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海淀北超集新主场 期待值拉满的国誉星城 昨天中午佳爷和团队的乐神来到了昌平南，据说这有一个期待值拉满的项目，也是昌平的好房子。项目无论是户型产品还是周边配套都是一绝的存在，佳爷也是带着粉丝们来开开眼。想必大家心里已经猜出来是哪里了，没错！它就是——国誉星城，也很荣幸邀请到了项目营销经理祝梦琪祝总和佳爷房谈的专属置业顾问杜立威一起给大家发了个车。来聊聊国誉星城这个项目。 说到周边配套就不得不说一下项目的区位优势，国誉星城位于昌平南，距离海淀只有一公里左右，周边地铁有三条，一公里出头是昌平线生命科学园站，一站就是海淀。周边还有规划中的十九号北延生命谷站只有几百米，项目往南就是超级合生汇，北大国际医院等等，旁边北师大未来实验学校（建设中）预计2027年开学。通过直播第一次知道生命科学园有六百生物医药企业，周边高端人才是真的多。 说完配套，来讲讲大家最关心的户型产品吧。主力户型有建面约81-97㎡三居、112-126㎡四居，现场做了三个样板间。建面约81-97㎡，是一梯两户的小洋房，而81㎡全是边户，只有42套房。我们就先从这个户型说起，据说这个户型的最高使用率能到约95%左右，南北通透，270°转角窗+约6m 连续采光面，采光和空间感直接越级。您总价五百万以内在昌平这种选择不多，装修层面新风，地暖，中央空调就不说了。收纳上，各种柜体，餐边柜，背景墙甚至冰箱都是交付标准。这种精装标准说一绝不为过吧？ 直播中佳爷还带我们看了建面约97平米的三居三面宽户型，这个更不用多说了，三面宽的这含金量真是没话说了，约89%的使用率、约16㎡主卧套和25㎡LDK方厅通透感直接拉满。这个户型建议您可以去现场看看，舒适性非常高～ 项目预计月底就要开盘，预计价格五万到六万之间。本次开放西区，社区包括五十米左右的社区大门，7.1米高，会所，架空层，商业以及约9米高的瀑布和水系。这样的刚改盘，海淀以及昌平的粉丝真的不来看看吗？国誉星城以优越区位、高性价比户型和完善配套，已然成为海淀北与昌平南的热门之选。感兴趣的朋友可以私信我们了解楼盘的详细资料以及开盘后的福利优惠～当天直播一个多小时，累计观看2w +，评论破500，感谢开发商给面邀请我们参观，也多谢粉丝们的支持，感谢大家的参与！
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结构牛时代，怎么找到α产品？ 018月，北京带头公布了一系列楼市新政策。从成交上看，新政当月，北京新房网签3135套，环比上涨8.82%，二手房住宅网签13331套，环比上涨4.28%。价格上，8月北京二手房价继续下跌，环比跌幅1.2%，同比跌幅3.1%。成交上升，说明新政刺激下，北京部分潜在需求正在被激活，市场平稳迈向回暖。价格下跌，则说明即便在北京这种高能级市场，“普涨”的情况也已不复存在，楼市进入了全新的“稳定市场”。数据出来后，有部分人比较悲观，认为北京楼市没有实现止跌，新政的效果未达到预期。事实上，不能这么一刀切看待。一方面，北京楼市经过多轮政策调整，需求已经深度释放，这次新政不是大水漫灌，而是精准浇灌，效果偏温和，是可以预见的。另一方面，数据偏宏观，难反映市场的微观情况。拿价格来说，大数据普跌，实际上，位于核心的西城区，8月均价约130799元/㎡，环比只跌0.24%，跌幅在进一步收窄。而房山、通州的跌幅，则在3.5%以上。同时，即便在跌幅3.5%以上的房山，内部板块并非“普跌”，部分小区成交价依旧上涨，涨幅能达到10%以上。这说明，真实北京的市场，存在巨大的价值分化。这也是我们一直反复强调的观点——如今的北京楼市，已经进入了明显的“结构性”市场，只有拥有结构性优势，才能跑赢大盘。在这样的市场下，选择非常重要。之前我们在《新窗口出现，北京楼市的机会点》中，详细聊过如何判断一个板块是否拥有“结构性优势”。随着楼市政策松绑，资源进一步集中，价值分化会更为彻底，不仅在区域间，不同产品间，也会因为结构性差异，出现明显分化。对普通购房者而言，选对板块只是第一步，在选对板块的基础上，还得选对产品。在金融领域，有个概念叫“α收益”，相对于“β收益”出现。假设市场是大海，海平面会因潮汐上涨、下降，这种变化下产生的收益就叫β收益，也是“市场性收益”。α收益，则是通过更精准的选择，获得超出海平面涨跌之外的额外收益。带入楼市，同一个板块中，涨时涨得更好，跌时扛得住跌，能持续收获领先市场收益的产品，我们可以称其为：α产品。α产品至少拥有三个特点：一、在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置。二、在成长型板块中，能够率先吃到板块的成长红利。三、在板块的同类产品中，有更强的产品表现。之前的文章中，我们聊到北京五环外拥有结构性优势的板块，包括昌平的朱辛庄、亦庄的河西、北神树等等，同时，还提到了一个项目——位于朱辛庄核心的“中海未来之境”。其实它就是一个非常典型的“α产品”。02这几年，我们聊朱辛庄的板块价值，离不开通勤能力、产业能力、配套熟度等几方面。可以说，它们共同形成了朱辛庄，区别于昌平其他板块的结构性优势，而他们在“未来之境”项目中实现了集中。比如通勤能力。目前朱辛庄对外通勤，主要依靠“两轨”“两高速”。两轨指地铁昌平线、8号线两条地铁，两高速则为京新高速与京藏高速。相比之下，陆路交通的运力、通勤成本等更高，轨道交通的优势更明显，也就是说，真正撑起朱辛庄通勤能力的，其实就是两轨。朱辛庄的两轨，含金量不是一般的高。昌平线也被叫作“科创线”，1站生命科学园，2站海淀西二旗，3站清河高铁站，4站上地，5站学知园......几乎把北京北部的科创核心一线串联。地铁8号线，又被称作“北京地下中轴线”，一线连接天桥、前门、王府井、鼓楼、什刹海、南锣鼓巷、永定门等北京特色地标。产业+文化两线重要地铁线，在一个板块内汇聚，全北京都罕见。板块内，昌平线和8号线交轨于“朱辛庄站”，这里无疑就是朱辛庄通勤能力的价值核心。未来之境正位于此，项目规划入口到地铁站，直线距离约350米左右。这也让未来之境成为目前板块中——少有可以称为“真地铁盘”的项目。目前，朱辛庄内已经没有能做住宅的新地了，后续再有宅地出现，也大多来自其他性质土地的调规。这些地块的素质和未来之境地块差距明显，要么离地铁过于近，存在噪音问题，要么离朱辛庄的产业中心太远，难以吃到产业红利。在这个尺度上，未来之境，处于一个难以复制的状态。换句话说——中海未来之境，是目前乃至未来，真正能体现朱辛庄通勤价值为数不多的一个项目。选择未来之境，获得的价值不仅仅来自项目本身，而是板块与项目价值相结合的：双重确定性。这也是为什么我们会说，α产品需要在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置，它可以真正实现：用板块价值为项目背书。03同理，我们再看未来之境能否吃到板块的成长红利。朱辛庄因产业而强，具体强在哪？一方面，自身产业扎实，且AI智能龙头企业汇聚，方向够新。另一方面，承接了来自海淀北的外溢。下图，是朱辛庄目前AI智能产业龙头企业的大致分布情况，里面有一个很有意思的现象：包括小米未来产业园、石头科技、清华紫光、中软国际、英瑞特电气等在内，产业龙头们的选址，都集中在“朱辛庄站”附近。 原因不难理解，离交通枢纽近，员工通勤成本更低，而且交通枢纽具有“TOD效应”，容易汇集商业等配套集中。当然，一切的基础，是这个交通枢纽要有价值，能带来人流，商流。朱辛庄站的价值不用赘述，北京主力科创板块和文化板块的换乘节点，独一无二。加上这里还汇集了朱辛庄本身的高新技术产业，产业集中带了配套需求，配套集中又为产业集中提供了基础，进一步会影响城市发展决策，形成更强的规划落地能力。事实上，朱辛庄站附近，确实是朱辛庄板块目前配套熟度最高的地方。包括两个大型商业，两个三甲医院，两个公园，还有“北京一零一中昌平实验学校”这样的教育资源.......朱辛庄核心的配套，都以这里为中心点，向外分布。近10年来，朱辛庄城市面貌革新，也大多以朱辛庄站为起点。这意味着，选择朱辛庄站旁的“未来之境”，同样拥有：多重确定性。首先，成熟的配套，带来了居住价值方面的确定性。其次，AI智能产业集中，代表着这里也是朱辛庄产业进化的桥头堡，更容易吃到板块成长的红利。最后，面对海淀北产业外溢带来的居住需求，这里也将是红利的第一站。说得更直白一些，不管是内部产业，还是外部产业，未来那些大厂员工想在朱辛庄买房，这里就是首选。对项目而言，价值支点越多，也更容易跑赢大盘。04最后，除了强稀缺性、成长性，当下的市场环境产品本身的表现，同样重要。原因在于置业理念的更新。以朱辛庄为例，如今朱辛庄主要客群，已经变成了90后甚至00后，他们对房子品质要求更高。而随着朱辛庄城市发展、产业更新，也出现了更强的购买力，带来更多改善需求。这时候，用过去那套产品逻辑“敷衍”市场，行不通了。市场需要更强的产品，强产品至少要有两个特点：第一，产品的开发者，需要有更强的硬实力。第二，项目的产品力，需要独树一帜。中海未来之境的开发商之一“中海地产”，不用多说，四十多年历史的老牌房企，也是目前全国排名前列的行业龙头。在北京市场，中海的表现更是“制霸”级别的，连续4年北京全口径成交金额第一，连续3年北京权益销售金额第一，连续7年北京独立开发项目成交金额第一。 对于购房者而言，房企底子硬，就是一种买房时的“安全感”。进一步，开发商的实力也决定了房子的后期运营情况。比如这几年北京很多小区都上了架空层、上了会所，开始看着高大上，结果用了没两年，开发商、物业没能力管了，最后荒废，反而变成了小区品质的伤疤。影响居住体验，还影响房子的价值。在北京市场可以发现一个现象，中海的项目，总能走出独立行情，不光是新房，还有二手房。一方面，其实就是中海多年来积攒的，多类型运营经验的实力，也是中海物业服务品质、企业规模、资金实力对房子长期价值的影响。 另一方面，中海长时间深耕市场，也形成了一种独到的产品嗅觉，在挖掘板块价值的同时，可以赋予板块项目更强的确定性，让项目能够：穿越周期。面对朱辛庄市场需求的变化，同时也为了更好地匹配朱辛庄核心区位的分量，中海拿出了今年朱辛庄首个“好房子”项目。项目主打建面约97-129㎡户型，兼顾刚需置业者需要的低门槛，以及改善客群需要的阔绰尺度。 当然两端需求下，“好房子”的标准没有变，全户型带阳台，高得房率，高精装细节...... 同时，中海也拿出了其对“好房子”标准的最新理解，通过对美学、收纳、智能化、人性化四个细节的处理，匹配产业精英人群新的居住需求。关键，四大细节之间并不独立，而是相辅相成。比如，在追求美学的同时，设计也讲究人性化。就拿公区的外立面来说，因为同楼栋“拼户型”导致立面凹凸，往往会造成不同程度的楼体自挡，这方面，中海已经形成标准化模式，最大限度保证南立面的平整度，保证美观的同时，为户型安排提供更大的空间，也为每一户都带来了更好的采光能力。 再比如私区，项目的入户门，大胆取消了传统“猫眼”设计，观感上更简约大气，猫眼功能由“电子猫眼”取代，安全性更强。收纳细节上，全屋规划收纳空间约20500升，相当于约586个登机箱的容量，很多都做了“隐藏式”规划，兼具实用与空间美观。 还有多达42项人性化细节优化，比如入户过门石留坎防止公区尘、水倒灌；户内门使用石墨均质静音板；厨房岩板台面下弧滴水线防污水内流、防小孩撞头等等......大多都是平时生活实打实遇到的居住痛点。无论是设计水平，打造标准，对朱辛庄同面积段旧产品，可以说，已经形成了一种“降维打击”。这种超越市场一般产品的表现，也决定了产品在未来，更有竞争力。05楼市普涨时代已结束，未来房产价值竞争，一定是越来越细节，越来越深刻，不仅要好，还要更好。这种趋势下，未来能跑赢大盘的房子，可能只有10%。这时，在结构性优势板块中找到α产品，其实就是为房产找到新的价值支点，在不确定性中，抓住确定性。换一个角度来看，这也是对家庭资产安全性的一种把握。
