万多呢。3、打个比方吧，我有个朋友刚毕业想找个工作，学历不高，想找个活儿少的，加薪方面别落后公务员就行，因为公务员就是社会平均值。然后我这朋友在招聘网站上看了好久了，感觉仓库保安的性价比最高，工资虽然低但清闲。但问了猎头说加薪不好，而且猎头的态度还不好，您说这是为什么啊？有没有隐情？没隐情呗，甘蔗不能两头甜，钱多事儿少离家近的工作不是说没有，但轮不到普通人。所以您只能是看自己更重视哪方面了，几乎不可能兼顾。4、您看的这仨都是公寓，优势都是居住的性价比高，出租的话收益也高。但劣势就是价格走势弱，否则也不会现在的价格。以后未必还落后太多，但最好成绩也就是不再落后。仅供参考。四Q:我近期刚离婚，按协议是要在一年内给前妻**万，说白了就是卖掉房子分一半。房子是2005年5200买的，最高涨到过7万多，现在跌到了6万左右吧，您觉得我应该现在卖还是等到下半年？是110平的小三居室，贷款马上就还清了。卖完房之后我手里还能有400多万吧，不想贷款了，您建议买在哪合适？我工作在酒仙桥，还有十年退休，不打算再婚了，保值不保值的其实意义不大，但也不想赔，留作养老棺材本儿，现金留个几十万就行，我不炒股。A：1、那换做我肯定是下半年再卖啊。或者说至少是过了6月份再看，看小阳春是否延续，如果没有延续，也就是成交量明显下降，那就尽快卖。如果成交量不下降或房价涨，那就再等等呗。多问一句，您这房在哪儿啊？哪个小区？2005年的5200，如果不是学区房的话，最高峰涨到过7万多？就算是2005年的年初买的，那7万多和现在的6万都超出大盘了，说明小区是不错的，有领涨的可能，至少是不落后。2、买哪儿看自己的喜好了，既然在酒仙桥工作就买在附近呗，一个人住的话300多万绝对能买到不错了，选择有的是。3、或者既然您现在这小区的是三居，那换个一居或小两居不就得了？常规建议是如果注重保值什么的，那就买紧凑型的小两居，图居住舒服就买大一居。仅供参考。五Q:我的情况是：来京八年，积分100，有丰台工居证，无房，存款不到200万。孩子目前中班，正在考虑买房，希望解决居住+上学+保值的三项需求，另外提供加分。看您说如果预算不高的话不能兼顾，只能满足一个或两个，特来探讨。1、如果我放弃自住，只求满足上学占坑+保值，请问是否达到2、如果放弃加分，只求居住与学区，应该买在哪里？3、如果放弃学区，只求另外三项，是不是相对好一些？4、鉴于以上四项，请问最佳方案？A：1、放弃自住，只求占坑+保值，这几乎不可能实现。因为学区房都是带溢价的，总价越低的溢价率越高，因为买这种房子的家庭多，所以推高了泡沫。那既然是泡沫多，在入学大趋势逆转之后就意味着风险大，是否能保值看运气了。除非是有新政策支持学区房，否则大概率受影响。另外您是否还考虑职住分？如果考虑那就得买在郊区，而郊区学区房的溢价比例，多数都并不低，只是由于总价不算高，所以给人感觉比较低而已。那如果入学大趋势逆转，郊区的溢价比例或许受影响更大。2、放弃加分就是买在城六区，只求居住与学区，那就看您的预算了。简单说吧，总价越高的选择越多，相对容易买到学区好+溢价低的房子。因为有钱的家长不是很多，买豪宅当学区房的也不多，所以炒出溢价相对低，居住的性价比也就提高了。但这些房都挺贵的，如果预算不高，那基本就是只能满足学区，居住的话看自己是否能接受了。3、放弃学区只求另外三项，有可能。但其实是两项，因为积分功能是赠送的，只有非京籍能用的上。首先是如果首付200，总价在3/400万左右，在近郊能买到满足自住的房子。如果品质不低+地铁沿线的话也能保值不错。哪个区都有这种房，通州亦庄大兴房山门头沟昌平顺义都有，环绕五环看房呗。常规建议是买地铁沿线次新小区，品质高点儿+规模大+紧凑户型。4、没有标准的最佳方案，只看自己更重视哪方面了，在预算不太高的情况下只能是适当取舍。不过可以考虑亦庄，属于产住结合区，而且教育发展较快，溢价也不算高，还是独立学区，很多家长的选择。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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保利在北京酝酿了一场“价值风暴” 01一次“反常规”的操盘，让保利发展再次成为市场关注的焦点。去年5月底，保利发展拿下海淀半壁店地块。与以往不同的是，拿地后近200多天的时间里，项目没有宣传，没有造势，甚至市面上除了一些猜测性的解读，再无官方信息流出。作为行业公认的“效率王”，保利发展的“沉默”让人惊讶。在当下恨不能“拿地即动工”，追求速度至上的北京市场，这种沉默，同样堪称异类。是集团对这个项目不够重视吗？事实恰恰相反。一个月前，项目案名公布——保利·熙瑞。就在最近，随着保利发展“熙贵东方 瑞敬海内”发布会的落幕，保利·熙瑞也正式交出了自己的答卷。发布会上，保利发展特别讲了一个，关于“藏”的故事。而透过这场发布会，大家猛然发现：200多天的真空期，并非简单的沉默，而是项目正试图用一种更理性视角，去对抗当下的焦躁，为北京酝酿一场特别的“价值风暴”。或许，它也会成为当下中国楼市—— 房产价值逻辑重构的开端。02剖析保利熙瑞的底层思路之前，我们需要重新审视一个老命题：房子的价值边界究竟在哪里？通常，我们将其拆解为两个维度：资产价值与居所价值。这听起来像是一句行业通用的准则，但难点在于，如何在波动的周期中，精准定义那种“恒定感”。如果将资产价值简单归结为地段与配套，那就很难解释：为什么在同样的区域内，有些房子能跨越周期，而有些却在浪潮退去后泯然众人？提到半壁店，大家可能会想到其“海淀内城”的独特站位，以及成熟的教育、交通、商业配套等。但但若你真的在那片土地走上过，就会发现：这里的底蕴远不止如此。 那些在地图上看不到名字的机关单位、大门前肃穆站岗的卫兵，以及如“复兴路、永定路、万寿路”，名字自带气场的笔直大道，共同勾勒出一种荣耀且安定的场域感。 这里既有钓鱼台国宾馆的皇家礼序，也汇聚了301医院的国宾楼、大院里的将军楼与院士楼。 当路面上掠过红黑字车牌的红旗车，当两侧挺拔的行道树投下阴影，一种“温润且从容，深藏功与名”的气息便扑面而来。向东，中央电视塔记录着时代的高度；向西，西山龙脉承载着历史的厚度...... 它更像是城市核心板块中，一片被21个国家级部委、38所大院以及50余家研究所，严密包裹的——藏起来的净土。住在这里人，早已历尽千帆，生活早已过了需要用外部奢华来证明身份的阶段。白天，他们或许是政策的决策者，或许是科研与医卫领域的强国脊梁，亦或是掌控家国事业的航行者。而在归家时刻，他们最迫切的需求，恰恰是那种不被窥探、不被惊扰的宁静。在半壁店，土地的“藏”与人的“隐”，达成了一种高度的默契。在这种交织中，半壁店的价值早已超越了单薄的地段论：它是由国家级地脉、百年文脉与政企高知人脉共同编织的闭环体系。而这种对城市深层资源的解读与排他性占有，恰恰才是塔尖资产实现“恒定感”，真正的底层逻辑。只有理解到这一层，才能明白，保利发展为什么要在这里特别讲一个关于“藏”的故事，为什么要花费那么长的时间去“克制”与“磨砺”——因为唯有“藏”得住的深厚，才能对得起土地本身的沉稳与威严。03问题来了，什么样的产品，才能做到与半壁店相匹配？保利发展的答案是：一座藏起来的东方府院在保利熙瑞的项目逻辑里，“藏”并非简单的遮掩，而是一种基于深厚底蕴之上的、高级的克制。为了实现这种克制，团队梳理出了一套从空间、审美到功能的完整体系。首先，是空间上的“隐”与“显”。项目不临主路，天然便具备了某种“城市秘境”的潜质，但保利更进一步，通过一套“五引六藏”的方法论，在四环内城首创了：地上地下双层园林。 所谓“五引”，即引山、水、景、光、贵入园，将西山的晚霞与永引渠的瑞气转化为家族内部的视觉资产。举个简单的例子，如“引山”。设计团队在建筑北侧与西侧大幅开启窗墙比，利用 270° 转角视窗将晚霞横向拉入，使山色不再是背景，而成为了家庭内部流动的视觉资产。“引水”则将紧邻的永引渠，以“玉带水轴”的构架引入社区。并配合“引景”手法，借鉴钓鱼台国宾馆的叠石与迎客松照壁，让这群习惯于国宾礼遇的“国仕”客群，实现与地脉瑞气的共振。而“藏”的精髓则在地下——约150平方米的采光庭院将天光引入，将小桥流水、曲径通幽的江南意境深藏于地下会所。这种处理方式将城市的浮华隔绝在地面之上，在有限的土地上折叠出了无限的深意，实现了真正的“大隐于市”。其次，是审美上的“内敛”与“高贵”。设计团队拒绝了那种浮夸的、为了奢华而奢华的表达。建筑大师孟凡浩在立面创作中，提炼了故宫同款的三层冠顶与红陶板，选取了沉稳的“钓鱼台红”、厚重的“大院灰”与温润的“木构棕”。 这种色彩与线条的运用，是对传统中式“飞檐”的当代转译，而非机械复刻。再配合复刻恭王府正殿五开间规制的大门，以及门前守护的甪端神兽，整座府院呈现出一种不动声色的威仪。 这种“不显山露水”的审美偏好，恰恰契合了“国仕”阶层谦逊内敛的性格特征。最后，是功能上的“细腻”与“无形”。在保利熙瑞，最好的品质往往是被“藏”起来的。为了能深层次的诠释这个主题，团队投入了保利发展北京历史上，从未有过的研究强度。他们不仅进行了常规市调，还进行了更深入挖掘的复盘：1782组客户深访，百轮图纸研磨，7次海军大院/已交付豪宅小区走访、5场产品及在地文化共创会。形成了包括隐蔽工程、社交空间需求、园林社区在内“八类二十项”的客户痛点分析。最终拿出了一个——超级单盘。食品级的304不锈钢水管、专为应对噪音环境定制的9重降噪体系......这些关乎健康与安宁的技术投入，在日常生活中几乎是无感的，却在分寸之间筑起了资产的防御力。同样，物业服务也被定义为“在旁不打扰”。这种定制化的国宾级礼遇，让业主在感受到尊崇的同时，不必去应对处处标榜品质的尴尬。从空间、审美，再到服务，通过对标准的定义，对细节的苛求，最终在繁华的海淀核心区，围合出了一片：不被外部周期所惊扰的价值岛屿。04这种打造逻辑，其实在保利发展内部也是有迹可寻的。去年11月开盘广州玥玺湾，就是一个很好的例子。 玥玺湾立体设计规划玥玺湾位于广州城市“心脏”——珠金琶的黄金C位江岸，能选择这里人，非富即贵。基于深入的在地调研，悦玺湾创造性地打造了约1.25万㎡的五重立体园林与超高架空层。通过约11米的“湾流浮岛”悬浮盖板抬高，让首层住宅起步高度直接拉升至地面约20-27米，让每一位业主，都能拥有珠江的壮阔风景。同时，这种“反直觉”的建筑动作，也让江边低层住户彻底消解了被窥探的尴尬。除了面子，玥玺湾还在死磕里子。湾区塔尖们，对生活品质，有着更细节的追求，而项目的八衡”科技系统、热辐射隔绝率达97%的三银玻璃......这些不计成本的技术投入，正是对这种执着的回应。这时，热销不过是顺理成章——玥玺湾首次开盘劲销106亿，直接打破近年来广州豪宅销售纪录。 玥玺湾大堂主入口实景这是产品胜利，也是品牌的胜利。 换句话说，保利发展在高端产品线上成熟经验以及超前的理念，总能赋予产品“高端标签”之外，更多的附加价值。基于这种打造逻辑，保利熙瑞的一些行动已经开始了：比如，城市界面升级，项目将结合街坊路的规划，对半壁店地块周边的路网系统，进行升级。还有真实化开盘，半壁店地块项目，将在在开盘之前，就把真实的社区大门，真实的社区园林，真实的实楼样板间直接呈现给客户。一个超越体系标准的豪宅产品，呼之欲出。05最后，不管是地脉文化、客群痛点的深度挖掘，还是用超级单盘主义去做激活匹配，保利·熙瑞展现的操盘逻辑，其实非常简单：帮助房子实现“资产价值”与“居住价值”的深层次统一。在国宾区这样堪称“孤品”土地之上，保利发展并没有去做出一件“标准套路”的流水线产品，而是选择拿出市面上近乎“独创”的产品风格。背后是对海淀这片厚土最深沉的回礼。更重要的是，在这个过程中，它不仅仅实现了海淀内城国宾区人居层面的迭代升级，同时，也完成了对“西贵圈层”的一次重新定义。对于保利发展而言，这是产品力的又一次登顶。风暴袭来前，空气总会格外宁静。我们要做的，就是期待风暴，可以吹得更猛烈些。
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央企入局横林：东城金茂悦是“降维打击”还是“价值洼地”？深度测评来了！ 在常州楼市的版图中，经开区一直被视为潜力巨大的“东部副中心”。而位于经开腹地的横林板块，过去常被贴上“乡镇”、“刚需”的标签。然而，随着中国金茂这样的央企巨头带着“悦系”产品入驻，横林的人居标准正在被悄然重塑。今天是2026年4月24日，东城金茂悦二期交付已过半载，一期实景社区早已呈现。站在当下的时间节点，我们不再谈论虚无缥缈的预期，而是基于真实的居住体验和客观数据，对东城金茂悦进行一次深度的“体检”。它究竟是横林改善的“天花板”，还是存在短板的“妥协之选”？▌ 品牌解码：央企金茂的“悦系”下沉逻辑提到金茂，很多人的第一反应是北京广渠金茂府、上海大宁金茂府等高端“府系”豪宅。但在常州横林，金茂带来的是其产品线中的“悦系”代表作——东城金茂悦。 “悦系”不同于“府系”的极致奢华，它更精准地锚定青年家庭和刚需改善客群。对于横林本地居民而言，这意味着用相对可控的预算，享受到央企品牌的品质保障。金茂的品牌内核是“智慧科技、绿色健康”，在东城金茂悦项目中，这一理念并未因板块能级而打折。项目引入了十二大科技系统和八大绿色人居规划，从层高设计到社区绿化，均体现了对健康生活的追求。在2024-2026年的市场周期中，央企背景的稳定性成为了购房者最大的“定心丸”。东城金茂悦凭借稳健的开发节奏，一期如期交付，二期热销，在经开区好评榜中获得了楼盘品质8.9分、社区配套8.5分的高评价。这种“均好品质”的完整移植，打破了乡镇板块以往“低质低价”的刻板印象。▪▪▪▪▪▪▌ 区域透视：横林板块的价值重构横林镇并非传统的偏远村落，而是常州经开区核心腹地的“城边镇”。随着常州市县级国土空间总体规划的获批，至2035年，横林板块的城市开发边界和高质量发展空间底线得以明确。从交通来看，项目紧邻顺通路与顺通东路交汇处，步行112米即可到达横林医院公交站，17路、263路、264路等6条公交线路在此交汇，能够便捷连接常州市区。虽然目前暂无运营中的地铁直达（规划有轨电车T2线尚未启动），但对于依赖公共交通的家庭来说，现有的公交网络已能满足日常通勤需求。