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小道消息2025.9.30 编者按：本期小道消息系海淀专场，伴随宝山两项目先后即将入市，半壁店保利和树村中海开始跑步入场，臻澐二次开盘，没有见过好东西的海淀人，终于扬眉吐气。哪家楼盘更优秀些，Rose汇总目前各家开发商最新动态，你是不是海淀买家，做了多少功课，就看你知道多少下面的拼音字母。本文系总规、建筑和景观篇。1.产品线就是个符号，很多开发商在确定产品线后，会持续升级。比如朝阳北路的jmmy，刚开始定位刚改，现在是冲着终极改善去了。有信源称，宝山的海岄目前定位是北京第三座北京隅系产品。因为东序的实景呈现超预期，有业内推测跟效果图相比，实景已经升级。在强手如林的海淀，海岄是否升级，以及升到什么量级，比如做隅+、或是隅++、或是隅++，引发市场猜想。2.开发商喜欢做口袋公园和紧临楼盘的城市市政公园。这其中比较好的两家开发商就是中建壹品和北京金隅。前者在南城花香壹号做了一个市政公园，后者在西颂将城市公园和景观中轴拉通。当两家开发商齐聚海淀宝山，又都同时拥有城市公园界面，这个秘密武器怎么耍，也是差异化的竞争手段。这里面有道数学题，如果将城市公园算作绿化率，就要拼红线外的绿化面积谁家更高。还有，城市公园比品质高低。有粉丝私信问这事，Rose觉得，开发商当然喜欢做城市公园代建，但也要看相关部门的最终表态。3.客户买房，越来越不局限于户型和得房率，还有室内层高、楼间距。有信源透露，宝山hy选择点板结合，1T2洋房户型，做多端户型，主打景观采光最大化，在景观资源占有上，非中心位置户型可以做到三面采光，这样就做到了户户楼王，景观资源平权化。目前中建壹品还没有相关消息释放。4.实景展示节点很重要。此前传言称，保利会在半壁店全实景开盘。宝山两盘如何应对？有信源分析，金隅和中建壹品的应对策略可能是，分阶段做实景展示，先做一展大门，再做二展风雨连廊，再再做三展下沉庭院。哪种效果更好？Rose觉得，还是要看展示效果，还要看单方造价。有信源透露，朝阳北路的景观园林单方造价，已经突破2500+。朝阳和海淀隔空对垒，有可能先从卷园林投入成本开始。具体到各家楼盘谁展示区开放进度更快？Rose看到总图后，根据交通动线，已经猜出来三分，欢迎私信聊。5.前面为什么讲这么多景观？因为北京买房人已经被教育了，不再单看户型图买房。房价里景观值多少钱，这不仅关系到以后生活品质，还关系到以后的二手房房价高低。只能说，买房人现在考虑问题，越来越全面了。6.有信源透露，海淀某家开发商已经在红线内预留了出租车车位，而且面积还不小。舍得拿出红线内用地做出租车车位，不能不说这家开发商卷品质的决心，猜猜是哪家开发商？7.海淀有名顺口溜，教授也骑电动车。有信源透露，要做最懂海淀人的开发商，就要提前预留足电动车位和自行车位，地上地下都有。到底有多足，据说是很足，比XX还足。8.海淀人喜欢锻炼身体，所以海定的会所越来越拼健身运动面积和更适合的运动内容。jhtj做了蓝场馆。Rose上个月去上海看豪宅，会所内里的运动内容都玩出花来了，都要当人民艺术家，特别有趣好玩。保利、金隅、中建壹品、中海会做啥，你猜猜看。9.会所风格越来越艺术展馆化。海淀人有文化，做出哪些不一样的调性，会让海淀人喜欢。据说各家开发商都在调研中。可能会有人走海派风格，海淀的海。海淀风格是个啥，除了民国大师位，Rose也不知道，但是很期待。10.下沉庭院终于卷到海淀了。卷的发力点主要是消除下沉庭院大坑感。目前市场普遍做法是弄个大瀑布，或是做二级或三级瀑布，希望消除落差感。最新的做法是，引入山川河岳消除大坑感。最新的代表作品是朝阳黄杉木店双子。Rose得到的最新消息是，这股风也吹到了海淀，但各家做法各有不同，hy的做法比较有亮点。11.外立面内卷主流是超扁平，冠顶帽子做法hy有特点，都有想做海淀地标的雄心。Rose已经看到有楼盘提前主动放弃小高业态，选择洋房，没有用足层高。这样的话，空出来的层高就给到了冠顶，尺度给的很足，远远看上去，有宵八的四环即视感，很气派。Rose获得，各家更多是在色系选择上百家争鸣。这就妥妥拼各家开发商团队的审美是否在线了。12.北京市场新一轮户型内卷中，首当其冲的是做数学题极致。传统上分为4个方面：1.赠送率有多高；2.得房率有多高；3.面宽有多宽；4.收纳空间有多大。在海淀，伴随新品入市，这4个方面又被迭代：1.有效赠送率有多高；2.有效得房率有多高；3.空间平权；4.收纳不仅要多，还要看收纳效率和收纳美学。比如说第3条，面宽给多，是不是牺牲了进深，每个功能房间的舒适度能不能保证，场景内容浓度够不够。这背后不只是交通动线完善、s墙大量使用等设计功力，还有很多秘密武器。有信源透露，jy在这方面储备了好几筐大杀器。13.继上，内卷从数学题升级到语文题，同样也有6个方向：a.当我们讲开窗比时，到底是聊什么；b.当我们讲入户玄关时，到底是想要什么，只是仪式感吗；c.当我们讲客厅多场景时，哪些场景更适合海淀人；d.当我们聊可变空间里，客户在家里的16个小时，到底在时间上是如何分配的；e.当我们聊到当下套房豪奢时，卧室的原始功能是什么，辅助功能是什么，核心功能又是什么？f.当我们聊收纳时，收纳哲学又是什么？比如说，可以从小培养孩子的条理习惯，等等。HY这位楼盘信源称，实际上他们不只是从数学题迭代到语文题，还从语文题迭代到美学题。Rose听完后，感觉海淀买房人这次真是收割到开发商内卷红利了。14.在聊到海淀外立面和建筑造型时，各家开发商几乎都会在西山和海淀的水上发力，要给到建筑山水造型和情绪，要山水和建筑合壁，要定制。有信源透露，海淀楼盘在讲山水合壁时，主要拼各家产品给到的情绪总感受量、知觉唤醒，背后是一套工艺方法论，比如阴角如何收口、形体营造逻辑，模数建模能力高低等等。Rose听得有点懵，但是看到过程中的手稿和过程效果图展示时，才知道市场为什么叫它家产品力2025北京新科状元。15.接上条，Rose在参加这家开发商产品共创时，听了3个小时，最后感觉是，设计师一直在讲一件事：一幅画如何融入空间不仅要考虑材料、工艺、大小比例、触觉体验、端景效果等，还要讲情绪如何沉浸其中，家人相处模式。这哪里是一幅画，分明是多轴时间画卷。设计师不再是画图匠，而是生活家。16.在某次共创会上，HY开发商问Rose，当主卧卫生间不再叫卫生间时，它又该叫什么？因为叫卫生间时，是说它的清洁程度，这个问题已经不存在了。如果叫浴室，这个空间到底是冲凉文化、还是泡澡文化，要不要浴缸，浴缸和其它功能空间又是什么关系？真是把Rose问懵了。Rose想了好几天，给到的答案是：浴室是家里最放松的空间，更是一个人独处、回忆和自我更新的地方。买房的小伙伴，你觉得呢？17.在聊到餐边柜灯光如何打灯时，有设计师发问，除了照明、创造氛围，还要考虑哪些因素？比如说，它出现的位置、它的上下左右前后的位置。因为灯光照谁，不只是看清楚展品，更是要凹造型，从外面看展品造型很好看。Rose似乎明白了，灯光不只是光，还是造型一部分。开发商怎么到了海淀，都不自觉变成学霸了。18.在跟海淀某开发商jy交流时，开发商提到一个问题：当市场都在追求得房率时，如何让空间体验感也变大，但大不是空旷，还要有温馨感。当时，他还提出一个课题：空间总感受量模型研究。从最新的效果图看，jy的课题明显有了成果输出案例。19.最近有开发商小伙伴反馈说，客户买房越来越挑了，比如某家得房率给得很足，但客户还是不满意，不知道为什么？客户也不差钱，但自己也说不清楚。Rose也跟买房客户交流，发现可能有一个原因是：产品有没有给到客户足够多的情绪。这一点在看上海楼盘里，感受和反差特别大。20.接上条，什么叫给到客户足够多的情绪？Rose举个例子，最新的产品已经出现客厅要去客厅化，餐厅要去餐厅化。这种手法在高奢酒店使用比较多，那种瞬间感受很上头，又很克制。两年前，Rose曾经说过，北京产品力三个月迭代一次。过去是迭代数学题，现在三个月迭代一次，是迭代语文题、美学题，也比过去更难，需要更多才华。在学霸海淀，谁又能成为状元郎，Rose会持续跟踪，跟小伙伴们交流探讨。销冠100.最近更新.