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结构牛时代，怎么找到α产品？ 来源：市场资讯（来源：风声声） 018月，北京带头公布了一系列楼市新政策。从成交上看，新政当月，北京新房网签3135套，环比上涨8.82%，二手房住宅网签13331套，环比上涨4.28%。价格上，8月北京二手房价继续下跌，环比跌幅1.2%，同比跌幅3.1%。成交上升，说明新政刺激下，北京部分潜在需求正在被激活，市场平稳迈向回暖。价格下跌，则说明即便在北京这种高能级市场，“普涨”的情况也已不复存在，楼市进入了全新的“稳定市场”。数据出来后，有部分人比较悲观，认为北京楼市没有实现止跌，新政的效果未达到预期。事实上，不能这么一刀切看待。一方面，北京楼市经过多轮政策调整，需求已经深度释放，这次新政不是大水漫灌，而是精准浇灌，效果偏温和，是可以预见的。另一方面，数据偏宏观，难反映市场的微观情况。拿价格来说，大数据普跌，实际上，位于核心的西城区，8月均价约130799元/㎡，环比只跌0.24%，跌幅在进一步收窄。而房山、通州的跌幅，则在3.5%以上。同时，即便在跌幅3.5%以上的房山，内部板块并非“普跌”，部分小区成交价依旧上涨，涨幅能达到10%以上。这说明，真实北京的市场，存在巨大的价值分化。这也是我们一直反复强调的观点——如今的北京楼市，已经进入了明显的“结构性”市场，只有拥有结构性优势，才能跑赢大盘。在这样的市场下，选择非常重要。之前我们在《新窗口出现，北京楼市的机会点》中，详细聊过如何判断一个板块是否拥有“结构性优势”。随着楼市政策松绑，资源进一步集中，价值分化会更为彻底，不仅在区域间，不同产品间，也会因为结构性差异，出现明显分化。对普通购房者而言，选对板块只是第一步，在选对板块的基础上，还得选对产品。在金融领域，有个概念叫“α收益”，相对于“β收益”出现。假设市场是大海，海平面会因潮汐上涨、下降，这种变化下产生的收益就叫β收益，也是“市场性收益”。α收益，则是通过更精准的选择，获得超出海平面涨跌之外的额外收益。带入楼市，同一个板块中，涨时涨得更好，跌时扛得住跌，能持续收获领先市场收益的产品，我们可以称其为：α产品。α产品至少拥有三个特点：一、在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置。二、在成长型板块中，能够率先吃到板块的成长红利。三、在板块的同类产品中，有更强的产品表现。之前的文章中，我们聊到北京五环外拥有结构性优势的板块，包括昌平的朱辛庄、亦庄的河西、北神树等等，同时，还提到了一个项目——位于朱辛庄核心的“中海未来之境”。其实它就是一个非常典型的“α产品”。02这几年，我们聊朱辛庄的板块价值，离不开通勤能力、产业能力、配套熟度等几方面。可以说，它们共同形成了朱辛庄，区别于昌平其他板块的结构性优势，而他们在“未来之境”项目中实现了集中。比如通勤能力。目前朱辛庄对外通勤，主要依靠“两轨”“两高速”。两轨指地铁昌平线、8号线两条地铁，两高速则为京新高速与京藏高速。相比之下，陆路交通的运力、通勤成本等更高，轨道交通的优势更明显，也就是说，真正撑起朱辛庄通勤能力的，其实就是两轨。朱辛庄的两轨，含金量不是一般的高。昌平线也被叫作“科创线”，1站生命科学园，2站海淀西二旗，3站清河高铁站，4站上地，5站学知园......几乎把北京北部的科创核心一线串联。地铁8号线，又被称作“北京地下中轴线”，一线连接天桥、前门、王府井、鼓楼、什刹海、南锣鼓巷、永定门等北京特色地标。产业+文化两线重要地铁线，在一个板块内汇聚，全北京都罕见。板块内，昌平线和8号线交轨于“朱辛庄站”，这里无疑就是朱辛庄通勤能力的价值核心。未来之境正位于此，项目规划入口到地铁站，直线距离约350米左右。这也让未来之境成为目前板块中——少有可以称为“真地铁盘”的项目。目前，朱辛庄内已经没有能做住宅的新地了，后续再有宅地出现，也大多来自其他性质土地的调规。这些地块的素质和未来之境地块差距明显，要么离地铁过于近，存在噪音问题，要么离朱辛庄的产业中心太远，难以吃到产业红利。在这个尺度上，未来之境，处于一个难以复制的状态。换句话说——中海未来之境，是目前乃至未来，真正能体现朱辛庄通勤价值为数不多的一个项目。选择未来之境，获得的价值不仅仅来自项目本身，而是板块与项目价值相结合的：双重确定性。这也是为什么我们会说，α产品需要在稀缺型板块中，占据更稀缺的位置，它可以真正实现：用板块价值为项目背书。03同理，我们再看未来之境能否吃到板块的成长红利。朱辛庄因产业而强，具体强在哪？一方面，自身产业扎实，且AI智能龙头企业汇聚，方向够新。另一方面，承接了来自海淀北的外溢。下图，是朱辛庄目前AI智能产业龙头企业的大致分布情况，里面有一个很有意思的现象：包括小米未来产业园、石头科技、清华紫光、中软国际、英瑞特电气等在内，产业龙头们的选址，都集中在“朱辛庄站”附近。 原因不难理解，离交通枢纽近，员工通勤成本更低，而且交通枢纽具有“TOD效应”，容易汇集商业等配套集中。当然，一切的基础，是这个交通枢纽要有价值，能带来人流，商流。朱辛庄站的价值不用赘述，北京主力科创板块和文化板块的换乘节点，独一无二。加上这里还汇集了朱辛庄本身的高新技术产业，产业集中带了配套需求，配套集中又为产业集中提供了基础，进一步会影响城市发展决策，形成更强的规划落地能力。事实上，朱辛庄站附近，确实是朱辛庄板块目前配套熟度最高的地方。包括两个大型商业，两个三甲医院，两个公园，还有“北京一零一中昌平实验学校”这样的教育资源.......朱辛庄核心的配套，都以这里为中心点，向外分布。近10年来，朱辛庄城市面貌革新，也大多以朱辛庄站为起点。这意味着，选择朱辛庄站旁的“未来之境”，同样拥有：多重确定性。首先，成熟的配套，带来了居住价值方面的确定性。其次，AI智能产业集中，代表着这里也是朱辛庄产业进化的桥头堡，更容易吃到板块成长的红利。最后，面对海淀北产业外溢带来的居住需求，这里也将是红利的第一站。说得更直白一些，不管是内部产业，还是外部产业，未来那些大厂员工想在朱辛庄买房，这里就是首选。对项目而言，价值支点越多，也更容易跑赢大盘。04最后，除了强稀缺性、成长性，当下的市场环境产品本身的表现，同样重要。原因在于置业理念的更新。以朱辛庄为例，如今朱辛庄主要客群，已经变成了90后甚至00后，他们对房子品质要求更高。而随着朱辛庄城市发展、产业更新，也出现了更强的购买力，带来更多改善需求。这时候，用过去那套产品逻辑“敷衍”市场，行不通了。市场需要更强的产品，强产品至少要有两个特点：第一，产品的开发者，需要有更强的硬实力。第二，项目的产品力，需要独树一帜。中海未来之境的开发商之一“中海地产”，不用多说，四十多年历史的老牌房企，也是目前全国排名前列的行业龙头。在北京市场，中海的表现更是“制霸”级别的，连续4年北京全口径成交金额第一，连续3年北京权益销售金额第一，连续7年北京独立开发项目成交金额第一。 对于购房者而言，房企底子硬，就是一种买房时的“安全感”。进一步，开发商的实力也决定了房子的后期运营情况。比如这几年北京很多小区都上了架空层、上了会所，开始看着高大上，结果用了没两年，开发商、物业没能力管了，最后荒废，反而变成了小区品质的伤疤。影响居住体验，还影响房子的价值。在北京市场可以发现一个现象，中海的项目，总能走出独立行情，不光是新房，还有二手房。一方面，其实就是中海多年来积攒的，多类型运营经验的实力，也是中海物业服务品质、企业规模、资金实力对房子长期价值的影响。 另一方面，中海长时间深耕市场，也形成了一种独到的产品嗅觉，在挖掘板块价值的同时，可以赋予板块项目更强的确定性，让项目能够：穿越周期。面对朱辛庄市场需求的变化，同时也为了更好地匹配朱辛庄核心区位的分量，中海拿出了今年朱辛庄首个“好房子”项目。项目主打建面约97-129㎡户型，兼顾刚需置业者需要的低门槛，以及改善客群需要的阔绰尺度。 当然两端需求下，“好房子”的标准没有变，全户型带阳台，高得房率，高精装细节...... 同时，中海也拿出了其对“好房子”标准的最新理解，通过对美学、收纳、智能化、人性化四个细节的处理，匹配产业精英人群新的居住需求。关键，四大细节之间并不独立，而是相辅相成。比如，在追求美学的同时，设计也讲究人性化。就拿公区的外立面来说，因为同楼栋“拼户型”导致立面凹凸，往往会造成不同程度的楼体自挡，这方面，中海已经形成标准化模式，最大限度保证南立面的平整度，保证美观的同时，为户型安排提供更大的空间，也为每一户都带来了更好的采光能力。 再比如私区，项目的入户门，大胆取消了传统“猫眼”设计，观感上更简约大气，猫眼功能由“电子猫眼”取代，安全性更强。收纳细节上，全屋规划收纳空间约20500升，相当于约586个登机箱的容量，很多都做了“隐藏式”规划，兼具实用与空间美观。 还有多达42项人性化细节优化，比如入户过门石留坎防止公区尘、水倒灌；户内门使用石墨均质静音板；厨房岩板台面下弧滴水线防污水内流、防小孩撞头等等......大多都是平时生活实打实遇到的居住痛点。无论是设计水平，打造标准，对朱辛庄同面积段旧产品，可以说，已经形成了一种“降维打击”。这种超越市场一般产品的表现，也决定了产品在未来，更有竞争力。05楼市普涨时代已结束，未来房产价值竞争，一定是越来越细节，越来越深刻，不仅要好，还要更好。这种趋势下，未来能跑赢大盘的房子，可能只有10%。这时，在结构性优势板块中找到α产品，其实就是为房产找到新的价值支点，在不确定性中，抓住确定性。换一个角度来看，这也是对家庭资产安全性的一种把握。（转自：风声声）
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京西第一个“好房子”项目 首钢·璟悦长安的价值密码 来源：环球网作为京西首个“好房子”，首钢·璟悦长安能有多红？据首钢地产公布数据，首钢·璟悦长安7月开盘，当月即登顶北京城六区套数销冠；8月连续霸榜并斩获石景山区域月度销售套数冠军，开盘至今累计成交套数北京城六区TOP1（数据来源：北京住建委网站）。这一成绩背后引出了一个直击市场的核心问题：在竞争激烈的京西楼市，为什么首钢·璟悦长安能够脱颖而出？“好房子”的产品力范本今年，“好房子”已经成为楼市的风向标。5月，国家标准《住宅项目规范》全面实施，为“好房子”定下了安全、舒适、绿色、智慧的目标。作为京西第一个“好房子”项目，首钢·璟悦长安以实实在在的产品力升级，在空间尺度、功能分区、得房率等方面做出突破，勾勒出好房子的真实样貌。97平方米三居室，赠送后得房率约86%-97%，不仅空间利用率高，而且生活品质也大幅提升。LDK一体化设计，将客、餐、厨、阳台串联成一个超过34平方米的家庭公区，营造出家人互动交流的温馨场域；主卧套房设计，让三代同堂的生活互不干扰；客厅270度转角落地飘窗、主卧3.2米超大景观窗，大幅提升了居室的采光、观景效果。 107平方米的三居室南北通透，南向三面宽、高达90%的得房率充分展现了“好房子”的实用性与舒适度。约97平方米的套内使用面积，在空间感上足以媲美市场上120平方米以上的户型。餐客厨以及南北双阳台的串联，形成超过50平方米的家庭公区，阔绰公区并未压缩家人的私享空间，主卧套房面积达23.6平方米，并配有L型270度观景窗，可全方位欣赏园林美景。次卧面积达到了约10.5平方米和11.34平方米，空间感和实用性俱佳。 作为石景山首个“好房子”项目，首钢·璟悦长安的“满配精装”也诚意十足。在看不见的地方，是严苛的选材标准和精湛的施工工艺；在看得见的地方，是充满人性化考量的功能配置。从中央空调、全屋新风、厨房一体化电器与人性化的凉霸设计，再到玄关与客厅的通顶收纳柜、卫浴柜与镜柜，无不从居住者的实际需求出发，在最大化空间利用的同时，省去了后期定制的成本和时间。 “好房子”与普通住宅的区别不仅在于空间尺度，更在于更安全、更舒适、更绿色、更智慧。首钢·璟悦长安搭载了华为智能家居系统，实现远程操控、场景模式自定义、灵活拓展等，让房子不仅成为感知需求、主动服务、持续升级的智能体，带来未来居住生活场景的全面革新。“好社区”让美好生活触手可及好房子不止于空间品质，更离不开“好社区”的规划和落地。首钢·璟悦长安地块方正规整，以“中间高、四周低”的建筑错落排布，形成了富有识别度与韵律感的天际线。同时，楼栋采用点式排布，实现了47～57米的超大楼间距，确保每户都有充足的采光与宽阔的视野，大幅提升了居住的私密性与舒适度。 在建筑设计上，以经久耐用的石材、铝板和真石漆，勾勒出简约而不失质感的立面。总计16栋美学建筑，共700户，自南向北由6-18层的洋房、小高层组合而成，所有户型均为三、四居室，一梯两户或两梯两户的梯户比设计，不仅保证了生活的纯粹性，更提升了居住的尊崇感。 呼应“好房子”新规中全龄友好、场景多元的核心要求，首钢·璟悦长安以“两轴一环五进十二园”为骨架，园林不仅四季可赏，还可游、可逛，成为日常生活的延伸。500米慢跑道串联起七个特色组团，中央草坪是孩子奔跑嬉戏的乐园，也是家人朋友野餐聚会的“第二客厅”，而主题花园则为邻里提供了闲谈交流的静谧空间。园林全面覆盖了儿童游乐、社交会客、老年康养、运动健身等多种功能，满足不同年龄段业主的多元化需求。更贴心的是，项目还专设宠物休闲区，划出独立安全的活动空间，让萌宠们也能自由奔跑，和主人共度美好日常。这些细节，构成了一个真正有温度、有画面、有陪伴感的理想社区。 如今，家已经不再局限于一扇门之内，社区成为生活的延伸。首钢·璟悦长安在园区内规划了四大架空层和下沉庭院式会所，围绕不同年龄群体的真实需求，细致划分为童玩、康养、社交、办公四大主题模块，涵盖健身书吧、茶歇私宴、手工理疗、共享工位和会议空间等，让每个人能在这里找到归属感和生活乐趣。“好城区”赢得市场认可京西石景山有着千年文脉与工业图腾的双重底色，经历过“双奥之区”的转型升级，城市界面焕然一新。尤其是首钢·璟悦长安所在的首钢园东南区板块，定位为石景山国际开放合作区，遵循“先规划、后建设”的理念，着力打造一个注重职住平衡、多元配套均衡发展的低密宜居新城。产业方面，首钢·璟悦长安临近京西高品质智能科技产业园区——翔鹰大厦和首程时代中心。22栋甲级写字楼，近50万平方米的宏大体量，投入运营后将主要面向航空航天、绿色双碳、数字经济等高精尖产业的龙头企业。其强大的产业聚合力，将为区域带来更多高净值人群，进一步促进职住平衡。通勤效率是首钢·璟悦长安的一大核心亮点。在轨道交通方面，项目南侧200米是正在建设的1号线支线体育场南街站，预计2027年年中即可通车，能够迅速直达五棵松、金融街等核心区域；规划中的11号线近在咫尺，可便捷联通北京西站、北京南站、丽泽商务区，并向东延伸至朝阳区。在公路网络方面，项目东侧是西五环，可直达海淀；向北800米为长安街，可快速到达五棵松、公主坟、金融街等地；南侧约1000米的莲石路可直达西二环，对通勤十分友好。 商业方面，南侧TOD商业体将由龙湖打造，3公里范围内分布喜隆多、京西大悦城、当代商城、山姆会员店、盒马等多个大型商超和购物中心；医疗方面，朝阳医院西院、301医院等优质医疗资源，为业主健康生活保驾护航；作为石景山头部教育资源集中的板块，景山学校远洋分校等优质学府环伺，覆盖幼儿园、小学、中学，形成“一站式目送式教育圈”；此外，项目还与北京冬奥公园紧密相连，1.5公里处就是马拉松大本营的所在地。正如住建部所要求，好房子不是大房子、贵房子，而是要解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。首钢·璟悦长安的成功，源自实力国企首钢地产精准把握并满足了改善性需求的核心痛点，以“好房子+好社区+好城区”三维价值共振，为市场贡献更多热度。97平方米户型售罄后，首钢·璟悦长安加推107、133平方米户型，将在巩固房地产市场稳定态势中持续发挥积极作用。