在教育与医疗方面，横林板块的资源集中度较高。小区东门自带幼儿园，周边1公里内有横林实验小学、横林初中、横林高级中学，形成了从幼儿园到高中的全龄教育链。医疗资源上，武进横林人民医院就在项目旁，步行可达，为居民提供了坚实的健康保障。商业方面，除了明都超市、新怡华超市等成熟配套，弘元潮悦荟商业综合体的建设也将进一步补齐商业短板。▪▪▪▪▪▪▌ 产品力解析：低密小高层的居住舒适度东城金茂悦占地70856平方米，总建筑面积141712平方米，容积率仅为2.00，绿化率35%。在乡镇板块，这样的低密度指标实属难得，意味着更开阔的楼间距和更高的居住舒适度。项目规划了17栋总高18层的小高层住宅，总户数1121户，车位比1:1.2（部分资料显示1:0.91，以最新规划1:1.2为准，车位912个）。 户型设计上，东城金茂悦主打建面约99-143平方米的三至四房，精准契合改善家庭的需求。其中，三房户型占比63.5%，四房户型占比36.5%。特别是建面约143平方米的四房户型，采用了LDKB（客厅、餐厅、厨房、阳台）一体化设计，无多余过道浪费，拥有13.9米的四开间朝南面和7米的双联阳台，主卧配备衣帽间、独立卫浴与飘窗，采光通风极佳。 社区景观方面，项目打造了全龄悦享空间，包括儿童游乐场、阳光草坪、环形跑道、会客廊亭、中央会客厅、星月乐园、健身区和颐养天地。结合“金享U+”服务和“金葵花”五好社区理念，社区内部的生活氛围浓厚。 值得注意的是，项目采用毛坯交付。这在一定程度上降低了购房门槛（均价约10500-11500元/㎡），让业主可以根据个人喜好进行装修，避免了精装房可能存在的材料贬值或风格不符问题。同时，毛坯交付也支持建面约99-125平方米户型享受国补政策，进一步提升了性价比。▪▪▪▪▪▪▌ 不利因素分析：理性看待短板尽管东城金茂悦在产品力和品牌上具有明显优势，但作为购房者，必须理性看待其存在的不足。首先，交通能级相对有限。虽然公交线路众多，但项目距离常州市中心较远，且无运营中的地铁线路直达。相比于经开区核心板块拥有真地铁配套的竞品（如保利大都汇），东城金茂悦在通勤效率和区域价值辐射上存在差距。区域价值评分在多维PK榜中排名第8（5.66分），也反映了这一点。其次，教育资源排名中游。虽然周边学校齐全，但在好房点评网的教育资源维度得分仅为4.72分，排名第8。对于对教育质量有极高要求的家庭，可能需要进一步考察学校的具体教学质量和入学政策。此外，毛坯交付的双刃剑效应。虽然毛坯降低了总价，但业主需要承担二次装修的时间成本和资金压力。预计2025年12月交付的二期房源，在2026年入住时，社区内可能仍存在较多的装修噪音干扰。最后，周边环境潜在风险。根据部分第三方查询信息，横林板块周边可能存在高压线、变电站或殡葬设施等不利因素。建议购房者在实地看房时，仔细考察项目周边的具体环境，确认这些设施与楼栋的距离及影响程度。▪▪▪▪▪▪▌ 结语：横林改善的“最优解”？综上所述，东城金茂悦在横林板块的新房市场中，凭借央企品牌、低密社区、优质户型和成熟配套，确实构成了明显的竞争优势。它在好房点评网多维PK榜中以8.07分的口碑稳居第2位，证明了市场对其品质的认可。对于横林本地的改善型家庭，尤其是那些希望从老房搬入品质社区、注重居住舒适度和品牌服务的购房者来说，东城金茂悦几乎是目前区域内的“唯一解”或“最优解”。它的总价门槛适中（100-180万元区间），产品力强，且交付风险低。然而，如果你是在常州市区工作、依赖地铁通勤，或者对顶级学区有刚性需求，那么可能需要权衡其交通和教育资源的短板，对比经开区核心板块的其他竞品。买房没有完美的选项，只有最适合的选择。东城金茂悦用央企的品质，为横林板块树立了一个新的居住标杆。在2026年的当下，它是否值得你入手？答案或许就藏在你对生活便利度与通勤成本的权衡之中。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考，不构成任何投资与购买建议。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。相关公司：金茂服务hk00816
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外交部街的房子是真贵，比其他公房小区都贵，一口价全都是1100万 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 请问：按您的指点去看了东单的房子，重点看了外交部街33号院，这应该是学区溢价很低的了吧？但说实话是真贵啊，一口价全都是1100万，比其他公房小区都贵，所以也在犹豫，想听听您的意见。章哥：1、我好像提供不了什么意见吧？这就是现实情况，外交部宿舍区的房子就是溢价低，但价格也就是高，那就只能是看自己的选择了呗。2、1100万，您看的都是80多平的三居室吧？刚看了看租金在1.5万左右，租售比就是700左右。然后可以对标朝阳东四环的人民日报社宿舍区，也是保值很好+相对很贵的央产房。人民日报社类似户型的能租8000多吧，房价在500多万，租售比接近700吧。而朝阳的是没有学区溢价的，那外交部的既然数值差不多，就说明至少是溢价不高呗，或者说相对很低。3、其他我真没什么说的了，买不买的只能自己定。仅供参考。借网友这话题聊两句。我小时候就住在东单附近，所以对外交部街还算熟悉，经常路过。这个名字是民国北洋时期起的，就因为这33号院是外交部。解放后这里还是外交部，所以名字也就延续了下来。其实33+31号院本来是一体的，最早都是明朝将军石亨的宅子。看过《明朝那些事儿》的或许知道石亨，是“夺门之变”的导演。然后明英宗南宫复辟成功，石亨自然就权倾朝野了，用贪污受贿的钱盖了这座大宅子。说两句石亨+于谦吧，但怎么说呢？人性是复杂的，人也是会变的。石亨和于谦曾经并肩作战，同心协力打赢了“北京保卫战”，于谦还是石亨的救命恩人。但石亨为了争权夺利而怂恿了夺门之变，之后还诬陷害死了于谦。据说某天明英宗在紫禁城里登高远望，看到石亨的宅子正在施工，如此大的规模导致太监们以为是哪家王府呢。结果皇帝冷笑，说王爷都没石亨的排场大啊，之后没多久石亨就被杀了。清朝的时候这里是睿亲王府，好像还隔出了一部分当作家庙。再后来到北洋时期，33号院就成了袁世凯的总统府，老袁搬家到中南海之后这里成了外交部+迎宾馆，很多名人都在这里住过。旁边的31号院成了24中，最早叫“大同中学”，但跟山西没关系，而是“天下大同”的意思，现在还有个大同体育馆呢。对了，华侨大厦也曾经有个“大同酒家”，老北京人还记得吗？外交部是在这里办公到66年WG之前，发生了邢台大地震，外交部不少房子都被震成危房了。所以在周总理和陈老帅的指挥下，外交部先搬到六国饭店暂住，后来70年代初才搬到了现在的朝内大街。外交部搬走后，33号院好像是空下来了吧，反正后来到1978年恢复建设时期，这里就成了外交部宿舍。我小时候以为旁边的协和医院宿舍区也是外交部的一部分呢，后来才知道不是。那里最早一直是火神庙，后来是美国“卫理宗”把庙宇改成了北京第一所教会医院。因为保留了门口的两根旗杆，所以江湖人称“双旗杆医院”，这就是协和医院的前身。再后来是医院的院长作为洛克菲勒家族的代理人，花12.5万美元买下了豫王府，建成了协和医院+医学院。而这双旗杆医院也就改成了宿舍区，都是给专家们居住的小别墅。话说回来，当年外交部盖宿舍的时候我肯定和小伙伴们进来玩儿过。毕竟那会儿只要是见到工地，那必做的三件事就是：捡石子，挖胶泥，探矿（用吸铁石吸沙子里的铁砂）…… 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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小区多户还没收房已有人准备加盖、挖地下室 官方回应 尽管还没有收房，西安市未央区太元路大明宫璞悦府购房者却发现：有人在楼顶搭脚手架准备搞建设，还有人将楼板切割了把一楼和地下室贯通。“房子的安全还有保障吗？”购房者问。“小区总共180多户约90%都还没有收房” “我们小区2号楼25层楼顶有人在施工盖房子，脚手架都搭起来了。”接到购房者的反映后，4月22日，华商报大风新闻记者来到该小区，院里有不少购房者正在讨论违建问题，他们告诉记者：不止2号楼楼顶在施工，3号楼1楼有人已经把楼板拆了一块，把,1楼和地下室贯通了。 小区2号楼25层楼顶有人在施工盖房子，脚手架都搭起来了 据购房者介绍，该小区2022年开始预售和建设，其中住宅楼有3栋。按照购房合同约定，应于2024年9月30日交房。但到了时间只是楼体框架起来了，外立面才做了一半，不仅无法交付还濒临烂尾。后来被列为政府“保交楼”项目，由大明宫保护办协调。目前3栋楼已基本建成，水、电、气通了，院里绿化也好了，消防验收正在进行中。购房者说：“2025年12月开发商给我们发了收房通知书，但我们没有见到‘三书一表’，‘大证’也没有办好。小区总共180多户，约90%都还没有收房。少数人为了减轻经济压力，从2025年1月份就开始装修了，开发商收了装修押金，口头表示装修即默认为收房。大明宫保护办协调了一家物业公司，但目前尚未完全入驻，只是负责一些保洁事务。上周五有人上到2号楼楼顶，发现竟然搭建了很大一片脚手架，正准备在楼顶搞建设。”脚手架覆盖很大一片区域防水铝板被大面积切割掉购房者带着记者一起来到2号楼楼顶，只见东边一片区域几乎全部被搭好的脚手架覆盖，一堵墙被拆掉了大部分，旁边堆了很大一堆拆墙后的砖料；墙被拆掉的楼面用水泥抹上了，不知有没有破坏到防水层；挨着楼边的墙上，东边、南边、北边用来防水的铝板被大面积切割掉，在脚手架中间空地、靠墙的多个位置都可以看到切割下来的铝板，一台切割机还在现场靠墙位置放着；用来通风、排气、排热、排湿、排烟、排异味的无动力风球被脚手架压了之后已停止转动；东北角墙上的高层建筑航空警示灯被罩在脚手架下面…… 一堵墙被拆掉了大部分，旁边堆了很大一堆拆墙后的砖料 对这种情况，购房者都非常不理解：楼顶上的屋面属于全体业主所有，怎么能想建设就建设？在2号楼25楼，2503室墙上挂着一家建筑装饰材料公司的铜牌。记者敲门后，一位男子走出来表示2503室、2504室都是他买的，购房合同中约定分摊了数十平方米的面积，因此对楼顶的那片区域他有使用权。如果不能搞建设，他计划以别的方式来利用。之后他在手机上查看合同，寻找他所说的那条约定，但在现场未能找到。对于分摊了面积就可以使用的说法，现场其他购房者均表示不解。有人问：“那我们是不是也可以这样做？” 这位男子表示，他会对楼顶进行恢复，他对3号楼1楼住户的做法也表示不理解。3号楼1单元1楼有住户把楼板切割了连通地下室随后，记者又和购房者一起来到3号楼1单元1楼，按102室门铃敲门多次，没见有人出来。大家一起来到负一楼，这里的地下室层高约7米。在102室房下大家看到，三处用灰色方砖新砌的高墙，将原本留有三个出入口的一排承重墙连接起来，将地下室很大一块空间隔进了自己房下。 根据购房者提供的2025年9月29日拍摄的照片和视频，一楼楼板被切割了很大一块，约有七八平方米的样子，楼板被切割掉的地方可以看到钢筋头露在外面，从楼板被切割掉的地方搭建钢架楼梯连到了地下室。“地下室层高比普通房屋高得多，所以中间又搭建了一部分，另外一边做了弧形造型；最下层的面积很大，堪比三室一厅。”一位购房者说。这种做法让购房者们担心，一是整体浇筑的楼板被切割，建筑的整体拉力是否会受到影响？二是楼板下面还有很多管道，那些管道到底怎么处理了？自规部门将发认定函未央住房保障中心将调查在小区物业办，物业人员表示，因为一些问题他们还没有完全进场。3号楼1楼的情况是之前发生的，他们并不知道。2号楼楼顶的脚手架是4月16日运上去的，楼顶的那堵墙是17日早上砸的。业主们向相关部门反映，未央区自然资源和规划部门工作人员来过，4月20日城管部门工作人员来过，目前已经被叫停，未央区自然资源和规划部门通知让自行拆除。4月23日，记者联系大明宫保护办相关负责人，这位负责人表示他们已就2号楼楼顶的事情联系自然资源和规划部门。西安市自然资源和规划局未央分局工作人员表示，正准备发涉嫌违建的认定函。未央区城管局工作人员表示，目前还没有收到自然资源和规划局发的违建认定函，城管部门需要在收到违建认定函之后才能去处理，该小区的违建处置具体会由辛家庙执法中队负责。 对于3号楼1单元102室的做法，西安市自然资源和规划局未央分局工作人员表示，此举属于破坏房屋结构，应由住建局管，“如果是私自挖建地下室，则属于自然资源和规划部门管。”未央区住建局办公室工作人员表示，此举可能破坏房屋安全，建议联系未央区住房保障中心。未央区住房保障中心工作人员表示，将派人到现场调查核实，看是否破坏了房屋安全、是否涉嫌侵占公共空间。华商报大风新闻报道组 文/图
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北京房企，急盼好地 陈海保聊土拍 乐居财经·进深 出品 陈海保 主播昨天下午，为了北京亦庄瀛海一块地，五家全国性品牌房企，竟然鏖战了49轮！最终，中建智地力战保利、招商蛇口、金茂和建发，笑到了最后。亦庄这块地，并不在北京核心地段，为什么大家还要去抢呢？原因只有一个，这些大牌房企太缺地了！当然了，不是北京供地少，而是今年已拍出的前8宗，入不了它们的法眼。越是这样，房企心里越是着急，急盼着好地出场。做了一个统计，有关10家在京的全国性房企，最近一次拿地的时间。 可以看到，有7家房企已经10个月没拿地了。“断档”时间最长的是招商蛇口，上次拿地还去年4月初，到现在已超过1年，当时拿下的通州八里桥地块，开发了朝棠揽阅项目，目前全盘去化已近八成；保利发展也有11个月未拿地，上一次是去年5月份竞得的海淀半壁店地块，打造为保利熙瑞，开盘在即。中建玖合、越秀地产、中海新城距离上一次拿地已有10.5个月；建发房产和中国金茂10个月；中建壹品和中海北京都超过了5个月。没有面粉，意味着没有面包卖了。读懂了这个，我们就不难理解，为什么大家会去抢一块东南五六环之间的地。接下来，比较热门的地块是，丰台的万泉寺0007地块和太平桥0001地块。而海淀东升镇的王炸地块，何时上架呢？