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海淀北卷王业绩首秀！国誉星城6分钟售出268套、15.9亿元 北京进深 徐迪 9月29日19:57，昌平新盘国誉星城开启线上选房。现场统计，6分钟售出268套房源，销售金额约15.9亿元。 国誉星城所在昌平北四村0077、0078地块，规划15栋住宅楼，9-18F洋房、小高层。共772户，住宅总建面约7.86万㎡，容积率2.6。9月27日，西区除4#以外的7栋楼共384套房源取证，拟售均价在6.21万-6.51万元/㎡区间。四种建面：81㎡/97㎡/112㎡/126㎡。①起步81㎡紧凑三居。边角空间利用得很好，做出了独立的家政间和玄关收纳。客厅270度环幕视野，空间感要比实际建面显大。赠送方面：南向卧室接入1.8米进深阳台，计一半面积约3㎡；客厅转角飘窗+卫生间飘窗+北主卧侧边飘窗，总面积6.55㎡；此外，北边外接挑空平台+设备平台，进深0.8米，这部分也有4㎡+的空间。②97㎡三居两卫，南向三面宽。 这个户型进深面宽比接近1，大部分采光视野资源给到了卧室。主卧270度转角窗，北次卧也有两处开窗。功能分区做得也很合理，3.4米宽厅，U型厨房，独立家政间，玄关柜、餐边柜，收纳空间不小。赠送方面，南向客厅+次卧双跨阳台，进深1.25米，计一半面积约3.9㎡。主卧转角飘窗+侧边整面飘窗，总面积超6㎡。北边同样是不可封闭的挑空平台+设备平台，将近5㎡的面积。③112㎡经典四叶草。 这个面积段做四居，起码在昌平还是独一份的。阳台进深进一步收缩至1.07米，真就一步阳台了。主卧+客厅，赠送面积4㎡左右。侧边飘窗+南次卧飘窗，总面积6.2㎡。北边厨房外设备平台是空调机位，多功能室外的平台有承重墙。④顶配建面126㎡户型。阳台进深同样是1.07米，主卧+客厅，赠送面积接近4.2㎡。侧边飘窗+南次卧飘窗，总计6.45㎡。北边设备平台+挑空平台，面积全赠送，约4.2㎡。 项目分为东西两区，东区7栋楼372户，西区8栋楼400户。楼栋正南正北朝向，行列式排布，中央预留出大块面积做园林，公共空间的配建上非常丰富。两座大门相对而建，做了900㎡地下会所+880㎡架空层+550㎡的便民商业配套。15栋楼里，北排的6栋小高层首层都做了架空。这个双会所的体量，在整个昌南板块已经算是独一份了。但开发商又在东区拿出一层楼做了双主题架空层。注意，这个架空层300㎡的面积，原本是有产权可以进售卖的一层楼，怎么也有个小两千万的货值吧，直接敞开来给老人和孩子日常玩耍了。 国誉星城所在地块于6月5日完成出让，由越秀地产+北京城建+未来科学城+贝好家联合体以23.95亿元底价摘得，折合楼面价约3万元/平方米。项目位于昌平南生命科学园板块为例，一站海淀，快速通达中关村、西二旗、后厂村。除了地缘接驳海淀，自带产业BUFF。昌南板块主要聚焦生命科学、数字智能和科教集群。 仅一个生命科学园就有千亿级产值。项目距离昌平线生命科学园站大约1.4公里，周边有京藏高速、北清路等主干道。此外，地铁生命谷站再有两个月动工，这个站点就在小区门口。并且它是一个换乘站，S7东北环线与19号线在此交汇。预计2028底和2029年中，两条线路将相继开通运营。而国誉星城预计交房时间是2028年6月30日。19号线可直抵南城，东北环线则是串联了北京中轴，包括望京、四惠、CBD等。这条线的能级有多高，通勤族都懂，特别是家庭成员在不同区域工作的，多轨交汇的临铁盘极其实用。商业方面主要是南侧规划的超级合生汇，吃喝玩乐购一站式解决；医疗资源包括积水潭医院回龙观院区、北京大学第六医院北院；教育资源有北师大九一贯通学校（预计2026年开学）、史各庄小学、北京101中学、昌平实验学校等，具体入学政策还是要看后续划分。 相关公司：未来科学城置业
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彩烟启幕！民生花苑/德民苑展示展销中心盛大开放，臻选房源同步亮相 9月29日，备受市民瞩目的通和·民生花苑/德民苑展示展销中心迎来盛大开放仪式，旧改居民的安居梦即将实现。同时还有部分臻选房源将对外销售，为更多人提供优质的居住选择。 活动现场上午9时许，开放仪式在热烈的氛围中正式启动，项目相关领导代表、工作人员和众多市民齐聚一堂，共同见证这一重要时刻。随着“5、4、3、2、1”的倒数声落下，领导代表们一同按下启动球，瞬间五彩斑斓的彩烟喷涌而出，现场掌声雷动，标志着通和·民生花苑/德民苑展示展销中心正式对外开放。 彩烟启幕，展示展销中心正式开放走进展示展销中心内部，宽敞明亮的大厅、精致的装修风格让人眼前一亮，工作人员热情地向市民介绍着项目的优势和甄选房源的情况。“我们的剩余房源户型多样，从57多平的两居室到126多平的三居室都有。每一个户型都经过精心设计，空间利用率高，采光和通风都非常好。而且我们的房子是全框架结构，质量有保障。”民生花苑/德民苑展示展销中心营销经理张龙菊正在为市民介绍项目情况。 营销经理张龙菊正在向市民介绍据了解，通和·民生花苑项目位于通川区朝阳东路，是达州市中心城区危旧房改造三年攻坚行动的示范项目，规划建设3栋住宅、1栋城市综合体和社区配套商业街区，打造集居住、休闲等功能于一体的现代化综合社区。 工作人员正在为市民介绍“我们这个项目从规划到建设，都秉持着高品质、惠民生的理念。现在旧改房建设已经完成，还有部分甄选房源，我们希望通过展示展销中心的开放，让更多人了解我们的项目，也为有购房需求的市民提供一个优质的选择。”达州市通和建工集团有限公司总经理钟正辉介绍道，“我们以‘红旗更艳，民生共享’为主导思想，在住宅上让每一位归家之人得到享受生活的温馨之情，更是以红旗文化这一IP打造专属达州人记忆商业文化长廊。” 达州市通和建工集团有限公司总经理钟正辉致辞通和·民生花苑/德民苑展示展销中心的开放，不仅为市民带来了全新的置业选择，也为通川房地产市场注入了新的活力。相信在未来，项目将凭借其优越的地理位置、完善的配套设施、高品质的建筑质量，成为通川区品质人居的新标杆，为更多市民实现幸福居住梦想。稿件原创，转发请注明出处融媒体中心记者：陈 迪编辑：王 月编审：郑 涛总编：僧希林 点个在看哦↓↓↓
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王健林和万达系企业"自救"三年：卖了超80座万达广场 本文来源：时代周报 作者：张钇璟 图为万达广场（资料图/图虫创意）近日，“王健林被限制消费”的消息登上热搜。企查查此前信息显示，9月26日，该限高措施源于一起标的1.86亿元的强制执行案件，万达集团及旗下万达地产集团有限公司（以下简称“万达地产”）已因该案被列入被执行人名单。对于上述限制高消费措施，万达集团内部人士回应称，此次事件是万达下属项目公司经济纠纷，此前双方一直在通过多种方式协商解决，本次或因在执行层面信息不对称导致。”9月29日，时代周报查询获悉，中国执行信息公开网已经没有万达集团董事长王健林限高信息。同时，另据企查查信息，也并未显示王健林及大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”）的“限高”风险。从被限制消费到相关信息迅速取消，王健林此次经历的 “限高风波”，恰恰是他及 “万达系” 企业过去三年来深陷流动性困境，却始终积极自救的真实缩影。对赌失败引发连锁反应事实上，与一众房企因“高周转”模式导致债务危机不同，万达自2018年以来，便通过资产及股权转让的方式，完成主营业务从房地产开发向商业地产的转型。除房地产深度调整外，万达此前与投资者们的多轮对赌失利或是引发流动性问题的关键因素。2016年，王健林斥资340亿港元私有化万达商业，并与投资者签订对赌协议，承诺2018年完成A股上市。然而，彼时A股对地产公司IPO的严控让计划落空。2018年1月，万达商业引入战略投资者，腾讯、苏宁、京东、融创四家股东以340亿元，收购其香港退市时引入投资人持有的14%股份。按照当时签订的协议，万达商业最晚要在2023年10月31日前完成A股上市。由于房地产企业在A股上市融资难度较大，万达商业为上市决定剥离房地产业务。与此同时，叠加房地产大环境影响及公司危机，万达商管开始全面转型轻资产。2018年3月，万达商业更名为万达商管（全称“大连万达商业管理集团股份有限公司”），宣布该平台不再进行房地产开发，全面转型轻资产。2019年底，万达商管正式完成房地产业务剥离，但A股上市还是无望。2021年3月，在A股排队近六年时间后，万达商管撤回A股IPO申请，成立轻资产平台——珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达”），向港股主板发起冲击。在腾讯、苏宁、京东和融创的基础上，王健林再拉来了郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、PAG太盟投资集团等22家机构投资人。根据投资者协议，珠海万达最迟要在2023年底前完成上市，否则将进行股份回购或现金赔偿。引入投资者后，珠海万达开始向港交所递交招股书。2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月，其前后四次向港交所递交上市申请材料。随着2023年10月底，第四次上市未果，战投回购条款被触发，万达流动性问题彻底爆发。企查查APP显示，截至2025年9月29日，万达集团存在10条被执行人信息，总金额达52.62亿元。而“万达系”众多公司中，万达地产有高达424条被执行人信息，被执行总金额共计18.62亿元，其中失信被执行人共4条，涉案总金额211.51万元；此外，万达商管也有1条被执行人信息，累计被执行总金额约295.90万元。不过，万达的债务问题集中在非公开市场。在公开市场，万达在公开市场中其并未发生违约的情况，刚兑纪录仍未打破。根据Wind数据，股权穿透来看，截至2025年9月29日，“万达系”企业境内债已清偿完毕，目前无境内存续债；海外债方面，目前仅存续1笔4亿美元债“万达商业地产11 20260213”，将于2026年2月13日到期。引战投、卖资产自救为缓解流动性压力，王健林又一次选择了引入战投。2023年12月12日，万达商管与老朋友太盟投资集团签署投资框架协议，对珠海万达进行股权重组。按照协议，万达商管持股40%，太盟等投资人持股60%。重要的是，新投资协议将不附带对赌协议。2024年1月，万达成立了新平台大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“大连新达盟”）。2024年3月30日，太盟集团、阿布扎比投资局、中信资本等5家机构向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60%，万达商管持股40%。在引入战投注资的同时，大面积的资产处置则是王健林补充现金流的另一达重要举措。自2023年起，万达便开始频频出手旗下万达广场。今年5月，国家市场监督管理总局批准了由太盟投资集团、高和丰德、腾讯、京东潘达、阳光人寿等等企业共同收购万达商管旗下48家目标公司的收购案，涉及全国39个城市的48座万达广场。据时代周报记者不完全统计，2023年至2024年，万达集团共计出售万达广场超30座。2025年初，万达再度出售7座万达广场。若算上5月一次性打包转让的48座，自2023年以来，万达集团已累计出售超过80座万达广场。今年8月，万达与腾讯、京东等13位合伙人设立苏州宽遇股权投资基金合伙企业，出资额高达224.29亿元。