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京西第一个“好房子”项目 首钢·璟悦长安的价值密码 作为京西首个“好房子”，首钢·璟悦长安能有多红？据首钢地产公布数据，首钢·璟悦长安7月开盘，当月即登顶北京城六区套数销冠；8月连续霸榜并斩获石景山区域月度销售套数冠军，开盘至今累计成交套数北京城六区TOP1（数据来源：北京住建委网站）。这一成绩背后引出了一个直击市场的核心问题：在竞争激烈的京西楼市，为什么首钢·璟悦长安能够脱颖而出？“好房子”的产品力范本今年，“好房子”已经成为楼市的风向标。5月，国家标准《住宅项目规范》全面实施，为“好房子”定下了安全、舒适、绿色、智慧的目标。作为京西第一个“好房子”项目，首钢·璟悦长安以实实在在的产品力升级，在空间尺度、功能分区、得房率等方面做出突破，勾勒出好房子的真实样貌。97平方米三居室，赠送后得房率约86%-97%，不仅空间利用率高，而且生活品质也大幅提升。LDK一体化设计，将客、餐、厨、阳台串联成一个超过34平方米的家庭公区，营造出家人互动交流的温馨场域；主卧套房设计，让三代同堂的生活互不干扰；客厅270度转角落地飘窗、主卧3.2米超大景观窗，大幅提升了居室的采光、观景效果。 107平方米的三居室南北通透，南向三面宽、高达90%的得房率充分展现了“好房子”的实用性与舒适度。约97平方米的套内使用面积，在空间感上足以媲美市场上120平方米以上的户型。餐客厨以及南北双阳台的串联，形成超过50平方米的家庭公区，阔绰公区并未压缩家人的私享空间，主卧套房面积达23.6平方米，并配有L型270度观景窗，可全方位欣赏园林美景。次卧面积达到了约10.5平方米和11.34平方米，空间感和实用性俱佳。 作为石景山首个“好房子”项目，首钢·璟悦长安的“满配精装”也诚意十足。在看不见的地方，是严苛的选材标准和精湛的施工工艺；在看得见的地方，是充满人性化考量的功能配置。从中央空调、全屋新风、厨房一体化电器与人性化的凉霸设计，再到玄关与客厅的通顶收纳柜、卫浴柜与镜柜，无不从居住者的实际需求出发，在最大化空间利用的同时，省去了后期定制的成本和时间。 “好房子”与普通住宅的区别不仅在于空间尺度，更在于更安全、更舒适、更绿色、更智慧。首钢·璟悦长安搭载了华为智能家居系统，实现远程操控、场景模式自定义、灵活拓展等，让房子不仅成为感知需求、主动服务、持续升级的智能体，带来未来居住生活场景的全面革新。“好社区”让美好生活触手可及好房子不止于空间品质，更离不开“好社区”的规划和落地。首钢·璟悦长安地块方正规整，以“中间高、四周低”的建筑错落排布，形成了富有识别度与韵律感的天际线。同时，楼栋采用点式排布，实现了47～57米的超大楼间距，确保每户都有充足的采光与宽阔的视野，大幅提升了居住的私密性与舒适度。 在建筑设计上，以经久耐用的石材、铝板和真石漆，勾勒出简约而不失质感的立面。总计16栋美学建筑，共700户，自南向北由6-18层的洋房、小高层组合而成，所有户型均为三、四居室，一梯两户或两梯两户的梯户比设计，不仅保证了生活的纯粹性，更提升了居住的尊崇感。 呼应“好房子”新规中全龄友好、场景多元的核心要求，首钢·璟悦长安以“两轴一环五进十二园”为骨架，园林不仅四季可赏，还可游、可逛，成为日常生活的延伸。500米慢跑道串联起七个特色组团，中央草坪是孩子奔跑嬉戏的乐园，也是家人朋友野餐聚会的“第二客厅”，而主题花园则为邻里提供了闲谈交流的静谧空间。园林全面覆盖了儿童游乐、社交会客、老年康养、运动健身等多种功能，满足不同年龄段业主的多元化需求。更贴心的是，项目还专设宠物休闲区，划出独立安全的活动空间，让萌宠们也能自由奔跑，和主人共度美好日常。这些细节，构成了一个真正有温度、有画面、有陪伴感的理想社区。 如今，家已经不再局限于一扇门之内，社区成为生活的延伸。首钢·璟悦长安在园区内规划了四大架空层和下沉庭院式会所，围绕不同年龄群体的真实需求，细致划分为童玩、康养、社交、办公四大主题模块，涵盖健身书吧、茶歇私宴、手工理疗、共享工位和会议空间等，让每个人能在这里找到归属感和生活乐趣。“好城区”赢得市场认可京西石景山有着千年文脉与工业图腾的双重底色，经历过“双奥之区”的转型升级，城市界面焕然一新。尤其是首钢·璟悦长安所在的首钢园东南区板块，定位为石景山国际开放合作区，遵循“先规划、后建设”的理念，着力打造一个注重职住平衡、多元配套均衡发展的低密宜居新城。产业方面，首钢·璟悦长安临近京西高品质智能科技产业园区——翔鹰大厦和首程时代中心。22栋甲级写字楼，近50万平方米的宏大体量，投入运营后将主要面向航空航天、绿色双碳、数字经济等高精尖产业的龙头企业。其强大的产业聚合力，将为区域带来更多高净值人群，进一步促进职住平衡。通勤效率是首钢·璟悦长安的一大核心亮点。在轨道交通方面，项目南侧200米是正在建设的1号线支线体育场南街站，预计2027年年中即可通车，能够迅速直达五棵松、金融街等核心区域；规划中的11号线近在咫尺，可便捷联通北京西站、北京南站、丽泽商务区，并向东延伸至朝阳区。在公路网络方面，项目东侧是西五环，可直达海淀；向北800米为长安街，可快速到达五棵松、公主坟、金融街等地；南侧约1000米的莲石路可直达西二环，对通勤十分友好。 商业方面，南侧TOD商业体将由龙湖打造，3公里范围内分布喜隆多、京西大悦城、当代商城、山姆会员店、盒马等多个大型商超和购物中心；医疗方面，朝阳医院西院、301医院等优质医疗资源，为业主健康生活保驾护航；作为石景山头部教育资源集中的板块，景山学校远洋分校等优质学府环伺，覆盖幼儿园、小学、中学，形成“一站式目送式教育圈”；此外，项目还与北京冬奥公园紧密相连，1.5公里处就是马拉松大本营的所在地。正如住建部所要求，好房子不是大房子、贵房子，而是要解决居住中的痛点问题，全面提升住房品质。首钢·璟悦长安的成功，源自实力国企首钢地产精准把握并满足了改善性需求的核心痛点，以“好房子+好社区+好城区”三维价值共振，为市场贡献更多热度。97平方米户型售罄后，首钢·璟悦长安加推107、133平方米户型，将在巩固房地产市场稳定态势中持续发挥积极作用。
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小区围墙倒塌、地面塌陷！这家央企项目施工野蛮！粗暴！还无证？ 近期，多位网友在社交平台发布信息及现场图片，反映青岛西海岸新区钱江花园小区围墙出现塌陷情况，矛头指向邻近的中海 “天空之境” 项目工地施工。 从网友发布的现场图片可见，钱江花园小区受影响区域围墙出现多段结构性断裂，部分墙体已完全坍塌，裸露的地基与地面裂缝形成明显沉降带。围墙外侧即为中海 “天空之境” 项目施工工地，现场架设的脚手架、施工机械与塌陷区域直线距离不足十米。该网友还表示，中海 “天空之境” 开发商在未取得合法手续的情况下开工建设，施工行为导致钱江花园小区围墙塌陷，损害了小区业主权益。 从发布的视频能够看到，钱江花园业主核心指控集中在两点：一是中海 "天空之境" 项目未取得完整合法手续即开工建设；二是施工过程未采取有效防护措施，直接导致围墙塌陷。根据青岛市商品房预售许可相关规定，房地产项目开工前必须取得《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等法定文件，且需公开公示。 梳理信息可知，中海 "天空之境" 项目地块有明确拿地背景。2025年8 月，有自媒体发文提及，2025年6月17日，中海地产旗下济南中海地产投资有限公司以底价拿下黄岛九顶山北、朝阳无限地块，该地块总用地面积约5.13万㎡，容积率1.8，可开发建面9.22万㎡，成交总价7.37 亿，成交楼面价7999元 /㎡，且地块东南侧便是中海此前开发的半山雲境项目，该新项目已确定案名为中海 "天空之境"。 但关键问题在于，该项目涉嫌未批先建与无证施工。8月18日官方公告称，因施工单位发生变更，原施工许可证已被注销。根据《建筑工程施工许可管理办法》，施工单位变更需重新申领许可证，原证自动失效。 除了以上问题，在今年也有媒体发文，中海天空之境工地周边，是海德公园、朝阳无限、齐润金滩花园、钱江花园等小区，项目施工过程中噪声较大，附近居民深受其害。更严重的是，项目北侧居民对于中海天空之境建成之后，挡风、挡光、挡视线的担忧。 值得关注的是，中海地产在青岛西海岸新区的另一项目曾因施工问题多次受罚。2023年，中海半山云境项目因夜间违规施工、噪声超标，被西海岸新区综合行政执法局罚款2万元；同年秋季安全生产检查中，该项目又因管理混乱被住建局通报批评。 同一开发商在同一区域的项目频频出现违规情况，此次中海 "天空之境" 是否重蹈覆辙，在手续不全、防护不足的情况下施工，最终导致邻近小区围墙塌陷。《中华人民共和国建筑法》第三十九条明确规定："施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。" 目前，中海 “天空之境" 项目是否因未落实防护措施导致钱江花园小区围墙塌陷，以及无证施工的违规责任，仍待相关部门进一步调查核实。
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合生35亿缦系豪宅被锁了 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。最近，合生创展的缦系鼻祖，缦合北京收到两个消息。先看“好消息”： 北京新京润房地产有限公司（简称“新京润”）公示了6002地块的规划综合实施方案，被视为缦合北京二期。这预示着，从霄云路8号到缦合北京，已卖了17年的老盘，终于老树发新枝。再看"坏消息"：缦合北京一期2#刚领取预售证才半月，就有53套房源显示“不可售”，占比47%。截至目前，2#已经网签两套——1单元2801和1单元2802，另有一套已经预订，每套528平米，网签价格12.5万元/平米，单套总价6600万元。它们是顶着最高预售参考价卖的。据测算，这53套房源的货值超过35亿元。它们是不是被司法冻结了呢？缦合北京方面对楼花网回应，有关房源“不可售”的原因正在向有关部门咨询情况，在实际中并未涉及司法查封，都可以正常销售和网签。在花姐看来，这两则消息对购买缦合北京的富豪们，都是坏消息。1、二期的确是来了，合生创展证明自己还有新地块，会有新产品，但它位于一期正南面，挡住了老业主们看朝阳公园的风景；2、新领证的2#，有接近半数的房源不明不白地变成“不可售”，导致购房者的风险增加，信心受影响。其在建工程及土地使用权也为抵押状态。这座京城东四环老牌顶豪，正可谓是：屋漏偏逢连夜雨。 一期老业主被挡住朝阳公园初看6002地块的规划方案，一片绿油油，点缀一抹黄色，像极了一幅油画。那抹黄色，就是缦合北京二期。这是一个巨无霸地块，用地面积10.07公顷，建筑规模约22.47万平方米，容积率2.23，限高80米。美中不足的是，这块地“不正”，东偏南45度，长宽分别为560米和180米，狭长。从朝向上，它不如缦合北京一期。对于二期6002地块，花姐根据资料归纳几个特点：1、建筑高度。一期限高100米，二期限高80米，建筑高度降低了；2、街坊路。二期有两条街坊，将地块一分为三，尤其是被分割的北面地块，进深只有40米左右。