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大厂夫妻（阿里、美团）回农村老家定居，一孩一狗加207万存款 买房亏了80多万依旧不能落户，叠加老公被裁，想开了，回老家一样的生活。 积分落户遥遥无期 回家的想法始于去年国庆节假期回家。在老家期间，我和公婆、父母没少讨论房子、户口的话题，因为孩子快该上小学了，积分落户还是遥遥无期。我和老公是老乡兼前同事，从2017年就一起租房北漂。我们怀揣着共同的理想，就是留在北京，所以这些年悬在心头的头等大事就是房、车、户口，为此没少焦虑和发生争吵。2020年孩子出生买房提上日程，2023年入手一套二手房，80多平，小三室一厅。我们通过买房希望能给孩子创造一个平稳的生活、求学环境。关于落户，我们努力了太多次，奈何错过了最好的机遇，很多事情变得不可能。刚到北京，还是重点大学应届生身份的我入职公司，单位提供落户指标，但当时自己没有意识，白白错过了。现在想走人才引进发现门槛水涨船高，积分落户的分数线年前涨，排名越来越远。不能落户意味着孩子不能参加高考。2013年买的房子，截止到去年11月份已经跌了80多万，就这我们当时买的时候房价已经降了一些，并且这没有算上重新装修、银行利息等成本。房子总价将近400万，首付了一半，双方父母赞助了50万，月供8000多元，还款压力不算太大。现在回想当时买房子，签完合同，打完钱，拿着钥匙推门走进去，内心有种幸福感，这么多年，在北京终于有一个属于自己的小家了。然而，随着孩子将要幼升小，我们不得不面临新的抉择，继续留下来还是出走。最近两、三年间，身边不少朋友陆陆续续结束北漂回到老家，原因各异。有些是主动离开，想要换一个城市生活；还有一些跟我家类似，孩子大了，要考虑上学问题。正当我在纠结的时候，老公给我发消息面临被裁，也就是在那一刻，我毅然做出决定，结束北漂回去。回去之前，我们盘点了手里的存款，加上老公的赔偿近大概能有207万，这是我俩全部的家当了。回家第一件事，就是要买房找到新的落脚点，老家省会是最好的选择。全款150多万买了一套四室一厅的房子，每平12000多元，真的太便宜了。北京的油车卖掉，花了20多万买了一辆新能源车。一顿折腾全部花费下来190万左右，手里的存款还有17万。活了36年，第一次有了享受生活的感觉。回来小半年的时间，我最大感受：北京挣的钱，回到老家二、三线城市消费，太爽了。以我们两口子之前在大厂的收入，在北京定居的话每天“苦哈哈”。现在，两口子工资加在一起不到1.5万块钱，过得也很惬意。每到周末或放假的时候，我们一家开车一个小时回家农村老家，享受慢节奏的生后。一日三餐，到点吃饭，细嚼慢咽，喝上一碗热汤，佐料简单干净，吃得很舒心，饭桌上有唠叨但也有温馨。饭后一家三口牵着小狗散步，手机没有工作打扰信息，只是拍照工具，放慢脚步，四处走走拍拍，野草野树蓬勃的生命力，农村宁静的街道，一切都让人感觉温暖和美好。 去年这个时候，我们从来没有想过离开北京，感觉应该会一辈子会留下来。但真正离开后，说没有感情那是假的，毕竟在北京生活工作了10多年。我们现在回乡所置办的一切，都是在北京挣到的钱购买的。如果要问我往后有什么打算？走着看着，不想太久远。北京的房子短时间不打算卖，毕竟现在房价不给力，但内心对将来赔赚也无所谓了。目前已经租出去，每月收8000多元，刚好抵消房贷。老公目前还全职在家（他应聘了一家国企，预计过完五一入职），偶尔接点兼职项目，每月有个6000多元的收入。就这样，我俩几乎没有任何生存压力。要说烦恼，那就是工作了，老家对比北京，机会少不稳定，收入低，但工作压力不算大。人不能什么好事都让自己全占了，关于这点我比较想的开，只是老公会怀念他的高薪。最后想说，人在做任何决定的时候，都会留有遗憾。既然已经决定了，那肯定是对自己最有利的。本文是真实职场故事的第100篇。作者：佚名；编辑：思齐。
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折价48%！石景山22亿元挂牌一宗预申请住宅用地 北京二季度的土拍速度，开始提速了。昨天亦庄成交了2宗地，分别是中建智地13.24亿元摘得了亦庄瀛海地块，以及京东17.57亿元摘得亦庄开发区地块。在就在地块刚成交的当晚，石景山又上新了一宗预申请的住宅用地。值得注意的是，石景山的这宗住宅用地是一宗“返场”地块，不仅返场，地价也大幅腰斩了48%，此外这宗地块的规模、容积率也有一定的调减。先来看一下这宗地块的最新挂牌信息：地块名称：北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块R2二类居住用地、A334托幼用地四至范围：东至玉泉西路西红线，西、南邻北京大公馆、北重东厂，北接规划绿地；SS00-2501-002地块东、南至调色板公园，西至玉泉西路，北至规划石槽南街。 土地面积：36600平方米；建筑控制规模≤72280平方米；容积率：2.15起拍价格：22亿元根据出让文件，SS00-1622-002地块，含社区养老服务驿站一处1000平方米；温馨家园一处300平方米。 接下来看一下2宗地块前后挂牌的数据差异： 根据统计可以看到，该宗地块在2024年8月上架的时候，地块起拍价格是42.43亿元，土地面积与本次重新上架保持一致。规划建筑规模从8.49万平方米，缩减了14.9%，调整到了7.23万平方米。容积率也从2.55调整到了2.15。起始楼面价方面，2024年地块为4.99w/m²，新上架的为3.04w/m²。值得注意的是，2024年的老地块还设置了销售指导价82000元/m²，以及土拍竞价上限溢价率15%。新地块已经无此类限制条件。 最后还是再简单说下地块周边配套情况。交通配套方面，地块邻近地铁1号线八宝山站和玉泉路站，但实际距离均在1.5公里以上，严格来说不属于“临铁盘”。此外，地块北侧紧邻京九铁路线，存在噪音影响，这也是一个不容忽视的问题。生活配套方面，周边商业、医疗、公园等配套成熟，居住氛围浓厚。具体来看 ，商业方面，则有永辉广场、万达广场、五棵松商圈等。医疗：清华大学玉泉医院等。公园这块有调色板公园、旺景公园、北京国际雕塑公园等。所以，作为深耕中海的石景山，昨天没有出现在瀛海，是否在考虑这宗地？本次公告宗地预申请受理时间自2026年4月21日起至2026年5月20日下午17:00。参加预申请企业须具有房地产开发资质，可以独立竞买也可以联合竞买，联合竞买的联合体各方须同时具有房地产开发资质。同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买。竞买人资格核查将通过国家企业信用信息公示系统及“企查查”APP进行查询。参与预申请的企业竞得本宗地后，自《国有建设用地使用权出让合同》签订后第30个自然日内（遇法定节假日顺延至其后第一个工作日，最终日期以合同为准），按照税务部门有关要求缴纳土地成交价款的50%；于《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起4个月内（遇法定节假日顺延至其后第一个工作日，最终日期以合同为准）全额缴清本宗地剩余土地成交价款。
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克而瑞好房点评网 | 北京通州梨园板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布（六） 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京通州梨园板块改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京通州梨园板块的改善型住宅项目，涵盖了该区域主流的低密洋房+小高层产品线。这些项目的共同特点是：均落址于北京城市副中心核心辐射区，享有“两区”政策与千亿级基建投资红利；产品定位以改善为主、兼顾刚需外溢需求；主力总价段集中于400–760万元；普遍面临教育配套薄弱、商业成熟度不均、物业费偏高（5.7–6.0元/㎡·月）等共性挑战。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。招商朝棠揽阅凭借其距地铁22号线永顺站直线距离约103米、双轨交汇的绝对区位优势，在北京通州梨园板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商朝棠揽阅 距地铁22号线永顺站直线距离约103米，一河之隔即通州万达广场，双轨交汇+滨河景观，通达性全竞品组第一 2 花语璟云 距地铁1号线梨园站约400米，步行可达，属梨园板块内地铁距离最短的低密改善盘之一 3 招商·云璟揽阅 距地铁1号线梨园站约400米，交通通达性优势显著，但当前仅依赖八通线单轨 4 万科·东庐 紧邻规划中地铁22号线永顺站，未来可高效连接中心城区与副中心核心区，当前依赖公交接驳 5 能建·京玥兰园 紧邻地铁1号线，未来还将受益于平谷线等多条轨道交通线路，双地铁预期明确 6 招商蛇口·璀璨公元 坐拥双地铁（1号线+八通线），但实际站点步行距离未披露，需公交接驳 7 金隅·花溪云锦 周边规划有地铁22号线（平谷线）等多条线路，未来通勤便捷性有望增强，当前无已运营站点 8 新城基业·颐瑞府 距地铁1号线约600米直达环球影城，双地铁环绕，但部分批次需换乘 9 北京城建·国誉朝华 紧邻地铁6号线物资学院站，交通通达性优势显著，但属通州北部板块，非梨园核心区 10 帅府·京彩世界 距地铁7号线万盛东站直线距离约300米，并可便捷接驳地铁1号线，双轨交汇格局 11 融御 地铁6号线已开通，M101线、22号线（平谷线）等多条规划线路将进一步提升通达性，但当前主要依赖地面公交系统 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，花语璟云以其9.8/10的超高价值潜力评分，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 价值潜力评分9.8/10，居竞品组第1名；由中国铁建开发，品牌实力可靠；位于北京城市副中心核心辐射区——梨园板块，受益于“十四五”期间千亿级投资及行政办公、运河商务、文旅等四大功能片区建设；社区容积率仅1.7，绿化率达30%，搭配小高层与洋房产品形态，契合改善客群对低密宜居的需求；车位比达1:1.01，居住舒适性有保障 2 招商·云璟揽阅 价值潜力评分7.01/10，居竞品组第2名；占据北京城市副中心核心地带，受益于行政办公区全面投用、运河商务区加速建设及环球影城带动，区域价值稳步提升；成交均价51748元/㎡在板块中相对亲民，具备合理性价比 3 招商蛇口·璀璨公元 价值潜力评分6.81/10，居竞品组第3名；由央企招商蛇口操盘，品牌背书坚实；产品涵盖小高层、高层及洋房等多种形态，容积率2.2，绿化率30%，车位配比1:1.23，居住舒适度优于区域平均水平 4 金隅·花溪云锦 价值潜力评分6.81/10，居竞品组第4名；落址通州老城板块，享有国家级新区与“两区”建设政策叠加红利；户型得房率达93%～96%，在当前市场高度内卷背景下展现出较强竞争力 5 万科·东庐 价值潜力评分6.81/10，居竞品组第5名；位于北京城市副中心核心拓展区，享有国家级战略定位与“两区”政策叠加优势；万科品牌背书有效保障产品品质与物业服务水准；车位配比达1:1.2，居住舒适度优于区域内多数竞品项目 6 新城基业·颐瑞府 价值潜力评分6.72/10，居竞品组第6名；地处北京城市副中心核心辐射范围，享有国家级战略规划红利；产品为小高层及高层改善型住宅，容积率2.33，绿化率30%，车位配比1:1.23，整体居住舒适度优于区域平均水平 7 能建·京玥兰园 价值潜力评分6.59/10，居竞品组第7名；位于北京城市副中心核心辐射范围，享有国家级战略规划赋能；总户数仅586户，车位配比1:1.22，居住密度低、舒适度高 8 招商朝棠揽阅 价值潜力评分6.59/10，居竞品组第8名；区域战略地位突出，通州作为北京城市副中心，享有国家级新区、自贸试验区等多重政策红利；当前成交均价56524元/m²，相较副中心核心区域具备一定价格梯度优势 9 北京城建·国誉朝华 价值潜力评分6.03/10，居竞品组第9名；坐享北京城市副中心战略规划红利；容积率2.0的小高层洋房产品形态，在通州同类供应中具备一定的品质辨识度；1:1.0的车位配比可满足改善型客群基本需求 10 帅府·京彩世界 价值潜力评分4.46/10，居竞品组第10名；价格方面，当前成交均价约5.57万元/平方米，在梨园板块内处于中等偏上水平，叠加5.8元/㎡·月的物业费，对改善型客群构成一定持有成本压力 11 融御 价值潜力评分4.07/10，居竞品组第11名；虽紧邻北京城市副中心行政办公区及运河商务区核心功能区，但板块整体配套成熟度仍有待提升，运河商务区核心启动区仍处于建设阶段，商业及生活服务设施尚不完善 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。