同月，万达还与腾讯设立深圳智薯投资合伙企业，出资额160.76亿元；与京东在北京成立了北京泓睿潘达管理咨询合伙企业，出资额80.53亿元。对此，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜分析称，这三家合伙企业的出资金额合计465亿元，这与三个月前太盟、腾讯、京东等组成私募基金拟以约500亿元收购万达48家公司股权的交易金额、股东名单高度吻合，这些举动可视为该交易在资金端的实际性落地。 为缓解流动性压力，王健林选择引入战投（资料图/图虫创意）对于非核心的资产处置，万达也在同步推进。2025年4月，万达酒店发展（00169.HK）公告称，拟将持有的万达酒店管理（香港）有限公司（简称“万达酒管集团”）100%股权转让给同城旅行，作价24.973亿元。今年7月，中国儒意发布公告称，其附属公司已与上海万达网络金融服务有限公司签订股权转让协议，以2.4亿元收购快钱金融服务（上海）有限公司30%的股权。9月24日，万达电影（002739.SZ）公告称，北京万达文化产业集团有限公司旗下持股企业——莘县融智兴业管理咨询中心（有限合伙）于2025年9月1日至9月23日期间累计减持公司股份4223.58万股，占公司总股本的2%。频繁处置资产还债也让王健林的身价大幅缩水。根据今年6月发布的《2025新财富500创富榜》，王健林父子今年的财富为588.1亿元，较上年缩水约820亿元，排名从上年的第9名急剧下滑至第51名。超28亿元债券将于明年2月到期，万达还剩多少资产？目前来看，万达或将继续保持资产瘦身的节奏。2026年2月，万达系仅存续的债券“万达商业地产11 20260213”将到期，待偿还余额为4亿美元，合计超28亿元。回溯过往，王健林曾公开承诺 “万达集团在全球绝不会出现任何信用违约！我们把信用看得比资产、利润更重要”。从结果来看，事实也正是如此，是故此次万达此次大概率会如期偿付。另据企业预警通统计，截至2024年9月，万达商管短期债务约439.74亿元，有息债务合计1725.33亿元。在偿债高峰过去之前，万达无法停下资产处置的脚步。那么万达集团手上还剩下多少资产呢？万达集团官网显示，公司产业涉及商管集团、文旅集团以及投资集团三大板块。 图为万达集团官网截图其中，商管集团即珠海万达，主要负责全国万达广场的商业管理运营。目前，万达集团通过持有大连新达盟40%股权，占有珠海万达40%权益。而文旅集团则包含酒店管理、宝贝王集团、体育集团、文旅项目以及国际医院等。具体来看，负责酒店管理的主要平台为万达酒店发展。该公司原本的业务分为四部分：酒店营运及管理服务、酒店设计及建设管理服务、投资物业租赁，以及海外买卖和租赁物业。概括而言，前两者为酒店业务、后两者物业业务，目前其酒店业务部分已于今年4月出售予同城旅行。而宝贝王集团、体育集团、文旅项目以及国际医院近期未发生股权变化。其中，宝贝王集团是为儿童娱乐企业，拥有宝贝王乐园、IP运营两大核心业务。截至2023年底，宝贝王累计开业450家门店，覆盖全国200多座城市，会员超2180万人。至于投资集团，则包含了万达在全国投资开发万达广场、万达酒店、万达文旅城、万达小镇和住宅等重资产项目。在上述项目中，万达广场为万达旗下规模最大、最为重要的总资产项目。万达商管官网信息显示，截至2024年年底，万达集团在全国开业513座万达广场（包括轻资产运营），商业运营总建筑面积7090万平方米。据《每日经济新闻》报道，2023年3月末数据，万达集团自持的万达广场占比约60%。据此来看，留给王健林能出售的万达广场仅200座左右。值得注意的是，在还债之外，王健林似乎要有新的动作。今年8月，近年来鲜少在公众眼前露面的王健林罕见现身。据克拉玛依市融媒体中心报道，2025年8月20日-21日，王健林在克拉玛依考察招商引资、文旅发展等工作。王健林表示，“克拉玛依就像是新疆的一颗明珠，超出预期，这里的旅游资源丰富，独山子大峡谷、世界魔鬼城景区在中国乃至世界都是独有的。资源禀赋是很好的，就是需要怎么进一步提升，我去看了独库公路，一年有150万辆车经过，怎么样使这种资源能够提升更大化，总体来看，克拉玛依的旅游资源还可以，但是项目本身的规划设计、运营程度，可能有些地方跟先进地区相比可能还是有需要提高的地方。我们也正在探讨和克拉玛依合作的可能性。”
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在很尴尬的位置，却诞生了一个神奇的楼盘 来源：市场资讯（来源：地产局座）粉丝提问：大表哥好，能点评点评望京的澳洲康都小区吗？想在朝阳北面买个带学区的次新房，看了一圈之后，在预算范围内可选目标不是很多，望京北的澳洲康都算是一个各方面都能兼顾的小区。初步意向是一套141平米的三居，总价1050万，中高楼层，不临街，住家装修，可直接入住，不知道这个价格是否合适？请大表哥指点一二，非常感谢！大表哥回答：先说结论，在望京，要想买一个品质还以，并且带学区，面积在140平左右，总结在1000的小区，澳洲康都确实是一个各方面都能兼顾的小区。（小区优缺点，放在后面分析原因的时候详细展开说。）唯一的问题就是，1050万的总价，大表哥觉得略微有点贵了，如果能谈到1000万以内，算是比较合理的，当前的市场价。再说原因。先看小区优点。第一是小区品质尚可。澳洲康都建成于2007年左右，纯商品房社区，在北京绝对算得上是次新房，在望京也可以算次新房。小区一共8栋高层板楼和板塔结合的住宅，采用了围合式建筑，所以虽然容积率比较高，达到3.5，但8栋楼围一圈摆布，所以中心花园很大，这是小区的一大特色。由于中心花园很大，所以园林绿化施展的开，儿童小乐园、篮球场、水系等都有。小区中间还有个业主会所，不过现在好像没开了。小区外立面主体贴的深红小方砖，局部刷的防水漆，现在看来一般，不过在2007年那会还是不错的，属于中端楼盘的标配。有部分脱落，不过物业维护修补还算及时，因此虽然快二十年楼龄，现在看来也还行，不算破旧。楼内公共区域都是整体贴了瓷砖精装修交付，入户大堂在今天看来一般，但在当时来说，还是比较宽敞显大气的。特别说一下的是，澳洲康都的大户型，有些是一梯一户的，电梯间那一部分业主可以自由支配，相当于赠送了一部分使用面积。第二是对口学区不错。澳洲康都对口的小学是陈经纶分校丽泽校区，九年一贯制，初中可以直升陈经纶分校，比较省心。陈分虽然不算朝阳第一梯队的中学，但也算第二梯队的头部，小孩在这里上学，至少不会耽误。它的小学部就在利泽西园小区的西南角，从澳洲康都小区东门出来，过马路走六七十米就到了，接送挺方便，孩子自己上学的话也比较放心。第三是配套不错。小区虽然在望京北，不如望京东好，但毕竟是在望京，是北京职住平衡最好的板块之一，这个优势是很明显的。通勤上距离地铁14号线的东湖渠站大约700米，走路的话大约10分钟可达，也算正经地铁房。接下来聊聊小区的缺点，第一个缺点是噪音问题。澳洲康都位于望京北，在来广营立交桥东南位置，小区北面紧邻北五环（最北侧距离北五环大约90米），西面是京承高速（最西侧距离京承高速大约250米），这两都是城市主干道，车流量很大，而且是一天24小时都很大。所以小区北面和西面楼栋，都会有噪音问题。特别是高楼层，朝北的房间和超西的房间会比较明显。正常来说，这种紧邻高架和主干道夹角处的小区，都不太好，是要尽量避开的，不过好在小区和主干道中间有个望湖公园作为缓冲，降低了噪音的影响，中低楼层感受没有高楼层大。第二个缺点是小区户型比较杂。户型总共大概有三四十种，有些户型用现在的标准来看，设计确实有点“烂”，大户型普遍进深长，小户型很多不方正。户型多而杂，有些户型还不好，所以二手房成交价的跨度很大，差户型有些成交价很低，这样的坏处就是容易拉低小区的单价，因为很多人不会细看每一套房，他们只看成交单价。第三个问题是小区采暖比较特殊，没有走市政供暖，用的是中央空调供暖。这种方式在南方可能还行，但在冬天长而且温度低的北方，真不太行，北京也很少有小区搞中央空调供暖的，不仅费用高而且效果也不好。有不少业主反应在北京温度降到零下十几度的时候，屋内冻得很。至于为什么澳洲康都没有用市政供暖，而是搞了中央空调。原因比较复杂，主要是当时两家开发商合作上出了问题，影响了部分施工。哎，没办法，中小开发商，经常容易犯一些低级失误，这也是大表哥一直以来都强调的，买房尽量买专业大开发商建的小区的原因。特别是期房，小开发商会弄出什么幺蛾子，你可能完全想不到。最后聊聊价格，你看中的这个户型，2022年的时候，成交过一套类似的房源，总价是1390万。参考这一轮北京整体跌幅在30%，以及望京跌幅在35%左右，那么澳洲康都至少应该跌30%才合理，所以现在总价应该控制在1000万以内，大约950万左右，是当下比较合适的价格。
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四环朝青新盘连空气都卷 今年初，我就从位于朝青板块的黄杉木店地块走到过朝阳公园。从地块一路向西，先是大悦城后是红领巾公园，再就金台路了，金台路往北稍微一溜达就进朝阳公园了。长安街以北，最繁华的东西向大路，朝阳北路肯定有一席之地。再加上五环内的朝阳北路这么多年来，也就放出了黄杉木店这么一块地。形成了两个项目，北地块璞樾、南地块紫京宸园。所以，人家俩项目自打售楼处开了就全是看房人，更是每逢周末开放必排队。 也给大家说一组数据，2021年北京的商品住宅供地改为批次供地之后，五环内、长安街以北，到今天一共就四个已经入市的新盘项目，总计供应约2100套房，网签约1900套。简单讲，只要长安街以北的五环内有新盘开出，开一个没一个。所以上周末开放样板间的璞樾项目，说一句人声鼎沸不为过，我看样板间等了大致半小时，那是真排队。原因就是这些年四环周边长安街以北入市的新盘太少了，一有新房大家都想看看。当然，今天咱们主说的璞樾项目，在我看来也真是做得不错。比如，当大家都在卷园林、会所、装标、外立面的时候，璞樾告诉您——我不光卷这些，我连空气都卷…按我的思路，给大家讲一讲，我认为璞樾做得很牛的几个点：第一，石材的批发商。项目西侧大门，南北约170米长度除了大门之外也都是景墙，这事儿我之前说过，景墙特别花钱。光大门就用了金光麻、香格里拉奢石，还有乌金琉璃。据说，一块琉璃的造价不低于一部iphone 17。关键是，这还没算大门两侧冗长的、四季常开的电缦热水系。就这么讲吧，从室内到室外，开发商跟我说了N种奢石，我基本一个名字没记住。简单说就是奢石用的太多了，我都怀疑开发商其实也是石材的批发商。第二，四环改善项目中户型细节做的最好的项目之一。1 璞樾的主力户型产品152-258平米，全四居。社区是纯粹的改善社区。2 全私厅设计。户户独立电梯厅并且有防火门阻隔，这部分空间我就不多说了，懂的都懂。我只说一件事，独立私厅有防火门跟没有防火门是俩玩意儿，璞樾的都有。3 所有户型餐厅均能摆放圆桌。因为项目起步客厅面宽也有约5.05米，足够圆桌摆放，并且足够围绕圆桌坐下之后还有空当过人。这是纯改善社区很难做到的一个细节点。4 所有户型均有独立家政间。这不是进门餐边柜附近开个口儿的那种家政间，是实实在在北向厨房边单独区域的、纯动静分离区域的家政间。一个小区部分户型做到有独立、动静分区的家政间容易，全做到很难。5 所有户型的餐边柜均做好了水盆通上下水，这是交付标准。北京改善项目能做到所有户型的餐边柜均通上下水的屈指可数。第三，卷到宇宙尽头的细节。1 诚如标题，连空气也要卷。项目所有房源均为金茂科技系统加持，另外运用了极致的空气净化科技——离子瀑，据说可以做到PM1。2 电梯防震垫。坐电梯的时候，可能我们或多或少都能感受到电梯启动后的晃动或者震动，璞樾项目连这方面都做了考量，电梯加了防震垫，极大降低应用电梯时震动带来的不适感。第四，非遗工艺的大宗运用。我定义这就是非遗工艺的大体量运用，我来说您来品味。1 所有入户门的门把手、门牌号，均为景泰蓝工艺的掐丝珐琅。2 大部分精装赠送柜体的把手，用的是金属边框内包裹玉石。3 我看的约152平米样板间，主卧背景墙用的是金属丝线编织工艺。第五，不计成本的精装标准。 1 客厅餐厅厨房地面均为石材通铺。2 电视背景墙、餐边柜，大体量运用奢石。3 贵不贵看厨卫，厨房加纳纳5件套起步——烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机、外加冰箱，大户型更是加到了8件的配置。 4 连家政间的柜体也为交付标准。单独说家政间，是因为通常情况下家政间均为预留而非精装交付，但璞樾的家政间也是精装交付。第六，没有下跃。这一点至少在我看来是比较大的一个优势。因为这代表着一层房价不贵，也是正常的平层房源。如果真是钱有点紧、又看上了这个小区，至少您还有个选择。我想说的大致就这些，之前总有人问北地块璞樾与南地块紫京宸园怎么选。在这里我也做一个统一回复。这两个项目，最本质的区别是风格不一样。紫京宸园是新中式，而璞樾是国际范儿。所以，我个人的看法是要看您更能接受这两款不同风格的哪一款。两个项目都是相当不错的四环改善新盘，我能给出的选择区分就是问您自己更喜欢哪种风格。不管选谁，在当下来看都算很好的选择。因为这俩盘做的内容是很好很好的那种。如果涉及到具体房源怎么选，您可以加小秘书好友，听我们的客观分析。备注“朝阳”进我们的区域群一起交流~