地块内的两条街坊路，长度至少700米，是容积率杀手。有关街坊路的线位、线型、宽度，最终以交评意见及最终审定方案为准。3、由于地块狭长、且呈东南45度朝向，花姐做了一个强排方案推测：A、楼栋朝向和地块朝向一致，东偏南45度；B、共计规划12#住宅，每栋楼约22层，层高3.6；此外，这种楼栋朝向，可以做到户户看朝阳公园。不过，缦合北京一期的业主就惨了，景色被挡。 新京润的建面之谜随着6002地块规划方案公示，一个疑问来了。合生创展是什么时候拿下新京润的？在北京朝阳路霄云路上，有一座老别墅，京润水上花园，它的开发商主体是北京京润房地产有限公司（简称“京润”），总建面34万平米，含双拼和别墅。京润成立于1993年1月，注册资本2亿元，法人、董事长陈清祥。它的母公司为香港吉润国际集团有限公司。而缦合北京一、二期的主体公司新京润，成立于2006年6月，注册资本43666万美元，它的母公司为香港吉润置业投资有限公司。这两个“吉润”看似很像，实则不是一个控股股东。实际上，目前新京润持有的缦合北京一、二期地块，是合生创展从京润手上购买的，时间应该是在2008年。而不是网传的2004年。花姐查询合生创展2008年年报，当时，合生创展持有新京润80%股份，新京润的建筑面积94.6万平米，可供销售面积89.196万平米。缦合北京一期建面20万平米，二期22.47万平米，还有50万平米去哪儿了？截至2024年底，合生创展对新京润的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股权到底由谁持有？ 官司拖累缦合北京新品缦合北京2#53套房源被锁，到底是什么原因呢？不知是否与新京润官司缠身有关。企查查显示，新京润涉及司法案件，多达207起。从去年9月开始，新京润地产曝出有7条被执行人记录，累计执行标的为9.65亿元。新京润地产和法人张宇翔，有两次被限制高消费的记录。此外，新京润地产旗下的缦庭合苑酒店，运营公司的股权也被冻结了。进入今年7月份以来，新京润地产累计欠税总金额约为2.17亿元，涉及增值税、城市维护建设税、企业所得税和土地增值税等四项。在各种利空之下，新领证的2#房源是个硬通货。据称，2#是一期最后一栋可售住宅，剩下的1#将打造成酒店式公寓、只租不售。2#有两个单元、31层，共计112套顶级豪宅，其中主力户型529平米、108套，顶层四合院1060平米、4套。（详见《合生缦系鼻祖，寻112位亿万富豪》）千万别小看这112套房子，总建面6.14万平米，单套6300万元，总货值约74亿元。在2#领证之前，新京润取过四次预售证，分别是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。这些房源的售卖情况，没有公开数据。此外，新京润的控股股东合生创展，日子也不好过。今年上半年，合生创展营业额为64.71亿港元；归母亏损为17.32亿港元。截至上半年底，总资产约为2567亿港元，流动资产总额约为1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%。好在，合生创展老板朱孟依有个好女儿，朱榕桔在2019年将"霄云路8号"改名为“缦合北京”，成为“缦系”的发端。但，新京润需要直面一个问题，先把那堆官司处理好。
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首创安置房变性，秘勇激活沉睡盘 文/北京进深 林振兴曾经京城有头有脸的首创置业，自从退市，被装进首创城发之后，在帝都就跟“小透明”似的。但眼下，首创城发却在一个项目上铺天盖地做宣传。它，就是位于大兴的禧悦兴城。禧悦兴城看似陌生，它其实是一个现房项目，背后故事颇为曲折，经历了变“性”与更名。这个项目的前身是首创·美伦湾，规划5000余套房源，项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。而后，首创大兴项目，几经波折。业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间。再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。最后，改成商品房入市。另据项目销售透露，该项目最初是给东城区做定向安置，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置，所以（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。眼下，禧悦兴城5000多套现房即将入市。这个体量，相当于目前北京市场6-7个商品房供应量。但现在大兴“好房子”项目遍地，禧悦兴城本身就是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大。不仅在产品上“落后”其他新盘，禧悦兴城在价格上也不具优势。销售告诉进深君，禧悦兴城在建委备案价在3.5-3.6万元/㎡，实际售价在3.1-3.5万元/㎡。但目前，旁边同首创开发的二手回迁房——美澜湾，已在3万元/㎡以下。01大兴现在的“好房子”，卷上新高度。比如，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。赠送上，大兴新盘也是毫不手软，甚至有的本地项目为了增加“黑科技”，开盘后还调规。 禧悦兴城虽然也有远见，它有1.34米阳台。但是阳台算面积，不赠送，这点上，它就被很多大兴新盘直接秒杀。无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，禧悦兴城都远远不如当下的“好房子”。它的主力户型包括65平一居、90平两居和114平三居。 具体来看看，65平一居，户型狭长，通透性和采光都很一般；尤其是客厅不在最南面，会有遮挡；卧室带阳台，明厨暗卫；厨房紧邻主卧，会有油烟。90平两居，有两类户型图。 一类也是偏狭长型，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，同样是暗卫。 另一类则是阶梯型，因为缺角多，造成面积浪费，例如入户门到餐厅那片区域，仍是暗卫。比较奇葩的是，65平卫生间都是干湿分离，为何90平却没做干湿分离？ 114平三居，又又又是狭长型，但它是所有户型里最顺眼的，缺点就不多说了，同上。网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，一把将人穿越回五、六年前。看完项目，不少购房人称，“5000大户回迁房，还不如北京城里买个小一点。” 实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。商业配套较为缺乏，目前也就是社区商业配套，最近的大兴大悦春风里也要3公里左右。以至于，有购房者在社交平台上写了一首打油诗，“回家的路弯弯曲曲，下雨即看海，5000多户的大社区，200米的地铁10块起，你买买试试。”02禧悦兴城的开发商是首创华业房地产，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。 其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为 12.87% 、5.83%、5.41%。是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。 今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。03首创城发，还有土地储备风险。另一家北京老牌国企首开都已不“躺平”，在央视大裤衩边上拿地了，首创城发在京城仍然按兵不动。债券中期报告都黑纸白字暗示，如果首创城发不能及时获得项目开发所需的土地，未来项目将无法开展，从而制约公司的发展，影响公司的收入及经营业绩的持续增长。但硬币有正反两面。得益于，首创城发上半年未在北京拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的6214万元，上涨至今年6月底的80.59亿元。截至 2025 年 6 月末，首创城发合并报表口径的资产负债率为 82.91%。同期，首创城发合并报表范围内公司有息债务余额为868.87 亿元。 包括了公司信用类债券为412.84亿元，银行贷款为210.58亿元，非银行金融机构贷款为89.60亿元，其他有息债务为155.85亿元。其中，到期1年以内（含）的有息债为192.43亿元。此外，首创城发合并报表范围内发行的境外债券余额 11.94 亿元美元，其中 1 年以内(含)到期本金规模为 2.44 亿元美元。截至6月底，首创城发在手的现金及现金等价物余额154.33亿元。钱包是鼓的，卖房大动作有了，首创城发在京城拿地还会远吗？去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视。
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首创安置房变性，秘勇激活沉睡盘 文/北京进深 林振兴曾经京城有头有脸的首创置业，自从退市，被装进首创城发之后，在帝都就跟“小透明”似的。但眼下，首创城发却在一个项目上铺天盖地做宣传。它，就是位于大兴的禧悦兴城。禧悦兴城看似陌生，它其实是一个现房项目，背后故事颇为曲折，经历了变“性”与更名。这个项目的前身是首创·美伦湾，规划5000余套房源，项目总建筑面积74万平米，包含7个地块，首期房源于2023年竣工，具备交付条件。而后，首创大兴项目，几经波折。业内传闻，它先想转共有产权房，由于共有产权房退出市场，没赶上末班车，搁置一段时间。再想转配售型保障房，由于体量太大，怕影响商品房市场，再度搁置。最后，改成商品房入市。另据项目销售透露，该项目最初是给东城区做定向安置，后来这一部分居民安置到其他区域。但房子也建完，没有其他用途，一直闲置，所以（首创城发）跟政府协商转成商品房来销售。眼下，禧悦兴城5000多套现房即将入市。这个体量，相当于目前北京市场6-7个商品房供应量。但现在大兴“好房子”项目遍地，禧悦兴城本身就是安置房水准，对比商品房有相当大的差距，对比现在的“好房子”差距就更大。不仅在产品上“落后”其他新盘，禧悦兴城在价格上也不具优势。销售告诉进深君，禧悦兴城在建委备案价在3.5-3.6万元/㎡，实际售价在3.1-3.5万元/㎡。但目前，旁边同首创开发的二手回迁房——美澜湾，已在3万元/㎡以下。01大兴现在的“好房子”，卷上新高度。比如，沐春墅直接上“五件套”（阳台、风雨连廊、架空层、室内挑空、共享空间）。赠送上，大兴新盘也是毫不手软，甚至有的本地项目为了增加“黑科技”，开盘后还调规。 禧悦兴城虽然也有远见，它有1.34米阳台。但是阳台算面积，不赠送，这点上，它就被很多大兴新盘直接秒杀。无论是在小区配套还是在偷面积上，甚至是在户型设计、墙窗比等方方面面，禧悦兴城都远远不如当下的“好房子”。它的主力户型包括65平一居、90平两居和114平三居。 具体来看看，65平一居，户型狭长，通透性和采光都很一般；尤其是客厅不在最南面，会有遮挡；卧室带阳台，明厨暗卫；厨房紧邻主卧，会有油烟。90平两居，有两类户型图。 一类也是偏狭长型，客厅和主卧朝南，次卧和厨房朝北，同样是暗卫。 另一类则是阶梯型，因为缺角多，造成面积浪费，例如入户门到餐厅那片区域，仍是暗卫。比较奇葩的是，65平卫生间都是干湿分离，为何90平却没做干湿分离？ 114平三居，又又又是狭长型，但它是所有户型里最顺眼的，缺点就不多说了，同上。网上图透的禧悦兴城装修风格，也很一言难尽，一把将人穿越回五、六年前。看完项目，不少购房人称，“5000大户回迁房，还不如北京城里买个小一点。” 实际上，禧悦兴城的城市界面不算差，它距离地铁大兴机场线——大兴新城站200米左右。只不过，机场线10元起步到草桥换乘，费用稍微高点。商业配套较为缺乏，目前也就是社区商业配套，最近的大兴大悦春风里也要3公里左右。以至于，有购房者在社交平台上写了一首打油诗，“回家的路弯弯曲曲，下雨即看海，5000多户的大社区，200米的地铁10块起，你买买试试。”02禧悦兴城的开发商是首创华业房地产，成立于2012年，注册资本170000万元，法人兼董事长为刘前进，经理为成永彬。股权上，它由首创经中（天津）投资有限公司（简称“首创经中”）100%持股。7月10日，首创经中将首创华业房地产价值170000万元股权数额，出质予北京保障房中心有限公司。继续穿透可知，首创经中背后由经中合创（北京）城市建设合伙企业（有限合伙）、首创城发、首创集团、经中实业，分别持股51.0000%、25.0266%、20.5933%、3.3801%。 其中，经中合创大股东为首创集团，经中实业则由首创城发和首创集团共同持股。背靠首创集团，首创城发是有大能耐的，把那么大体量的安置房成功变更为商品房。