能建·京玥兰园凭借其双地铁、育才学校分校及万象汇等成熟资源，医疗、生态、交通多维兑现，在北京通州梨园板块改善型住宅竞品组中成为区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 能建·京玥兰园 区域价值评分8.4/10，居竞品组第1名；坐拥双地铁、育才学校分校及万象汇等成熟资源，医疗、生态、交通多维兑现；梨园板块交通便捷，紧邻地铁1号线，未来还将受益于平谷线等多条轨道交通线路；区域内教育、医疗资源持续导入，已引入北京学校、人大附中、安贞医院等优质配套 2 融御 区域价值评分7.33/10，居竞品组第2名；紧邻北京城市副中心行政办公区及运河商务区核心功能区，深度融入“一带一轴、四区三镇”的空间布局规划；享有强有力的国家级政策支持；生态资源禀赋优越，北运河、大运河等水系环绕，蓝绿交织的生态格局初具雏形 3 万科·东庐 区域价值评分7.59/10，居竞品组第3名；受益于副中心规划，拥有双地铁预期与商业医疗利好，但当前仍依赖公交接驳，名校缺失，价值需时间兑现 4 招商蛇口·璀璨公元 区域价值评分7.53/10，居竞品组第4名；依托‘两区’政策叠加优势，受益于运河商务区千亿级产业集群集聚效应及副中心站综合交通枢纽建设推进，区域产业升级与人口导入潜力清晰明确 5 金隅·花溪云锦 区域价值评分6.95/10，居竞品组第5名；虽处副中心范围，但无三甲医院覆盖，区域价值支撑力弱，长期发展受限 6 花语璟云 区域价值评分6.77/10，居竞品组第6名；虽有地铁400米、七大公园及六大三甲医院环绕，但教育短板明显、物业费偏高，整体处于‘配套半熟’状态 7 北京城建·国誉朝华 区域价值评分6.81/10，居竞品组第7名；虽处副中心范围，但配套多在建、无三甲医院覆盖，区域价值支撑力弱 8 招商·云璟揽阅 区域价值评分6.61/10，居竞品组第8名；紧邻京哈高速、通马路等城市骨干路网，依托已基本成型的“十一横九纵”道路体系，可高效连接亦庄新城与中心城区等核心板块 9 招商朝棠揽阅 区域价值评分5.55/10，居竞品组第9名；虽近在建22号线，但当前距地铁站超1公里，教育医疗配套模糊，且受机场航道与铁路噪音干扰 10 帅府·京彩世界 区域价值评分6.24/10，居竞品组第10名；紧邻八通线及多条规划地铁线路，北苑、梨园等站点分布密集，轨道交通通达性优越；但距离副中心核心功能区仍有一定距离，重大文化设施与高端商务配套尚处于规划或建设初期 11 新城基业·颐瑞府 区域价值评分6.72/10，居竞品组第11名；依托北京城市副中心的高能级战略定位，区域规划兑现预期明确，多项重大基础设施正加速落地，但当前轨道交通主要依赖既有的八通线与6号线，新规划地铁线路尚处于远期实施阶段 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。花语璟云以其3公里内覆盖6家三甲医院、医疗保障等级高的绝对优势，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第1名；3公里内覆盖6家三甲医院（友谊医院通州院区、安贞医院通州院区、人民医院通州院区等），医疗保障等级高；区域已引入北京学校、人大附中、安贞医院等优质配套，公共服务能级显著提升 2 融御 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第2名；紧邻行政办公区与副中心枢纽，三甲医院密集，属战略型价值高地；友谊医院、安贞医院等三级甲等医疗机构相继投入运营，教育与医疗资源显著提质 3 招商蛇口·璀璨公元 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第3名；坐拥双地铁、环球影城、多所三甲医院及优质教育资源，外部配套成熟；周边已落地多家三甲医院院区，优质医疗资源正加速兑现 4 能建·京玥兰园 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第4名；区域内教育、医疗资源持续导入，已引入北京学校、人大附中、安贞医院等优质配套，公共服务能级显著提升 5 招商·云璟揽阅 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第5名；周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业体，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源，外部生活配套较为完善 6 万科·东庐 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第6名；周边已落地万象汇、万达等大型商业综合体，生活氛围日趋成熟；区域内三甲医疗资源正加速导入，友谊医院、人民医院、安贞医院等优质医疗机构将陆续落地 7 新城基业·颐瑞府 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第7名；区域内万象汇、远洋乐堤港等大型商业综合体相继开业，公共服务设施加速落地，区域价值兑现潜力显著；安贞医院、友谊医院等三甲医疗机构院区的建设，为板块价值提升提供有力支撑 8 金隅·花溪云锦 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第8名；区域内友谊医院、安贞医院等多家三甲医院院区已建成或即将投入运营，优质医疗资源正加速兑现 9 北京城建·国誉朝华 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第9名；区域内三甲医疗资源正加速导入，友谊医院、人民医院、安贞医院等优质医疗机构将陆续落地，医疗配套持续完善 10 招商朝棠揽阅 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第10名；周边规划有顶点公园、海昌海洋公园等文旅资源，配套潜力可观；虽有三甲医院布局，但多数尚未完全投入使用，短期内医疗资源供给存在不确定性 11 帅府·京彩世界 医疗配套评分9.8/10，居竞品组第11名；友谊医院、人民医院等多家三甲医疗机构已落地或正在建设，医疗配套持续完善；但作为副中心的过渡地带，产业成熟度与就业密度仍有待提升，职住平衡尚未完全实现 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。招商·云璟揽阅凭借9.75/10的最高评分，在市场口碑维度获得了最高分，成为该维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商·云璟揽阅 市场口碑评分9.75/10，居竞品组第1名；依托招商蛇口强大品牌、90%以上去化率及‘好房子’产品标准，树立区域标杆；自3月2日开盘以来，实现90.43%的去化率与11.46亿元销售额，累计网签已超200套 2 招商朝棠揽阅 市场口碑评分9.18/10，居竞品组第2名；招商局背书，交付可靠，物业体系成熟；于7月首开即实现300余套成交，销售额达18.6亿元，去化率近九成，并多次荣登区域周度销售榜首 3 招商蛇口·璀璨公元 市场口碑评分8.74/10，居竞品组第3名；央企开发，产品形态多元，车位配比优；落位于通州梨园板块，是区域内罕见的双地铁低密洋房项目，市场认可度较高 4 花语璟云 市场口碑评分8.04/10，居竞品组第4名；依托中国铁建AAA信用与1.7低密容积率，在改善客群中口碑扎实；服务品质卓越，依托央企背景与全国百强物业实力，服务体系成熟且口碑良好 5 能建·京玥兰园 市场口碑评分7.83/10，居竞品组第5名；世界500强央企，绿色数智化住宅标杆；服务品质扎实可靠，葛洲坝物业具备国家一级资质、央企背景及三体系认证，服务体系规范且执行高效 6 金隅·花溪云锦 市场口碑评分7.33/10，居竞品组第6名；国企全产业链，区域深耕经验丰富；服务品质扎实可靠，作为金隅集团旗下具备国家一级资质的物业服务企业，基础服务保障能力较为稳固 7 万科·东庐 市场口碑评分7.24/10，居竞品组第7名；品牌房企打造，绿化率高，车位配比优；服务品质稳定可靠，依托万科物业全国领先的管理体系与深厚品牌积淀 8 新城基业·颐瑞府 市场口碑评分6.95/10，居竞品组第8名；绿城物业加持，车位充足，低密舒适；服务品质卓越，绿城物业依托全生命周期服务体系与良好市场口碑，有效保障项目的长期资产价值 9 北京城建·国誉朝华 市场口碑评分6.62/10，居竞品组第9名；国企上市平台，区域份额稳，产品多元；服务品质稳定可靠，依托国企背景与国家一级资质，服务体系成熟，管理规范程度高 10 帅府·京彩世界 市场口碑评分5.43/10，居竞品组第10名；改善定位明确，社区规模适中，指标合理；物业服务由开发商自持的“北京通州帅府儒意房地产开发有限公司”提供，该公司成立于2023年，尚属新兴物业主体，缺乏成熟的物业服务体系及市场口碑的充分验证 11 融御 市场口碑评分5.08/10，居竞品组第11名；双国企开发，品牌积淀深厚，品质细节佳；融御项目由金融街物业提供日常管理服务，整体物业服务水平处于中等水准，但物业费定价偏高，性价比存疑 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。能建·京玥兰园以其双地铁+育才学校分校的确定性教育配套，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 能建·京玥兰园 教育资源评分9.3/10，居竞品组第1名；紧邻育才学校通州分校，教育配套确定性强；区域已引入北京学校、人大附中等20所市级优质教育资源，教育配套显著提质 2 万科·东庐 教育资源评分8.5/10，居竞品组第2名；配建幼儿园，周边教育配套成熟；虽对应普通公立学校，但已规划中的24班小学与30班初中已进入实施阶段 3 招商朝棠揽阅 教育资源评分8.2/10，居竞品组第3名；地块组团内规划两所学校，周边汇聚首师大附中通州校区等优质教育资源，对刚需及改善型家庭具备较强吸引力 4 招商·云璟揽阅 教育资源评分7.9/10，居竞品组第4名；周边3公里范围内汇聚育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源，外部生活配套较为完善 5 花语璟云 教育资源评分4.1/10，居竞品组第5名；教育评价4.1/10，为竞品组最低；缺乏市重点及以上学校支撑，国际教育资源近乎空白；教育资源以普通公立为主，无市级顶尖名校覆盖 6 招商蛇口·璀璨公元 教育资源评分7.5/10，居竞品组第6名；周边配套资源较为丰富，目前已引入北京学校、人大附中等优质教育资源，但多数为新建或规划校区，教学质量与社会口碑尚需长期观察与验证 7 金隅·花溪云锦 教育资源评分7.2/10，居竞品组第7名；依托国企开发背景，采用一梯两户低密洋房布局，并通过南向阳台、设备平台及飘窗等丰富赠送空间，显著提升居住性价比；但教育配套对应普通公立学校，缺乏市级顶尖名校资源 8 新城基业·颐瑞府 教育资源评分6.8/10，居竞品组第8名；教育资源以区级普通学校为主，缺乏第一梯队名校资源；尽管已布局多家三甲医院，但多数仍处于建设或初期运营阶段，短期内优质医疗资源供给存在空窗期 9 北京城建·国誉朝华 教育资源评分6.5/10，居竞品组第9名；教育资源以区级学校为主，缺乏市级顶尖名校支撑；北侧规划中的24班小学与30班初中已进入实施阶段，但落地周期较长 10 帅府·京彩世界 教育资源评分6.2/10，居竞品组第10名；教育资源以普通学区为主，缺乏市级顶尖名校资源；虽有三甲医院布局，但多数尚未完全投入使用，短期内医疗资源供给存在不确定性 11 融御 教育资源评分5.8/10，居竞品组第11名；虽已引入人大附中、首师大附中等名校资源，但多数为新建或规划校区，其教学质量与社会口碑尚需长期观察与验证 七、生活配套维度 "生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。花语璟云凭借其周边7大商业体已实景运营、生活配套醇熟的绝对优势，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 生活配套评分5.49/10，居竞品组第1名；位于通州梨园成熟板块，依托现成的商业、教育与医疗资源，打造低密改善型住区，生活便利性突出；周边7大商业体已实景运营（贵友百货、万达广场、万象汇等），生活配套醇熟，契合“即买即享”的改善客群需求 2 招商蛇口·璀璨公元 生活配套评分5.32/10，居竞品组第2名；坐拥双地铁、环球影城、多所三甲医院及优质教育资源，外部配套成熟；周边配套资源较为丰富，目前已引入北京学校、人大附中等优质教育资源 3 招商·云璟揽阅 生活配套评分5.28/10，居竞品组第3名；周边3公里范围内汇聚贵友百货、万达广场等成熟商业体，以及育才学校通州分校、东直门医院等优质教育与医疗资源，外部生活配套较为完善 4 万科·东庐 生活配套评分5.15/10，居竞品组第4名；周边已落地万象汇、万达等大型商业综合体，生活氛围日趋成熟；所在板块已被纳入城市副中心重点发展范围，具备清晰且可预期的规划兑现潜力 5 能建·京玥兰园 生活配套评分5.09/10，居竞品组第5名；周边规划有顶点公园、海昌海洋公园等文旅资源，配套潜力可观；万象汇、远洋乐堤港等大型商业综合体相继开业，公共服务设施加速落地 6 招商朝棠揽阅 生活配套评分4.97/10，居竞品组第6名；一河之隔即为通州万达广场，周边八大商圈环伺，生活配套成熟；南侧紧邻通惠河，滨水景观资源为日常居住增添诗意氛围 7 金隅·花溪云锦 生活配套评分4.85/10，居竞品组第7名；周边配套资源较为丰富，目前已引入北京学校、人大附中等优质教育资源；但教育配套对应普通公立学校，缺乏市级顶尖名校资源 8 新城基业·颐瑞府 生活配套评分4.72/10，居竞品组第8名；依托环球影城、城市绿心等区域级外部资源；内部则打造高得房率的四叶草户型与阿勒泰风格园林，并配置溪谷悦心生活馆等特色服务空间 9 北京城建·国誉朝华 生活配套评分4.68/10，居竞品组第9名；万达广场等商业设施已投入运营，初步构建起较为成熟的生活配套基础；但教育资源以区级学校为主，缺乏市级顶尖名校支撑 10 帅府·京彩世界 生活配套评分4.53/10，居竞品组第10名；紧邻八通线及多条规划地铁线路，北苑、梨园等站点分布密集，轨道交通通达性优越；但距离副中心核心功能区仍有一定距离，重大文化设施与高端商务配套尚处于规划或建设初期 11 融御 生活配套评分4.41/10，居竞品组第11名；运河商务区已初具规模，成功引入三峡资本等总部型企业，金融产业链持续完善，区域级商业中心建设步伐加快，爱琴海购物公园、万象汇等商业综合体相继投入运营 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。