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北京月内再推优质宅地，太阳宫地块即将竞价出让 北京月内再度推出优质住宅用地。据北京市规划和自然资源委员会官网公示，9月30日，位于北京市朝阳区太阳宫板块的一宗地块将进入挂牌竞价环节，起拍价达31亿元。据测算，起始住宅楼面价约7.1万元/平方米。据北京商报记者统计，北京今年的土地供应呈现加速态势。仅朝阳区，2025年1—9月已通过挂牌方式成功出让4宗地块。其中，9月就推出了2宗重点地块。除本次即将竞价的太阳宫地块外，呼家楼南里地块已于本月初完成出让，这反映出区域土地市场的活跃度显著提升。 时隔三年太阳宫板块再供地从区位来看，太阳宫地块地处东北三环与四环之间，紧邻地铁10号线与17号线的换乘站——太阳宫站，可较快抵达望京、国贸、亦庄等重点产业区，通勤优势显著。除轨道交通外，太阳宫地块周边完善的配套也是核心竞争力之一。从地图上来看，地块西侧与太阳宫公园、凯德广场相邻，休闲、购物、娱乐等生活配套一应俱全。同时，人大附中（朝阳分校）、人大附中朝阳学校等优质教育资源分布在地块周边，进一步增强了项目的市场竞争力。北京商报记者梳理地块周边项目发现，太阳宫区域上一次供应住宅用地可追溯至2022年。当时，中建玖合以15%的溢价率竞得朝阳区太阳宫新区D区0210-029地块，并后续打造为中建・玖合府项目。来自北京市住房和城乡建设委员会的信息显示，目前中建・玖合府已进入现房销售阶段，成交均价约为11.85万元/平方米。此外，从二手房中介平台数据来看，太阳宫地块周边的太阳公元、火星园、丰和园等小区，二手房销售均价已达12万元/平方米，部分优质房源价格更是突破14万元/平方米。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，太阳宫板块近年住宅用地开发中，居住资源导入速度较快，已发展为成熟居住板块，市场前景被普遍看好，与企业拿地诉求高度契合。当前该区域积极供地，既源于新房项目消化预期良好，也与市场需求规模较大密切相关，客观上体现了高品质、高质量的土地供应导向。优质地块入市提速随着太阳宫地块即将竞拍，朝阳区2025年土地供应节奏进一步加快。北京商报记者梳理发现，截至9月末，朝阳区今年已推出4宗地块，涵盖三间房、平房乡黄杉木店+孙河组团、呼家楼南里以及即将竞价的太阳宫地块，数量已超2024年全年的供应水平，区域供地规模显著提升。朝阳区的加速推地，正是北京土地市场整体升温的一个缩影。2025年，北京核心城区土地供应整体呈现放量态势。北京商报记者梳理发现，1—9月北京共成功出让28宗地块，涉及海淀、朝阳、通州、丰台等12个区域。其中，海淀区以6宗地块位居榜首，朝阳、通州、丰台、顺义四区并列第二，各成交3宗。值得关注的是，海淀区今年前9个月的地块出让数量也已超过去年全年，反映出核心区域供地力度持续增强。核心区域地块供应的增加，进一步激发了房企的拿地热情，多宗地块竞拍过程中出现高热度竞争。以海淀区树村地块为例，该地块共吸引10家房企参与角逐，历经265轮竞价，最终由中海以27.93%的溢价率竞得；另一宗朱房村地块同样表现抢眼，经过170轮竞价，由建发以90.4亿元总价、25.04%的溢价率收入囊中，并打造为"建发・海晏"项目。市场信息显示，该项目凭借优越区位与产品力，开盘81天内即实现189套房源网签，总金额达55.76亿元。后续供应方面，北京核心区域的土地供应依然充足。在近期发布的北京第七轮拟供地名单中，东城区继2024年7月出让金鱼池地块后，再度推出一宗祈年大街地块。根据用地预申请信息，该地块规划建筑面积达2.5万平方米，较去年金鱼池地块的0.56万平方米大幅提升346.43%，地块开发体量大幅提升。严跃进指出，土地供应不仅在"量"上提升，更关键的是"质"的优化。优质地块的推出有助于增强企业拿地信心，也对稳定北京土地市场、推动全年供地计划顺利落实具有积极意义。此类策略高度契合北京当前的核心地段供地导向，既能精准适配市场需求，也能有效满足房企的布局诉求。北京商报记者 王寅浩 李晗
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璞樾项目正式亮相 获售均价约11万—12万元/平方米 中经记者 卢志坤 北京报道9月26日，中国金茂和越秀地产在北京联合开发的项目璞樾正式亮相，项目将以“好房子”标准打造，主打科技住宅+高端改善。该项目为金茂“璞系”与越秀“樾系”顶级产品系的首次融合。今年4月28日，中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价126亿元摘得平房乡黄杉木店+孙河组团地块。其中黄杉木店地块为朝阳青年路（朝青）板块近十年唯一新增住宅用地。最终，黄杉木店2107-01地块（北地块）由金茂和越秀开发，即是此次亮相的璞樾项目。据了解，璞樾主推152—258平方米的四居，强调大面宽、双玄关、270度环幕视野等设计，70%以上为边厅户型。9月27日，其样板间正式对外开放，展示152、188和258平方米三种户型。北京市住房和城乡建设委员会网站显示，璞樾（备案名：璞樾家园）已经于9约27日拿到了预售许可证。本次获批房源为2、4、5、7、8、9＃共六栋住宅楼308套房源，准许销售面积为58566.98平方米，各楼栋拟售均价在11.46万—12.9万元/平方米之间。（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
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电建地产9.57亿托底？门头沟临铁宅地仅1家报价 北京进深 徐迪 9月29日15:12，门头沟区S1线区域组团0605-0006地块收到首次报价。业内消息称出价方为电建地产+门头沟当地城投。目前报价金额为底价9.57亿元，折算楼面价约2.35万元/㎡。地块将于明天（9月30日）产生最终买家。 早在半个多月前，电建旗下的北京海赋丰业房地产开发有限公司就针对门头沟0006地块发出了全套招标计划。项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万㎡，其中地上面积约4.07万㎡，地下约2.24万㎡。电建地产在门头沟还是颇有底气的，去年底开盘的长安华曦府秀出了“三开三罄百日收官”的战绩。该项目于去年12月14日和今年1月1日分两批次取证，总计581套住宅。目前网签527套，全盘去化率91%，成交均价4.63万/㎡。长安华曦府所在地块于2024年8月29日成交，拿地金额16.4亿元。目前该项目的住宅网签总金额约24.5亿元，加上车位、库房等，网签总计26.8亿元，约为地价款的163%。 本次拍出的门头沟0006地块位于永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站。 周边有西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院、绿海运动公园等，东侧临近永定河，生活配套成熟、生态环境优美。项目占地2.04公顷，规划地上建面4.07，容积率约2.0，限高45米。用地涉及长安街西延线及周边区域为一级重点地区，属于重要城市功能区，应注长安街西延线城市景观塑造，保证城市山水景观廊道畅通，突出节点标志性的建筑物，体现时代风貌、现代化新区特质。 建筑风貌方面，鼓励公共建筑裙房的首层采用局部架空、局部后退，形成公共广场和集散用地。建筑贴线率不低于 70%(重点建筑处理界面段除外)，其余街道建筑贴线率控制不低于 60%。 建筑整体色彩以中明度、低饱和度为主避免出现艳丽的颜色。主体色以白色、浅灰色为主，可采用艳度较低的黄、红-黄色相，不宜采用其他色相。第五立面建议采用平顶，不得使用穹顶、尖顶:屋顶设计应简洁现代，避免出现中国古建筑屋顶形式；建筑屋顶以高明度米白色系为主，鼓励墙顶统一主体色。银盛路以南、迎宾大街以东为地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间，保证各地块之间通道连通，其他地下空间优先满足人防空间建设及地下停车位建设要求四、绿化环境规划要求。此外，地块附近涉及头沟区不可移动文物1处，为四道桥龙王庙。施工单位需与门头沟区文物部门对接具体要求，建议项目施工建设过程中要留有安全距离，且规划内容中的周边建筑风貌要与文物本体相协调。相关公司：电建地产
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9月南昌楼市最新分析，南昌待售二手房从74116套变成74826套 南昌楼市的新房品质是越来越高了。现在南昌楼市里面能卖的比较好的新房楼盘，普遍都是那种高品质的新房楼盘，那种品质不高的新房楼盘，就比较难卖了。南昌楼市在9月1日到9月22日里面，南昌楼市的待售二手房数量从74116套增加到了74826套，又多了700多套的二手房。 相对来说南昌楼市的待售二手房增加的不算多了。彭叔觉得这几年南昌楼市还是虹吸了一些江西的年轻人，这里面也包括了一些在北京、上海工作的江西年轻人，他们觉得在北京、上海的工作压力太大，还不如回南昌。 像是一些北漂沪漂的，他们在外面吃苦攒了200万，这个预算在北京、上海老破小都买不起，而这个钱现在在南昌都能买大平层了。那住大平层和住老破小的感觉还是不一样的。而且大城市的就业机会多，但竞争也非常激烈。每年北京、上海都会有大量的年轻人流入，他们都是想要留在北京、上海的。这就导致年龄大的人在这些大城市面临的就业压力也就更大了。 再加上未来人口越来越少，南昌的高考也没有那么卷了。现在南昌楼市整体还是偏向于买方市场的，涨的概率不大。