禧悦兴城沉寂了数年，为何首创城发要在这个节骨眼将它推出？从首创城发2025年的半年报数据，或许可窥探背后的原因。它的营收从去年6月底的88.63亿元下降至今年6月底的47.44亿元，降幅超46%。去年，首创城发就亏损了54亿。今年上半年，它仍未扭亏，净利润为-34.97亿。它将亏损原因归结于两方面，一是，受前期房地产政策调控及行业波动影响，该公司上半年完成履约义务并纳入结转的项目销售毛利较低；二是，部分房地产开发项目随着项目完工竣备，借款利息停止资本化，当期费用化的利息费用增加。更惨的是毛利率，创下近几年来的新低。今年上半年，首创城发营业毛利率为-6.32%。再往前几年看，2022-2024 年度，该公司营业毛利率分别为 12.87% 、5.83%、5.41%。是什么业务板块，拖累了这家曾经京城地产黑马的赚钱步伐？依然是房地产，它占公司收入超半壁江山。 今年上半年，首创城发的房地产开发业务的营业收入为27亿元，去年同期为75.09亿元；上半年，毛利率竟然跌到-61.59%，去年同期为-7.04%。也就是说，首创城发基本上是亏本卖房。而房地产开发业务占比最大，极大地影响了该公司整体的毛利率水平。03首创城发，还有土地储备风险。另一家北京老牌国企首开都已不“躺平”，在央视大裤衩边上拿地了，首创城发在京城仍然按兵不动。债券中期报告都黑纸白字暗示，如果首创城发不能及时获得项目开发所需的土地，未来项目将无法开展，从而制约公司的发展，影响公司的收入及经营业绩的持续增长。但硬币有正反两面。得益于，首创城发上半年未在北京拿地，它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的6214万元，上涨至今年6月底的80.59亿元。截至 2025 年 6 月末，首创城发合并报表口径的资产负债率为 82.91%。同期，首创城发合并报表范围内公司有息债务余额为868.87 亿元。 包括了公司信用类债券为412.84亿元，银行贷款为210.58亿元，非银行金融机构贷款为89.60亿元，其他有息债务为155.85亿元。其中，到期1年以内（含）的有息债为192.43亿元。此外，首创城发合并报表范围内发行的境外债券余额 11.94 亿元美元，其中 1 年以内(含)到期本金规模为 2.44 亿元美元。截至6月底，首创城发在手的现金及现金等价物余额 154.33亿元。钱包是鼓的，卖房大动作有了，首创城发在京城拿地还会远吗？去年12月刚来的“救火队长”秘勇，看到首创城发这份半年报，或许也是压力山大。秘勇是首创城发在两年内的第三任董事长。他于2023年8月加入首创集团，曾任首创集团党委常委、总会计师，自2024年10月起，担任首创集团党委副书记、董事、总经理职务。2023年3月，首创城发原董事长李松平离任，刘永政成为董事长，刘永政在董事长位置上没有坐满两年。离任后，刘永政成为首创城发母公司——首创集团的董事长。从李松平到刘永政再到秘勇，这三位都曾在首创集团总经理的岗位上就任。可以见得，首创集团对地产业务还是相当重视。
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三间房双子权益分割：金茂控股满曜70%，保利控股朝观天珺70% 北京进深 徐迪9月17日，中国金茂（00817.HK）公告披露两项交易：出售北京朝新股权；增资收购北京满茂股权。增资一，2025年9月16日，中国金茂间接全资附属公司北京方兴亦城置业有限公司（简称“北京亦城”）与保利（北京）房地产开发有限公司（简称“保利房地产”）及北京朝新善筑置业有限公司（简称“北京朝新”）签订增资协议。据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京朝新增资。其中，北京亦城投入增资价款3.5亿元，保利房地产增资21.5亿元。增资完成后，北京朝新注册资本增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股30%及70%。增资二，北京亦城与保利房地产及北京满茂置业有限公司（简称“北京满茂”）签订增资协议。据此，北京亦城及保利房地产同意按相同的价格基准分别向北京满茂增资。其中，北京亦城增资21.5亿元，保利房地产增资3.5亿元。增资完成后，北京满茂注册资本将增至45亿元，北京亦城及保利房地产分别持股70%及30%。2025年2月11日，北京亦城及保利房地产以50%:50%的比例组成联合体，以总价87.295亿元摘得北京朝阳区三间房1202-0006、0007地块及1205-0007地块的土地使用权，并以上述比例分别合资设立相应项目公司，即北京朝新、北京满茂。三间房项目总占地面积约6.9万平方米，规划计容建筑面积约17.29万平方米。其中，北京朝新标的地块成交价款为43.095亿元，项目占地面积约3.22万平方米，规划计容建筑面积约为8.08万平方米，将开发为可售住宅项目，打造为保利“天字系”产品：保利朝观天珺，及配套幼儿园，计划于2027年1月竣工。北京满茂标的地块成交价款为44.2亿元，项目占地约3.68万平方米，规划计容建面约9.21万平方米。将开发为可售住宅项目，打造金茂“满”系产品：金茂满曜，计划于2026年12月竣工。交易完成后，中国金茂及保利房地产可增加于各自操盘项目的股权比例，有利于促进其各自操盘项目开发工作顺利进行。 保利朝观天珺规划7栋11-25F洋房、高层，共541套房源，户型为92㎡三居以及122㎡/139㎡/157㎡四居。6月10日开盘，目前网签77套，成交均价8.3万/㎡。金茂满曜规划19栋8-26F洋房、高层，共计719套房源。6月16日开盘，目前网签185套，成交均价7.8万/㎡。两个项目面积段大部分重合，但金茂满曜主力面积段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝观天珺则是拿出了朝青板块首个140面积段的四居三卫双套房。定价逻辑上，两个项目形成“高低配”错位入市，金茂满曜主打“质价比”吸引预算有限的客群，千万级上车朝青金茂豪宅，还是比较有吸引力的。使用率方面，金茂满曜94%-98%，朝观天珺则是朝阳区第一个得房率达到99%的楼盘。相关公司：金茂服务hk00816
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设备平台‘进屋’ 昌平地铁盘使用率激增 如果说去年的北七家、今年的马池口，都没现有地铁，新盘的设备平台进屋也就进屋了。那么，如果我跟大家说，北邵洼的地铁新盘设备平台也‘进屋’了呢？当然，这只是我的猜测，最终是不是如此请以项目公示为准。起源。2025年9月16日相关网站发布了CP00-1101-0033、0036地块R2二类居住用地A33基础教育用地项目的报规公示。结合图，我们来说事情。第一，去看报规图我截取楼栋的南侧，没有展示出地窗这样能代表有下跃的意图。所以我理解至少我截取的楼栋无下跃。 第二，楼栋北侧，12.15数字上方有一黑色长方块。如果该楼栋无下跃，那么这个黑框是设备平台的可能性比较高。 第三，图中标注得比较清楚，从南向阳台中间位置到楼栋北侧某一位置的距离是12.15米。 第四，根据这个12.15米，我们大致能盲猜，从阳台边缘到楼栋北侧边缘的长度约8、8.5米的样子。 第五，通常情况下，如上图这样三面宽的三居，边侧自南向北的排布为主卧、主卫、次卧。通常情况下主卧进深不低于4米、主卫不低于1.7米、次卧不低于3.3米，合计9米。第六，上图我盲猜的北到南的进深大致8米或8米多，没到最低标准的9米。所以北侧那个设备平台，干什么用的？我个人盲猜，‘进屋’把整体进深拉到9米用的。因为，不这么干，整体户型的进深数据对不上。所以，既然我上边截图的楼栋是这么干的，我问大家一个问题，下边这个楼栋北向是啥？ 况且，这类户型的最新做法是边飘窗偷满，而上图明显北向的侧边无边飘窗，为什么？假如我盲猜的是真。那也就意味着，昌平地铁沿线开始出现设备平台‘进屋’的现象了。我很早就说过，相比较于阳台‘进屋’，设备平台‘进屋’才是最横的。因为，阳台算半面积、设备平台不算产权面积。说白了，假如阳台增加使用率3%，给同样面积的设备平台就是增加6%~假如我盲猜的是真，昌平的好房子使用率又要升高了~真好！想了解昌平所有好房子新盘信息，具体询问今天写的这个新盘信息，都后台可以私信。
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海宸元境！中建壹品海淀新盘案名出炉 北京进深 徐迪 9月17日，中建壹品[元境]系联袂首发。北京海淀宝山项目案名为：海宸元境。元点之上，境界全开。 全洋房社区，大面积泛会所空间中建壹品0016地块占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。楼栋采用了点状布局，南排3栋紧贴用地红线，楼栋东西间距仅有1.8米，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。 正门在小区西侧，另在东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。整体建筑风格偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。 项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。下沉庭院不在大门口，而在小区正中央位置，被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡，整体景观也是以中轴对称展开。南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。户型设计：刚改为主，赠送加码中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量140㎡-180㎡大户型产品。感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。中建壹品对这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。 要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。中建项目比隔壁金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，因为有轮廓线遮挡，不太能确定。此外，中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。拿地回溯：双子分家，贴脸开大6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。 地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。相关公司：中建壹品
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海淀新盘被指大门夸张，中建壹品：提升城市形象界面 北京进深 徐迪 9月17日，中建壹品海淀宝山0016地块设计方案反馈意见采信情况通告。项目方案于8月29日-9月8日公示，期间收到网上公众反馈意见共4条，主要集中在楼栋布局、间距、日照、小区出入口、配套设施等方面。一、关于楼栋布局、间距、日照、大门、小区出入口等问题公众反馈意见：1、9#、10#、11#住宅楼的侧向山墙间距不足2米，违反消防设计规范。2、9#、10#、11#住宅楼连续长度达到150米，对城市界面产生严重的遮挡。对绿地公园产生压抑感，影响绿地公园通风和休闲感受。3、9#、10#、11#形成连塔，与北侧建筑间距应按照1.6倍计算，目前间距仅1.2倍，不满足北京市规划设计通则的规范要求。4、3、7#住宅楼北侧5#楼未错开法线，建筑间距不满足规范要求。5、S4#配套楼为养老驿站，南侧是否有采光窗？若有窗户与南侧11#住宅楼间距不足18米，产生视线干扰。且不满足日照间距及时间的计算。若无开窗，不满足养老设施规范要求，请明确养老意见主要采光面及日照时间。6、S4#配套楼西南侧距离11#住宅楼间距不满足消防间距要求。7、人行主要大门做在城市干路方向，车流量大，人行交通形成安全隐患。且面对保障房做这么夸张的大门，不利于人民共同富裕的原则，影响社会平衡。出租汽车站位于人行入口处，未进行人车分流，进一步产生交通危险。建设单位意见：1、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目9#、10#、11#楼较高一面外墙均为防火墙，满足防火间距要求。2、9#、10#、11#楼并未连续，9#和10#楼间距约1.79m，10#和11#楼间距约1.8m，为三栋各自独立的建筑，三栋建筑层数从8层至11层，高低错落，具有丰富的天际线变化，城市形象良好，且与城市存在一个公园作为缓冲，不会对城市界面产生遮挡。