花语璟云凭借其酒店式邻里中心与多功能架空层泛会所，形成全龄泛会所生活场景，成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 社区配套评分9.75/10，居竞品组第1名；202户精品规模配建酒店式邻里中心与多功能架空层，形成泛会所生活场景；社区绿化率30%，结合52米楼间距与90%以上得房率，强化了居住舒适度；依托梨园板块成熟配套，步行可达地铁1号线及多个商圈，教育医疗资源丰富 2 新城基业·颐瑞府 社区配套评分9.75/10，居竞品组第2名；自建约4.06万㎡家园中心，构建涵盖职、住、医、教、商于一体的全维生活配套体系；由绿城物业提供6.0元/㎡·月的高品质服务，精装交付标准精准契合改善型客群对居住品质与生活便利性的双重诉求 3 招商蛇口·璀璨公元 社区配套评分8.74/10，居竞品组第3名；打造约900㎡的‘璀璨生活馆’会所，内设健身房、私宴厅、KTV等功能空间；园林绿化率达30%，规划有运河主题儿童乐园、450米康体步道等设施 4 万科·东庐 社区配套评分8.54/10，居竞品组第4名；以“M1.0满装”交付标准、高得房率及精细化收纳系统精准契合年轻家庭的生活诉求，并通过“社区盒子”、九园九景等多元场景营造松弛有度的社区氛围 5 招商·云璟揽阅 社区配套评分7.73/10，居竞品组第5名；社区内配置下沉式会所、中央园林等公共空间，物业费6.0元/㎡·月，在招商蛇口产品体系中属标准配置，体现出一定的品质导向 6 金隅·花溪云锦 社区配套评分6.92/10，居竞品组第6名；内部则打造高得房率的四叶草户型与阿勒泰风格园林，并配置溪谷悦心生活馆等特色服务空间；但绿化率30%亦未达到宜居标杆水平 7 能建·京玥兰园 社区配套评分6.85/10，居竞品组第7名；社区内部配建幼儿园，精装交付进一步提升居住实用性；物业费5.7元/m²·月相对偏高，车位配比1:1.22基本契合改善型家庭的停车需求 8 招商朝棠揽阅 社区配套评分6.59/10，居竞品组第8名；社区内配置下沉式会所、中央园林等公共空间，物业费6.0元/㎡·月，在招商蛇口产品体系中属标准配置，体现出一定的品质导向 9 北京城建·国誉朝华 社区配套评分6.47/10，居竞品组第9名；社区绿化率达30%，叠加温榆河、大运河等自然水系及多个城市公园环绕，生态宜居条件优越；车位配比为1:1.0，基本满足刚需家庭需求 10 帅府·京彩世界 社区配套评分6.24/10，居竞品组第10名；建筑外立面采用铝板与玻璃幕墙组合，打造“沉浸式中央公园社区”景观体系；主力户型面积段为108至165平方米，主打南向三面宽空中庭院设计 11 融御 社区配套评分4.07/10，居竞品组第11名；总户数达4023户，社区规模较大，具备配置相对完善的内部配套设施的基础条件；但物业费为4.3元/㎡·月，精装交付标准较高，选用博世、汉斯格雅等国际一线品牌 购房建议 基于北京通州梨园板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：招商朝棠揽阅、花语璟云、招商·云璟揽阅 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，地铁通勤便利性最强，特别适合在国贸、亦庄或通州本地工作的中产家庭。其中招商朝棠揽阅距地铁22号线永顺站仅103米，花语璟云距地铁1号线梨园站约400米，招商·云璟揽阅同样距梨园站约400米，均为梨园板块内地铁距离最短的项目。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：能建·京玥兰园、万科·东庐、招商朝棠揽阅 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，拥有优质的学区资源，特别适合有子女的改善型家庭。能建·京玥兰园紧邻育才学校通州分校，万科·东庐配建幼儿园并规划24班小学，招商朝棠揽阅地块内规划两所学校并毗邻首师大附中通州校区。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：花语璟云、招商蛇口·璀璨公元、招商·云璟揽阅 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，拥有丰富的商业配套和完善的生活设施，为居民提供了最高的生活便利度。花语璟云周边7大商业体已实景运营，招商蛇口·璀璨公元坐拥双地铁与环球影城，招商·云璟揽阅紧邻万达广场与贵友百货。 对于追求综合素质的购房者**推荐项目
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克而瑞好房点评网 | 北京海淀改善型住宅竞品组比邻冠军榜发布（六） 关于"比邻冠军榜" "比邻冠军榜"是克而瑞好房点评网基于20年房地产行业的专业力沉淀与深度智能AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间，围绕区域价值、项目价值、市场表现和口碑情况四大维度进行综合评测，旨在为购房者甄选出每个竞品组中的综合实力标杆，提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京海淀改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京海淀及近郊重点发展板块的改善型住宅项目，涵盖了海淀上地、清河、永丰、中关村核心区及昌平朱辛庄等战略承载区的主流改善产品线。这些项目的共同特点是：聚焦高净值科技人群、依托国家级科创平台（中关村科学城、自贸区科技创新片区）、普遍采用低密洋房/小高层形态、容积率多在1.6–2.5区间、教育配套诉求强烈、且面临21.9–28个月的区域新房去化周期压力。比邻冠军榜入选项目 和樾望雲北京海淀改善型住宅竞品项目组概览 项目名称 综合测评 一句话亮点点评 和樾望雲 7.67/10 双央企联合开发，海淀上地板块低密洋房标杆，首开即登北京2025年前五月住宅成交金额与面积双榜第1名 建发海晏 7.25/10 海淀清河近20年稀缺供地，3600㎡下沉会所+83%得房率+华为全屋智能，大平层产品力全面领跑 华润臻澐 7.17/10 海淀清河核心地段，西山清河双景资源+万象汇成熟商业+三甲医疗环伺，产城融合型品质改善代表 海开颐海澐颂 7.09/10 海淀永丰南稀缺地铁盘，93006元/m²高单价实现80.59%去化率，近一年销售额稳居北京商品住宅第4名 和樾玉鳴 7.06/10 绿城中国×越秀地产双品牌操盘，91.22%首开去化率，中关村软件园产业支撑+双地铁规划兑现度高 圆明玖序 6.96/10 中海北分“玖序”系高端作品，海淀上地板块1.6容积率纯低密洋房+叠拼，坐拥上地实验小学与圆明园生态资源 大华启宸府 6.88/10 昌平朱辛庄双轨交汇首作，88.76%开盘去化率，万达+万科TBD+超极合生汇三大商圈环伺，刚需改善复合型标杆 海淀南路12号 6.40/10 中关村核心区稀缺准现房，双地铁上盖+顶级学区+成熟配套，343户小体量社区但车位比仅1:0.42 奥森春晓 6.35/10 回龙观板块双央企开发，距地铁8号线平西府站约400米，6.3万元/m²售价下56.61%开盘去化率 中海未来之境 6.35/10 昌平朱辛庄改善盘，双轨交汇+生命科学园产业支撑，42.98%开盘去化率，区域新房成交面积同比下滑49.40% 建发城建文源府 6.07/10 昌平回龙观新中式改善盘，2023年11月单月成交248套登顶北京榜首，近一年销售额排名全市第403位 竞品组特征分析 通过对以上11个项目的综合分析，我们发现北京海淀改善型住宅竞品组呈现出以下几个显著特征：特征分析1：区域价值高度分化，“产业+教育+生态”成铁三角硬指标 海淀上地板块（和樾望雲、和樾玉鳴、圆明玖序）在产业能级（9.75/10）、教育（9.8/10）、生态（9.8/10）三项均达9.75分高位，构成第一梯队价值底盘；而昌平系项目（建发城建文源府、中海未来之境、奥森春晓）虽享“两区”政策红利，但教育配套确定性不足（评分普遍≤4.07）、医疗资源缺失（如和樾玉鳴仅4.07分），区域价值总分垫底（建发城建文源府5.73分，全市第11名）。特征分析2：产品力呈现“高得房率+低容积率+强配套”三重门槛 头部项目得房率普遍≥80%（和樾玉鳴82.2%–84.2%，建发海晏81%–83%），容积率≤2.1（和樾望雲2.1，圆明玖序1.6–1.84），并标配3600㎡级会所（建发海晏）、恒温泳池（圆明玖序1200㎡会所）、华为鸿蒙系统（建发海晏、和樾玉鳴）；而尾部项目如海淀南路12号容积率1.05却车位比仅1:0.42，奥森春晓容积率2.8、得房率仅70%，产品逻辑与改善定位明显错配。特征分析3：市场表现严重承压，“高价值潜力+低销售动能”成普遍矛盾 全竞品组平均新房去化周期达21.9–28个月，其中和樾望雲、和樾玉鳴凭借91.22%、80.59%高去化率突围；圆明玖序价值潜力评分9.8/10（第1名），但销售情况仅4.4/10（第10名）、价格合理性4.1/10（第10名）、近12个月销售额排名全市第556位；华润臻澐价值潜力8.97分（第2名）但销售情况仅39.54%去化率（第9名），印证“价值≠销量”的市场现实。结语 克而瑞好房点评网通过对北京海淀改善型住宅竞品组的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"产品为王、均衡致胜"的竞争法则。对于购房者而言，在关注项目单点优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求，做出最适合自己的选择。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
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开拍之前抢招标 五房企争夺的亦庄新城地块13.24亿元花落中建智地 观点网 4月21日，北京终于迎来全年首场线下土拍。当天出让的是北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块，截至下午三点前，该地块线上收获五次报价，最终顺利转入线下竞价阶段。据悉，线上报价分别来自金茂、招商蛇口、建发、保利发展、中建智地，五家房企也全部到场，经过近五十轮报价，最终由中建智地以总价13.24亿元成功竞得，溢价率8.7%，成交楼面价约2.56万/平方米。今年以来，北京已成交多宗住宅用地，但在此之前无一例外地全部为底价成交。基于此，1401-1地块成功经历由线上转至线下的完整竞价过程，也成功令市场惊喜。拿地之后的第一时间，中建智地在其官方微信公众号宣布了这一消息。在红底的喜报之上，中建智地使用了“幸会亦庄，耕新不止”的字样。在这片全新的热土之上，中建智地是否将再造“国贤府”标杆？全年首宗溢价成交宅地据悉，亦庄新城1401-1地块是北京2025年第八轮拟供应地块之一。彼时，地块总体量达5.4公顷，地上建筑面积13.5万平方米。今年正式上架出让前，基于原地块东西横向切割出1401-1和1401-2两宗地块，其中此次出让的1401-1位于北侧，为较小的一宗。从具体数据来看，1401-1用地规模2.59万平方米，地上建筑规模5.18万平方米，1401-2地块用地规模2.82万平方米，地上建筑规模5.65万平方米。两宗地块的容积率均为2.0，控高60米，绿地率30%。项目所在的北京瀛海板块作为亦庄新城综合配套服务区，东接经开区核心产业区，北临南海子公园生态带，承接地铁8号线火箭万源产业园区、国际医药创新公园产业园区和临近的亦庄新城产业园区产业人群，更汇聚了小米汽车、北京奔驰、京东方、京东集团等全球头部企业，具备显著的产城融合优势和人口集聚潜力。从周边配套来看，项目位于五环与六环之间，距地铁8号线瀛海站约100米，东至规划路，西接瀛顺路，北靠瀛安路，南邻1401-2住宅地块。近南五环、兴亦路、南六环、京福路等城市主次干路及京台高速区位价值显著，通勤高效便捷。项目周边教育、医疗、商业、休闲配套完善，享有瀛海第五幼儿园、北京市第八十中学等优质资源，临近大兴区中西医结合医院，毗邻北京瀛海环宇坊，坐拥南海子公园、瀛海休闲公园。与此同时，据出让文件显示，该地块须打造“亦庄好房子”模式，并须认建YZ00-0802街区1304地块规划绿地（约4.1万平方米），建成后无偿移交政府相关部门，建成后将成为区域重要生态与休闲空间。综合来看，项目建成后将焕新亦庄新城人居品质，为区域带来更加宜居、便捷、活力的生活场景。虽具备先天优势，但1401-1地块的溢价成交还有多个原因。就在地块成交当天，北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0303街区C13B-1、C13B-2地块也成功拍出。这是一宗综合性商业金融服务业用地（B4），总用地面积约4.87万平方，竞得人为北京齐正数智科技有限公司，成交价17.57亿元。从位置来看，地块紧邻京东亦庄总部。而据公开信息，竞得人也为京东集团关联公司。可以预见，高端产业人口的持续导入，将为瀛海及亦庄新城的居住与消费带来有力支撑，也为周边住宅项目提供客群基础和市场预期。开拍前抢跑据了解，仅在今年一季度，北京共计成交七宗住宅用地，均为底价成交，总成交金额87.49亿元，住宅部分总建筑面积约38.42万平方米。成交地块中，有三宗位于顺义，石景山、通州、密云、昌平各一宗。而在去年同期，北京已累计完成11宗涉宅用地的出让，总成交价569.37亿元，住宅部分总建筑面积已达112.14万平方米。进入今年四月，通州宋庄地块由首开股份继续以底价竞得，成交价格为17.69亿元。至此，北京2026年住宅用地成交金额正式突破百亿，达105.18亿元。无论是整体的土地供应节奏、规模还是成交情况，与去年同期相比均更显平缓理性。也正是在此情况下，亦庄新城1401-1地块的溢价成交更具特殊意味。此次五家参与方的积极程度，在土地正式开拍前已初见端倪。公开信息显示，在4月13日至15日期间，中建智地、保利、招商等房企已相继发布项目招标信息，投资估算从19.7亿元至20亿元不等。