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西红门地块压哨转正，太阳宫地块9家房企参报名竞拍 几个北京土拍市场的简讯：大红门6038地块在预申请临近截止的时候，终于在今天转正了。 这宗地比较令人关注的地方就是，轨道交通便捷，距4号线西红门站直线距离约2.12公里，规划中的地铁19号线西红门站也位于地块周边。10月份的土拍市场的确很热闹，2个昌平、1个大红门，另外亦庄还有2个F3地块，通州还有一个F3地块。目前预申请地块还有一个东城区祈年大街的，地块将于10月11日截止，就看最终是流拍，还是转正了。朝阳区太阳宫0627地块今天报名截止。 根据市场传闻，有9家房企参与报名，分别是：建发、保利、招商、金隅、中海、中建智地、城建、京投、茂源。 目前这个地块已经有6手报价。北京近几个月土拍市场的确拉垮，上一次有溢价率的地块，还是海淀宝山的2宗地，溢价率1.76%、1.48%。再往前，是半壁店的11.95%。另一个门头沟地块，不出意外的还是电建地产。这两个地块，明天会详细展开说说。以上。
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最高溢价率42.65%，南昌土拍升温！保利发展、四川邦泰分食西湖区两宅地 中指研究院讯：9月29日，南昌成功出让2宗西湖区宅地，地块均溢价成交，共收金4.43亿元，保利发展、四川邦泰各斩获1宗。西湖区丹桂路以西、云海路以北、云飞路以南、翠菊路以东（C07-01-2地块），用地性质为住宅用地，总用地面积14643.40㎡（21.965亩）， 规划建筑面积21965.11㎡，容积率1.5，起始单价567万元/亩，折合总价12454万元， 起始楼面价5670元/㎡。最终保利（江西）房地产开发有限公司（保利发展）以单价568万元/亩竞得地块，成交总价12476万元，成交楼面价5680元/㎡，溢价率0.18%。西湖区金环路以南、银环路以北、长寿路以西（控规D01-04地块），用地性质为住宅用地，总用地面积15227.77㎡（22.842亩）， 规划建筑面积33501.77㎡，容积率2.2，起始单价977.68万元/亩，折合总价22332万元， 起始楼面价6666元/㎡。最终江西邦昱置业有限公司（四川邦泰集团）以单价1394.68万元/亩竞得地块，成交总价31857万元，成交楼面价9509元/㎡，溢价率42.65%。图：地块位置 图片来源：更多地产报告：https://u.fang.com/yst7vx/中指报告（复制链接搜索）南昌土地市场月报2025年8月www.cih-index.com/report/detail/106941.html?agentcode=242438南昌房地产市场月报2025年08月www.cih-index.com/report/detail/106333.html?agentcode=242438 ▌DABJ2025007地块位置：西湖区丹桂路以西、云海路以北、云飞路以南、翠菊路以东（C07-01-2地块）建设用地面积：14643.40㎡规划建筑面积：21965.11㎡用地性质：住宅用地 起始价：567万元/亩成交价：568万元/亩成交总价：12476万元成交楼面价：5680元/㎡溢价率：0.18%竞得人：保利（江西）房地产开发有限公司 图片来源：更多地产报告：https://u.fang.com/yst7vx/该地块位于朝阳核心区域，人口覆盖面广，对周边区域吸附力强，周边社区和商业圈层交织，交通路网便捷。交通方面，靠近桃花南路，距离地铁4号线丁家洲站约600米，交通区位优势较为明显。地块周边配套设施较为完善，2公里内有万达广场、天虹商场等商业，距西湖区体育公园、南昌朝阳中央公园约1.5公里；教育资源齐全，周边有南昌市第一中学（朝阳校区）、南昌松柏小学朝阳校区、南昌市珠市小学云飞路校区等；周边医疗资源有南昌市人民医院（朝阳院区）、南昌市第七医院。 图片来源：出让文件更多地产报告：https://u.fang.com/yst7vx/▌DABJ2025008地块位置：西湖区金环路以南、银环路以北、长寿路以西（控规D01-04地块）建设用地面积：15227.77㎡规划建筑面积：33501.77㎡用地性质：住宅用地 起始价：977.68万元/亩成交价：1394.68万元/亩成交总价：31857万元成交楼面价：9509元/㎡溢价率：42.65%竞得人：江西邦昱置业有限公司 图片来源：更多地产报告：https://u.fang.com/yst7vx/该地块所处朝阳新城板块现状投资价值较高，规划利好较多，位置交通便利，邻近地铁4号线，多条公交线路环绕，且距离观洲地铁站仅0.7km。周边生活氛围浓厚，教育、商业、医疗配套完善，地块3km范围内聚集了南昌市珠市小学云飞路校区、南昌一中教育集团(云飞校区)、三甲医院江西中医药大学附属医院(西湖院区)、购物中心绿滋肴不夜城(朝阳店)等生活配套。景观资源方面，周边有朝阳中央公园、江滩广场等59个公园景点。 图片来源：出让文件更多地产报告：https://u.fang.com/yst7vx/行业报告下载（电脑端复制链接）2025上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望www.cih-index.com/report/detail/102396.html?agentcode=2424382025上半年中国物业管理市场总结&下半年趋势展望www.cih-index.com/report/detail/102491.html?agentcode=2424382025中国物业服务上市公司TOP10研究报告 www.cih-index.com/report/detail/99220.html?agentcode=2424382025上半年中国住房租赁市场总结与展望 www.cih-index.com/report/detail/102402.html?agentcode=2424382025中国物业服务满意度研究报告www.cih-index.com/report/detail/102493.html?agentcode=242438上海房地产市场研究半年报（2025年1-6月）www.cih-index.com/report/detail/103440.html?agentcode=2424382025上半年政策盘点报告www.cih-index.com/report/detail/101795.html?agentcode=2424382025中国商业地产发展白皮书www.cih-index.com/report/detail/102412.html?agentcode=2424382025年上半年土地市场总结与展望www.cih-index.com/report/detail/103518.html?agentcode=242438中指研究院官网·中指云平台（https://www.cih-index.com/?2&yyid=hx），为行业提供： ●4万+房地产报告每日更新，涵盖住宅市场、房企研究、土地市场、物业研究、政策解读、指数研究等诸多领域；●2300个城市地产数据、225万宗土地的推出成交信息、40万个住宅项目和5万栋商用物业的交易数据；●中国城市投资吸引力排名，百城房价，查城市、查房企、查地产数据、查房地产政策；●京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等核心城市群集中供地、土地拍卖快讯。https://www.cih-index.com/?2&yyid=hx
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酒店、羽毛球馆率先开业 房山瑞来广场有计划入市 北京商报讯（记者 刘卓澜）房山区再多一座新地标。9月29日，北京商报记者从瑞来广场获悉，该项目的北投瑞来酒店、翎动体育羽毛球馆及部分商业率先开业亮相。据介绍，瑞来广场在建筑形态上将江南传统"回"字形院落式建筑形制引入北京房山项目。该项目整体由7栋建筑组成，以开放式庭院为核心，四周分布商业、办公、酒店三大功能建筑，1－3号楼承载办公及酒店功能，4－7号楼为商业空间。 瑞来广场商业及办公部分的前期策划、招商及后期运营工作，均由北投商业负责。其中，商业板块建筑面积约为34000平方米，命名为"D.P.One瑞来"。作为北投商业公司D.P.One产品线，D.P.One 瑞来深度延续了该产品线"文商旅体融合的情景式体验目的地"消费概念，旨在打破传统商业空间的边界，以多元业态组合与沉浸式场景营造，为京西南消费者尤其是年轻群体，构建一个集购物、社交、文化、休闲、运动于一体的全新生活场域。在业态规划上，D.P.One瑞来目前已确定入驻的商户包括荟品仓、里院、悦阳里、翎动体育羽毛球馆、品味世家称重餐厅等。D.P.One瑞来相关人员介绍，商业部分以特色主力店为运营核心，通过引入一批具有稀缺性、创新性与话题性的品牌，为京西南消费者打造差异化的商业体验。项目主力品牌有荟品仓北京首店，以及融合了潮流生鲜市集概念的里院，还有新锐餐饮集合品牌悦阳里等。近年来，房山区积极落实促消费政策，持续优化商业环境。围绕北京国际消费中心城市建设目标，持续深耕消费市场，不断优化消费供给，创新消费业态和模式，进一步挖掘消费市场潜力。在推动消费市场繁荣的进程中，房山区通过开展丰富多彩的促销活动和加大品牌首店引进，吸引了大量消费者前来消费，消费热潮持续升温。D.P.One瑞来相关人员表示，该项目旨在打破传统商业的单一消费属性，将购物与文化体验、户外休闲、运动社交等功能结合，满足了消费者对高品质商业配套与多元生活体验日益迫切的需求。
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是时候，重新认识北京建工了｜瞰盘 幸存者偏差这样的认知陷阱，在当下房地产行业尤为突出。谁是楼市幸运者？大家的第一反应就是，能拿到核心城市+核心城区+核心地段的头部央企企业啊！确实，下行周期市场里，location location location似乎能带来的更高的确定性。核心土地也让开发商们加大了争抢力度，让人感觉未来市场的主角，只有它们。这好像是事实，这好像也真的是趋势。北京的环线像是一道道围墙，划分着开发商拿地可行性的等级。但是，有一个远郊区项目凭借强势的热销，撕开了围墙上的一道口子。对，它就是：北京建工·嘉棠澐玺在信心持续低迷不振的市场里，走出了独立行情。9月21日开盘当天劲销210套，全盘去化率超95%创下今年全北京的开盘去化率新纪录。而且开盘一周内网签率是70%+从推广到开盘不足40天，从推广到网签不足50天，就完成网签率70%+。这简单就是一场酣畅淋漓的闪电战！是不是很惊喜！是不是很意外！这是全北京在售新盘的开盘去化记录——包括那些大家争抢的热门地段在内的新盘。更令人意外的是，整个项目外部渠道占比——0%了解市场的朋友，都知道这意味着什么，都知道这业绩的含金量有多高！但同时也会产生一个疑问：一个怀柔项目，凭啥这么火？ 有人说，是因为板块断供；事实上，怀柔城区板块约1200套的新房存量，与丰台新宫、昌平高教园存量相同，并不是断供无房可买； 有人说，是项目便宜；事实上，嘉棠澐玺签约价格4.1w/㎡，高于板块均价； 还有人说，是因为配置高；这倒是事实，但真相却远不止如此。 在花了一个整天待在嘉棠澐玺售楼处，深入了解项目之后，表弟很有感触：与其说，这是一场嘉棠澐玺的热销秀；更准确地说，这是一场建工地产的操盘专业秀，彰显了北京建工强大的组织力、营销力和资源整合力。我们事后复盘看到所谓的一蹴而就，其实是一路走来的风餐露宿。虽然北京建工老是拿兜底项目，有个好处是，在最困难的环境下，最能磨练出最前沿的能力。地产在嘉棠澐玺项目操盘心路历程，遇到过哪些坎，哪些曾经束手无策，又持续解决什么？还有没有我们未曾发掘的艰难困苦？今天表弟忍不住想和大家分享北京楼市的建工样本。