公园三面开敞，不影响公园通风。本项目的楼栋设置不会对公园内部人员活动产生影响。3、11#楼为塔式建筑，9#、10#楼均为板式建筑，不形成连塔，11#楼按照1.2倍计算建筑间距，9#、10#楼按照1.6倍计算建筑间距，满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。4、3#、7#楼与5#楼在法线方向上均已错开。满足《海淀区建设工程居住建筑间距审批工作的实施细则（试行）》及《北京地区建设工程规划设计通则》（2003版）的要求。5、养老建筑在面对住宅楼的南侧处不开窗，不存在视线干扰情况。养老用房主要采光面位于西侧，满足《老年人照料设施建筑设计标准》JGJ450-2018对老年人休息室冬至日2小时的日照要求。6、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014(2018年版)规范5.2.2条，两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面15m及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。本项目11#西侧山墙为防火墙，满足防火间距要求。7、小区大门虽然面向宝山中路，但未破路设置机动车出入口，且大门与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；小区大门作为一个小区乃至周边城市形象界面的提升展示空间，优质的大门品质有助于提升区域整体的环境品质与空间认同感，并非刻意强调差异。优质的大门城市界面设计也是着眼于协同提升整体区域环境的品质，塑造高品质的公共空间、建筑形象、环境感受，通过全面提升来实现更高层次的均衡与协调。优质的建成环境是全体人民共享城市发展成果的体现。出租车停车场站为访客临时使用，设置于小区围墙外，确保小区内部人车分流。二、关于配套设施相关问题公众反馈意见：1、根据设计平面图来看，目前配套小型商服只有一个位置在地块东北角。核心问题比如配套九年一贯制学校位于地块的西北方向，学生上下学主要途径为经过宝山中路向北，现状位置不利于学生经过便利店。另外3#、5#、8#楼从西门出入的居民途径便利店的路径也不方便。2、请明确小区都配置了哪些配套设施，都有哪些需要移交？3、关于S2配套楼，地上就1层，还有一部分为挑空，请问是户内挑空，还是户外挑空？挑空面积是多少，如何计算S2配套楼建筑面积？4、建议地上补充沿街底商，满足附近居民生活需求。5、养老的入口也在干路上，首先不安全，其次噪音很大，不利于老年人休息。和住宅楼挨着那么近,有视线干扰和噪音。建设单位意见：1、小型商服的服务客群不仅面对学生，也会面对周边所有居民，目前小型商服的位置位于周边住宅小区相对居中的位置，可以辐射至整个项目和周边住宅区，且本项目东侧设有人行出入口，居民可以通过次入口便捷的到达便利店处。2、本项目地上配建有小型商服、物业服务用房、社区养老服务驿站、社区卫生服务站等配套设施，其中社区养老服务驿站和社区卫生服务站需要移交相关单位。3、S2配套楼户内挑空，挑空面积约30平米，S2配套楼按照相关规范计算面积。4、本项目配置小型商服约10.15㎡（位于地上S1#配套楼东侧），满足《北京市人民政府关于印发<北京市居住公共服务设施配置指标>和<北京市居住公共服务设施配置指标实施意见>的通知》（京政办法〔2015〕7号）、《居住配套商业服务设施规划建设使用管理办法（试行）》（京商务规字〔2018〕6号）要求。5、养老的入口虽然面向宝山中路，但养老入口与机动车道之间有人行道和非机动车道分隔，因此无明显安全隐患；养老休息室窗均采用中空玻璃窗，可有效避免噪声影响；养老建筑在面对住宅楼的南侧不开窗，不存在视线干扰情况。 全洋房社区，大面积泛会所空间中建壹品0016地块占地约2.4公顷，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡。楼栋采用了点状布局，南排3栋紧贴用地红线，楼栋东西间距仅有1.8米，为了保证隐私性，相邻楼栋中间防火墙无门窗洞口。正门在小区西侧，另在东侧有一道人行小门，车库大门正对着金隅项目的西大门。整体建筑风格偏中式，大门做了传统的三进式，镂空等装饰造型。最里边还设置了一道影壁，沿街面奢阔景墙，很典型的中式门庭。住宅楼和配套楼屋顶有一圈飘檐，可以参考建发观宸的样式。 项目都没有架空层、风雨连廊这类新规配置，但以下沉庭院为中心，打造了大面积的泛会所空间。下沉庭院不在大门口，而在小区正中央位置，被三栋楼王和物业楼包围在中间，面积大约900㎡，整体景观也是以中轴对称展开。南侧是市民花园，面积在7000㎡左右，加上中央花园和北花园，总面积超1万㎡。根据出让文件，0017地块内含1处社区综合文化室，建面约800㎡；1座10千伏开闭站，占地面积300㎡；另有末端营业网点、通信接入机房等合计建面230㎡。户型设计：刚改为主，赠送加码中建项目起步建面更小一些，95㎡-130㎡区间，同时还有少量140㎡-180㎡大户型产品。感觉中建壹品对于在海淀做豪宅还是有执念。确实近些年在海淀还没有单独操盘过项目。学府公馆是与兄弟单位中建信和联手开发的，三年前的栖海澐颂更是被海开打上了“颂”系LOGO。今年3月份参拍树村地块无果后，宝山这块地显得更为来之不易。当初宝山双子土拍的时候，中建壹品两块地都举了牌，合计千套左右的住宅体量，分区开发，可发挥空间显然更为充裕。但是现场友商的拿地姿态也很足，加上当前中建壹品在大兴的几个项目去化压力不小，最终还是没敢太冒进，只拿了其中一块。中建壹品对这个体量有限的项目想法很多，既想让刚需上车，又要成全终极改善，开局就是高难度LEVEL。层高方面，宝山项目是近期新盘里比较低的。大部分房源刚好达到3米标准线，也有少量层高不足3米的。差得不多，或可通过首层下沉设计等方式解决。虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人。重点是侧边飘窗。 要知道一般进深是大于面宽的，侧边赠送一整面的飘窗，这个尺度基本上达到海淀天花板了。中建项目比隔壁金隅项目飘窗更大一些，南向做到了通面宽。但是否全部楼栋都这个尺度，因为有轮廓线遮挡，不太能确定。此外，中建项目中央楼王栋周围有大量窗井，首层大概率有下跃产品。拿地回溯：双子分家，贴脸开大6月5日，海淀四季青双子地块完成出让。①宝山0016地块由中建壹品以27.78亿元总价竞得，溢价率1.76%，住宅楼面价约5.68万元/㎡。项目建设单位北京京麓雅颂房地产开发有限公司，成立于2025年6月23日，注册资本1000万元。由中建壹品投资发展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司执行总经理武文龙出任项目公司法人、董事、经理。去年底，中建壹品北方分公司迎来重大调整，原中建壹品北方区总经理田植钊离开，刘尚元接任。近日又有消息称，中建壹品北方分公司营销总也将换防，曹秋良离任，原南方分公司副总经理刘红接棒。②宝山0017地块由金隅地产以33.64亿元总价摘得，溢价率1.48%，住宅楼面价约5.73万元/㎡。开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。 地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。两块地规模适中，与今年成交的海淀朱房、树村等地块相比，入手门槛较低，适合打造低总价刚需产品。周边整体生活配套资源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右。距离石景山游乐园不到2公里。整体来看海淀西四环至西五环一带新盘不少：东北3公里左右，靠近西四环的田村地块比宝山双子更早完成出让，目前还没出方案。建筑规模约5.8万㎡，容积率1.4，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得该地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。此外，地块北侧的西郊机场双子地块在从第五轮供地清单延续到第六轮，目前仍未被激活。相关公司：中建壹品
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高达249.9米！北京将添新城市商业综合体 伴随着最后一根钢结构组件精准落位，位于运河商务区的超高层地标建筑“运河天”主体钢结构，日前正式封顶。副中心将添一座总高达249.9米的城市商业综合体。 站在东关大桥远眺，运河天的楼栋沿大运河一字排开，宛如一艘整装待发的帆船。在新华东街与故城东路十字路口可以看到，此次完成封顶的“船帆”是运河天核心业态之一——超甲级滨水写字楼运河天玺。近250米的建筑高度，不仅一举刷新运河商务区现有天际线，更使其成为目前北京城市副中心在建项目中最高的在建写字楼，与国贸CBD隔空相望，在长安街东首形成一道极具辨识度的城市天际轮廓线。 效果图 仅供参考鹏瑞利集团运河天项目总监姚云飞介绍——该写字楼遵循绿建三星认证与LEED金级认证双重绿色标准，从建筑材料选用到能源循环利用，全方位践行低碳环保理念。未来将为世界500强企业、头部总部机构提供匹配国际水准的5A级办公场地，助力运河商务区构建高端产业集聚的“强磁场”。 效果图 仅供参考据介绍，运河天即通州综合商业项目，由鹏瑞利集团与信德集团联合打造，总建筑面积超过41万平方米。包含12.7万平方米商业中心、11.9万平方米超甲级写字楼、5万平方米高端酒店式公寓，构建起一座多元业态城市综合体。今年开始分阶段完工，预计2026年9月对外开放。 目前，近13万平方米的商业MALL正处于紧锣密鼓的建设中。“项目已经启动招商，未来这里将引入精品超市、高化美妆、高端餐饮、主理人品牌等多品类业态，兼顾日常消费与品质体验，满足项目自身及周边办公、居住人群的需求。”姚云飞说。 双轨交汇，运河天是一个典型的TOD（以公共交通为导向）项目。这座商业综合体紧邻新华大街，无缝衔接地铁6号线通运门站，未来还将与地铁S6号线、远期规划的M103线实现换乘。同时，项目距离北京城市副中心站仅2公里，与京津冀地交通联动便利。项目前身是“运河ONE大船项目”，其地下空间与瓮城遗址公园地下部分共同组成通运门站一体化项目。“市民从商场出来就能看到瓮城遗址公园，未来这里也会有一座博物馆与大家见面。”姚云飞说。来源：北京发布、北京通州发布
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约16万㎡宅地入市！西海岸4宗地块11.2亿成交 继9月15日，位于西海岸灵山湾北部珠光路和邻近西客站东岳中路的2宗住宅用地被青岛公元置业有限公司及青岛华盛房地产有限公司（青岛海投）成功拍得后。今日（9月17日），西海岸新区再推4宗住宅地块，最终均以底价成交。其中，朝阳山片区3034地块由城发集团（青岛）启盛投资开发有限公司拿下，3035地块被青岛灵山湾开发建设有限公司拍得；镜台山南片区2宗地块由青岛公元置业有限公司以4.5亿元总价斩获，这也是公元置业在9月15日拍得珠光路后，再度“出手”。据统计，这4宗地块总占地面积约16万m²，总建筑面积约30.8万m²，进一步为区域住宅市场补充供应。 【朝阳山片区地块】朝阳山片区此次出让的2宗地块总占地面积约82457㎡，从规划指标及周边市场来看，大概率延续区域“小高层 +高层”的产品格局。 3034号地块位于胶州湾东路北、兰东路西，占地10144m²，规划建筑面积25360m²，容积率2.5，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3381元/m²，起始总价8574.216万元，竞买保证金1714.8432万元，保证金缴纳比例为20%。 3035号地块位于胶州湾路北、山海路西，是该片区此次出让的“主力地块”。占地72313m²，规划建筑面积166319.9m²，容积率2.3，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，拍卖起始楼面地价3457元/m²，起始总价57496.7894万元，竞买保证金11499.3579万元，保证金缴纳比例为20%。地块较大的体量为打造规模化社区提供了空间。 从周边市场来看，目前地块周边在售商品住宅项目主要有明月听澜等，主要为小高层、高层，价格约在9000元/m²。结合此次2宗地块2.3-2.5的容积率，未来大概率也将延续这一产品路线，以小高及高层产品为主，与周边在售项目形成“互补式供应”，进一步满足区域首置或刚改需求。 周边配套情况1、道路交通：现状胶州湾东路、两河路、兰东路为已建成道路。