从过往情况来看，由于今年以来北京涉宅地块普遍为底价成交，率先发布招标计划的企业也往往成为最终的竞得人。但此次五家企业报名，其中三家率先招标的情况还是极为罕见。不过，这也从侧面反映出参拍企业对地块的势在必得。就这三家而言，保利过去一段时间的重心更偏向于朝阳及海淀地区，聚焦高端改善型需求，进军亦庄既是对其在北京区域布局的进一步补充，也是向刚需及改善群体对“好房子”需求的延伸。招商蛇口近年已在亦庄推出招商玺和招商序。其中，招商序项目用地是在去年1月成交，不到四个月取得预售许可证，并于5月下旬正式开盘。作为“亦庄首个好房子”，招商序在设计中明确呈现融入了“阳台+首层架空层+风雨连廊”。不过，招商序位于亦庄河西板块，与1401-1地块尚有一段距离。值得注意的是，自招商序入市以来，在近一年的时间内，亦庄再无新盘入市。与此同时，区域市场内存量住房以共有产权房、限竞房等项目为主，改善与置换需求旺盛。此次出让的1401-1地块有望进一步满足区域内的高品质居住需求，提供先进的“好房子”项目。事实上，中建智地在亦庄尚未有过布局。该公司近年凭借三座宸园，强势进入朝阳核心市场，并赢得市场的广泛认可。又以“国贤府”切入昌平、丰台，满足近郊地带的高端居住需求。此次进军亦庄，填补了其在京南区域的战略空白。但在这一全新市场，中建智地又是否会面向板块内的核心居住需求，重新锚定产品系列？这同样值得期待。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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中建方程北京公司总经理杨洪禄，爆丑闻了 来源：市场资讯（来源：地产风哨） 不久前，中建方程操盘的国贤府开盘了，彼时中建方程的营销团队给出的销售数据是当天卖了406套，接近是清盘了。 官方公众号还发了一个捷报，这是在充分肯定销售业绩了： 很多地产同行都看到过这个截图了，想必曾经很羡慕中建方程，这个项目一度不被大家看好的，但是却一炮打响了。不过，彼时的销售数据都是中建方程一家说的，没有得到备案数据的验证， 时间过去一个月了，该网签备案的也都走完了流程了（一般网签两周怎么也能搞完了），我们查了北京住建的数据显示：中建方程国贤府只卖了222套，截至4月21日下午。 说明要么存在大量认购客户退订，要么就是中建方程在自己给自己鼓气，有点过头了的那种。估计中建方程宁愿说是自己在给自己鼓气，也不愿说是客户退订，这个影响可不好： 这卖掉的222套里面，其中1号楼和11号楼去化比较差，分别只卖了4套合3套。 不过，开盘一个月就有两百多套也算不错了，特别是现在比较卷的楼市行情，踏踏实实做营销没什么不好的。中建方程操盘的这个国贤府，其实利润率并不高，同行给算过只有5%左右，如果后期活动力度大一点，可能勉强保本。 中建方程国贤府的开发主体是北京丰程置业有限公司，董事长兼法定代表人是杨洪禄，杨洪禄也是中建方程北京公司的总经理。销售业绩比之前宣传的差了一小半，接下来如何加快去化，杨洪禄要有一些考验了。
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5房企49轮竞夺亦庄瀛海地块，机器人半马的风吹热了北京土地市场 争夺49轮、打破零溢价局面、填补区域"好房子"空白……北京亦庄全球人形机器人马拉松的热潮吹向了土地市场。4月21日，亦庄新城迎来2026年首宗住宅用地出让。YZ00-0802街区1401-1地块进入竞价环节，吸引建发、招商蛇口、保利发展等5家房企参与竞买。最终，该地块由中建智地以13.24亿元竞得，溢价率8.7%。从板块现状看，此次成功出让地块周边二手房以回迁房为主，价格在3万—4万元/平方米；南侧的中海寰宇时代为限竞房，上市不足五年暂不能交易。区域内商品住宅存量紧缺，叠加未来新项目对居住品质、好房子标准的升级迭代预期，使得该地块未拍先热，备受房企关注。 5家房企鏖战49轮出让文件显示，亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块（以下简称"亦庄新城1401-1地块"）占地面积约2.59万平方米，规划总建筑面积约5.18万平方米，土地用途为R2二类居住用地，容积率为2.0。该地块正式竞拍启动前，市场关注度已持续攀升。保利发展、中建智地、招商蛇口、建发、金茂5家房企明确表达了参与该地块竞买的意愿。截至竞价开始前，该地块已累计收到3次报价，呈现出"未拍先热"的良好市场反响。中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，在地块竞价开始前，中建智地、保利发展均提前针对该地块发布设计全流程招标公告，反映出头部房企对北京市场核心区位优质地块的强烈渴求，以及对项目确定性的高度重视。本次地块现场竞价开启后，建发、保利发展率先举牌，随后招商蛇口、金茂、中建智地相继入局；竞拍中期，保利发展放缓出价节奏，中建智地、金茂、建发展开激烈角逐，各家房企轮番快速加价。5家房企历经49轮线下竞价，最终中建智地以13.24亿元总价竞得该地块，溢价率8.7%。北京商报记者梳理发现，2026年截至4月21日，北京共成功出让9宗地块。除本次出让的亦庄新城1401-1地块外，其余8宗地块均以底价成交，该地块也成为2026年北京市首宗实现溢价出让、打破"零溢价"局面的地块。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是一个积极信号。从北京亦庄新城地块的表现，到各地对二季度工作的部署要求，都能看出市场信心在逐步复苏。土地市场正从过去普遍的底价成交，转向结构性的回暖。尤其是当前，像上海、北京等地的好地块频频出现逆势溢价，市场逻辑高度相似——这类资产具备较强的确定性，后续项目的销售流速也较为可期。填补区域"好房子"空白亦庄新城1401-1地块成功打破零溢价率，其核心基础在于该地块位于亦庄新城瀛海核心居住板块，且住宅项目稀缺。张凯表示，该板块已近三年未有新增商品住宅用地供应，市场存量以早期的共有产权房、限竞房及尾盘为主，区域内积聚了一部分改善与置换需求，且符合时代要求的"好房子"产品供给存在明显缺口，这些都为该项目切入市场提供了窗口期。在区域新增商品住宅项目持续稀缺的背景下，亦庄新城1401-1地块自身具备极为优越的区位条件。该地块距离地铁8号线瀛海站仅约269米，步行3—5分钟即可抵达站点；地铁8号线向北可直达奥林匹克公园、王府井等城市核心商圈，向南可衔接大兴全域，交通通达性优势显著。此外，该地块周边3公里范围内配套资源完备，可充分满足居民日常生产生活需求。教育资源方面，周边分布有瀛海第五幼儿园、大兴精华学校等；医疗保障方面，地块东侧紧邻大兴瀛海医院，可提供便捷的医疗服务；商业配套方面，距离地块约300米处，便是近期刚开业的中海瀛海环宇坊，可覆盖居民购物、休闲、消费等多元需求。在交通、商业、医疗、教育等配套资源全面完备的前提下，从瀛海区域当前二手房市场表现来看，合生me悦、瀛海府、中海寰宇时代等次新房项目，二手房成交均价约为5万元/平方米，而亦庄新城1401-1地块的成交楼面价约为2.55万元/平方米，具备较强的市场竞争力。值得一提的是，上述提及的次新房项目均为"好房子"标准出台之前开发建设，随着未来亦庄新城1401-1地块项目的入市，将有效填补该区域内符合"好房子"标准的住宅产品空缺，进一步完善区域住宅产品结构。张凯表示，此次亦庄新城1401-1地块的竞拍是当前北京土地市场的一个缩影。在"控增量、去库存"的供应格局下，资金正越来越倾向于流向那些区位突出、配套健全、风险可控的优质标的。也进一步印证，市场并非缺乏流动性，而是对资产的确定性与长期价值提出了更高要求。随着土地供应进入总量收缩、强调"好房子"和存量盘活的新阶段，位于核心区域的优质地块依然具备吸引竞争的能量，市场分化与理性也成为常态及共识。北京商报记者 李晗
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一座藏起来的东方府院：保利熙瑞，以藏为名敬呈中国豪宅新范式 海淀内城，藏尽东方雅韵；国仕归心，终觅山河盛境。4月20日，“熙贵东方 瑞敬海内”保利发展战略新品X单盘主义发布盛典，于万众翘首中恢弘启幕。著名区域规划专家&原住房和城乡建设部副部长——仇保兴先生、单盘主义创始人卢俊先生、保利发展北京公司领导、保利物业公司领导与数百位媒体嘉宾、保利业主及合作伙伴共聚一堂，以土地为基、以匠心为笔，共鉴当代国仕人居的全新表达。保利发展壹号作品，回应好房子时代要求盛典现场，保利（北京）房地产开发有限公司副总经理敬甫总发表致辞，深刻解读了保利熙瑞的战略意义与打造初心，并强调会用最极致的产品和服务，回应市场和客户的期待。当前，客户需求从“买房子”转向“买生活方式”，从“功能满足”走向“精神共鸣”。顺应这一趋势，保利发展提出“以好生活为纲”，用“好产品、好服务、好生活”重构房子的“功能、精神、资产”三重价值体系。这不仅是理念升级，也是从“产品导向”向“客户导向”的深刻转变，更是央企对人居需求的精准回应与责任担当。从客户需求出发，倾集团之力，保利发展将最新的“瑞系”产品落子于内城海淀。同时，联动保利文化、保利工艺、保利博物馆等中国保利集团旗下资源，深挖内城国宾区的文脉基因，首创“国宾东方”的产品风格，打造一座北京市场别具一格的内城东方府院。 择址贵脉：中国国宾区的时代人居坐标著名区域规划专家、原住房和城乡建设部副部长仇保兴先生指出，海淀内城是北京难得未被深度开发的珍贵土地，更是拥有全国独一无二的区域价值，因为梁陈规划，国家最终将中央部委、中央政府定址在这个地方，并与钓鱼台国宾馆一脉相承，形成了这片特殊的区域，保利对这片区域的理解非常深刻，用内城国宾区为其定义。这里汇聚了8个国家部委等重要部门、包括国宾馆、军博等在内的新中国十大建筑，我国两千多名院士中，有一半以上位于海淀，这片区域孕育了许多像钱学森这样的杰出人物。同样，军事博物馆、首都博物馆、北京艺术博物馆等的一大批文化配套在此落地，近百年的建国史、几千年的青铜器和玉器，都可以在这绽放出绚丽的光彩。保利用文化在这个地方开花结果，在这里生活，充满艺术和文化气息。除此以外，西山脚下，玉渊潭、昆玉河等水脉让区域藏在山河之间，周边还汇聚了301医院、交通、学校等顶级的城市资源。无论是宜居、文化、创新创业，海淀都是中国独一无二的存在，保利这片土地也是没有被深度开发的宝藏。 五引六藏，匠筑以“藏”为名的东方府院通过1782次的意见搜集，保利熙瑞深刻洞察到国仕大家向往的生活方式——城市核心不喧嚣，品质高档不浮华，环境私密不彰显，服务在旁不打扰，资产传世不贬值。保利熙瑞首席客户官李杨总表示，藏，是国仕大家的人生境界，深藏功名、大隐于市、从容自持。所以，一座藏起来的东方府院，便是答案。藏，是一种项目特质，是远眺西山、俯揽河园的城市秘境；藏，也是一种诚意匠心，是保利发展通过“五引、六藏”手法打造的东方府院低密藏品。如果说“引山、引水、引景、引光、引贵”是引自然造境的巧思，“六藏”则是保利熙瑞向内雕琢的匠心——于府院格局中藏纳祥瑞之气，于双层园林中藏纳四季之景，于双子会所中藏纳志趣之境，于王府规制中藏纳威仪之风，于精微之处藏纳传世匠心，于分寸之间藏纳尊崇之礼。这“六藏”层层递进，共同构成了保利熙瑞独一无二的东方府院精神。 在单盘主义创始人卢俊看来，更深层的底气，藏在看不见的匠心里：从1782组客户深访到百轮图纸研磨，保利熙瑞打破标准化豪宅逻辑，打造9重降噪体系、4大净醛材料、7衡舒适系统、全屋净水4重高精过滤及百年管线系统，于看不见的细节之处，彰显全维度严苛考究，以“藏”为魂、以“单盘主义”立标，重新定义当代人居范式的里程碑之作。 国仕礼遇：以对待国仕的礼遇，服务每一位业主盛典现场，专属定制的“国仕礼遇”服务体系正式亮相，将高端定制服务的仪式感与实用性融入日常，成为整场发布会的一大亮点。依托保利物业多年部委级服务积淀，将国宾级服务保障贯穿于保利熙瑞“日常”。通过设置礼宾岗、三重访客礼遇体系保障安全与私密；金钥匙与大总管双认证，实现每户双管家服务；通过房屋档案、运维保障、园林管护、房屋托管让资产历久弥新；设立健康档案，搭建了一套覆盖全龄、专属到家的健康服务体系。在保利熙瑞，国仕礼遇，不止于服务，更是一种国仕精神的共鸣。这种“极致安全、高效后勤与精细化服务能力”， 将“守护”与“服务”融入生活的点滴之中，这正是当代国仕信任感的来源所在。文化之旅：交响盛宴，让文化之美直抵心灵当晚，一场主题为《家国天下·海内交响诗》的大型音乐会为现场观众带来了全新的视听体验。音乐会以层次分明的篇章结构，串联起不同维度的情感与意境，从《家和岁暖》到《国韵风华》，再到《天下大同》，每一段旋律都直抵人心，每一首曲目都独具深意。用旋律传递情怀，用乐章诠释初心，这场交响盛宴获得媒体嘉宾、保利业主及合作伙伴的高度赞赏，更为整场活动画上了一个圆满而厚重的句号。一场盛典，是保利发展实力与匠心的集中呈现；一部作品，是对土地价值与人居需求的真诚回应。保利熙瑞，不仅是保利发展践行央企责任、回应美好生活向往的答卷，更是为当代国仕礼献一处安放身心的精神家园。自此，一座以“藏”为名的东方府院，立序时代，启幕新章。
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北京住总集团中标房山及密云两大棚改项目 总额超14亿 观点网讯：4月21日，北京住总集团发布，旗下住四公司、住三公司近日相继中标房山区长阳镇北广阳城棚户区改造一片区项目及密云区溪翁庄镇溪翁庄村棚户区改造项目回迁安置房工程，总中标额超14亿元。根据公开资料，房山项目中标额约3.56亿元，总建筑面积6.2万平方米，为政策性住房项目；密云项目总造价约10.45亿元，总建筑面积约18万平方米，涵盖23座住宅楼及配套用房，采用装配式结构。据介绍，两大项目均为北京市重点民生工程。住总集团将统筹推进项目建设，严把质量与安全关口，高标准施工，为回迁家庭改善居住环境，持续提升在政府主导型保障性住房市场的服务能力与品牌影响力。免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。