01.很多变化都是从不经意间变化开始。和很多售楼处不同的第一点是，嘉棠澐玺有个很大的室外展示区。 在这里你会有一种游园的感觉： 灌木乔木搭配得疏密得宜； 林间小径设计得曲折尽致； 甚至设置了这样的小尺度空间 然后你看到了嘉棠澐玺的第二点不同：进入样板间前，你会见到这样一个大门头，包括外墙立面的线脚材质也非常精细。 看到这你应该已经感受出来了案场营销展示力的策划力，建工的目的，就是让这样的展示区同时也是未来的「实景」呈现区。这就是建工地产「show」的第一个方法论：用造实景的方式做临时展示区你可能会奇怪，一个临时售楼处有样板间不就可以了么？费这么大劲干什么？事实上，如今客户最关心的不只是样板间效果，更关注的是产品的交付能力。什么意思？简单的来说就是做全维的兑现能力， 产品兑现能力的高低，直接决定了产品力的高低。客户的关注点，对于建工来说是必做项。这种方法论的创新，根源是来自营销对客户痛点的深度洞察。所以你在展示区看到的，园林、单元大门、立面……都是未来真实交付呈现的延续。其实做到这一点已经很不容易了。——常规的设计进度，随着施工进程的顺序，是按照建筑方案→室内精装→园林景观→公区精装来推进的；——1：1全维「实景」呈现，就意味着建筑、室内、园林、公区全维度要同步推进。不再是上一步的完成界面，是下一步的操作界面；而是同步操作同步完成。这件事很难么？这件事真的很难！ 这个难度的差异，就类似于单乐器表演和交响乐演奏。本质上不是一个概念，难度也完全在两个量级。更何况是在极短的时间内完成： 59日拿地 724日取得规证 8月2日入市推广 8月8日取证施工证 98日展示区开放 9月13日样板间正式开放 921日开盘 从7月24日方案稳定，到9月8日样板间开放，仅仅只有45天正常来说，这个时间设计图都花不完；更别提还要工厂生产、道路运输、现场施工。表面上是和时间赛跑，其实是内部条线垂直链条的横向拉通，建工还将这一要求顺延到外部的合作产业链。所以说，这是建工大运营效率的胜利。建工的小伙伴告诉表弟，客户需求导向下，开盘前公司采取三个「两班倒」——项目经理去厂家盯生产、设计经理在设计院盯方案——白天深化方案、夜里讨论方案；——周一到周五各专业进行推进会，周末开全线条协调会；这不只是熬夜加班，是需求导向下的大运营能力肌肉的一次考验和实战。——考验的结果，到售楼处就知道，呈现度令人震撼；——考验的成绩，全北京都知道，令人震撼的热销。表弟曾经说过：实景呈现是楼市里的玫瑰，只有玫瑰才能盛开如玫瑰。因为客户亲眼看到的，不止是项目呈现出的感觉；更重要的是，能体会到一家开发商对于客户的态度和自身能力的表达，进而延伸为对于这家企业品牌的价值判断和信任。02.嘉棠澐玺为什么不怕麻烦，坚持在临售区做拟实景展示？还要从一个大家很熟悉的公式说起：货值=流量*转化率*客单位*复购率前面我们提到过，嘉棠澐玺外部渠道占比是0%，它又是怎么做大流量呢？而且，这块地上市交易之前，曾经受到冷遇，lh、jm、lc等头部房企婉拒了拿地邀请。甚至该地块的一级开发商也拒绝接手新盘开发，即便是地块周边有该开发商开发的在售新盘，可以形成规模联动效应。坦率地讲，这些市场信号并不友好，甚至很差。当北京建工兜底接手嘉棠澐玺时，市场的质疑声和同行的担心此起彼起，压力空前大，而且结结实实传递到了嘉棠澐玺肩膀上。所以，按照货值公式，用渠道是首选，也没有人会反对。事实上，这个常规打法首先被营销条线否掉了，而且给到的理由很有情怀：在当下市场环境下，既要满足公司需求，更需要守住营销的专业底色。既然不用渠道，总该到线上「种草」吧。建工的小伙伴告诉表弟，跟线上「种草」相比 ，「种树」更重要！而且，即便是线上「种草」，也不同于常规打法——线上传播时，居然不上传户型图。为什么线上不上传户型，什么又叫「种树」？建工的小伙伴反问表弟：客户在线上了解产品的所有信息后，他还会来售楼处吗？即便来了，他的体验感是不是打了很大折扣？换句话说，交浅不言深，交深不言浅。从转化率角度分析，这其实是一道选择题。选择题A：线上种草是交浅，线上看到户型图对转化率有多大帮助？选择题B：线下种树是交深，线下看到户型图，再看样板间，对转化率又有多大帮助？建工的小伙伴问：在区域小市场里，你是选题A，还是选择B？表弟担心的是，如果客户不认可这棵树呢？所以，案场的营销展示力和体验感就变得尤其重要。所以就有了美学售楼处，就有了美学动线，就有了美学空间，就有了种树的超级成功。大雨越是倾盆，道路越是泥泞，越需要看清被雨水和泥泞遮蔽弯道里的机会。转化率就是是嘉棠澐玺的机会，种树就是转化率的超级抓手。这也颠覆了表弟的营销认知：渠道是低成本的的规模化触达，更低成本的规模化触达是往客户心理账户充值，是种树。这就是建工地产「show」的第二个方法论：迭代货值公式，围绕转化率种树03.所以，怎么去看这组数据：外部渠道占比0%，开盘去化95%，一周内网签70%+？怎么去评价嘉棠澐玺的大卖成功？嘉棠澐玺颠覆了货值的常规公式，去掉了常规意义上的线下渠道，迭代为：货值=线上流量*转化率*客单位*复购率它抓住了货值公式的「牛鼻子」转化率，在种树上大做文章。转化率这棵大树枝繁叶茂，不仅有临售的模拟实景展示区，还有美学售楼处，还有很多秘密武器。因为交流有保密条款，表弟想重点聊聊已经解密的一款武器：基于「满配」之上的超预期美学。什么意思？让我们先来看下样板间。当我们去到现场样板间看项目的交付配置，其实可以很容易了解到：嘉棠澐玺整体的投入都在用着很好的材质、品牌及工艺：比如在约85/97/136㎡的三个样板间，玄关处都用了石材和地面水刀拼花；在136户型的主卫处额外也用了水刀拼花； 比如所有户型的厨房，在交付烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机之外，同时交付双开门冰箱；在约136m²户型交付的冰箱甚至升级到博世品牌； 再比如随处可见的腰线对齐； 再比如地面仿石材地砖的隐形拼缝； 这样的配置，即使在8w+的项目，也已经可以说是满配的。在此之上嘉棠澐玺的户型场景上也是「满配」：比如不论哪个面积段，收纳体系都异常的庞大，都配有这样的独立家政间； 比如即使85㎡户型，也拥有场景浓度超高的岛台； 再比如受益于好房子规范，营造的室内外交融的花池； 甚至第一次在约136m²户型这个面积段，见到了这样的双扇主卫门； 这样「满配」的交付配置和场景营造，可能在无数项目上作为顶级卖点的亮点，但是在这里反而是其次的。更重要的是，不论所谓核心区还是郊区来说，现在没有入门级客户，当然也没有入门级产品。因此以上种种，在建工对于板块深入的客户研究之下，也只是符合客户需求的「满配」。而且，建工把产品力又往拔升了一步：基于极致材质+工艺+场景的合理组合之上，升腾出人居美学感。以约136m²户型为例：客厅墙面的岩板和餐厅墙面的木饰面形成的材质对比，营造了了餐厅和客厅功能之间的场域感；另一方面，通过腰线的精密对位、以及竖向线条的对称性语言，又使得餐客厅空间整体贯通，具有融合感： 这样的设计，在另一面墙上也同样运用，你还会看到墙布通铺形成的隐形门追色设计，避免了门扇的突兀。 事实上，为了呈现这样的效果，需要墙布厂家和门扇厂家进行高度协同作业。所以在建工的能力链上，不但内部各线条具有超强的协同能力；连供应商之间，也具有超强的协同能力另外在灯光的设计上，线性灯的使用避免了人在客厅的炫光感，正所谓——见光不见灯 四个光斑形成的相互对称，赋予了客厅的仪式感； 2700k的暖色光，同时带来了温馨感； 仪式感与温馨感本该就是一体的。发现没有，到这个程度，其实建工已经不是在做产品了，而是在做作品这也是建工地产「操盘专业秀」的第二个方法论：用对待作品的心态做产品这样的作品呈现，很投入、很用心、很有才华、也很有责任感。因为这一切背后，是整个企业对于客户的深刻认知，以及为了客户的不计成本；当时表弟提出了一个问题：在郊区做这样一个产品，要是其他企业一定是各专业被打得七晕八素的、建工的小伙伴深呼一口气，风轻云淡的说了一句话：营销有坚守、设计有匠心、成本有担当、工程有决心，公司有支持。也正是因为有难度，公司领导带队到长三角考察了若干豪宅项目，不断的学习和精进。北京建工认为：郊区客户并不是没有购买力，而是没有好产品；所以这一次要做一个作品。其实都是基于这样一个整体的企业目标之下——要做一个作品这是建工地产「show」的第三个方法论：情绪赛道的本质就是超预期04.限于篇幅，我们上面聊了三个方法论。但是，你有没有想过背后还有一个东西，叫执念叫还可以更好些不论项目的完成度已经多高，总是尽可能地再做好一点，即使项目已经基本售罄。举一个很小的例子，在嘉棠澐玺样板间你会看到很多这样的小标签： 表弟一开始还以为是常见的非交标提示；但是仔细一看才发现，竟然是告知业主还在持续优化。朋友们，要知道嘉棠澐玺开盘已经去化95%，所剩不过十余套，十一之前一定会清盘的。这种在外人看来，很没必要的执念；但是对于建工地产来说，很有必要。我们所说的建工地产，全称是北京建工地产，是隶属于北京建工集团旗下的地产公司。其实全国都有各自地方的建工集团，但是北京建工有一个slogan—一条长安街，半部建工史自1953年成立至今七十多年的发展过程中，建设了长安街两侧80%的现代建筑：天安门广场、人民大会堂、毛主席纪念馆等等等重大意义的地标建筑；以及北京发展过程中，60%+的亚运会项目以及29项北京奥运工程及配套项目，以及北京T3航站楼、北京大兴国际机场、以及工人体育场等等国际性地标建筑。所以， 对于其他开发商来说，为了location重仓北京，是all in北京； 对于北京建工而言，成立之初就是建设北京，是all for北京 而对于建工地产这个品牌核心呈现来说，其实也是一句话：底线比较高投入产品的成本和态度，不是完全围绕着售价和利润展开的更多的是：不能丢面子，不能做差了，更不能「对不起长安街」所以你会发现，建工地产会用造地标的要求做住宅对于操盘团队而言，不论是对于国有资产不流失的帽子也好，还是说领导视察能够拿出好项目也好，本质上是一个重度爱惜羽毛的操盘模式。也是因为这样的逻辑，他们对每一个项目的重视程度，无以复加。所以在怀柔政府，拿出府前街这样的好地块，给到建工地产好政策支持，去塑造怀柔的「好房子地标」项目时；建工地产第一时间将嘉棠澐玺视作「1号项目」，将最新研发成果「V5体系」颗粒度级落位。 建工地产的小伙伴局部展示了一下相关内容：5大维度下多达126个控制要点，目的就是为了交付出——地标级的「好房子」和整个团队的交流时，他们嘴里谈论的永远都是如何给客户更高配置、更多场景、更好品质的产品你知道这背后一定有痛苦的过程，但真当表弟去问有哪些时，整个团队却愣住了；在完美的结果下，所有的回忆只有美好。所以这在建工看来，是一次体系化的常态呈现；而我们在单个项目上看到的单点呈现，背后都有一个庞大团队的专业体系支撑。05.所以我们谈论嘉棠澐玺的时候到底在谈论什么？篇幅有限，很多细节没有触及。但是对于项目而言，阐述了一个事实，就是：拿出好的产品是非常能够得到市场的认可，这就是产品力撕开的口子。这件事上不分什么「核心地段还是非核心地段」，这对于每一个开发商来说都是公平的。嘉棠澐玺在怀柔的开盘火爆，本质上： 是北京建工地产在产品全维度方面的封装式呈现； 标志着建工地产在「好房子」领域的系统性进阶； 更是对企业品牌实力的一次有力印证。 所有宏大的命题背后，都需要扎实的执行。每一个细节、每一处环节的精准落地，才最终凝聚为理想的呈现。不会一步登天，也没有一蹴而就，只有一步一步，扎扎实实走一路。归根结底，做「好房子」，不仅要有美好的愿景，更要靠硬实力说话，这也让我们又一次重新认识了北京建工！销冠100嘉棠澐玺即将售罄！感兴趣的朋友抓紧扫码入群！※海报鸣谢表妹——妍伯出品 必是精品！.最近更新.