2、教育与医疗：现状周边有6处幼儿园，5所小学，4所初中，2处高等教育用地；现状周边有1处区级社会福利院（西海岸社会福利院，改扩建2400床），规划1处区级综合医院（330床）、1处社区卫生服务中心。3、文体设施：规划周边有2处社区文化服务中心，1处区级体育中心，1处社区级体育中心。4、商业设施：现状周边有生态观光园，沿胶州湾东路和两河路分布有部分商业设施。5、城市公园绿地：现状周边沿两河分布公园绿地。【镜台山南片区地块】该片区的2宗地块均位于镜台山路东、两河路西，与9月15日拍出的珠光路地块相距不远。地块总占地面积77416m²，容积率仅约1.5，显著低于朝阳山片区，为打造低密高品质社区创造了条件。 3038号地块占地11545m²，规划建筑面积17317.5m²，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3962元/m²，起始总价6861.1935万元，竞买保证金1372.2387万元，保证金缴纳比例为20%。 3039号地块占地65871m²，规划建筑面积98806.5m²，建筑密度≤25%，绿地率≥30%，起拍楼面地价3962元/m²，起始总价39147.1353万元，竞买保证金7829.4271万元，保证金缴纳比例为20%。 目前，地块周边在售的项目也以低密产品为主，如天一镜台山、爱乐之城等，产品主要类型包括洋房、联排及叠拼别墅等，叠拼售价集中在13000-15000元/m²，小高层均价约在9500元/m²左右。此次出让的2宗地块容积率与周边项目匹配度高，未来产品或进一步升级，如打造“四代宅”产品、优化户型尺度等，以差异化竞争抢占区域改善市场份额。 周边配套情况1、道路交通：现状周边镜台山路、两河路、兰东路、星海滩路为已建成道路。2、教育与医疗：规划周边有3处幼儿园，3处小学，1处初中，1处医院，1处养老院。3、文体设施：规划周边有3处社区级文化服务中心和1处街道级体育活动中心。4、商业设施：规划周边沿镜台山路分布有商业设施。5、城市公园绿地：规划周边沿两河、星海滩路分布有滨河绿地和大型公园绿地。
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北京买房：理清思路，购房建议1654 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:我想问下您对于沙河高教园这个板块如何看待，已入手地铁新盘。当时主要考虑大学城也是昌平的开发重点，包括后面规划的商业、公园、地铁等配套，但是时间要拉很久。我也不是投资，自住，应该要10年左右的维度才能换房了，这个板块能跟上北京的整体幅度吗？A：1、沙河高教园挺好的啊，到目前为止板块价格走势和大盘基本一致。或者说地铁沿线的普宅肯定跟随大盘，其他小区的弱点儿。北京大多数周边新区板块都这样儿，沙河算相对不错的，但也不特殊。2、您买的是哪个盘啊？既然已经入手就别太琢磨了，没什么意义。常规建议是无论做什么事还是买什么东西，做之前需要大胆假设+小心求证。而既然已经做了或买了，那就最好学习“国宝帮”，只接受自己认可的信息，不中听的负面消息直接屏蔽就得了，否则也是徒增烦恼。3、另外也别太纠结规划，没实现之前谁也不敢保证。只能说所有新盘的定价都是根据规划完成之后的价值制定的，也就是透支了一部分地段儿价值。如果规划提前完成或增加了产业等大型配套，那就算赢。按期保质保量完成，那就实现预期的拉平。如果拖延或减少了配套，那就陪着站岗。这种事儿无论是土地方还是开发商都无法预测，只能等着看。4、再有一点，虽然说房产的价值由地段儿决定，但也得看具体楼盘。北京作为大地段儿够牛叉的了吧？但具体到楼盘的价格走势呢，跑输鹤岗的都有。东西城核心区按说地段儿最牛，但跑输大盘的有的是。所以还是具体问题具体分析吧，纠结太宏观的意义不大。5、总之既然已经买了，而且是自住为主，那就踏踏实实住着吧，没必要太多的纠结，过些年再看吧。仅供参考。二Q:请问，21年我们购入了通州潞苑珠江丽景顶层两居，房价285，23年左右涨到320，这两年一直跌，挂牌价格250左右，跌的有点心疼，地铁龙旺庄站27年开通，地铁开通价格会回暖吗？A：1、珠江丽景的顶层两居，那这是典型的自住为主啊，常住的话没必要太纠结房价的短期波动，什么时候想换房时再说吧。2、地铁开通，常规来讲对整个板块的影响不大。因为地铁规划不是秘密，其价值在消息一公布就已经体现在价格之中了。开通的时候确实是兑现了预期，虽然不会说“利好出尽是利空”，但想再拉动价值也不太容易。尤其是北京的市区+近郊，基本都被地铁覆盖，早就不是稀缺配套了，很难让买家再为了坐地铁而多掏钱。这跟远郊和燕郊什么的不是一个概念，达不到雪中送炭的程度。这就问问自己吧，地铁开通时，是愿意加价购买这里呢，还是按原价购买其他地铁沿线的？3、当然，如果楼栋离地铁很近，比如步行15分钟范围内，那有可能既拉动房租，也提高房价，但幅度也不会太大。也就是说这种地段儿的房子主要还是靠北京大盘的力量，单独一个地铁或其他配套的影响不太大。仅供参考。三Q:请问，我有北京户口，目前在北京有两套房。一套在顺义，13年购入的小三居（梅香街片区的商品房），当时是公积金贷款（80万）买的，现在还在还贷款，每月4000元左右。目前是出租的状态，每月租金才3000+，还不够贷款，再加上物业费和暖气费，目前每月是亏损的状态；第二套是20年用孩子奶奶的名字在朝阳买的学区房（安慧北里片区的一居室），目前贷款已经还完了。现在奶奶自住，我们带孩子在附近租房。想咨询一下后续的房子的处置问题：1：出售顺义的房子，再凑一凑在朝阳这边换一套小房子；2：出售顺义的房子，钱先拿着，继续租房；3：两套房子都出售，一次性在朝阳这边买一个大一点的；4：其他更合适的方案。您这边有什么好的建议？A：1、您是这么定义赔赚的啊？这还是头一次听说。那您要是一直自住没出租呢？这么多年光掏物业费和取暖费了，岂不是赔的更惨？梅香街的商品房，中海的？常规来说，2013年您买入的时候也就2万多一平吧，现在怎么的也得3/4万。虽然价格走势略落后于大盘，但怎么也算不上亏损吧？2、房子是用来住的，既然顺义的房子住不上，而且租金也不划算，那就置换成能自住的呗。另外既然是梅香街的商品房，如果是中海或中建的那几个国际，这种房在顺义就属于典型的郊区改善，从自住角度很合适。但从投资角度一般不建议，无论出租还是升值都会略落后于市区。3、卖房套现+继续租房，那这就是算账的事儿了。现在北京市区的平均租金收益率为1.8%，其中朝石丰“非学区房”的小户型收益更高，最高能到2.5%以上。而现在国债的收益是1.8%，各大行定期五年是1.5%左右吧。所以如果卖房套现之后，能找到超过1.8%的稳定收益理财，那就拿着钱租房。如果没用这种渠道，那就买一套性价比高的非学区房自住。这自己算账吧，主要看自己的理财能力。4、两套房都出售。安慧北里的有没有学区溢价啊？如果有的话算算账，先看高不高，然后再看跟置换税费相比值不值？如果溢价比较高，那常规建议是趁着高峰期还没过去之前置换，否则明年之后就是低谷期了，是否能撑住溢价看政策。反正学区房自住的话性价比不高，出租的话收益率偏低（溢价部分没人付租金），投资角度则是溢价部分有风险。5、我没什么建议，只是列出这些情况供参考。不过房子是用来住的，还是先多考虑自住吧，手里两套房却租房也不是长久之计。仅供参考。四请问，在您推荐下去看了西三旗的老破小了，也计算了，确实是没什么学区溢价。但是有一个很现实的问题，就是以我的首付，在不影响现在生活的情况下只能买小户型，或者是朝向不好和顶层的，感觉不太合适。所以想问问还有什么推荐的板块或小区？章哥：1、既然西三旗不合适，那就只能再往北看看昌平了呗，回龙观是常规选项，房价相对低，也没有学区溢价。2、另外您不是还没要孩子吗？小户型两口子应该也够住吧，等孩子该上学了再换也来得及。仅供参考。再问：我是想一步到位的，所以根本就没考虑回龙观。想让您推荐的是没有学区溢价的学区房，面积大些的，环境差不多就行。章哥：1、那这就谈不上推荐了，而是无奈的选择。海淀山后就有，比西三旗的学区溢价还低，居住的性价比更高，但都离地铁远，合适吗？2、另外也可以看看永定路学区西部，也有房价相对低的，但综合下来没比西三旗强多少，两边差不多吧。仅供参考。还问：您说的这些都都早就看过了，不合适，我想要的是交通方便的，然后再兼顾其他。当然最主要的就是价格了。章哥：1、那我可真没什么办法了，您的要求偏高，在海淀几乎无法实现，除非是捡漏儿。这要不还是找中介吧，让他们看看有没有超值的房子。我不是中介，找房帮不上忙。最后一问：那我既然信任您，就是想请您帮我找到合适的房子，否则我就直接找中介了。您还是上心吧，要不就介绍个靠谱儿的中介。章哥：1、怎么弄的我好像欠您的是似的？这我就直说吧，您的要求太高了，非得要在海淀买没有溢价的学区房，相当于到奢侈品店里买没有品牌价值的衣服，除非是特价到骨折，否则几乎不可能。2、而且您这还有其他要求，交通，学区，环境，面积，户型，那这首付怎么可能啊？我帮不上忙，还是直接找中介吧。多说两句，经常有这种网友咨询，几乎就是明知不可为而为之，最后把找不到合适房子的责任推给我了，就好像我真的欠他们钱似的。这网友的态度已经算比较正常的了，其他的动辄翻脸的有的是，跟“国宝帮”一个做派……五Q:请问，我混迹帝都也十多年了，虽然没买房但也经常关注。在我看来，北京房价经过了三年大跌，现在的均价应该在四万元左右了。虽然我没有数据，但一是我不盲目相信某些部门的为了政绩的数据，二是我认为做市场调研应该从常识出发，而不是拘泥于刻板数字。从常识讲，北京最大的人口聚集区在哪里？首先自然是天通苑和回龙观了，之后是四环外和五环沿线，这里至少居住了80%的北京人口，而四环内绝不超过20%。那观察四环外的房价就应该以五环沿线为中间线，而回天则就是最典型的板块。所以既然这里的均价为4万左右，那北京的均价也就是4万左右。A：1、咱讨论这些没什么意义吧？就跟讨论平均财富或平均工资似的，或者是高考平均分，争论半天也改变不了自己的数字啊，争论这些干嘛？2、或者说您是想表达什么吧？是想说北京的房价跌的太狠了是吗，从最高峰6万多跌到了4万，是这意思吗？那也行，都是个人的观点，无所谓对错，只要自己认可就是真理。不过说实话，这所谓的均价涨跌无所谓的。比如我家吧，管他6万还是4万呢，反正我家现在住的还能卖10万。而且我是当年1万多买的，他就是跌到2万我都无所谓。当然，如果真的跌到2万我会非常高兴的，立马儿凑出所有的钱再买几套给孩子留着。3、总之您说的有一定道理，至少是有您自己的道理，我就不跟你掰扯了，意义不大。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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在出租房内发现违法行为！房山一出租房主被处罚！ 出租房屋不是“一租了之”，房屋出租人、中介机构等责任主体要按照规定主动向公安机关申报住房、租住人员身份等信息。同时定期检查房屋使用情况，避免您的房屋内窝藏违法犯罪人员，或被用于实施违法犯罪活动，切勿只租不管。如发现相关问题，请及时向公安机关进行举报。案例警示1：近期，房山公安分局拱辰派出所民警在辖区一出租房屋内查处一违法窝点。经查，房屋出租人王某未履行定期检查责任，未按规定登记承租人信息，对房屋使用情况不监督、不清楚，致使房屋内发生违反治安管理的案件。公安机关依法责令王某限期改正，并予以行政罚款的处罚。案例警示2：近期，房山公安分局琉璃河派出所民警发现在辖区一出租房内存在违法招聘的行为。经进一步工作查明，该房屋出租人李某未履行定期检查责任，致使出租房屋被利用从事违法活动，存在治安隐患。公安机关依法责令李某限期改正，并予以行政罚款的处罚。法规提示 《北京市住房租赁条例》《北京市住房租赁条例》第十三条第一款第一项规定：出租住房应当遵守下列规定：房屋符合国家和本市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准。《北京市住房租赁条例》第六十三条第二款规定：违反本条例第十三条第一款第（一）项规定，出租房存在治安隐患的，由公安机关责令限期改正，可处三千元以上三万元以下罚款。警方提示只租不管“甩手房东”当不得！尽心尽责做好安居“主人翁”！请广大房屋出租人、承租人积极履行相应责任为平安社区建设贡献力量查看自主申报操作指南查看来京职工信息申报指南查看线上反映线索操作指南信息来源：房山公安分局编辑：王侠 王晓菊审核：巴金鹏 谢文婧 王文锋看看房山邻居们都在聊什么？欢迎房山邻居们畅所欲言~■说明：本文由家住房山编辑整理发布，转载请注明 ■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■图片来源于网络，版权归原作者所有，若侵权，请联系删除■来 源 ：北京房山 素材来自网络仅供参考，侵删关注家住房山看房山大事小情，搜身边吃喝玩乐！======= 房山邻友圈！=======商务微信：jiasupao2014