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男子被邻居诈骗3200万：5处房产被拍卖 租房借钱度日 本以为遇到“贵人”，可抵押五处房产投入3200万元“投资”后，深圳市民黄先生等来的不是南山区的旧改项目，而是对方失联、房产被法拍的现实。目前，黄先生已向警方报案。精心设局：“贵人”展示豪车，虚构项目签约率2021年底，黄先生在小区电梯里结识了邻居周某某，后者将其引荐给自称从事房地产生意的“叔叔”周某龙。周某龙迅速以宾利豪车、别墅住所和广泛“人脉”取得黄先生信任，并频繁邀约聚会，其间不断提及“南山区桃花园旧改项目”。为让黄先生“入局”，周某龙展示了所谓“某央企与区政府”的合作框架协议、其控制的深圳伍洲置地有限公司与该央企的合作协议，甚至发送所谓的“旧改项目部”图片视频。他声称项目签约率已达95%，催促黄先生尽快投资。身家入局：签下“保本”协议，抵押身家转账在周某龙的游说下，双方于2022年3月10日签订《合作协议书》。协议约定，黄先生投资3200万元，通过持有伍洲置地20%的股份，间接享有桃花园项目10%的权益。协议还“贴心”地设置了保底回购条款：若项目因故未达预期，甲方将以投资额1.5倍的价格回购股权。 看似稳赚不赔，黄先生随即“挖箱底”凑出700万元，并在周某龙介绍的贷款公司处，以自己在惠州的两套房、龙岗两套房以及深圳湾的一处商铺做抵押，高息贷出2500万元。2022年2月至5月间，3200万元分16笔转入周某龙个人及公司账户，每笔都备注“桃花园项目款”。 投资成空：项目未申报，关键人涉多起诉讼然而，项目迟迟未有动静。心生疑虑的黄先生自行核实后发现，所谓“95%签约率”纯属虚构，项目连最基本的“报计划”都从未申报。周某龙曾以“正在报建”为由索要的数百万元“手续费”，更是子虚乌有。此时，黄先生再查周某龙背景，发现其从2012年起涉诉达49起，早已是失信被执行人，名下无财产可供执行。“那3200万，估计也早已被他转移了。”黄先生悔恨道。因未能偿还贷款，其五处房产均已被法院拍卖，从曾经的深圳湾业主变成如今的租房一族，每月靠借钱度日，生活陷入困境。律师分析：三大疑点待厘清，法律定性存弹性广东惠邦律师事务所黄桂林律师在接受采访时指出，这类“熟人”设局套取“投资”款的案件在刑事或民事上的界定有一定弹性。设局之人往往利用这一点，先和受害者混熟，再设局骗取投资合作款项，进行财产转移。这样哪怕事情败露，只通过法院判决来解决“经济纠纷”的话并不会被追究刑责。而受害者即便在漫长的官司中胜诉，却会陷入执行难的困境，嫌疑人往往早已完成资产转移，所付出的代价仅仅是被列入失信被执行人名单。黄桂林律师指出，本案中三大核心疑点，明确指向合同诈骗：第一，“95%签约率”涉嫌虚构。双方签署的《合作协议书》中明确写明“已签订《拆迁补偿安置协议书》425户，签约率达到95%”。但实际签约率远未达到95%，也从未正式申报立项，这直接导致黄先生陷入错误认知。第二，“报建费”涉嫌虚构。黄先生提供的微信聊天记录显示，周某龙曾发信息称项目“正在报建”，要求转账300万至400万元用于“报建手续费”。但该项目连立项申报都未曾提交，不存在“报建”一说。第三，股权价值与投资款严重不符。黄先生的3200万元购买的是“桃花园项目10%股权”。而该项目实际签约率极低，远未达到可推进的状态，其通过伍洲置地公司持有的20.41%股权远不值3200万元。如果以被严重夸大的项目前景作为诱饵，同样涉嫌合同诈骗。目前，黄先生已向龙岗警方报案，并向龙岗区检察院申请监督，期待着法律能帮自己挽回损失。（综合自南方+、广州日报）作者：新民晚报 何迪 沈佳灵 整合
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克而瑞好房点评网 | 北京通州次渠板块改善型住宅竞品组多维PK榜发布（三） 关于"多维PK榜" "多维PK榜"是克而瑞好房点评网基于克而瑞20年房地产行业的专业力和深度智联AI工程力，打造的新房项目专业评价体系。它以"相邻对标"为核心逻辑，在定位与地段相近的楼盘之间展开综合较量，甄选出单项维度测评的"特长生"，旨在为购房者提供客观、中立、高效的决策参考。本期发布信息 ·评测周期：2025年第四季度 ·竞品组：北京通州次渠板块改善型住宅竞品组 ·竞品组规模：11个项目 ·竞品组特征：本竞品组共包含11个位于或辐射北京通州次渠板块的改善型及刚改兼顾型住宅项目，涵盖了该区域主流的央企开发、国企操盘、混合定位产品线。这些项目的共同特点是：均落址于北京城市副中心拓展区，享有国家级战略规划红利；产品形态以小高层/高层为主，容积率集中于1.7–2.5区间；定位普遍兼顾改善与刚需客群，物业费集中在5.7–6.0元/㎡·月；当前均面临通州新房去化周期长达24.4个月、近三个月新房成交面积同比下滑27.51%的市场压力。一、交通便利维度 作为多维PK榜的重要组成部分，"交通便利"维度聚焦于项目在地铁通勤、公交覆盖、交通网络等方面的表现。花语璟云凭借其距地铁1号线梨园站仅约400米的黄金步行距离、多条主干道高效接驳及9条公交线路密集覆盖，在北京通州次渠板块改善型住宅竞品组中脱颖而出，成为"交通便利"维度的上榜项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 距地铁1号线梨园站约400米，属真地铁盘；向北400米即接入103国道，向东连通京通快速路，向南两公里驶入京哈高速；小区西门步行100米设公交站点，汇聚9条线路 2 北京润府 距地铁17号线北神树站约426米，属真地铁盘；待17号线2025年全线贯通后可高效连接CBD、望京等核心就业区 3 招商朝棠揽阅 距在建地铁22号线永顺站直线距离仅103米，待2026年通车后四站直达国贸CBD；现状步行941米至通州北苑站（1号线+八通线交汇） 4 招商·云璟揽阅 距地铁1号线梨园站约400米，依托八通线与1号线贯通运营，可高效通达国贸CBD；周边京通快速路、广渠快速路环伺 5 新城基业·颐瑞府 距地铁7号线群芳站约550米，双地铁覆盖（7号线+八通线），通勤效率较高 6 招商蛇口·璀璨公元 距7号线群芳站约425米、1号线临河里站约1公里，双地铁便利；自驾依赖广渠快速路，距高速入口约4公里 7 招商蛇口·璀璨时代 距地铁17号线嘉会湖站约1.2公里，属可接受步行范围但略超“黄金800米”；自驾1.5公里内可达京津高速及东六环入口；公交配套完善，百米内设多条线路站点 8 丰禾嘉会 距地铁17号线嘉会湖站约1.2公里，属优质真地铁盘；2025年17号线中段贯通后可快速直达国贸、未来科学城 9 能建·京玥兰园 步行范围内可达双地铁——1号线与7号线环伺；规划M102号线及城际铁路联络线尚无明确通车时间表 10 金隅·花溪云锦 距地铁1号线土桥站700米，属地铁盘；规划M104号线玉桥东站距离约1.1公里，未来通达性有望增强 11 帅府·京彩世界 距地铁7号线万盛东站约350米；文旅配套（顶点公园、海昌海洋公园）预计2026年投运，兑现路径清晰但短期难用 二、价值潜力维度 "价值潜力"维度重点评估项目的长期增值空间、市场前景和投资价值。该维度综合考虑区域发展规划、项目品质、产品定位等因素，为投资者提供价值判断参考。对于重视长期投资回报的购房者而言，招商蛇口·璀璨公元以其双地铁低密洋房形态、约80%的整体去化率及稳定价格体系，成为价值潜力维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商蛇口·璀璨公元 双地铁低密洋房形态，约80%整体去化率；产品涵盖小高层、高层及洋房，容积率2.2，绿化率30%，车位配比1:1.23；已进入清盘阶段，客户认可度高、销售动能持续 2 招商朝棠揽阅 首开销售额达18.6亿元、去化率近九成；位列北京近12个月商品住宅销售额榜单第21位，累计网签超500套，整体去化率达56%；毗邻通惠河景观资源，距地铁22号线永顺站103米 3 北京润府 华润置地TOD项目，依托地铁17号线及品牌背书；一期首开具一定热度，二期转向以价换量策略，成交均价持续下探；万象汇商业体、体育公园及北师大附中规划清晰 4 金隅·花溪云锦 国企开发背景，高得房率（92%–95%）与“四叶草”户型设计；紧邻北京第二实验小学、地铁1号线及城市绿心公园；精装交付标准与下沉式会所等社区配套完善 5 能建·京玥兰园 央企开发，总户数586户，车位配比1:1.22；紧邻环球影城，双轨交汇（1号线+7号线），教育医疗资源持续导入（北京学校、人大附中、安贞医院） 6 招商·云璟揽阅 通州梨园板块近12年首个纯商品住宅项目；首次开盘去化率达65.41%，成交均价51748元/㎡，销售额位列北京第52位；距地铁1号线梨园站约400至500米 7 招商蛇口·璀璨时代 由央企招商蛇口开发，容积率2.0、绿化率30%、车位比1:1.11；地处北京城市副中心拓展区，享国家级战略规划红利；但当前去化率仅约34%，均价高于板块均值，市场接受度受限 8 丰禾嘉会 开盘去化率达100%，但后续持续性不足；容积率2.0、绿化率30%、车位比1:1.21；由中化金茂物业提供服务，物业费5.7元/㎡·月 9 新城基业·颐瑞府 小高层/高层改善型住宅，容积率2.33、绿化率30%、车位配比1:1.23；距环球影城约600米，双地铁环绕；物业费6.0元/m²·月，社区规模仅172户 10 花语璟云 中国铁建“花语系”第61座作品，1.7超低容积率；首批推售113套实现80%去化，但实际成交均价为5.89万元/㎡（预售价86折）；截至10月初仅录得20套网签 11 帅府·京彩世界 开盘宣称首日成交额超9.8亿元，但截至同年9月仅完成30套网签，去化率仅为11%；成交均价5.73万元/㎡（指导价92折）；开发商非主流品牌房企，市场认可度与品牌溢价能力薄弱 三、区域价值维度 "区域价值"维度评估项目所在区域的城市地位、商业活力、配套完善度等因素。该维度反映了项目周边环境的成熟度和区域的长期发展潜力。能建·京玥兰园凭借其紧邻环球影城、双轨交汇、三甲医院与重点学校环绕的硬核配套组合，在北京通州次渠板块改善型住宅竞品组中成为区域价值的代表项目。排名 项目名称 维度特点 1 能建·京玥兰园 紧邻环球影城，双轨交汇（1号线+7号线）；3公里范围内落地北京学校、人大附中及安贞医院等优质配套；公共服务能级显著提升；区域定位为行政办公、商务服务、文化旅游与科技创新四大功能承载地 2 花语璟云 坐拥梨园成熟界面，7大公园环伺、双地铁通达（1号线+平谷线）、育才学校等教育医疗资源已落地；地铁平谷线通州北关站预计2026年底通车，半小时通达东坝 3 北京润府 临近17号线北神树站，万象汇商业与北师大附中规划清晰；南侧规划约18.8万㎡亦庄万象汇商业综合体，生活便利性具备强兑现预期 4 招商朝棠揽阅 紧贴22号线永顺站，通惠河景观与万达广场构成生活基底；深度受益于通州“两区”建设政策赋能，运河商务区、张家湾设计小镇加速成型 5 帅府·京彩世界 借力文旅规划与地铁7号线，配套路径明确但尚待落地；毗邻万达广场、爱琴海购物公园等大型商业综合体；友谊医院、安贞医院通州院区等三甲医院陆续投入运营 6 招商蛇口·璀璨公元 落位于城市副中心核心板块，可共享环球影城IP效应；周边M101、M102等多条地铁线路正处于规划或建设阶段；友谊医院、安贞医院等三甲医疗资源正加速落地 7 招商蛇口·璀璨时代 地段评价8.86/10，位列竞品组第2名；产业评价9.3/10，位列竞品组第1名；医疗配套评价8.77/10，位列竞品组第2名；但商业配套评价4.1/10，位列竞品组第10名；交通评价4.7/10，位列竞品组第7名 8 丰禾嘉会 紧邻M101、M102等多条规划地铁线；友谊医院、安贞医院通州院区等三甲医疗资源陆续落地；爱琴海购物公园、万象汇等高能级商业体已开业或即将投用 9 金隅·花溪云锦 位于北京城市副中心“四心之心”核心区域；M101、M102等多条规划地铁线路将在板块内设站；友谊医院、安贞医院等多家三甲医院院区已建成或即将投入使用 10 新城基业·颐瑞府 依托北京城市副中心高能级战略定位，M101、M104线等地铁线路规划推进；安贞医院、友谊医院等三甲医疗机构院区建设中；教育资源以区级普通学校为主 11 招商·云璟揽阅 位于北京东部发展带关键节点；规划有多条地铁线路密集覆盖；教育资源涵盖后南仓小学、首都师范大学附属中学通州校区等；但教育配套质量等级未作详细说明 四、医疗配套维度 "医疗配套"维度重点评估项目周边的医疗资源、医院距离、医疗服务水平等因素。该维度对于改善型家庭尤为重要，直接关系到居住的安全感和生活品质。招商蛇口·璀璨时代以其3公里范围内覆盖亦庄同仁医院等三甲医疗机构、医疗类型与等级表现突出，成为医疗配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商蛇口·璀璨时代 3公里范围内覆盖亦庄同仁医院等三甲医疗机构，医疗类型与等级表现突出；地处亦庄开发区政策范围，兼具改善与刚需属性；周边有同仁医院等三甲医疗资源，社区规划低密洋房，得房率高，配套逐步完善 2 能建·京玥兰园 3公里范围内汇聚多家三甲医院，包括北京大学人民医院、友谊医院、安贞医院等；由央企开发，交付保障能力强；医疗资源持续导入，公共服务能级显著提升 3 招商朝棠揽阅 3公里范围内汇聚多家三甲医院，生活便利度高；依托京通快速路、京哈高速等主干道，区域已形成“十一横九纵”的骨干路网体系 4 帅府·京彩世界 友谊医院通州院区、安贞医院通州院区等三甲医院陆续投入运营；区域公共服务体系正实现跨越式升级；虽有三甲医院规划布局，但多数尚未完全投入运营 5 丰禾嘉会 周边有友谊医院、安贞医院通州院区等三甲医疗资源陆续落地；区域仍处开发阶段，部分主干道高峰拥堵明显，城市界面尚未完全成熟 6 招商蛇口·璀璨公元 友谊医院、安贞医院等三甲医疗资源正加速落地，构成具有兑现预期的重要配套优势；当前距离已运营地铁站需依赖公交接驳 7 北京润府 虽有三甲医院规划布局，但距离项目存在一定通勤半径，高端医疗资源覆盖尚不充分；教育资源尚处于引进阶段，缺乏市级重点学区支撑 8 招商·云璟揽阅 周边教育、医疗及商业配套均为现房配套，无需等待兑现；3公里范围内涵盖东直门医院等优质医疗资源 9 金隅·花溪云锦 友谊医院、安贞医院等多家三甲医院院区已建成或即将投入使用；现阶段缺乏步行可达的地铁站点，日常通勤主要依赖公交接驳或自驾出行 10 新城基业·颐瑞府 已布局多家三甲医院，但多数仍处于建设或初期运营阶段，短期内优质医疗资源供给存在空窗期 11 花语璟云 周边教育、医疗及商业配套成熟，日常生活便利性良好；但医疗配套未列明具体三甲医院名称及距离 五、市场口碑维度 "市场口碑"维度反映项目在市场中的认可度、客户满意度和品牌影响力。