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深度解析北京学区房选购逻辑与购买决策考量 前段时间我们举办了一场免费的有关于北京学区房的讲座，来了几十位朋友，我也跟大家分享了北京学区房的一些看法和我认为的一些“投机取巧”的方式，但是还有一些父母真的就钻北京学区房，有的朋友就说还想买北京东城、西城或海淀的学区房，问我觉得应该在哪个区选。我跟大家说三点大范畴，要真就买学区房选西城，不是因为西城的核心位置，是因为西城相比于海淀和东城要均衡一些，海淀的学区是好的真好，比如说上地区域和中关村区域都非常好，但是差的也是真差。西城相对非常的均匀，我指的均匀也不是那么绝对，只是相对的。东城也是一样，但是东城区次于西城区，像原来的老崇文整个区域的学校，尤其是小学初中的学校的质量很一般，我只能说按照中考的成绩来讲。西城现在的房价，觉得老西城贵的可以选原来的老宣武或者现在叫新西城的南半部分。第二个环节就是西城的教改，是北京的楷模，我记得今年上半年我也谈过西城区今年校额到校的名额基本翻番了，不知道在西城上学的学生家长仔细研究没有，西城区看上去很一般的小学，也就是原来所谓的渣小，无论是南区还是北区，但是西城区今年校额到校的名额相比2024年翻番了。举几个例子，比如四中、师大附、35中今年的校额到校名额相比2024年基本都是翻倍的，东城区五中也基本在原来的比例上能增加70%以上。校额到校的比例增加了意味着你选择学区的时候，那些所谓原来不是什么好学校的片区之内的房产，虽然可能是老旧房产，但价格还能低一些，这样的房产就可以考虑了，买了这个房产，孩子虽然说没进特别好的学校，比如宣武这边的椿树馆，牛街小学，前门小学，这些小学进来以后划片对应的初中其实还是都不错的，校额到校对应的高中比例又增加了，孩子稍微努力到中等偏上的水平，可能就可以上到一个优质的高中。西城区的校额到校是在全市之内的一个楷模，所以在西城区相对比较均衡。第三个核心因素，还得考虑孩子，不光是校额到校，西城区政保也不少，其他区也有政保，关键孩子是不是那块料，如果在哪个学校都是垫底的，那校额到校对你不起作用，政保单说，但是即使上了好的初中有什么用，孩子可能还是那样，所以买学区房劝大家一句，核心因素要看这孩子是不是那块料，别真的一股脑的把所有全部的家当家产都倾注在学区房上，真的没那么必要，孩子勤奋用功的内因是主观，外因是起辅导性作用。
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济南西城处置四家子公司，上半年商品房销售营收降七成 来源：市场资讯（来源：唐僧财经）济南西城投资开发集团有限公司近期披露的2025年公司债券中期报告显示，今年上半年，该公司已处置济南西城投资发展、瑞源智能、金龄健康、融资担保四家子公司。 作为济南城市建设集团有限公司全资子公司，济南西城是济南市西部新城城市基础设施项目的投资建设和运营主体。 报告显示，今年上半年，济南西城实现营业收入20.24亿元，其中，商品房销售板块收入3.99亿元，占比19.73%，而上年同期为14.98亿元，占比73.24%；土地开发收入12.39亿元，占比61.22%，上年同期仅为1.37亿元，占比6.72%。 济南西城表示，其土地开发2025年1-6月营业收入较上年同期上涨801.69%，营业成本较上年同期上涨1089.18%，主要系西城集团本期成交土地增加所致。 而商品房销售板块2025年1-6月营业收入较上年同期下降73.35%，营业成本较上年同期下降71.75%，济南西城称，“主要系本期处置子公司济南西城投资发展子公司及其子公司，仅合并正信置业1-4月的商品房销售收入，同时正信置业商品房销售收入本期减少所致。” 报告还显示，济南西城“其他应收款”期末余额为210.88亿元，较上年末增加123.78%。公司解释称，“原因一是内部拆借款增加，二是因处置四家子公司，内部往来抵消金额减少导致其他应收增加。” 根据报告披露，济南西城本期处置济南西城投资发展、瑞源智能、金龄健康、融资担保四家子公司。 经济导报查阅企查查信息显示，济南西城在今年4月至5月间相继退出上述四家子公司。 目前，济南西城投资发展有限公司由山东同舟产业控股集团有限公司100%持股；济南瑞源智能城市开发有限公司由山东金宇信息科技集团有限公司全资持股；金龄健康产业投资（山东）有限公司和山东西进融资担保有限公司，则由山东同舟产业控股集团有限公司全资持股。 值得注意的是，山东同舟产业控股集团有限公司由济南城市建设集团有限公司全资控股，而山东金宇信息科技集团有限公司则由同舟产业全资持股。
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北京买房：理清思路，购房建议1666 北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。 一Q:请问，我女儿在北京北三环德胜门外安华桥上班，她男友在望京，准备买房结婚，合计350-400万首付，贷款在200万之内，请教买在哪里合适？兼顾自住和保值的，最好带学区，如果有新房最好，两居室或小三居，女儿想买能改三居的两居，这种性价比高。我希望是买在离女儿近的地方，因为**总部工作稳定，有户口。她男友的工作不太稳定，一直想换工作。A：1、您这要求高了，600万之内几乎不可能实现，敢答应的不是骗子也是大忽悠。2、兼顾自住和保值的学区房，还得要房龄新的是吧？那这种房即便在朝阳也得千万起步，海淀就更得再贵点儿了，您现在这预算不太可能买到都兼顾的。所以还是降低要求吧，常规来说是满足一个主要需求就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。3、另外这“能改三居的两居”看怎么说了，从居住角度有可能性价比高，但综合因素未必有多强。因为如果好改的话，那我们开发商早就自己设计了，还能多赚钱呢，不会把机会留给买房人。所以大多数户型都是不好改的，即便是自认为改的不错，等将来出手时也未必能收回成本。毕竟无论改的效果如何，接盘人都会拿不喜欢说事儿，很少有人会因为改了户型而加钱的，借机砍价的才更多呢。4、我建议是既然还没结婚，那首先排除学区房吧，居住的性价比相对低，而且溢价部分还有保值的风险，没必要在高峰期的最后阶段去抢房。反正抢来了也用不上，不如等孩子上学前两年再考虑也不迟。然后是注重自住还是保值为主就得自己决定了。新房是典型的自住为主，注重保值的再看成熟板块二手房，至少稳妥。既然以女儿为主那就看看亚运村吧，两居室的选择相对多，但没什么合适的新房，房龄相对新的商品房都不多。要不还是先现场看看吧，有了一些了解再说具体小区和房源。仅供参考。二Q:请问，我是门头沟****的业主，但不是5号楼的，您应该也了解5号楼的事情吧，我就想问问现在我们肯定也是已经赔了，但如果事情过去了，我们有没有可能不受5号楼的影响。A：1、您的意思是让5号楼沉降成危房的事情成为独立事件，这样也就不影响其他几栋楼的保值和价格走势了，是这意思吗？2、我觉得够呛，一共才7/8栋楼吧，5号楼还是在中间，怎么切割啊？熟悉这小区的人知道只有5号楼有问题，但不熟悉的呢，一般都会直接说小区的整体质量有问题。而且是时间越长越说不清楚，那就干脆是只能索性避开这个小区了。这种事儿在北京乃至全国太多了，例子数不胜数，都是只有一两栋楼有问题，但整个小区就是被代表了，没办法。这是人类的本能，天然的具有“信息简化”功能的。就跟地域黑似的，其实都是某个人或小部分人有问题，但就是把整座城市甚至是整个省份乃至国家都给带的口碑下降了，没辙。3、另外我刚刚看了看贝壳的挂牌量，小区700多套房，但有24套挂牌的，这还是没有5号楼参与的情况下。那这挂牌率可够高的，几乎是北京平均值的两倍了。看看旁边绿城的，规模几乎是您小区的两倍，但也不过是25套挂牌的。那这说明您小区有业主想趁早彻底切割呗，避免以后受影响更大。4、简单就是这情况，我觉得要不还是多考虑自住吧，其他的甭多想，既然已经发生了谁也没办法，等着看开发商怎么解决吧。但即便是按最好的方式解决，这影响也未必能挽回多少。这就相当于受了伤，即便是好了，也可能留下后遗症，或者是疤痕。仅供参考。三Q:请问，朝阳区新源里的房能买吗？属于清华附中朝阳分校的学区，据说算很不错的学校，算学区房吗？有没有溢价，高不高？我们不求孩子多好的学校，只求中上就行，也不想太过分的鸡娃，平平常常的考个211就可以了。买房预算不高，所以请中介综合考虑之后他们推荐的新源里小两居，您看看资料给分析一下。A：1、当然能买了，而且还算性价比相对高的呢，也就是居住和学区兼顾。2、据说很不错？应该是确实很不错，这学校成绩放到东西海也至少算中上。既然是在朝阳算头部校，又是单校划片，那自然算学区房了。3、有溢价，但不高，如果买户型大点儿的还就没什么溢价了。所以这性价比才算高的，这就是朝阳特色吧，对学区房的追捧没有东西海那么强烈，但对于原意在朝阳择校的就算是利好了。4、不过我是忍不住多说一句，“平平常常的考个211”，您这期望值也太不平常了。北京今年211的录取率是16%，但这是建立在70%普高率基础上的，所以真实的数据也就10%多点儿，十个里边挑一个。看上去似乎不难，但实际上如果普通初中的普班，班里30多个孩子吧，到高考时能有一个考上211的就不错了。5、这几个房源我看不出什么，不到现场的话看这些没用。不过那套57平的应该性价比高，问问低价的理由吧，如果没有硬伤+隐情，那这套算最合适的。仅供参考。四Q:请问，刚需首套，首付100w，月供不想超过1w，买在海淀学区好点的地方有可能吗？五环内的老破小？但也担心学区房的保值问题，毕竟孩子少了，大多数人都预测学区房要凉，您怎么看？如果不建议的话我也可以买在朝阳，只是不太熟悉地段，从到北京上学到上班都在学院路一带。所以请您推荐一下吧，看有没有合适的，比如奥森一带。A：1、100首付+1万月供=300万左右，海淀好学区也不是不可能，就是这种房子少，而且一般还都有硬伤，甚至是半地下室一类的。另外这种房的学区溢价也高，也就是居住的性价比很低。所以不建议长期持有，最好是用完了学位看行情，觉得不合适就赶紧出手。2、学区房保值问题，那得看是什么房子？对口校普通+居住体验一般的，那大概率受到较大的影响。好学区+好房子，那就受影响小呗。毕竟好资源什么时候都稀缺，而且房子是用来住的，学区功能减弱后居住功能会加强，这种房子或许更受重视。3、我无所谓是否建议，这得看自己的主要需求，很多家庭都是面临孩子上学而不得不买学区房，都是无奈。具体房源找中介吧，他们卖房的常规业务就是匹配房源。孩子少了，学区房肯定不会像前几年那么疯狂，但短期内也未必直接下降。毕竟用完了学位还得居住呢，之后得随着一届届的孩子毕业才会卖房。所以如果是着急让孩子上学，那就买呗，出手时果断点儿就行了。仅供参考。五Q:请问，我在北京像素有一套房，loft夫妻自住，准备要孩子想卖掉，您觉得卖多少钱合适？高层高的。另外在燕郊有一套房，上上城的，我妻子婚前的投资房，一直没住，现在看来赔了不少，一直没出租，因为感觉租金不够折腾的。我们两个考虑，一是卖掉北京像素的先买个通州的房子，两居室先过渡，等孩子上学的时候看是不是再卖掉燕郊的换学区房。二是现在就都卖掉，贷款300万一步到位买东城的学区房。您看哪种合适？A：1、卖多少钱合适，这我哪儿知道啊？只有当地中介知道行情，也只有您最了解自家房子的优势和价值。2、现在是准备要孩子，那一般五年后就该考虑上学问题了。我建议是算算账吧，毕竟要两次置换，税费就是不小的成本，看看值不值得？我觉得是不太值，毕竟一次置换就是3%以上的成本，两次6%。现在北京的平均租金收益率是1.8%，这税费至少等于三年多的租金了。值吗？3、预算到底是多少啊？也就是北京像素和上上城的能卖多少？这还是先算账吧，有了预算才好聊地段儿和房子。哪种合适也得看预算，如果是预算很高，那相对容易买到一步到位的，总价越高的学区溢价还越低，各项都可以兼顾。但如果预算不高就很难一步到位了，溢价比例降不下来，至少从居住体验上不合适，溢价部分也有保值风险。仅供参考。 关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