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龙湖恩祥凌云颂赠送破上限！1.8米进深阳台+侧边飘窗 北京进深 徐迪 9月16日，龙湖恩祥·凌云颂所在的昌平南邵0033地块总平图公示。项目占地2.87公顷，总建面9.27万㎡，其中：地上计容面积5.74万㎡，包括住宅、配套公共服务设施等；地上不计容建面807.37㎡，包括架空层、邻里中心。地下建面3.45万㎡，包括配套机动车库、人防工程、自行车库、设备用房及戊类库房等。住宅部分规划24栋7-15F洋房+小高层产品，共580户，户型建面78/96/112/139㎡，层高3米。 楼栋呈行列式排布，高-低-高波浪形，格局对称。11层洋房为主，中间穿插六栋7层矮板：7＃、10＃、13＃、16＃、20＃、23＃。南北中轴的两栋：5#、18#楼为15层，这也是小区仅有的两栋小高层产品。 正门位于小区西区正中央位置，占地超800平米的门庭空间，顶部挑空设计。穿过邻里中间是下沉庭院，昌平芯首个新规双会所住宅：两座邻里中心配套楼，两栋首层架空，两块室外运动场地，都在下沉庭院周围。另外在小区南侧中央位置还有一处次入口，挨着规划绿地，穿过公园回家。 赠送方面预计会突破昌平新房上限。 1、内嵌阳台：1.2-1.8米进深；2、南向飘窗、转角飘窗，侧边飘窗尺度很大，几乎占了整面墙；3、北向空间标注不清晰，或为挑空平台。如果是采光井的话，也可能有大量首层下跃产品。 7月31日，凌云颂所在昌平新城东区二期0033、0036，四期0044地块以13.69亿元底价成交。 受让方为民营房企北京恩祥集团，由河北太行钢铁集团旗下明芳地产持股99%。龙湖旗下代建品牌龙智造为项目提供建造管理服务。这是一宗“宅产配”组合地块，位于昌平南邵镇，包含3幅子地块： ①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。住宅地块总价11.6亿元，折合楼面价约2.02万元/㎡。②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；③0044地块为商业用地，总价2.09亿元。是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）住宅、教育、商业各保留1块，肥瘦相间。 地块位于南邵镇，地处北六环外，距离地铁昌平线北邵洼站500米左右，步行可达。1公里内有清华附中昌平学校、昌平第五学校南邵中学、昌盛园小学南邵学校。在0033地块东侧，除本次打包出让的幼儿园地块，还有一块教育用地，占地4.18公顷，规划为一所36班九年一贯制学校。商业配套上，有路劲世界广场、朱辛庄TBD住总万科天地、生命科学园超级合生汇，此外还将围绕地铁北邵洼站打造一个集商业、办公综合性的TOD项目，预计未来2-3年实现落地。相比朱辛庄、沙河高教园等板块，南邵板块关注度稍弱，但也是昌平重点发力建设的板块之一，板块配套也在逐步到位。项目邻近中关村昌平园东区，地块入市后，将进一步促进区域职住平衡、产城融合。根据昌平新城东区(南邵组团)1101街区0024等地块规划综合实施方案，0026地块范围内有一座菩萨庙，东侧为伯哈智墓。组团内还规划有包括机构养老服务设施、残疾人托养所和社区助残服务中心在内的社会福利用地，与公交中心站和变电站共同位于街区东北角。整个街区公园绿地占比约21%，围绕在地块周边。 地块东北方向1公里范围内，为首开股份在售新盘梧桐山语项目。2023年7月28日拿证，共1199套房源，主力建面77-99㎡三居、57-88㎡两居以及少量94-130㎡四居，销售指导价5.3万元/㎡。目前网签689套，全盘去化率57%，成交均价约4.1万元/㎡，约为指导价的78折。随着新地块的入市，首开梧桐山语剩余500多套房源的成交，或将更加艰难。
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地铁直达！“小站公园”昌平宜家，十一试营业！ 各位亲：由京投发展打造的TOD生活方式中心 小站公园STATION PARK主体已完工10月1日就要试营业啦~ 作为北京首个非标社区商业空间，这4个亮点，从通勤便利到带娃、家居、日常社交全覆盖！ 01宜家设计订购中心 北方首店 不用再跑远“宜家设计订购中心”北方首店就在小站公园 这里能享受到1v1全屋设计服务——不管是小户型想省空间，还是想装出自己喜欢的风格，设计师都能给你定制方案，高效利用家里每一寸地方；逛累了还能去瑞典风味美食站，吃口地道的宜家美食。以后不用再跨区跑宜家，在家门口就能把“理想家”的想法落地，这幸福感满满啊！02中庭藏着“亲子快乐星球” 小站公园西中庭与“可能有书”综合阅读空间合作 打造了HOME GALLERY外广场则是与新锐艺术家“下腰女孩”IP联手打造的口袋公园 效果图艺术化的健身器材、有趣的互动装置，让孩子和老人都能在这里找到乐趣。这里不仅是游乐场，更是一个让全家人都能放松的公共客厅。 效果图不光户外，商场里也有亲子专属空间：「超级植物公司」豌豆店昌平首店是儿童潮流生活集合店，衣服、生活用品都透着植物新芽的活力，颜值超高；还有「好奇物种工作站」昌平首店，能让娃近距离接触上百种萌宠异宠，专业老师还会带自然课，边玩边学，再也不怕娃周末在家“拆家” 啦~03每周都有新活动 开业期间将举办丰富活动联动北京头部咖啡市集-咖啡青年节打造“亚洲咖啡风味巡游”邀请国际和国内顶尖咖啡品牌快闪不出北京即可喝到全亚洲的咖啡风味 除此之外，还有花植展览、北京路演计划音乐会、宠物活动、亲子巡游等丰富活动。开业后，这里每周会适时举办小型艺术展览、宠物交友会、周四放映厅、二手循环市集、邻里音乐会、手工workshop、养生小课堂、小站运动会等社群文化活动。04社区连桥+地铁直达 最让人眼前一亮的，必须是公园悦府小区专属连桥——计划和商场同步开通！以后住在公园悦府的邻居，不用穿马路、不用绕远路！ 不光如此商场还无缝直连地铁8号线平西府站B口、D口坐地铁来逛吃出了站就是商场门 小站公园无缝直连地铁8号线平西府站，是京投发展继京西山系微度假目的地檀谷之后开发的全新商业产品线。项目负责人此前表示，大量的主题空间、公共策展、外摆座位和休息区，让小站公园首先是一个社区公共空间，其次才是一个商业体。同时，通过大胆“去零售化”，80%以上的面积留给了餐饮和生活方式体验。 位于二层的“小站食集”同时融入美食和游戏元素，既是集合各种美食的社区食堂，也是能随时玩耍的桌游客厅。三层的屋顶区域设计了美食、博物、运动三个主题天台，美食天台将名厨川菜与在地氛围相融合，带来兼具烟火气和浪漫感的川式家庭料理；博物天台联合魔力自然动物博物馆，带来上百种萌宠异宠和自然博物教育课程；运动天台打破“盒子”的天花板，让热爱运动的人们能大口呼吸。位于地下一层的烟火街市集合多家网红小吃品牌，以及法式传统面包坊、精品咖啡等餐饮品牌，带来丰富多元的美食选择。据悉，小站公园还引入北京首家宜家设计订购中心和超市品牌微风市集。儿童书店、室内儿童乐园、青少年体能训练、艺能培训等亲子业态，也将为亲子家庭提供有温度的空间。昌平首个火星宠物超市还将与小站公园联合打造宠物友好商业体，让毛孩子们也能尽情撒欢。 开业后，这里每周会适时举办小型艺术展览、宠物交友会、周四放映厅、二手循环市集、邻里音乐会、养生小课堂、小站运动会等社群文化活动，让这里真正成为周边居民的“第二客厅”。10月1日期待去小站公园逛逛看~●家住昌平往期精彩：看看邻居们都在团什么？■说明：本文由家住昌平编辑整理发布，转载请注明■本号法律顾问：北京市恒略律师事务所，咨询微信：jwbei2■部分图文信息整理自：北京昌平等部分图片来自网络仅供参考，侵删关注家住昌平！ 看昌平大事小情，搜周边吃喝玩乐！=======昌平的邻友圈！=======商务微信：jiasupao2014
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合生35亿缦系豪宅被锁了 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。最近，合生创展的缦系鼻祖，缦合北京收到两个消息。先看“好消息”：北京新京润房地产有限公司（简称“新京润”）公示了6002地块的规划综合实施方案，被视为缦合北京二期。这预示着，从霄云路8号到缦合北京，已卖了17年的老盘，终于老树发新枝。再看"坏消息"：缦合北京一期2#刚领取预售证才半月，就有53套房源显示“不可售”，占比47%。截至目前，2#已经网签两套——1单元2801和1单元2802，另有一套已经预订，每套528平米，网签价格12.5万元/平米，单套总价6600万元。它们是顶着最高预售参考价卖的。据此判断，这53套房源的货值超过35亿元。它们是不是被司法冻结了呢？在花姐看来，这两则消息对购买缦合北京的富豪们，都是坏消息。1、二期的确是来了，合生创展证明自己还有新地块，会有新产品，但它位于一期正南面，挡住了老业主们看朝阳公园的风景；2、新领证的2#，有接近半数的房源不明不白地变成“不可售”，导致购房者的风险增加，信心受影响。其在建工程及土地使用权也为抵押状态。这座京城东四环老牌顶豪，正可谓是：屋漏偏逢连夜雨。 一期老业主被挡住朝阳公园初看6002地块的规划方案，一片绿油油，点缀一抹黄色，像极了一幅油画。那抹黄色，就是缦合北京二期。这是一个巨无霸地块，用地面积10.07公顷，建筑规模约22.47万平方米，容积率2.23，限高80米。美中不足的是，这块地“不正”，东偏南45度，长宽分别为560米和180米，狭长。从朝向上，它不如缦合北京一期。对于二期6002地块，花姐根据资料归纳几个特点：1、建筑高度。一期限高100米，二期限高80米，建筑高度降低了；2、街坊路。二期有两条街坊，将地块一分为三，尤其是被分割的北面地块，进深只有40米左右。地块内的两条街坊路，长度至少700米，是容积率杀手。有关街坊路的线位、线型、宽度，最终以交评意见及最终审定方案为准。3、由于地块狭长、且呈东南45度朝向，花姐做了一个强排方案推测：A、楼栋朝向和地块朝向一致，东偏南45度；B、共计规划12#住宅，每栋楼约22层，层高3.6；此外，这种楼栋朝向，可以做到户户看朝阳公园。不过，缦合北京一期的业主就惨了，景色被挡。 新京润的建面之谜随着6002地块规划方案公示，一个疑问来了。合生创展是什么时候拿下新京润的？在北京朝阳路霄云路上，有一座老别墅，京润水上花园，它的开发商主体是北京京润房地产有限公司（简称“京润”），总建面34万平米，含双拼和别墅。京润成立于1993年1月，注册资本2亿元，法人、董事长陈清祥。它的母公司为香港吉润国际集团有限公司。而缦合北京一、二期的主体公司新京润，成立于2006年6月，注册资本43666万美元，它的母公司为香港吉润置业投资有限公司。这两个“吉润”看似很像，实则不是一个控股股东。实际上，目前新京润持有的缦合北京一、二期地块，是合生创展从京润手上购买的，时间应该是在2008年。而不是网传的2004年。花姐查询合生创展2008年年报，当时，合生创展持有新京润80%股份，新京润的建筑面积94.6万平米，可供销售面积89.196万平米。缦合北京一期建面20万平米，二期22.47万平米，还有50万平米去哪儿了？截至2024年底，合生创展对新京润的持股比例，上升至82.5%，剩余17.5%股权到底由谁持有？ 官司拖累缦合北京新品缦合北京2#53套房源被锁，到底是什么原因呢？这或许与新京润官司缠身有关。企查查显示，新京润涉及司法案件，多达207起。从去年9月开始，新京润地产曝出有7条被执行人记录，累计执行标的为9.65亿元。新京润地产和法人张宇翔，有两次被限制高消费的记录。此外，新京润地产旗下的缦庭合苑酒店，运营公司的股权也被冻结了。进入今年7月份以来，新京润地产累计欠税总金额约为2.17亿元，涉及增值税、城市维护建设税、企业所得税和土地增值税等四项。在各种利空之下，新领证的2#房源是个硬通货。据称，2#是一期最后一栋可售住宅，剩下的1#将打造成酒店式公寓、只租不售。2#有两个单元、31层，共计112套顶级豪宅，其中主力户型529平米、108套，顶层四合院1060平米、4套。（详见《合生缦系鼻祖，寻112位亿万富豪》）千万别小看这112套房子，总建面6.14万平米，单套6300万元，总货值约74亿元。在2#领证之前，新京润取过四次预售证，分别是2008年11月23日、2009年4月26日、2011年9月24日、2015年11月20日。这些房源的售卖情况，没有公开数据。此外，新京润的控股股东合生创展，日子也不好过。今年上半年，合生创展营业额为64.71亿港元；归母亏损为17.32亿港元。截至上半年底，总资产约为2567亿港元，流动资产总额约为1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%。好在，合生创展老板朱孟依有个好女儿，朱榕桔在2019年将"霄云路8号"改名为“缦合北京”，成为“缦系”的发端。但，新京润需要直面一个问题，先把那堆官司处理好。