该维度基于购房者的真实评价和市场反馈，是项目综合竞争力的重要体现。北京润府凭借其华润置地品牌背书、万象汇商业配套兑现力与客户满意度双高，以及9.75分的开发商口碑评分，在市场口碑维度获得了最高评分。排名 项目名称 维度特点 1 北京润府 华润置地品牌背书，产品力与服务双优；万象汇商业配套兑现力与客户满意度双高；开发商口碑评分9.75/10，位列竞品组第1名；项目口碑评价稳健，虽成交均价略高但资源整合能力与品牌兑现力有效支撑市场认可度 2 招商朝棠揽阅 首开近九成去化、累计销售额达18.6亿元，成为通州标杆；开发商口碑评分9.24/10，位列竞品组第2名；项目口碑聚焦实用与地段价值，业主反馈正面 3 招商·云璟揽阅 开盘即获百套网签，业主反馈聚焦高得房率、户型实用性及地段优越性；开发商口碑评分8.91/10，位列竞品组第4名；物业口碑评分7.27/10，位列竞品组第5名 4 招商蛇口·璀璨公元 开发商口碑评分8.91/10，位列竞品组第4名；项目口碑评价稳健，市场认可度较高，充分彰显其产品力与地段价值；物业口碑评分6.20/10，位列竞品组第8名 5 花语璟云 开发商口碑评分7.21/10，位列竞品组第7名；项目口碑呈现明显分化：首批推售113套实现80%去化，但实际成交均价为5.89万元/㎡（预售价86折）；截至10月初仅录得20套网签 6 金隅·花溪云锦 开发商口碑评分7.21/10，位列竞品组第7名；项目口碑评价稳健，由国企金隅操盘，品质兑现具备保障；物业口碑评分4.78/10，位列竞品组第10名 7 招商蛇口·璀璨时代 开发商口碑评分9.07/10，位列竞品组第3名；项目口碑评价6.44/10，位列竞品组第7名；物业口碑评分6.21/10，位列竞品组第9名；整体市场口碑7.24/10，位列竞品组第7名 8 能建·京玥兰园 开发商口碑评分7.55/10，位列竞品组第6名；项目口碑评价稳健，央企开发背景与双地铁通达优势在市场中具备较强接受度；物业口碑评分6.91/10，位列竞品组第6名 9 丰禾嘉会 开发商口碑评分4.07/10，位列竞品组第9名；项目口碑评价中等，虽有金茂物业加持但整体竞争力受限；物业口碑评分6.91/10，位列竞品组第6名 10 新城基业·颐瑞府 开发商口碑评分4.07/10，位列竞品组第9名；项目口碑评价中等，绿城物业加持但开发商背景不明；物业口碑评分9.75/10，位列竞品组第1名 11 帅府·京彩世界 开发商口碑评分4.07/10，位列竞品组第9名；项目口碑评价薄弱，开盘宣传热度与实际网签严重背离（仅11%去化）；物业口碑评分4.07/10，位列竞品组第11名 六、教育资源维度 "教育资源"维度重点评估项目周边的学校质量、教育配套、学区房价值等因素。该维度对于有子女的改善型家庭至关重要，直接影响到家庭的长期生活规划。招商朝棠揽阅以其周边首师大附中通州校区、后南仓小学等优质学校覆盖及3公里范围内汇聚多家三甲医院的全维生活圈，成为教育资源维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商朝棠揽阅 周边教育资源丰富，包括首师大附中通州校区、后南仓小学等优质学校；3公里范围内汇聚多家三甲医院，生活便利度高；成交均价5.65万元/平方米，总价区间390万至750万元，在通州板块中具备较高性价比 2 招商·云璟揽阅 3公里范围内汇聚育才学校通州分校及东直门医院等优质资源；构建‘地铁+商业+教育+医疗’四位一体的全维生活圈；项目成交均价约为指导价的95折，市场认可度较高 3 北京润府 规划有十二年一贯制教育用地，北师大附中规划清晰但尚处于引进阶段，落地时间及招生政策存在不确定性；当前板块内优质教育资源尚处于引进阶段 4 能建·京玥兰园 教育资源持续导入，北京学校、人大附中等市级优质教育机构已相继落地；教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级顶尖名校直接对口 5 帅府·京彩世界 北京学校、人大附中等市级优质教育机构已相继落地；教育资源持续优化，但对口学区的质量等级未作详细说明；教育配套的实际竞争力尚需进一步核实 6 招商蛇口·璀璨公元 周边教育、医疗及商业配套成熟完善；教育资源以普通公立学校为主，无市级重点或名校资源加持；5.8元/m²·月的物业费对刚需客群形成一定支付压力 7 招商蛇口·璀璨时代 教育评价7.5/10，位列竞品组第7名；教育资源以普通公立为主，缺乏市级顶尖名校资源，对重视子女教育的家庭吸引力有限；5.7元/㎡·月的物业费在同区域中偏高 8 丰禾嘉会 教育资源以普通公立为主，未明确划入优质学区，对重视子女教育的改善家庭吸引力有限；虽规划有教育配套，但当前落地层级与办学质量未明确 9 金隅·花溪云锦 教育资源以普通公立学校为主，缺乏市级顶尖名校支撑；虽有基础公立学校覆盖，但缺乏市级第一梯队名校资源；5.9元/m²·月的物业费对刚需客群而言负担较重 10 新城基业·颐瑞府 教育资源以区级普通学校为主，缺乏市级第一梯队名校资源；尽管已布局多家三甲医院，但多数仍处于建设或初期运营阶段 11 花语璟云 周边教育、医疗及商业配套成熟；但教育配套未列明具体学校名称及对口关系；教育资源虽有覆盖，但对口学区的质量等级未作详细说明 七、生活配套维度 "生活配套"维度评估项目周边的商业设施、餐饮娱乐、便利店、超市等日常生活配套。该维度直接关系到居民的日常生活便利度和生活品质。花语璟云凭借其环影十二街区、贵友大厦等近在咫尺的成熟商业配套及双地铁通达性，成为生活配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 花语璟云 商业配套成熟，环影十二街区、贵友大厦等近在咫尺；周边路网发达，京通快速路、广渠快速路等主干道环伺；地铁1号线梨园站约400米，通达性突出；商业配套成熟，日常生活便利性良好 2 招商·云璟揽阅 周边商业配套成熟，环影十二街区、贵友大厦等近在咫尺；商业、医疗及教育资源均为现房配套，无需等待兑现；3公里范围内配套成熟，涵盖贵友百货、东直门医院等 3 北京润府 南侧规划有约18.8万㎡的亦庄万象汇商业综合体，未来生活便利性具备较强的兑现预期；当前区域城市界面仍处于开发阶段，整体成熟度有待提升 4 帅府·京彩世界 周边汇聚万达广场、爱琴海购物公园等大型商业综合体；虽有基础商业配套，但高端商业资源仍主要集中于运河商务区等核心地段 5 招商朝棠揽阅 周边商业配套成熟，涵盖通州万达、爱琴海购物公园等大型综合体；商业配套成熟，生活便利度高；但高品质、集中式商业体验尚显不足 6 招商蛇口·璀璨公元 3公里范围内仅有中型商业体，缺乏高能级、复合型商圈支撑；教育配套对应普通公立学校，无市级重点或名校资源加持 7 招商蛇口·璀璨时代 商业配套评价4.1/10，位列竞品组第10名；商业配套尚处规划阶段，步行范围内缺乏成熟商圈，日常消费依赖车行或未来兑现；万象汇、爱琴海等大型综合体已开业或即将投用，成长点明确 8 丰禾嘉会 商业配套极度匮乏；虽规划有S6号线，但尚未动工，其设站及通车时间存在较大不确定性；区域仍处开发阶段，部分主干道高峰拥堵明显 9 金隅·花溪云锦 当前区域内商业、教育等配套虽已有规划布局，但成熟度尚显不足，部分利好需较长时间兑现；商业配套以社区底商为主，缺乏大型商业综合体支撑 10 新城基业·颐瑞府 商业依赖远期规划，综合配套成熟度低于本项目；虽规划有商业配套，但当前落地层级与商业能级未明确 11 能建·京玥兰园 商业配套以传统街区型业态为主，大型购物中心布局相对分散；高品质、集中式商业体验尚显不足；万象汇、远洋乐堤港等大型商业综合体相继开业 八、社区配套维度 "社区配套"维度评估项目内部的社区设施、公共空间、物业服务等因素。该维度反映了项目的社区品质和居住体验。招商蛇口·璀璨时代凭借其9.3/10的社区配套评分、834户适中社区规模及1:1.11车位比，在北京通州次渠板块改善型住宅竞品组中成为社区配套维度的标杆项目。排名 项目名称 维度特点 1 招商蛇口·璀璨时代 社区配套评价9.3/10，位列竞品组第1名；社区规模834户，体量适中，兼顾舒适度与管理效率；车位比1:1.11优于多数刚需盘，基本满足家庭停车需求；依托亦庄产业及地铁17号线，外部资源丰富，内部虽未明确会所落地但整体规划具潜力 2 北京润府 社区配套评价9.75/10，位列竞品组第1名；规划自建万象汇商业体、体育公园及引入北师大附中等优质配套资源；得房率达86%—91%，LDK一体化布局与主卧套房设计精准契合改善型客群需求 3 招商蛇口·璀璨公元 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“900㎡生活馆”形成差异化；低密洋房形态与900㎡生活馆形成差异化；车位配比1:1.23，优于区域平均水平 4 金隅·花溪云锦 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“四叶草”户型与下沉式会所等社区配套；高得房率与全系‘四叶草’四居户型设计，精准回应改善型与刚需客群对空间实用性的双重诉求 5 花语璟云 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“首层架空层打造24小时泛会所，涵盖儿童乐园、茶禅空间、瑜伽区等全龄段活动场景”；园林以森系理念构建“七境四园”景观体系 6 招商朝棠揽阅 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“270度转角落地窗等提升居住体验的细节设计”；项目成交均价为5.65万元/平方米，总价区间390万至750万元 7 能建·京玥兰园 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“围合式社区布局，绿化率达30%，车位配比为1:1.22”；在实用性与居住舒适度之间取得良好平衡 8 丰禾嘉会 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“精装交付标准与周边产业、教育、生态资源协同”；社区规划低密宜居，30%绿化率营造良好社区环境 9 新城基业·颐瑞府 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“规划约4万㎡家园中心，整合医疗、教育、商业等全龄段生活配套”；采用新中式美学设计，规划为低密小高层形态 10 招商·云璟揽阅 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“精装配置涵盖中央空调、地暖、新风系统及品牌厨电”；2.17的低容积率，营造出舒适宜居的社区密度 11 帅府·京彩世界 社区配套评价未披露具体得分，但明确提及“创新采用南北双露台设计，露台进深达1.6米且不计入建筑面积”；社区规划总户数270户，体量适中，有助于构建和谐、亲密的邻里氛围 购房建议 基于北京通州次渠板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度分析，我们为不同需求的购房者提供以下建议：对于重视地铁通勤的购房者 推荐项目：花语璟云、北京润府、招商朝棠揽阅 建议理由：这三个项目在交通便利维度的表现突出，分别以距地铁1号线梨园站约400米、距地铁17号线北神树站约426米、距在建地铁22号线永顺站直线距离仅103米的绝对优势，成为通州板块真地铁盘标杆，特别适合在国贸、CBD、亦庄等核心就业区工作的中产家庭。 对于追求教育资源的购房者推荐项目：招商朝棠揽阅、招商·云璟揽阅、北京润府 建议理由：这三个项目在教育资源维度的表现突出，分别覆盖首师大附中通州校区、育才学校通州分校及北师大附中等优质学校资源，特别适合有子女的改善型家庭，兼顾教育确定性与通勤便利性。 对于追求生活便利的购房者推荐项目：花语璟云、招商·云璟揽阅、北京润府 建议理由：这三个项目在生活配套维度的表现突出，分别拥有环影十二街区+贵友大厦、贵友百货+东直门医院、万象汇商业综合体等成熟或高兑现度商业配套，为居民提供了最高的生活便利度。 对于追求综合素质的购房者推荐项目：北京润府、招商蛇口·璀璨公元、招商朝棠揽阅 建议理由：这三个项目在多个维度均表现均衡，综合竞争力突出：北京润府综合得分7.96/10（第1名），招商蛇口·璀璨公元7.78/10（第2名），招商朝棠揽阅7.45/10（第3名），特别适合追求全方位生活体验的改善型家庭。 结语克而瑞好房点评网通过对北京通州次渠板块改善型住宅竞品组在8个维度的深度测评，不仅为购房者提供了该区域内11个主流项目的横向对比参考，更揭示了当前改善型市场"多维均衡、特长突出"的竞争法则。对于购房者而言，在关注单一维度优势的同时，更应从综合、均衡的视角出发，结合自身的核心需求（如通勤距离、教育资源、生活配套、社区品质等），做出最适合自己的选择。北京通州次渠板块作为北京城市副中心拓展区，正在经历快速的城市化进程，这些项目都将在未来的城市发展中获得长期的价值支撑。本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞在房地产领域长达20年的专业积淀与深入的市场洞察，并结合克而瑞权威数据库与项目公开信息，经由深度智联专业工程能力驱动的行业AI模型整合生成。文中所有项目信息、市场表现及相关分析，均来源于专业数据与行业研判，仅供参考。读者如有进一步了解需求，请以项目官方发布信息为准。