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这个金九银十，昌平楼市杀疯了 文/北京进深 徐迪长假在即，北京楼市也开始热闹起来了。写稿的时候刚收到消息，海淀北小伙伴最关注的国誉星城项目，再有两个小时收筹就截止了，将在今天晚上19:57正式开盘！感兴趣的可以蹲一波。近期跑了几个刚开的样板间，特意避开周末假期，但还是连个好角度的空镜都没能拍到。进深君多少有点心潮澎湃的意思，感觉不管是开发商还是购房者，信心都在恢复。随着五环外限购松绑，今年的十一黄金周，北京有些售楼处可能比旅游景点还热闹。当然只是“有些”。也并非拉踩，北京太大，五环和五环还不一样。哪些五环外板块和项目能最先吃到这波政策的红利？从北京的供地导向来看，优先“轨道交通站点周边市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域”。轨道交通站点周边，地铁盘，这是板块即将被赋能的重要信号之一。在此基础上，产业、教育、商业、医疗、公园……配套越完善，政策倾斜力度越大。先看北五环，海淀北-昌平南，现状成熟住区，规划落地快，新盘众多。昌南区域，北五环外最后的价值洼地在昌平，买房选址逻辑简单直给：离海淀、朝阳近。但是朝阳往北还有顺义可选，所以能够承接海淀北外溢客群的昌平南，是最确定的五环外区域之一。地理位置上，昌南区域有着先天的优势。以生命科学园板块为例，一站海淀，快速通达中关村、西二旗、后厂村。房子价格，五环边的就不说了，单看永丰的新盘，也已经来到9万左右的水平。在昌南，6万是能选到顶配户型的，并且是海淀所不具备的新规产品，南北阳台、超大飘窗。质价比一项，足以成为在海淀就业的新北京青年最优选。而昌平南之所以最热，除了地缘接驳海淀，也是自带产业BUFF的。一条北清路，串起“中国硅谷”主轴，昌南板块主要聚焦生命科学、数字智能和科教集群。仅一个生命科学园就有千亿级产值，600 科研龙头的入驻，带来约4.8万研发精英。这部分高知高收入群体，为区域楼市注入了新的活力。随着生命科学园三期项目的建成投用，板块企业生态和人才密度会再提一个量级。产业规划的不断落地，相应的基础设施配建也在持续完善。 去年，生命科学园地铁站上盖的超极合生汇开始试营业。这座体量超46万方的商业综合体，大幅度提升地段价值和居住品质，与周边优质住宅项目形成“科研办公-居住生活”的闭环。配套加码迭代，吸引更多高净值科技人才家庭落户，大型开发商持续进驻，区域发展仍处上升通道。多元选择，“好房子”集中供应各有亮点昌平今年到目前为止有6个纯新盘供应，对应了五个小板块。按照与海淀的直线距离依次是：生命科学园、朱辛庄。这两个都属于昌南区域。再往北还有昌平新城的马池口、南邵板块，往东有北七家板块。重点看下昌南的三个新盘：星耀未来、未来之境和国誉星城。 三个项目都有未来科学城置业参股，其中星耀未来和国誉星城由越秀操盘，未来之境则是中海地产在昌平的首个好房子项目。整体来看这三个盘定位上是比较接近的，都是刚需为主，兼顾改善，面积段比较集中，90-130㎡左右，没有太大或太小的户型。听项目销讲，这三个盘可能看不出太大区别，进深君总结了一份优缺点笔记，仅供参考。像外立面、大门、样板间软装这些，审美体验类的主观元素，就不做赘述了，主要看一些硬指标。1、最早开盘的星耀未来，也是第一波吃到好房子新规福利的项目。项目地上建面约10万㎡，容积率1.8，规划17栋住宅楼，均为6-8层矮板，总共978户，主力户型为92/97/107㎡三居、132㎡四居。首批取证930套，备案价在6.3万-6.8万/㎡区间。 昌平首个的双阳台体系新品，吸引了不少海淀北的年轻客群。加上项目前期优惠力度比较大，开盘价最低到5万以下，5.3万能选到不错的楼层。开盘当天现场认购了200多套，到第3天就有25套正签落地。这个速度当时在昌平是一骑绝尘的，整个上半年全北京也只有海淀的和樾望雲有这个流速。星耀未来最大亮点是扩容空间：南向内嵌阳台送一半面积，飘窗和全赠送，加赠后得房率88%-91%。并且大部分是1米8的阳台，封进室内；北边还有个尺度不小的设备平台全赠送。在这两项上，后来的新项目都没能超越它。小区规模在昌南来讲是比较大的，但是容积率低，住着很舒服。公区建设也不错，搞出了昌南的首个下沉会所，东南角还配建了商服。总价500万，综合来看性价比相当高的。2、未来之境，成熟板块的标杆项目这个盘属于是昌南自己的“顶豪”了。一是价格“豪”，备案到7万/㎡，创昌平房价新高，网签均价6.2万 ，朱辛庄全盛期价位水准。二是地段“豪”，小板块来看，朱辛庄板块仍是目前昌平C位，学铁商全是成熟配套。三是产品“豪”，总共只有6栋楼300多户的小体量社区，公服配建近3000㎡，仅有10多套97㎡小三居，其余全是105㎡及以上户型，自然筛选改善用户。 社区规模有限，但是基本上各方面都做到了满配。未来之境的起步总价要到600万级了，当然装标也很高，加上临铁优势，有溢价也正常。综合素质在昌南新盘中肯定是拨尖的，但还是那句话，这个时期没有闭眼冲的盘，根据自己的实际需求和预算能力合理取舍。3、国誉星城：“新贵”不贵，低总价全优盘预算有限买不进朱辛庄的，可以考虑北四村的平替。地段上是平替，产品上实际做到了高配。两个方面。首先社区足够规模。东西两区合计15栋楼行列式排布，中央预留出大块面积做园林，大庭小院，公共空间的配建上非常丰富。 特别是在会所的打造上，让这个刚需盘呈现豪宅化倾向。900㎡地下会所 880㎡架空层 550㎡的便民商业配套。15栋楼里，北排的6栋小高层首层都做了架空。这个双会所的体量，在整个昌南板块已经算是独一份了。但开发商又在东区拿出一层楼做了双主题架空层。注意，这个架空层300㎡的面积，原本是有产权可以进售卖的一层楼，怎么也有个小两千万的货值吧，直接敞开来给老人和孩子日常玩耍了。这个小细节，就挺拉好感的。其次是户型，最小建面做到81㎡三居，总价段直接拉进400万 ，同区域无竞品；97㎡南向三面宽，这个面积段做三面宽、客餐厨南北通透的户型，同区域无竞品。赠送上，南向内嵌阳台 飘窗，北边是两段设备平台，有一个可以做景观露台。最大的亮点在侧边飘窗。国誉星城所有边户房源的侧边墙，都做了半米的飘窗延伸。单纯看赠送比的话，飘窗是全赠送，阳台要计一半建面，且一般来说进深是要大于面宽的，1米5的阳台PK全进深半米的飘窗，实际差不了多少。同时侧边飘窗会给到房间双采光格局，视觉上增加空间尺度感。最后再说回地段。北四村项目离合生汇其实比另外两个项目还近一些，地铁生命谷站再有两个月动工，这个站点就在小区门口。并且它是一个换乘站，S7东北环线与19号线在此交汇。预计2028底和2029年中，两条线路将相继开通运营。而国誉星城预计交房时间是2028年6月30日。19号线可直抵南城，东北环线则是串联了北京中轴，包括望京、四惠、CBD等。这条线的能级有多高，通勤族都懂。特别是家庭成员在不同区域工作的，多轨交汇的临铁盘实在太香了。 越秀对昌平太熟了，房子开发到四代宅，越秀在昌平也做到了第四个盘。说国誉星城是集前三盘之大成者也不为过。既有梧桐星宸的轨交优势，也有越秀星樾的产业优势，更有星耀未来的好房子产品。刚需产品，流通性和保值能力很重要新政出台之后，五环外新房楼盘咨询量明显增加，这其中，有意“置换”或“多置业”的购房者占比提升。房子的金融属性在弱化，但对于首置客群来说，保值功能必须要考虑。在北京这样的超大城市，楼市的两极分化现象日益明显，品质好、板块优的项目供不应求。另一方面，还是存在不少高库存区域，没个十年专业购房经验的别尝试抄底。1、产业是基本盘，强产业板块能带来稳定的居住人口，保证楼盘的流通性。2、配套方面，要能保证入住后的舒适度，更重要的还要看后续规划，买全熟板块需得打开多维度视角，否则容易买在高点站岗。3、每个板块的能级都是有上限的，不要为地段以外的因素支付高溢价。一线城市地价是主要成本，建安和精装成本占不到太大比例，别让所谓品质干扰你对项目价值的判断，去买脱离市场定价体系的非主流产品。4、再说产品品质，怎么是好？需求不同，很难一概而论。最简单方法的是看稀缺性。比方说赠送尺度收紧的当下，一些项目高得房率产品，且看且珍惜。5、没必要过度焦虑板块后续的供地计划，持续供地说明还是有需求缺口，同时也代表着居住氛围会更加成熟，缺失的配套将加速兑现。最后，进深君今天会在前排关注国誉星城开盘，十一期间有看房需求的加关LJCJ2025，安排！
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海开在海淀，进阶一场豪宅“主场秀” 每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。前不久，海开控股旗下栖海澐颂迎来了预验收的日子。凭借着强劲的产品品质，继圆明天颂后，它又一次迎来了海淀业主的赞许，再次谱写了教科书般的品质。对海开控股而言，能够再次获得购房者的口碑，当然是无比荣幸的事情。背后的付出，却是多年来对产品质量近乎苛刻的把控。栖海澐颂之所以选择这个季节预验收，皆因海开控股旗下的每一个项目，在最终交给业主前，都得经历一个完整的雨季，来检验房子是否存在漏水等情况。仅从此点，足以看出海开控股内部的质量管理流程之细节。也正是无数个这样的细节积累，才有了海开控股开一个盘，火一个盘的辉煌成绩。比如，它旗下的“颂系三子”——圆明天颂、栖海澐颂、颐海澐颂，在各自不同的年代，均产生了极为耀眼的销售业绩。2021年11月，圆明天颂开盘，仅15分钟，就劲销60亿元，创下了当年北京总价2000万+纯商品房，以及单价10万+豪宅的历史记录。它的开盘价为11.5万元/平米，为彼时北京住宅历史上，第一宗售价超过10万元/平米的项目。栖海澐颂的业绩同样非凡，它在2023年，位列北京市单价8万+/平商品房项目成交套数榜首。时间进入到2025年，在北京迎来好房子春风的吹拂下，颐海澐颂于3月16日开盘，成功认购606套、72.5亿元的金额，直接点燃了北京楼市的小阳春。截至目前，它已累计网签554套，成交均价9.02万元/平米，网签金额64.46亿元。“颂系三子”的成功，让海开控股博得了最懂海淀开发商的赞誉。但它并没有因此而止步，而是将更多心力投向更高维度的追求——在“超级产品力”上精雕细琢、下足苦功。特别是在颐海澐颂身上，集合了前两子的优秀基因，成为颂系的集大成者，它不仅是一座简单的住宅建筑，更是海开控股对品质坚守与创新的有力见证。西贵气韵，始于一道归家礼门先从颐海澐颂的大门说起。社区大门，是一个项目的门面，不仅是出入的通道，更是身份地位的象征。 在颐海澐颂南北双区，均设计约30米的超长礼仪大门，融合当代前沿设计风尚，营造层层递进、步步考究的颂系美学归途。北区大门正中间矗立着一尊抽象的牡丹花瓣雕塑，整座充满着现代艺术美感。但其实，它里面蕴藏着深厚的传统美学。秘密就在大门两边的网格造型，它源自颐和园“画中游”天花纹饰——牡丹纹，通过三重提取后，最终演化成了现代风格。五步台阶，水景潺潺……，现代与传统融合的沉稳质感，加上低调的设计，颐海澐颂从大门开始，就将隐奢的格调表达的淋漓尽致。长廊会所，体验沉浸式游园景观再来看看颐海澐颂大门里面的面纱。业主从大门进来，便是一条设计师取境颐和园的长廊，借景长廊两侧景致，赏四季风华，品游园时光。在长廊中漫步，晴雨两相宜，随着脚步的移动，周围的景色不断变换。 沿着长廊，可以走进南北皆有的双澐庭会所，以水为引、引景入室，灵动落瀑，正如古人所描绘的“似白虹饮涧，玉龙下山，晴雪飞滩”那般奇幻、空灵的意境。在这条园林规划路径下，颐海澐颂还打造了诸多沉浸式的游园景观。 它们或以下沉卡座、或以宝格丽仿石砖，在鸡爪槭、弯杆栾树等名木围合之中，形成自由式的绿岛休闲空间，散发着清新的气息，为业主打造一个远离尘世喧嚣的宁静家园。入户开始，给足仪式感+体现质感谈完颐海澐颂的公区配置，最后进入到最核心的户内。颐海澐颂每个房间的户门，是精雕铸铝门纹路，似祥瑞之意扑面而来。刚踏入入户空间，便能感受到满满的“细节美学”。比如充足的收纳空间解决实用需求，精致的设计既拉满仪式感，更将生活质感体现得淋漓尽致。“木饰面+仿皮革饰面+岩板+金属条装饰”，胡桃木饰面的45°圆弧转角工艺，动线流畅又显空间阔绰……对称式中正美学得到自然诠释。 颐海澐颂从不止于“好看”，更在于“可靠”与“舒适”。它所有的厨电，采用博世或同档次，涵盖内嵌定制冰箱、燃气灶、抽油烟机等，还有高仪（GROHE）、百朗（BROAN）、贝克巴斯垃圾处理器、3M前置+末端净水器等大牌定制，为业主提供了高阶的生活享受。 此外，全屋配置了领先的华为智能家居，拥有会客、就餐、观影等多重场景，从此一键实现所有，让业主感受科技与艺术融合的智慧空间。可以说，颐海澐颂从产品细节到生活体验，从文化内核到美学表达，展现了对海淀客户深层次需求精准把控，打造融文化底蕴、舒适居住与高阶美学于一体的时代人居标杆。
